星洲国际商业定位报告

方
约3.8万方
【竞品分析】
澄碧湖商圈周边众多高端大盘支持，商业发展势头良好，个案— 梦里水乡、星洲国际、玺悦城、永通澄湖街区
本
本案距维也纳购物广场：930米；
案
本案距梦里水乡：1.6公里；
本案距正荣大湖之都：3.5公里；
本案距永通国际街区：1.4公里
本案距玺悦城：310米
（以上距离均为直线距离）
【竞品分析】 玺园-玺悦城，临澄碧湖区域性商业综合体，为品牌旗舰店的概念（
的核心片区，重点建设以生态居住、 商业服务等功能为主的生活服务性 片区。
据了解，目前，莲塘的人口为20 万。莲塘镇相关负责人表示，规划 建成后，莲塘人口规模将达50万。
【区域商业分析】
南昌县商业圈层主要围绕澄碧湖展开；目前东西南面的 商业业态均较为成熟
正荣大湖之 世都纪海通泰然雅居
澄碧湖北岸中央首府
引进中影、屈臣氏、重庆刘一手火锅、必胜客等）
临街商铺
沃尔玛超商：规模约2万方（含可售的0.56万方）一层：服装、鞋、珠宝、餐饮化妆品、 动漫；二三层为超市 沃尔玛租赁：25元/㎡/月（含吊顶、地面、空调等），租期15年（由沃尔玛视经营情况 签与不签沃，意向40年），每年按5%递增 一层对外招租：开发商一层自行招商，按业态、高端品牌，进场签5年，免半年，租金 100-350元/㎡/月。 社区商业：规模20家商铺，开业率达到80%。 主要业态是酒庄、迪欧咖啡、整体衣柜等，租金：单层租金约30元/㎡/月、双层租金约 20元/㎡/月
【城市人口分析】
2013年南昌县辖16个乡镇、1个国家级开发区(江西南昌小蓝经济 开发区)和银三角管委会，全县有264个村委会和52个居委会，常
住总人口109万。
单位
南昌县 莲塘镇 向塘镇 三江镇 塘南镇 幽兰镇 蒋巷镇 武阳镇 冈上镇 广福镇 泾口乡 南新乡 塔城乡 黄马乡 富山乡 东新乡 八一乡 蚕茶所 市五星 经开区
【定位思考】 整个商业街，注入主题元素整体打造各种时尚元素，将建筑元素融
入到主题街每个环节中，体现商业街独特的商业主题。
芳草地室内外雕塑作品几十处，营造极具艺术的购物氛围
【定位思考】 项目艺术特色——艺廊：支持本地艺术创作，并为其开拓专属空间
【定位思考】
「艺廊」遍布于商业街各个店铺之间，展 示艺术作品，让顾客分享艺术创作。
1
结论1：大型商超布局格局基本形成，且从商业发展角度基本处于传统商业形式， 无论是直面竞争还是潜在竞争都较为激烈；
2 结论2：紧邻本项目的玺悦城商业运营较为成功，给予我们项目打造较大启示和 借鉴；
3 结论3：南昌县餐饮休闲娱乐市场需求旺盛，是本案较大市场机遇点；
3 PART
本体分析
【项目概况】
项目属于老城区综合型大盘，周边入住率高，人口基数大，生活 氛围浓厚，为本案奠定了生活气氛和消费需求。
完善；
有众多大体量商业；
3. 商业价值——项目周边已有较为成熟的生活配套， 3. 商业内街展示面较差，受自身商业建筑形态限制，
项目自身打造的商业配套也为客户提供更多便利。；
项目商铺与住宅结合，商铺内部承重墙过多，影
4. 教育配套——莲塘一小 及南昌县大风车幼儿园等
响商铺内部展示面；
教育配套丰富；
4. 从商铺类型及结构上，与集中式综合体商业的多
也少有跳出区域进行消费；
玺悦城
盛汇城市广场 澄湖国际街区
【定位思考】
随着交通配套的完善，区域人口导入，本项目消费客群分阶段跨越式增长， 由主要辐射莲塘及小蓝工业园，到辐射周边区域和乡镇，最后地铁的运营
部分实现南昌城区覆盖
项目消费 客群
核心客群
辐射圈内莲塘 及小兰园区具有 一定品位的住宅 消费群；
商业缺失 波尔多联邦美树堡
永通澄湖国际街区
百合佳苑
玺园
红湾假日宾馆
澄店湖州新澄际鲜大碧坊酒湖阳西光毛3岸家65饭0宾上7店9馆岛1赣咖菜啡新概念 以餐饮、酒万豪店花为园宾主馆
柴米油盐
阳光上座酒店
澄碧湖东岸 以宾鑫馆格豪林住宾豪馆宿泰酒为主
店 四海丰盛 新城丽景酒店
祥泰宾馆 华联
洪客隆
澄莲塘碧人湖家 南岸
星洲国际策划定位报告
2015.10.8
C目 录 ONTENTS
