东莞市万江坝头片区商业市场调查修(中原)城区市区商业调查报告
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东莞市万江区坝头片区商业市场调查
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中原顾问 东莞顾问事业部 Dong guan.08.2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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城区商圈 万江商圈 坝头商业
•江景资源被充分利用。
商圈优势 客户结 I. 构经调整和改造，华南MALL发
发展趋势
I. 随着周边住宅小区的逐步成熟，
挥万江商业中心的优势；
II. 紧邻南城和莞城，位置优越， 后发优势明显；
人流量和消费能力进一步提升， 该商圈发展潜力巨大；
II. 万江政府打造新城市中心区，未
III. 交通资源丰富，交通便利；
来配套进一步完善，推动万江商 圈发展为成熟商圈。
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万江商圈——商圈构成
由一个大型商业综合体（华南MALL）、一个仓储式百货（麦德龙）、一条传统商业道 路（万江路）和一个商业裙楼广场（都会广场）共同构建了逐步兴起的万江商圈。
莞城商圈：以西城楼大街、迈豪街、市桥河商
业街、花园商贸城为核心的历史悠久的成熟商圈；
东城商圈：以世博广场、世纪广场、星河城、
等为核心的主打中高端消费的商圈；
南城商圈：以海雅百货、莱蒙商业中心、沃尔
玛、第一国际为核心的商业多元化商圈；
万江商圈：以华南MALL、麦德龙为核心的新兴
商业中心。
目前东莞城区四大商圈各有特点，莞城商圈为传 统特色商业街区，商业气氛浓厚但其发展具有明 显局限性，东城商圈以中高档主题消费为主，已 形成高消费人群的时尚购物区，南城商圈结合其 商务办公、行政中心等优势等发展多元化商业， 万江商圈正处于初步发展阶段，未来潜力巨大。
江南世家
江南雅筑二期
欧景城 江南第一城
江南雅筑一期
坝头片区商业组成部分
I. 集中商业：包括康城国际和波普中 心两幢高层综合体，消费人群主要 为写字楼内的高级白领，以中高端 消费为主；
II. 社区商业：包括上东国际、江南世 家、江南第一城等十多个小区底商， 消费人群主要为小区居民，以中低 端消费为主；
万江商圈
万江 商圈
莞城 商圈
南城 商圈
东城 商圈
功能定位
新兴商业中心
商业规模
约60万㎡
I. 商发业展整体现体状量：巨大，商业集中度
发
低•，新消区费建人设群不；足，商业空置率
展 高•；市政配套先进齐全；
现 II. 正•快商速业成居长住，多氛业围态不发足展，；商业
状
氛•围高逐端渐物形业成。聚集；
•房地产开发密集；
都会广场
麦德龙
万江路 华南MALL
万江商圈组成部分
I. 华南MALL：集旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体，属于万江区最大型 大商业体，以中档消费为主；
II. 麦德龙：经营商品达3万余种，仓储式 百货，以中低档消费为主；
III. 都会广场：较早期的商业项目，与旧 商业街相接攘，集服装、超市、饮食、 服务于一体，以中低档消费为主。
IV. 万江路：沿交通主干道万江路形成， 主要经营五金、饮食、生活服务、便 利店等，以低档消费为主。
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城区商圈 万江商圈 坝头商业
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万江商圈
南城商圈
东城商圈
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城区商圈 万江商圈 坝头商业
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万江商圈——发展特征
万江商圈是正在逐步成长起来的新兴商圈，但相对其他商圈，人气明显不足，随着周 边新建住宅区的逐步成熟，消费人群大幅度迁入，该商圈的发展前景潜力巨大。
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东莞城区商业格局
自2003年开始，东莞市掀起了商业地产开发潮，经过多年的发展，市区逐渐形成了莞城、东 城、南城、万江四个市级商业中心。
东莞城区商业格局状况
东莞城区目前已形成四个相对集中的商圈：
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坝头片区商业——社区商业分析
包括上东国际、江南世家、江南第一城等十多个小区底商，以满足基本生活需要的生活用 品和服务的消费为主，整体租金较低。
金地外滩8号
龙湾新苑
精英世家
上东国际
尚书悦府
江南世家 江南雅筑二期
欧景城 江南第一城
江南雅筑一期
I. 分布情况：随着人口的迁入和居住 环境逐步成熟，坝头片区形成了以 江南雅筑和江南第一城为中心的南 社区商业以及以上东国际为中心的 北社区商业，其它小区由于规模较 少、商业体量较少或未能连片开发， 社区商业依然保持较高的空置率；
波普中心
康城国际
康桥国际
分类 定位 招商进度 商业体量
主力店
租金
康桥国际
艺术商务综合体
基本完成招商 1-3层约7000平方米 一层：肯德基、必胜客等国际品牌 二层至三层：教育培训机构 180-200元/㎡(首层)
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波普中心 波普中心 休闲商务综合体 目前正开始招商 1-3层约9000平方米 目前没有主力店 150-180元/㎡(首层)
III. 传统商业街：包括坝新路、胜利南 路和坝翔商业街两侧商业，消费人 群主要为片区内居民、工厂员工， 以中低端消费为主；
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坝头片区商业——集中商业分析
包括康城国际、波普中心，为近期新建高层综合体，属片区内地标性建筑，业态以国际 品牌商业为主，租金属片区内最高。
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坝头片区商业——商业构成
以康城国际、波普中心为主的集中商业，以欧景城、江南第一城、上东国际等小区为主 的社区商业，以坝新路、胜利南路、坝翔商业街两侧商业为主的传统商业街，共同构建 了坝头商圈。
