房地产运营管理逻辑、价值、体系(1)
房地产运营管理
房地产运营管理房地产运营管理是指对房地产项目进行全面、规范、高效的管理和运营，以实现项目的经济效益最大化和社会效益最优化。
随着房地产行业的发展，房地产运营管理变得越来越重要。
本文将从房地产运营管理的定义、重要性、主要内容以及相关的挑战等方面进行探讨。
一、房地产运营管理的定义房地产运营管理是指对物业、设施、人员及相关资源进行协调和管理，以提高房地产项目的市场价值和运营效益的一种综合管理活动。
它包括从房地产项目的策划和规划，到项目的开发和运营的全过程。
通过科学、规范的管理手段和方法，提高房地产项目的资产价值和市场竞争力。
二、房地产运营管理的重要性房地产运营管理的重要性主要体现在以下几个方面：1.提升资产价值：通过规范的管理，充分发挥房地产项目的功能和优势，提高房地产项目的价值，增加投资回报率。
2.提高运营效益：合理运营管理，提高资源利用效率，降低运营成本，增加项目的盈利能力。
3.优化服务品质：通过协调各项资源和完善的服务流程，提高项目的整体服务品质，满足客户的需求，提升客户满意度。
4.规范运营行为：房地产运营管理可以通过建立规范的管理制度和操作流程，规范运营行为，防范各类风险，保证项目的长期稳定运营。
三、房地产运营管理的主要内容房地产运营管理的主要内容包括以下几个方面：1.物业管理：物业管理是房地产运营管理的核心内容。
它包括租赁管理、维修保养、环境卫生、安全管理等方面。
合理的物业管理可以提高房地产项目的包容性和舒适度，吸引更多租户入住。
2.市场运营：对房地产项目进行市场定位和推广，制定合理的租金和销售策略，吸引更多客户入住或购买，提高项目的出租率和销售率。
3.财务管理：财务管理是房地产运营管理的重要组成部分。
它包括财务预算、投资分析、资金管理、收支核算等方面。
科学的财务管理可以提高项目的财务效益，确保项目的长期稳定运营。
4.合规管理：房地产运营管理需要遵循国家和地方政策法规，确保项目的合规运营。
合规管理包括政策法规的研究和解读，合规意识的培养，合规措施的制定和执行等方面。
房地产企业运营管理(精编课件).ppt
精品课件
二、运营管理中的计划职能
6. 各开发环节的有关专业计划内容要点分析
➢（3）项目施工计划内容
施工准备 临时施工用电 临时施工用水 场地平整 场地详勘 基坑和桩基施工 土方挖运、基坑支护 桩基施工（含检测） 地下室施工 地下室基础垫层施工 地下室基础防水施工 地下室基础施工 地下室底板施工 地下室顶板施工 地下室出±0
➢提出内部管理机构设置及岗位设立方案 ➢组织拟订公司的业务规范和业务流程 ➢确定各管理层级的授权 ➢组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 ➢确定和分解全年经营指标 ➢协调制定公司的全面预算 ➢协调各部门之间的工作关系 ➢主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作 ➢协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评 ➢项目关键节点统筹与协调 ➢项目阶段性成果……
2009年
➢运营计划 ➢战略采购 ➢工程管理 ➢成本管理 ➢营销管理
龙湖运营管理部（运营中心）
2010年后
➢地区PMO管理 ➢投资决策管理 ➢运营计划管理 ➢阶段成果管理 ➢运营决策管理 ➢目标成本管理 ➢资金预算管理 ➢知识管理
精品课件
二、运营管理中的计划职能
1.计划管理的一般概念 计划是运营管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行 预先的行动安排。 计划的形成：事前控制 计划的跟踪与监控：事中控制 计划的调整：事后控制
二、运营管理中的计划职能
6. 各开发环节的有关专业计划内容要点分析
➢（4）项目采购计划内容
土建部分 桩基工程桩基检测工程 地下室人防工程白蚁防治工程 防水工程 玻璃幕墙、裙房外墙装修工程 防火门供货及安装工程 入户门供货及安装工程 塑钢门窗、铝合金门窗制安工程 （含百叶窗） 屋面造型工程阳台栏杆安装工程 水池防护工程垃圾中转站施工 涂料工程 安装工程 游泳池系统安装工程消防工程 燃气工程空调安装工程 变配电设备安装工程 环保发电机分项工程 看楼电梯电梯工程 商场货梯安装工程 屋顶泛光照明工程 保安对讲工程 闭路监控系统及广播系统 宽带网络系统 电视、电话系统远程抄表系统 室外给排水管网工程 商场扶梯安装工程停车场管理系统
房地产企业运营管理体系的设计
房地产企业运营管理体系的设计【摘要】房地产企业运营管理体系，其好坏直接体现企业的核心竞争力的高低。
好的运营管理体系是企业健康持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都必须认真面对，全面考虑的重要任务之一。
重点分析运行管理体系的设计步骤环节及其设计原理，对运营管理体系的设计重点有所了解。
【关键词】房地产；运营管理体系；部门职能；岗位；系统文件1、房地产企业运营管理的现状及原理1.1 房地产企业运营管理现状房地产企业运营管理现状有：很多部门职能不清楚，时常有相互推诿的情况发生；事情总是忙不完，可是又不知道忙的东西有什么作用；所处岗位工作内容不明确，干多干少干好干坏无法定义；对个人授权不清，不知什么事情该做主，造成所有事情一律向上一级反映，工作被动效率低下；领导越级指挥，命令不一致，计划天天有变化；总是重复出现同样的问题，解决后下次同样再犯；不断地处理各种问题可是无论怎样也处理不完；流程制度一堆，全部挂在墙上，形同虚设；员工们的收入越来越高可是满意度不断下降，对企业抱怨不断；80%左右的房地产企业都有以上现象发生，其根本原因是在企业的发展过程中没能形成一套规范的运营管理体系。