1 城市规划分析 2 区域规划分析 3 项目本体分析 4 项目核心问题 45 项目定位
1 PART
2019/11/23
城市规划分析
【城市规划分析】地随与着市市区县连同片城，这城一市战整略体规发划展的状逐态步也实将施真，正今融后入昌南南昌新市城区不。仅用 南昌城市总体规划方向
项目商业影响力较弱 但市场培育周期较长 缺乏品牌商户进驻 内街展示面较长，动线设计不合理 自身商业成功必须具备足够特色
【项目核心问题】项目如何实现竞品区隔，跳出竞品，挺进南昌县第一梯队，支撑项目
未来商业打造
思考1 ——项目整体全局打造：无论从位置、商业聚合、业态差异等角度，需 通盘考虑，合理规划，相互促进 思考2 ——循环打造区域体验特色集萃，内部各功能产品良性循环 思考3 —— 商业业态发展方向：打造特色化商业，以情景塑造，差异化打造， 迎合商业发展潮流！
和生活居住为主
【城市交通分析】 莲塘镇区位优越，交通便利
莲塘镇区位优越，交通便利，通讯 发达，驻地距南昌市仅15公里。京 九铁路、浙赣铁路、105国道、 316国道、南高一级公路，南北纵 横全境，是闽、浙、湘、粤通衢要 地。境内火车站有南昌南车站、莲 塘车站、公交汽车站沿途皆是，以 镇中心为半径的15公里范围内，有 南昌港、江西铁路最大的向西编组 站，以及到村公路交错畅通，四通 八达。
向阳路
本
莲案
塘 中 大 道
项目地处 南昌县莲塘中大道199号原手拖厂，地块交通便捷； 项目总用地面积14万平方米； 项目总建筑面积约48万平方米， 商业+高层的综合型项目； 商业面积约3.8万方；
17
【项目属性】 商业布局为3、4#楼底商，临南莲大道展示面较好，二期内 街底商，沿社区规划路分布，展示面相对较差。
南昌市城市发展的总体方向是西进、东拓、南延、北控 制； 昌南新城作为南昌市往南拓展的“桥头堡”，已成为 南昌市城市空间拓展的主导方向；
【城市规划分析】
南昌县城市发展构局：两轴、三带、两心、两 片。
两轴 北轴：依托汇仁大道，打造连通莲塘老城区，银湖中心和东新
中心的东西向功能联系轴； 南轴：依托星城大道，打造连通向塘老城区，友谊中心和冈上中
新鲜坊
上岛咖啡 毛家饭07店91赣菜新概念
柴米油盐
莲塘人家
小兰东方牛崽
四海丰盛 KFC
分布区域：主要分 布在莲西路这一块 酒店面积：300平 米-1500平米 消费档次：普遍都 是中档消费；总体而 言，中高档餐饮企业 较为缺乏。
【区域商业分析】
休闲娱乐行业状况-南昌县休闲娱乐行业发展缓慢，市场存在着较 大空缺
5. 便捷交通——除临主次干道外，多条交通线路；
样化业态相比，较为单调，对品牌商家的吸引力
不足。
Opportunities(机会)
1. 项目位于老城区，周边人口基数较大 2. 南昌县在澄碧湖周边规划6平方公里地域，重点
打造中央商务区，未来沿澄碧湖规划有众多大 体量商业，一个新兴商圈已初具规模； 3. 随着南昌县经济的蓬勃发展，南昌县人的消费 潜力越来越强劲
【区域商业分析】
围绕澄碧湖形成的商圈，多个楼盘旗下商业配套规划齐全，品牌超市进 驻，竞品个案：玺悦城、永通国际澄湖街区、梦里水乡、星洲国际
欧尚 华润万家 红绫超市
华联超市
沃尔玛 华润万家 南昌百货大楼
大润发
【区域小结】
商业市场启示：目前南昌县商业处于传统形式，未来竞争激烈， 而本项目商业发展应基于未来发展趋势，且较能落地的方向发展
Threats（威胁）
1. 玺悦城竞品商业氛围区域成熟，经营良好； 2. 区域板块内商业内存量仍然较大，未来竞争
仍旧激烈； 3. 区域任何商业项目，都会成为本项目的竞品
威胁。
4 PART
项目核心问题
【项目核心问题】
根据项目现状，我们可以发现本项目拥有作为新项目的双刃剑特点
区域商圈商业氛围浓郁 商业街可塑性高，综合形态灵活 底商业态广泛，无固定业态需求 整体包装打造独特的商业主题 毗邻玺悦城，可引导一部分消费人流
人口数
923128 96911 118921 30255 67749 73465 87108 50301 44696 37673 61768 59716 36558 33690 21430 20920 37082 2336 16491 26058
