北京别墅(产品)设计建议说明书

北京别墅

产品设计建议说明书

百人行•策动

总则：别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。

对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。

本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分:

第一部分：市场及销售对产品的建议

本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明:

1.市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、

布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。因此别墅类豪宅的奢、豪应体现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。究竟多大的面积就可成为豪宅

呢？根据我司多年从事咼档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：

豪宅要素（以四室两厅为例）使用面积（平方米）

玄关9~15

客厅60~80

餐厅20~30

厨房15~20

洗衣房5~8

佣人房/WC 10~12 主卧25~30 主卫12~18 衣帽柜8~12 次卧（1）15~20 次卫（1）10~12 次卧（2）15~20 次卫（2）10~12 书房15~20 客卫6~8 储藏6~8

走道20~30

主阳台8~12

次阳台6~8

（总面积）350~377

以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客户接受的面积区间。以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到350~380平方米即可得到市场认同，面积再大，也只会是浪费空间。

2.销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币20000元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。

如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方

式（以380平方米为例）：

房屋总价：20000元/平方米X 380平方米=760万元首付：7600000X 20%=1520000 元

月供（8成20年）：约40000元/月

但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：

房屋建筑面积：380 （平方米）

地下室：170

阳台: 30

阳光暖房（假定）：40

总面积：620

实际购房单价：7600000- 620=12258元/平方米

此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是

第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。

而对于投资者而言，以目前的本地区的高档物业的租金水平来看：$ 9~$ 15/平方米/月，即: 月租金收入为：

9X 8.28X 620=46202元~15X 8.28X 620=77000元

减去月还款，其投资回报是较为可观的

第二部分：产品设计建议

本部分将以一名未来社区居住者归家的动线加以说明：

1 . 社区大门：目前的别墅区的大门基本采用繁琐的铁艺大门加石制或石膏制欧洲古典雕塑门柱并以宽

阔的门前广场以显社区的豪华与尊贵。而我司认为：大门的设计风格应是整个社区设计风

格的集中体现，即社区的整体设计风格决定大门的风格。门前绿化，门前广场应是根据社区的格

调，可奢可简，甚至可根据本案特点，以高绿化率来体现本案的优势

2. 社区道路：别墅强调私密性和高绿化；因此，建议社区道路应尽量不破坏绿化的完整性和社区的整

体连贯性。建议社区道路尽量沿边缘设置，另考虑未来住户的驾车，道路宽度及转弯角度

应满足豪华车的特点。

3.社区绿化：成熟的别墅社区的特征即是成熟的绿化。因此，本司首先建议园林绿化设计和施工应尽

量保留或适当移植项目区域内原有的绿色树木和自然地形地貌，再配以草地和花木。尽量维系社

区的自然而非人工的环境，以满足客户对别墅的本质的追求

4.社区公共休闲场地：作为儿童和老人的室外活动场所，必要的活动设施和休息座椅的设计也是值得

注意的，其风格也应与整体协调

5.会所：别墅的会所不仅仅是整个社区的配套服务设施，还应充分考虑到别墅社区业主的生活方式，

融入如会议，社交，商务等符合此类客户工作生活特点的设施，即会所的商务酒店化。在区域划分上

建议考虑如下功能：

大堂：酒店风格，花费数百万元购置物业的客户理应享受到酒店式的会所。

A . 泳池：公共泳池所承担的功能和地位与私家泳池不同，其实用性，方便性和季节性是私家泳池无

法比拟的。

医疗保健中心：高档医疗诊所在北京的兴起表明高收入阶层对健康和生活品质的追求更

加务实，别墅社区内设置高档医疗保健中心不仅为日后业主提供了应得的便

利，在物业销售期内也是值得强调的卖点之一。

美容美发：引进知名高档美容店对于这样规模的别墅社区不应是困难的工作。

健身中心：这已是任何物业必不可少的规定项目。

超市：这也是任何物业必不可少的规定项目，但在经营项目和品种上还应考虑到业主的生

活水准和生活习惯，尽量作到“档次高，国际化”。

餐厅：由于地处国际化程度最高的高档居住区域内，在餐饮类性的选择上应考虑中，西餐

甚至日餐厅同时配备。

儿童室：公共室内儿童活动室对于家庭特别是女主人而言是选择住房的标准之一。

B.SPA:作为新兴的高档健身项目，深受欢迎（特别是本案的目标客户）也是销售时的话题。

C.台球室：J—U项均为通过对本案的目标客户的生活和工作特点的综合调研后建议开发商

加设的普通社区或其他同档次社区所没有的设施，其目的在于增加本案的特殊性和均

好性，首先利于项目的销售，其次为业主日后提供真正的生活便利。

网球场：

室外篮球场：

高尔夫练习场：