1.2 房地产企业运营管理原理房地产企业开发价值链主要包括：主要系统，立项、策划、设计、施工、竣工、销售；支持系统，人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建两大部分，房地产企业的运营管理实际上就是对主要系统和支持系统进行设计、运行和改进，来提高企业的核心竞争力、降低成本增加效率作用于开发价值链之上。
2、房地产企业运营管理体系设计2.1 房地产企业运营管理体系中常见的设计问题完整的企业运营管理体系需要具备适用性、针对性、可操作性和持续性。
要求适用于企业现状，结合企业的内外环境、实际管理能力和专业技术能力；针对企业薄弱环节起到有效改进作用；具备详细的文件目录、表格使流程简单高效可操作性强；要以企业的战略目标为导向，适当的前瞻设计，保证其持续性。
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系是指在房地产企业内部建立起的一套完整的管理体系，以确保房地产项目的顺利运营和管理。
以下是房地产运营管理体系的主要要素和特点：
1. 项目规划与开发：包括对房地产项目进行规划和设计，确定项目定位、产品策略、市场定位等，确保项目的可行性和市场竞争力。
2. 资源配置与供应链管理：包括对项目所需的人力、物力、财力等资源进行合理配置和管理，确保供应链的高效运作，从供应商到施工方、销售渠道等各环节的协调与管理。
3. 施工与质量管理：包括项目的施工过程监控与管理，确保施工质量和进度的达标，保障项目的安全和可靠性。
4. 销售与营销管理：包括项目销售策略的制定与执行，市场推广活动的组织与管理，确保项目销售的顺利进行，达到销售目标。
5. 物业管理：包括对已建成的房地产项目进行物业管理，包括物业维护、设施管理、安全管理等，确保业主的居住环境和生活品质。
6. 客户服务与售后管理：包括对购房业主的客户服务与售后管理，包括投诉处理、维修服务、社区活动等，维护良好的客户关系。
7. 运营数据与绩效评估：建立数据监控与分析系统，对项目的运营数据进行收集和分析，进行绩效评估，为决策提供科学依据。
8. 法律与合规管理：包括房地产相关的法律法规遵从、合同管理、合规审查等，确保企业在经营过程中符合法律法规的要求。
房地产运营管理体系的建立和实施有助于提高房地产项目的效率和竞争力，保证项目的质量和可持续发展。
同时，它也是企业管理的一种规范和标准化，有助于提高管理水平和运营效果，确保企业的长期发展。
房地产企业运营管理-PPT课件
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前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（2）
运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入 职能过程 输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供 应 运 输 服 务
产品 服务
提供产品和服务的过程
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前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
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前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等
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前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（3） 运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。
(Operations management (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )
房地产大运营体系建设
与项目运营效率有关, 鼓励项目加快周转, 早签约, 早回款, 早做收
与项目费用控制水平有关, 倒逼区域公司做好项目运营阶段的精细化管理
用虚拟计息体现运营效率: 资金成本=金茂资金成本+合作方资金成本+外部金融机构借款资金成本+保证金资金成本体现资金精细化管理对项目运营改善的作用，一级项目下调3个百分点。 33
策划管理: 复盘: 遇到的问题
项目交付后做一个后评估, 人员基本都换了, 无法还原之前真实情况；
各业务条线, 各自为政；
大家对于复盘理解不一致, 往往形式大于内容, 并没有对项目实施过程中关键环节的经验和教训进行深入的挖掘、沉淀及分享;
战略规划
规模发动机
利润监控者
经营参谋
组织桥梁
战略推进器 20
3个目标
6个模块
5项抓手
16个子项
5个定位
跟 踪
预 警
纠 偏
协 调
指标管理
激励机制
会议管理