坝翔商业街 金地外滩8号
龙湾新苑 坝新路
尚书悦府
精英世家
上东国际
康城国际
波普中心 胜利南路
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中原顾问 东莞顾问事业部 Dong guan.08.2014
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城区商圈 万江商圈 坝头商业
•江景资源被充分利用。
商圈优势 客户结 I. 构经调整和改造，华南MALL发
发展趋势
I. 随着周边住宅小区的逐步成熟，
挥万江商业中心的优势；
II. 紧邻南城和莞城，位置优越， 后发优势明显；
人流量和消费能力进一步提升， 该商圈发展潜力巨大；
II. 万江政府打造新城市中心区，未
III. 交通资源丰富，交通便利；
来配套进一步完善，推动万江商 圈发展为成熟商圈。
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万江商圈——商圈构成
由一个大型商业综合体（华南MALL）、一个仓储式百货（麦德龙）、一条传统商业道 路（万江路）和一个商业裙楼广场（都会广场）共同构建了逐步兴起的万江商圈。
莞城商圈：以西城楼大街、迈豪街、市桥河商
业街、花园商贸城为核心的历史悠久的成熟商圈；
东城商圈：以世博广场、世纪广场、星河城、
等为核心的主打中高端消费的商圈；
南城商圈：以海雅百货、莱蒙商业中心、沃尔
玛、第一国际为核心的商业多元化商圈；
万江商圈：以华南MALL、麦德龙为核心的新兴
商业中心。
目前东莞城区四大商圈各有特点，莞城商圈为传 统特色商业街区，商业气氛浓厚但其发展具有明 显局限性，东城商圈以中高档主题消费为主，已 形成高消费人群的时尚购物区，南城商圈结合其 商务办公、行政中心等优势等发展多元化商业， 万江商圈正处于初步发展阶段，未来潜力巨大。
江南世家
江南雅筑二期
欧景城 江南第一城
江南雅筑一期
坝头片区商业组成部分
I. 集中商业：包括康城国际和波普中 心两幢高层综合体，消费人群主要 为写字楼内的高级白领，以中高端 消费为主；
II. 社区商业：包括上东国际、江南世 家、江南第一城等十多个小区底商， 消费人群主要为小区居民，以中低 端消费为主；
万江商圈
万江 商圈
莞城 商圈
南城 商圈
东城 商圈
功能定位
新兴商业中心
商业规模
约60万㎡
I. 商发业展整体现体状量：巨大，商业集中度
发
低•，新消区费建人设群不；足，商业空置率
展 高•；市政配套先进齐全；
现 II. 正•快商速业成居长住，多氛业围态不发足展，；商业
状
氛•围高逐端渐物形业成。聚集；
•房地产开发密集；
都会广场
麦德龙
万江路 华南MALL
万江商圈组成部分
I. 华南MALL：集旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体，属于万江区最大型 大商业体，以中档消费为主；
II. 麦德龙：经营商品达3万余种，仓储式 百货，以中低档消费为主；
III. 都会广场：较早期的商业项目，与旧 商业街相接攘，集服装、超市、饮食、 服务于一体，以中低档消费为主。
IV. 万江路：沿交通主干道万江路形成， 主要经营五金、饮食、生活服务、便 利店等，以低档消费为主。
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城区商圈 万江商圈 坝头商业
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万江商圈
南城商圈
东城商圈
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城区商圈 万江商圈 坝头商业
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万江商圈——发展特征
万江商圈是正在逐步成长起来的新兴商圈，但相对其他商圈，人气明显不足，随着周 边新建住宅区的逐步成熟，消费人群大幅度迁入，该商圈的发展前景潜力巨大。
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东莞城区商业格局
自2003年开始，东莞市掀起了商业地产开发潮，经过多年的发展，市区逐渐形成了莞城、东 城、南城、万江四个市级商业中心。
东莞城区商业格局状况
东莞城区目前已形成四个相对集中的商圈：
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坝头片区商业——社区商业分析
包括上东国际、江南世家、江南第一城等十多个小区底商，以满足基本生活需要的生活用 品和服务的消费为主，整体租金较低。
金地外滩8号
龙湾新苑
精英世家
上东国际
尚书悦府
江南世家 江南雅筑二期
欧景城 江南第一城
江南雅筑一期
I. 分布情况：随着人口的迁入和居住 环境逐步成熟，坝头片区形成了以 江南雅筑和江南第一城为中心的南 社区商业以及以上东国际为中心的 北社区商业，其它小区由于规模较 少、商业体量较少或未能连片开发， 社区商业依然保持较高的空置率；
波普中心
康城国际
康桥国际
分类 定位 招商进度 商业体量
主力店
租金
康桥国际
艺术商务综合体
基本完成招商 1-3层约7000平方米 一层：肯德基、必胜客等国际品牌 二层至三层：教育培训机构 180-200元/㎡(首层)
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波普中心 波普中心 休闲商务综合体 目前正开始招商 1-3层约9000平方米 目前没有主力店 150-180元/㎡(首层)
III. 传统商业街：包括坝新路、胜利南 路和坝翔商业街两侧商业，消费人 群主要为片区内居民、工厂员工， 以中低端消费为主；
© Copyright Centaline Consulting, 2013
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坝头片区商业——集中商业分析
包括康城国际、波普中心，为近期新建高层综合体，属片区内地标性建筑，业态以国际 品牌商业为主，租金属片区内最高。
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坝头片区商业——商业构成
以康城国际、波普中心为主的集中商业，以欧景城、江南第一城、上东国际等小区为主 的社区商业，以坝新路、胜利南路、坝翔商业街两侧商业为主的传统商业街，共同构建 了坝头商圈。
坝翔商业街 金地外滩8号
龙湾新苑 坝新路
尚书悦府
精英世家
上东国际
康城国际
波普中心 胜利南路