2 PART
区域分析
பைடு நூலகம்
【区域分析】
项目位于南昌和南昌县双城市发展主轴，老城区中心位置， 其区位优势明显。
两片、两心
银湖中心：位于莲塘片区中部，围绕银湖建设，教育科研、医疗卫生、
文化创意和商贸型片区中心；
友谊中心：位于向塘片区中部，结合友谊渠建设，商贸、生产、生活
服务型片区中心：
莲塘片区：南外环高速公路以北的地区，以先进制造业、生活居住、
商务办公和创意产业为主；
向塘片区：南外环高速公路以南的地区，以物流、商贸、先进制造业
【SWOT分析】
本案的优势在于完善的周边配套以及成熟社区的商业价值，劣势在 于不在城市主干道，机会在于题商业的优势以及带动作用。
Strengths（优势）
Weaknesses（劣势）
1. 城区大盘——总占地14万平米，总建面48万平米； 1. 项目现周边形象较差，开发程度较弱；
2. 成熟社区——前期周日边入住率商，生活配套较 2. 项目稍偏离澄碧湖核心商圈，未来沿澄碧湖规划
解决思路—多维度，立体化综合研究，探寻本案商业打造核心机遇点
1、借助成熟 商圈相互影响，
相互促进
2、消费客群 购买力及消费
习惯
3、通过新颖的 整体包装提升商
业氛围
4、合理利用时 间差，做到最 有效的客群分
流
5 PART
项目定位
【定位思考】
客户在哪儿？
南昌县大型商业客户群集中为南昌县本地客户，仅少部分为南昌市客户； 南昌县商业市场相对封闭：市区的客户不了解区域，少有进入；南昌县客户因地缘性强，
新城商务酒店 乐巢KTV KFC
以休闲金碧购辉物煌K为TV 主
永乐影城 百货大
楼
大润发
南昌县商业圈层主要围绕 澄碧湖展开；目前、东西南面 的商业业态均较为成熟，受土 地限制，未来商业发展升级幅 度较小； 澄碧湖北岸作为南昌县重 点发展方向
【区域商业分析】
餐饮行业状况-经营档次以中档为主， “民以食为天”，近年 主题式特色餐饮的发展如雨后春笋般迅猛
心的东西向功能联系轴
三带 ①空间拓展带：沿雄溪河拓展城市空间，连通银湖中心和友
谊中心，作为昌南新城空间拓展带： ②沿江生活服务带：顺延南昌市沿赣江发展的态势，依托东兴大道和 赣江大道，连通滨江居住组团，构成南北向的生活服务带； ③沿江产业拓展带：顺延南昌市沿交通线南拓的态势，依托G105、 G320，莲塘大道快速路、京九铁路等交通线，构成南北向的产业拓展 带。
周边政务及商 务人群
2018年底
次级客群
地铁3号线通车
路过乡镇客群；
快速路衔接的迎宾大 道客
边缘客群
地铁开通带来 的其他区域及城 市消费群体
【定位思考】
吸引消费客群的亮点在哪？
在整体商业无良好展示面的前提下，如何突破自身限制，吸引商家进驻； 突破竞品商业的影响，如何独具特色，聚拢全城人气，提升市场影响力； 在为商业营造良好的商业氛围的同时，如何保障后期运营能够良好运作，而不成为昙花一现
南昌市
南昌县 老城区 中心
南昌城市发展主 轴
南昌县城市发展主 轴
南昌县发展主轴是以莲西路往北方向发展；
南昌发展主轴以迎宾大道和井冈山大道往南方向发展；
南昌县规划图
新区中心
南昌县老 城区中心
【区域人口分析】 莲塘镇辖区面积45平方公里，共约20万人口。
莲塘镇规划人口将达50万 莲塘镇是“昌南组团”开发建设
今夜大舞厅
乐巢KTV 永乐影城
金碧辉煌KTV 阿米果KTV 欧歌亮版式KTV
分布区域：主要分布 在向阳路与五一路。 酒店面积：200平米600平米 消费档次：中档 主要特点: 南昌县娱乐 行业不能满足当地居民 的消费需求，普遍南昌 县的居民都会去南昌市 消费，酒吧与舞厅欠缺， 影院的档次很低。
规划路
21#楼 商业
15#楼 商业
16、11、 12#楼 商业
3、4# 楼
商业
分期 一期 二期 三期
四期
住宅 栋数
6、8、 3、4、 11、12、 13、5、 7#楼 15、 9、10# 及商业 16#楼及 楼及商业
商业
1、2、17、 18#楼及商
业
商业 面积
约0.28 约0.85 约1.15万
万方 万方