阶段成果
投前管理
投后评价
现金流管理
开发计划管理
高周转
管理思路
356165运营管理体系图 “356165“运营管理体系图
绩效管理
操作方法
风险分类
策划管理: 逻辑 参考指导
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策划管理: 逻辑
以项目为单位, 将会议与关键成果有机结合, 形成项目运营会议地图。
如何开好运营会议
策划管理
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策划管理: 会议体系:以BGY为例
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里程碑会议目的: 聚焦项目决策
定期运营会议目的: 聚焦项目进程
专项会议目的: 聚焦实际需求
•••
月度经营会半年度会议年度会议
房地产公司计划与运营管理体系
房地产公司计划与运营管理体系首先，企业的整体计划是一个战略性的规划，它包括三个主要方面：战略目标、发展规划和资源分配。
战略目标是企业发展的总体方向和目标，它应该与企业的愿景和价值观相一致。
在制定战略目标时，企业需要考虑市场需求、竞争情况、资源限制等因素，并确保目标的可行性和可达性。
发展规划是实现战略目标的具体计划，它包括市场开拓、产品研发、品牌建设等内容。
发展规划需要根据市场环境和企业实际情况进行制定，确保在资源和能力范围内实施。
资源分配是根据发展规划分配企业资源的过程，它涉及到资金、人力、物流等方面。
在资源分配时，企业需要合理利用有限的资源，确保各项任务的完成和企业利益的最大化。
其次，运营管理是企业实现计划目标的具体手段和过程，它包括市场营销、供应链管理、财务管理等方面。
市场营销是企业获取客户和市场份额的过程，它涉及到产品推广、渠道建设、销售策略等内容。
在市场营销中，企业需要了解客户需求、分析竞争对手，制定适合的营销策略，提高市场竞争力。
供应链管理是企业从供应商到顾客的整个物流和价值链管理过程，它涉及到供应商选择、物流管理、库存控制等内容。
供应链管理可以帮助企业降低成本、提高效率，优化产品的质量和服务。
财务管理是对企业资金和财务状况的管理和控制，它涉及到资金筹措、资金投资、预算管理等方面。
财务管理可以帮助企业合理规划和使用资金，保证企业的正常运转和健康发展。
最后，企业还需要建立绩效评估和改进机制来监督和改善计划与运营管理体系。
绩效评估可以根据企业的目标和指标来评估企业的运营状况和绩效表现，从而找出问题和改进措施。
改进机制可以通过制定改进计划、培训员工、优化流程等方式来提高计划与运营管理的效果和效率。
综上所述，房地产公司的计划与运营管理体系是一个全面的管理体系，它包括企业的整体计划和运营管理方面。
通过建立完善的计划与运营管理体系，房地产公司可以更好地实现战略目标，提高市场竞争力，实现持续发展。
房地产企业运营管理
房地产企业运营管理一、概述房地产企业运营管理是指对房地产企业的各项运营活动进行规划、组织、协调和控制，以实现企业的经营目标和利润最大化。
这些活动包括市场营销、项目开辟、资金管理、人力资源管理、供应链管理等方面。
本文将详细介绍房地产企业运营管理的各个方面，包括其重要性、目标、主要内容和方法。
二、重要性房地产企业运营管理对企业的发展和生存至关重要。
它能够匡助企业提高运营效率、降低成本、提升服务质量，从而增强企业的市场竞争力。
同时，房地产企业运营管理还能够匡助企业适应市场变化，及时调整经营策略，抓住机遇，应对挑战。
三、目标1. 提高企业的市场占有率：通过市场调研和市场营销策略，吸引更多的客户，扩大企业的市场份额。
2. 优化项目开辟：通过项目筛选、规划设计、施工管理等环节的优化，提高项目的质量和效益。
3. 控制成本：通过供应链管理、成本控制等手段，降低企业的运营成本，提高利润率。
4. 提升客户满意度：通过提供优质的产品和服务，提升客户的满意度和忠诚度，增加客户的复购率和口碑传播。
5. 加强人力资源管理：通过招聘、培训、激励等手段，吸引和留住优秀的人材，提高员工的工作效率和团队合作能力。
四、主要内容1. 市场营销管理市场营销管理是房地产企业运营管理的重要组成部份。
它包括市场调研、产品定位、品牌推广、销售渠道管理等方面。
通过市场营销管理，企业能够了解客户需求，制定有效的市场营销策略，提高产品的市场竞争力。
2. 项目开辟管理项目开辟管理是房地产企业运营管理的核心内容之一。
它包括项目筛选、规划设计、施工管理等环节。
通过科学的项目开辟管理，企业能够确保项目的质量和进度，最大限度地提高项目的效益。
3. 资金管理资金管理是房地产企业运营管理的重要环节。
它包括资金筹措、资金使用和资金监管等方面。
通过科学的资金管理，企业能够合理运用资金，降低财务风险，提高资金利用效率。
4. 人力资源管理人力资源管理是房地产企业运营管理的关键环节。
房地产企业运营管理(一)
房地产企业运营管理（一）引言概述：房地产企业运营管理是指通过科学的组织和管理方法，对房地产企业的运营活动进行规范和优化，旨在提高企业的效益和市场竞争力。
本文将从五个大点出发，详细阐述房地产企业运营管理的关键要素和实施策略。
正文：一、战略规划1.明确企业的愿景和使命2.制定长期发展目标和中期计划3.进行市场调研分析和竞争对手评估4.制定营销策略和销售目标5.建立风险管理体系并定期评估风险状况二、组织架构与人力资源管理1.确定合理的组织结构和岗位设置2.制定绩效考核和激励机制3.优化人才招聘和培训体系4.建立良好的团队合作氛围5.关注员工的职业发展和福利待遇三、项目开发与投资管理1.进行项目可行性研究和市场需求评估2.制定项目开发计划和进度安排3.统筹项目资源调配和物资采购4.建立项目质量控制和安全管理体系5.进行投资评估和资金管理，控制项目成本四、市场营销与销售管理1.制定营销策略和品牌定位2.开展市场推广和公关活动3.建立客户关系管理和客户投诉处理体系4.培训销售人员，提高销售技巧和服务水平5.定期进行市场调研，了解客户需求和竞争动态五、财务管理与风险控制1.建立完善的财务制度和会计核算体系2.制定预算和财务计划，进行资金规划和管控3.风险评估和风险分析，制定应对措施4.建立内部控制体系，加强财务监管5.定期进行财务报表分析和经营绩效评估总结：房地产企业运营管理的关键在于明确发展战略、优化组织架构、规范项目开发、有效市场营销和科学财务管理。
通过合理的运营管理，房地产企业能够提高效益，增强市场竞争力，实现可持续发展。
对于房地产企业来说，良好的运营管理是取得成功的基础。
房地产运营管理
房地产运营管理介绍：房地产运营管理是指对房地产项目进行全面管理和运作的过程，从项目规划、市场营销、销售管理到项目交付和售后服务，涵盖了各个环节。
一个成功的房地产运营管理团队能够确保项目的顺利进行，提高项目的投资回报率和市场竞争力。
一、项目规划和开发项目规划是房地产运营管理的第一步，它涉及到对项目的定位、市场需求的调研、竞争对手的分析等。
在项目规划阶段，房地产运营管理团队需要制定详细的项目规划书，包括项目定位、产品规划、销售策略等内容。
同时，团队还需要与设计团队、市政部门等合作，确保项目的规划和设计符合市场需求和法规要求。
二、市场营销和销售管理市场营销是房地产运营管理的关键一环。
在市场营销阶段，房地产运营管理团队需要进行市场调研，了解目标客户的需求和偏好，根据市场需求确定项目的销售策略。
同时，团队还需要组织开展销售活动、广告宣传、客户关系管理等工作，以吸引潜在客户并实现销售目标。
销售管理是房地产运营管理的重要组成部分。
房地产运营管理团队需要建立健全的销售管理制度，包括销售目标的制定、销售人员的培训、销售业绩的考核等。
同时，团队还需要与销售代理商合作，确保项目的销售进展顺利。
三、项目交付和售后服务项目交付是房地产运营管理的重要节点。
在项目交付阶段，房地产运营管理团队需要与开发商、设计团队等合作，确保项目的按时交付，并组织验收工作，确保质量符合合同要求。
售后服务是房地产运营管理的延续。
房地产运营管理团队需要建立售后服务体系，包括故障修复、物业管理、投诉处理等。
通过提供优质的售后服务，可以提高客户的满意度，增强项目的口碑效应。
四、项目运营管理项目运营管理是房地产运营管理的核心。
房地产运营管理团队需要对项目进行全面的运作和管理，包括物业管理、租赁管理、资金管理等。
通过有效的运营管理，可以提高项目的投资回报率，实现项目的升值。
五、风险管理风险管理是房地产运营管理的重要内容。
房地产运营管理团队需要对市场风险、政策风险、法律风险等进行预测和评估，并制定相应的风险防范措施。
房地产大运营管理体系构建
房地产大运营管理体系构建为了有效管理和运营房地产行业，构建一个完善的管理体系至关重要。
在当前日益复杂且竞争激烈的市场环境下，房地产企业需要具备高效、透明、创新的运营管理体系，以确保其可持续发展。
本文将探讨房地产大运营管理体系的构建。
一、房地产大运营管理体系的重要性房地产市场作为一个庞大而复杂的行业，涉及到开发、销售、租赁等多个环节。
一个有效的运营管理体系可以提高企业的竞争力、减少运营成本、提高效率，同时增强企业的可持续发展能力。
通过构建房地产大运营管理体系，企业能够更好地应对市场变化、规避潜在风险，提高资源配置效率，提升品牌形象。
二、房地产大运营管理体系的核心要素1.组织架构一个完善的房地产大运营管理体系需要建立合理的组织架构。
该架构应包括明确的岗位设置、职责分工和权责清晰的管理制度。
每个岗位需要明确工作职责，并建立相应的工作流程，以确保工作的顺利进行。
2.信息系统建立一个强大的信息系统对房地产大运营管理体系至关重要。
这个系统应该能够实时获取各个环节的数据，包括项目开发进度、销售情况、租赁信息等。
通过信息系统的有效运用，企业可以更好地掌握市场动态、做出及时的决策，提高运营效率。
3.市场营销成功的房地产大运营管理体系需要建立一个优秀的市场营销团队。
这个团队应该具备市场洞察力、创新能力和良好的沟通能力。
他们需要通过市场调研，了解客户需求，寻找市场机会，并制定相应的营销策略。
同时，他们还需要与其他环节合作，确保销售目标的实现。
4.风险控制房地产行业的风险多种多样，包括市场风险、法律风险、资金风险等。
一个良好的房地产大运营管理体系需要建立一套完善的风险控制机制。
这可以包括制定风险评估方法、建立风险预警系统和完善的风险处理流程。
通过这些措施，企业能够及时应对各种风险，避免损失。
5.人力资源管理人力资源是一个企业最重要的资产之一。
一个有效的房地产大运营管理体系应该注重人力资源的培养和管理。
这包括制定员工培训计划、激励机制和绩效评估体系。
房地产运营管理做些什么
房地产运营管理做些什么房地产运营管理是指针对房地产项目进行全面、系统的管理和运营工作，旨在实现项目的长期稳定发展。
房地产运营管理不仅包括项目开发、销售等前期工作，还涉及后期的运维、客户服务等环节。
下面将重点介绍房地产运营管理的主要职责和具体做些什么。
1. 项目规划与开发房地产运营管理从项目规划与开发开始，包括选址、规划设计、土地开发等环节。
在项目规划阶段，房地产运营管理要根据市场需求和竞争情况，制定合理的项目规划方案。
在项目开发过程中，房地产运营管理要进行施工监督，确保工程质量和进度控制。
2. 销售与市场推广房地产运营管理要负责项目的销售与市场推广，以确保项目的快速销售。
在销售方面，房地产运营管理要制定销售策略、渠道管理和业绩考核等，并与销售团队合作，达到销售目标。
在市场推广方面，房地产运营管理要进行市场调研、竞争分析，制定市场推广策略，提高项目的知名度和形象。
3. 运维管理房地产运营管理要进行项目的运维管理，确保项目的正常运营和维护。
这包括物业管理、设备维修、绿化养护等工作。
房地产运营管理要建立健全的运维管理体系，通过科学的维护计划和维修措施，延长项目设施的使用寿命，提高项目运行效率。
4. 客户服务房地产运营管理要提供优质的客户服务，以保持良好的客户关系和口碑。
房地产运营管理要建立完善的客户服务体系，及时回应客户需求，解决客户问题。
房地产运营管理还要进行客户满意度调查，改进服务质量，提高客户满意度。
5. 财务管理房地产运营管理要负责项目的财务管理，包括预算编制、成本控制、资金管理等。
房地产运营管理要制定合理的财务预算，监控项目的财务状况，合理安排资金使用。
房地产运营管理还要进行成本控制，提高项目的经济效益。
6. 法律合规房地产运营管理要确保项目的法律合规。
房地产运营管理要遵守相关法律法规，办理相关手续和证件，确保项目的合法运营。
房地产运营管理还要处理涉及法律纠纷和诉讼等事务，并与律师团队合作，维护公司的合法权益。
完整版)房地产公司运营管理方案
完整版)房地产公司运营管理方案设计方案：房地产公司内部运营模式房地产公司内部运营模式是为了适应房地产项目的特点而设计的一套管理运作体系。
本方案将从组织机构、系统控制目标和方法以及管理运作体系三方面提出房地产公司内部运营模式的设计思路。
一、组织机构一）公司组织机构框架组织机构框架设计的核心问题是职能设计。
职能设计规定了组织在进行经营活动中业务内容的构成和分配，以及组织中每个部门、每个人的工作范围和内容，从而自业务每个单元到业务整体，自每个人到部门到公司整体，形成一种有效的运营体系。
职能设计需具备全面性和效率性。
全面性是指职能设计涵盖了项目所涉及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效率性是指根据职能的技术相关性划分职能部门，对于具体工作尽可能避免双重管理和交叉管理问题。
据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外协作单位三方面提出组织机构设计方案。
以下是各部门的主要职能框架：部门业务开发部：前期协调、土地资源、证件办理、投资机会评估、行业政策研究工程部：设计管理、施工管理、材料管理、预算管理、审计管理设计院：建筑单位、材料供应商市场部：营销管理、销售管理、物业管理行政部、财务部：项目人力资源、项目办公设施、项目财务管理、项目现金管理、公司财务管理、公司现金管理、融资管理、银行、税务公司内部管理内容：企业形象、公司人力资源、公司办公设施对外协作单位：政府相关部门、广告公司、销售代理公司、物业管理公司、XXX、办公外协单位二）项目部组织机构纳入项目部的公司整体机构框架拟采用矩阵式结构。
项目部仍设立五部，受总公司垂直上级监督指导和项目经理的直接领导。
项目部的组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之间的职权分配。
对此，方案设计的思路是：总部控制，项目执行；效能优异，权责明晰。
在房地产项目中，总部控制和项目执行是主控线和关键问题。
公司总部做出决策，项目部有建议和参与权。
项目部负责执行决策，并拥有自主权，以确保财务和进度目标的实现。
房地产项目运营管理
房地产项目运营管理房地产项目的运营管理是指对房地产项目进行计划、组织、调度、协调和控制，以实现项目预期目标的过程。
在房地产项目运营管理中，需要全面考虑项目的规划、设计、建设和运营等各个阶段，以最大限度地提高项目的投资回报率和运营效益。
本文将从房地产项目运营管理的重要性、主要内容、运营管理中的挑战以及优化运营管理的方案等方面进行论述。
一、房地产项目运营管理的重要性房地产项目运营管理在整个项目生命周期中扮演着至关重要的角色。
首先，它能够确保项目的高效运行。
通过对项目进行全面的规划和组织，可以合理调度资源，提高工作效率，减少资源浪费，从而实现项目的快速推进和顺利运营。
其次，房地产项目运营管理能够最大限度地提升项目的价值。
通过精细的运营管理，可以优化项目的布局和功能配置，提升房地产产品的品质和附加值，增加项目的竞争力和市场份额。
最后，它还能够提升项目的可持续发展能力。
通过科学的运营策略和管理手段，可以降低项目的运营成本，提高资源利用率，延长项目的使用寿命，实现项目的可持续发展。
二、房地产项目运营管理的主要内容1. 项目组织架构：建立合理的项目组织架构，明确项目各个职能部门的职责和权限，确保项目运营有序进行。
2. 资源配备与调度：根据项目的规模和需求，合理配置人力、物力和财力资源，确保项目运营所需资源的充足和合理使用。
3. 运营计划制定：根据项目目标和需求，制定详细的运营计划，包括项目进度计划、质量控制计划、成本控制计划等，确保项目高效运行。
4. 运营监控与控制：通过建立科学的监控机制和控制手段，对项目运营过程进行实时监测和控制，及时发现和解决问题，确保项目的顺利进行。
5. 服务管理与维护：建立完善的服务管理体系，提供优质的服务，满足业主和用户的需求，保持项目的良好形象和声誉。
三、房地产项目运营管理中的挑战在房地产项目运营管理过程中，常常会面临以下几个挑战：1. 市场变化风险：房地产市场波动较大，需求和供应关系常常发生变化，项目运营管理需要及时调整策略，以适应市场的变化。
(完整版)房地产公司运营管理方案
房地产公司内部营运模式设计方案房地产公司内部营运模式是针对房地产项目的特色，房地产公司在必定的组织机构下，依据系统控制目标和方法，形成的一套管理运作系统。
本方案将从组织机构、系统控制目标和方法以及管理运作系统三方面提出房地产公司内部营运模式的设计思路。
一、组织机构（一）公司组织机构框架组织机构框架设计的中心问题是职能设计。
职能设计规定了组织在进行经营活动中业务内容的组成和分派，以及组织中每个部门、每一个人的工作范围和内容，进而自业务每个单元到业务整体，自每一个人到部门到公司整体，形成一种有效的营运系统。
职能设计需具备全面性和效任性。
全面性是指职能设计涵盖了项目所波及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效任性是指依据职能的技术有关性区分职能部门，关于详细工作尽可能防止两重管理和交错管理问题。
据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外协作单位三方面提出组织机构设计方案。
关于各部门所有职能内容不一一列举，这里仅提出主要职能框架。
部门业务开发部工程部市场部行政部财务部先期协调设计管理营销管理项目人力资源项目财务管理项目业务内容土地资源施工管理销售管理项目办公设备项目现金管理证件办理资料管理物业管理公司财务管理公司内部管理投资时机评估估量管理公司人力资源公司形象公司现金管理内容行业政策研究审计管理公司办公设备融资管理设计院广告公司人力资源公司银行对外协作单位政府有关部门建筑单位销售代理公司办公外协单位税务资料供给商物业管理公司（二）项目部组织机构归入项目部的公司整体机构框架拟采纳矩阵式构造。
项目部仍建立五部，受总公司垂直上司督查指导和项目经理的直接领导。
开发部工程部市场部行政部财务部项目部项目部项目部项目部组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之间的职权分派。
对此，方案设计的思路是：总部控制，项目履行；效能优秀，权责清晰。
“总部控制，项目履行” 即房地产项目进行过程中的主控线和要点问题，所有由公司总部决议，项目部有决议的建议权和参加权；关于公司总部形成的决议，项目部负责详细履行，并拥有在公司主控线和重要问题下的工作自主权。
房地产精细化运营管理方案
房地产精细化运营管理方案一、前言随着市场经济的不断发展，房地产行业也日益成为我国经济增长的重要引擎之一，对于房地产企业来说，面临着激烈的市场竞争和复杂的市场环境。
精细化运营管理成为现阶段房地产企业发展的关键，只有通过精密的运营管理，才能在市场中站稳脚跟，获得持续的发展。
二、背景分析1. 房地产市场环境的变化随着城市化进程的加速和生活水平的提高，人们对居住环境的要求不断提高，房地产市场的需求也越来越多样化。
同时，政府的房地产政策不断调整，一系列政策对房地产企业的运营方式和规模都带来了一定的影响。
在这样多样化和多变化的市场环境下，房地产企业需要加强运营管理，提高自身竞争力。
2. 房地产企业内外环境的挑战除了外部环境的挑战外，房地产企业自身也面临着一系列挑战，如市场营销能力、员工管理、资源配置、成本控制等方面存在一定的问题，这些问题都需要通过精细化运营管理来加以解决。
三、精细化运营管理的理念1. 精细化运营管理的含义精细化运营管理是指通过科学的管理制度和方法，对企业的各项经营活动进行全面规划、组织、控制和协调，实现资源的合理配置和效益最大化的管理方式。
它需要在保证质量的前提下，尽可能减少浪费，提高运营效率和产品质量，从而降低成本，增加利润。
2. 精细化运营管理的核心价值精细化运营管理的核心是通过细致的管理手段，将资源的使用最大化，成本的最小化，目标的高效实现。
其价值主要有以下几点：一是提高了企业的核心竞争力，使企业在市场竞争中处于领先地位；二是提高了企业的盈利能力，降低了成本，提高了销售额，增加了企业的利润；三是增强了企业的发展活力，使企业在市场竞争中能够持续地发展壮大。
四、房地产精细化运营管理的途径1. 客户导向在房地产企业的经营管理中，首要的是要以客户为导向，深入了解客户的需求，满足客户的需求，提高客户满意度。
通过科学的市场调查和定位，精细的产品分析和设计，精准的市场营销和服务，使企业的产品和服务更加符合客户需求。
房屋运营管理方案
房屋运营管理方案一、方案背景房屋运营管理是指对于房屋出租和销售进行全方位的管理和运营，包括租金收取、合同签订、维修维护等工作。
在当前的房地产市场中，随着经济发展和城市化进程的加速，房地产市场也越来越火爆，房屋运营管理成为一个重要的环节。
只有通过科学合理的管理和优质的服务，才能提高房屋的使用率和价值，保持房屋的长期健康发展。
二、房屋运营管理方案的主要内容1. 优化房屋设计和装修：在房屋出租或销售之前，应该对房屋的设计和装修进行优化，使之更加符合市场需求。
包括房屋空间布局、装修风格、设施设备等方面的优化。
2. 完善房屋管理制度：建立健全的房屋管理制度，包括租金收取、维修维护、安全管理、客户服务等方面的制度，为房屋运营提供有力的保障。
3. 客户服务体系建设：建立健全的客户服务体系，包括客户咨询、投诉处理、服务跟踪等方面的工作，为客户提供优质的服务。
4. 租金收取和合同管理：建立完善的租金收取制度，并对合同签订、续约等工作进行规范管理，保障租赁双方的合法权益。
5. 房屋维修和保养：建立健全的房屋维修和保养体系，定期检查房屋设施设备的使用情况，及时进行维修和保养工作，保证房屋的正常使用。
6. 安全管理和风险防范：建立健全的安全管理和风险防范制度，加强对房屋安全隐患的排查和整改，确保房屋的安全使用。
7. 营销和推广工作：加强房屋的营销和推广工作，通过多种渠道宣传房屋的优势和特色，增加房屋的曝光度和市场竞争力。
8. 数据管理和分析：建立健全的数据管理和分析系统，对房屋运营的各项数据进行收集、整理和分析，为决策提供科学依据。
三、房屋运营管理方案的实施步骤1. 制定房屋运营管理规定：根据房屋运营管理的实际情况，制定详细的管理规定，包括管理机构、管理人员、管理内容、管理流程等方面的规定。
2. 梳理房屋运营管理流程：对房屋运营管理的各项工作流程进行梳理，确立合理的管理流程，提高工作效率，减少管理漏洞。
3. 建立房屋运营管理团队：成立专业的房屋运营管理团队，建立健全的管理人员队伍，提高房屋运营管理的专业化水平。
房地产运营管理逻辑、价值、体系-米小侠
27%
20%
23% 17%
10% 8%
0% 2015
29% 25% 19%
9%
2016
38% 32% 24% 12%
2017
50% 45% 35%
18%
2018
60% 55% 40% 24%
2019
70% 65% 47% 30%
2020
经预测，未来房地产行业集中度会更明显
大鱼吃小鱼将成为常态，小鱼的生存空间会更小
新城
42%
招商
35%
旭辉
31% 阳光城
58%
中南
71%
融信
74%
蓝光
47%
首开
63%
滨江
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000（亿元）
2017年销售额 2018年目标增长
行业趋势
TOP级房企销售总金额占市场总销售额比重趋势预测
80%
70%
60%
50%
40%
30%
15
20.6%
29.5%
首开去化率70%
10.1%
13
30.8%
43.9%
首开去化率30%
9.8%
17
22.9%
2亿
10%净利润率
0.2亿
VS
1n 1
VS
0.23
C目 录 ONTENT
01 运营管理的逻辑 02 运营管理的价值 03 运营管理的体系建设 04 结论
公众号：米小侠
公众号：米小侠
01
二、售楼处、精装样板房、示范区设计方案
运营管理的逻辑
六、项目总经理对核心目标的确认
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规划3.明指标：实现从职能目标向经营目标的转变
职能目标考核
经营目标考核
签设目工计土 约计标程划地 回节成质节储 款点本量点备
计划（T）
货值（V）
利润（P） 现金流（C）
节点 完成
率
签库 约存
收成费 入本用
IRR /R OE
现金 流回
正
销设成工项投 售计本程目资
销设成工项投财 售计本程目资务
帮助战略目标实现
1.明确年度目标
“55818”战略目标 三年行动计划 年度经营目标
2.制定详细计划
排定公司及项目经营计划，实现企业经营目标
3.防风险 4.助决策
通过数据指标分析、节点风险预警，及时了解项目发展动态 及可能出现的风险，并及时预警加以防范
通过经营分析和指标呈现，为公司提供经营决策
5.促协同
25亿
1：7地货比
175亿
10%净利润率
17.5亿
只要能做到456高周转及100块优质土地排队待投资， 几何增长的规模杠杆效应和利润倍增机制将不断持续下去
更大规模、更大的杠杆效应
快周转的价值
“456”高周转模式—— 4个月开盘，5个月现金流回正，平均6个月资金再利用
1年内
原始投入
1亿
2次周转
2亿
1：7地货比
21
17.8%
27.2%
营 导
销售
涨价5%
12.4%
15
33.2%
55.8%
降价5%
7.4%
15
20.6%
29.5%
首开去化率70%
10.1%
13
30.8%
43.9%
首开去化率30%
9.8%
17
22.9%
38.1%
向
设计
精装修交付
9.8%
14
34.2%
45.2%
工程成本减少3%
10.7%
15
28.3%
STEP 02
定目标
18年度销售额150亿元 19年度销售额250亿元
算缺口
计算现有家底与集团经 营目标的缺口、明确投 资规模、投资区域、拿 地策略； 缺口10-30亿元，一季度 需要获取120亿元货值
STEP 04
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
2、运营的目的是效益 3、运营的对象是资源
运营 x 管理
1、管理是为了实现某种目的而进行的决策、计划、组织、实施、控制 2、管理的目的是效率 3、管理的对象是人
1.2 运营管理的逻辑
以终为始
统资源 投入 管过程 产出 保目标
决策、计划、组织、实施、控制
1.3房地产行业的运营管理逻辑
管过程
统资源
保目标
67% 250
25% 150
89.2
110.9 120.0
42.9
58.8
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划2.展计划：盘点两年的资源缺口、制定一年的计划---完善经营计划模型
提供决策依据
• 通过对指标完成情况的分析，可以判别问题 的症结所在，可为领导层做决策提供依据
工作效果考核
• 在制定年度目标考核责任书时，可根据年度 管控重点选择经营指标作为KPI指标
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划3.明指标：核心经营指标分解
将核心指标进行分解，直至于各业务条线相关联的量化指标进行管控
净利润（V）
销售收入
支出
可售面积
设计
可售比 配套面积偏差 自持面积偏差
售价
土地成本 开发成本 费用
营销
均价偏差率
牵头使各个业务条线以经营为主线开展工作，实现业务协同
2.3 运营管理的价值观
结果导向
99%=0%
客观导向
9.99%≠10%
经营导向
1.018≈1+8%
2.3 运营管理的价值观
1.018=1+8%
从经营指标看经营与业务的关系
假设：项目10万平方米，地价6亿，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万，首开去化50%，净利润率10%
…….
快周转的价值
碧桂园“456”高周转模式—— 4个月开盘，5个月现金流回正，平均6个月资金再利用
1年内
原始投入
1亿
2次周转
2亿
1：7地货比
14亿
高去化、高回笼
假设：50%预售资金使用半年
7亿
10%净利润率
1.4亿
1：7地货比
49亿
10%净利润率
4.9亿
23.8亿 238亿
高去化、高回笼
假设：50%预售资金使用半年
27%
20%
23% 17%
10% 8%
0% 2015
29% 25% 19%
9%
2016
38% 32% 24% 12%
2017
50% 45% 35%
18%
2018
60% 55% 40% 24%
2019
70% 65% 47% 30%
2020
经预测，未来房地产行业集中度会更明显
大鱼吃小鱼将成为常态，小鱼的生存空间会更小
1定方向 2展计划
战略目标
制定公司及项目经营计划，匹配公司发展战略及经营目标
战略目标分解 公司经营计划 项目经营计划
3明指标
职能目标考核
经营目标考核
4建标准 5管动态 6配机制
计划工期标准 会议标准体系 成果标准体系
计划 管理 （T）
货值 管理 （V）
两管两控 四位一体
利润 监控 （P）
现金流 监控
钱、土地 产品、服务 投 拿 定 设 采 开 开 竣 交 前地 位计 购 工 盘 工 付
人
导向
规模+利润+现金流
02 运营管理的价值
2.1 运营管理的职能定位
管过程→决策、计划、组织、实施、控制
面对市场
如何运作
总
参谋
参与
面对战场
如何协调
总部----整体调度 区域----协调作战
2.2 运营管理的价值
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划2.展计划：年度经营计划制定
想三
3 • 进行 年经营规
划推演，落实战略 55818三年行动计划
2 • 盘点 年经营资
源缺口，确定投 资、融资节奏
看二
做一
1 • 制定 年的经
营目标、计划、 预算
1 • 监控分析 年的
执行情况，纠偏、 完善
9.3% 10.7%
15 15
27.1% 27.1%
65.5% 45.3%
税金
土增税退税
10.6%
15
27.8%
44.9%
2.4 什么是最佳经营
最小的本金，最短的时间，赚取最高的利润
ROE——净资产收益率 Rate of Return on Common Stockholders’ Equity
净利润 ROE= 净资产
（C）
组织管理
充分授权 信息化平台
充分激励
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划1.定方向：确定集团战略目标
市场环境+行业周期
天时
地利
投资布局+资源储备
人和
合作战略+人才储备
“三大战役” “五大板块” “55818”三年行动计划
3.2 “六步法”建立运营管理体系
新城
42%
招商
35%
旭辉
31% 阳光城
58%
中南
71%
融信
74%
蓝光
47%
首开
63%
滨江
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000（亿元）
2017年销售额 2018年目标增长
行业趋势
TOP级房企销售总金额占市场总销售额比重趋势预测
80%
70%
60%
50%
40%
30%
房地产运营管理 逻辑、价值、体系概述
大家房产-运营管理中心 2018年5月
行业趋势
2018年销售目标依然高企，越来越多追赶型企业 明确展望千亿目标，地产行业的规模化仍在继续
2017年销售 2018销售目 预估增
额（亿元） 标（亿元） 速
0
5500.1 5239.0 5131.6 3620.0 3150.1 3042.1 1538.0 2013.7 1560.3 1403.2 1260.1 1126.3 1040.0 915.3 757.9 703.1 689.1 679.1 615.1
销售周期、去化率 签约回款
成本用
动态成本偏差率
三费使用率
税金
税金
综合税率 增值税率
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划3.明指标：指标的应用