影响房地产价格的因素

影响房地产价格的因素

摘要:随着市场经济的发展,近年来房地产市场持续升温,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,本文旨在通过流动性、宏观政策等问题分析影响房地产价格的因素,以便对我国房地产市场价格有个清晰的认识。

关键词:房地产价格流动性宏观政策

房地产行业的发展状况是关系国计民生的重大问题。随着我国社会主义市场经济的快速发展,国内房地产市场不断升温,市场规模不断扩大,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,我们更需要分析影响房地产价格的因素,以便政府出台若干宏观调控措施,构建法律监管制度体系,共同规范房地产行业的发展。

1 近年我国房地产价格的现状

根据2009年中国统计年鉴有关数据(图1)所示:自2000年开始,我国房屋销售价格持续上升,到2003年局部地区出现房地产热,“长三角”地区房价涨幅超过了两位数。2004 年起,有关房地产泡沫的争议再度响起。

再进一步考察近年来的房地产价格指数,2008年2月到10月房屋价格指数走势平稳。由于受到金融危机的影响,2008年底房地产价格指数迅速跌落,但2009年1月以后,房地产价格指数迅速攀升,到2010

年4月已达到最高点112.8。由此可见我国房地产业正处于一个价格持续上升的状态,过高的房价已严重影响到国计民生的正常发展。

2 影响房地产价格的因素

(1)我国流动性过剩问题严重,它已成为影响我国房地产价格的重要因素之一。

M2(广义货币供应量)与GDP的比率,常作为衡量流动性最常用的指标。2009年底,我国M2与GDP的比值为182％,不仅远远高于发达国家美国和俄罗斯,更远远高于同为发展中国家的印度。

具体表现为货币供给过多。2000年至2008年,M2年均增长约17.1％,2009年增速进一步加快,达到28.4％。货币供给量的增长高于实际经济增长速度,势必会导致物价上升,进一步影响到我国房地产市场。此外目前房地产市场充斥着大量的社会游资,这些游资在房地产市场的投机炒作,加剧了房地产价格迅速膨胀,推动了房地产泡沫的形成。在货币供给量超额增加时,大量游资找不到出路,而房地产行业作为一个暴利行业,在一定程度上吸引了大量游资的进入,不仅进一步加剧了房价的上涨,更是房地产热的重要原因之一。

因此,流动性过剩对房价所产生的负面作用,是房地产价格波动的前提条件和根源,流动性的增加是造成我国房地产市场价格走高的最重要的原因之一。

(2)我国房地产行业投资增速居高不下,对拉动GDP增长起到了积极的作用,但同时也造成房价过高与同期居民收入水平的不协调,引起了经济结构的失衡。

近年来,我国国民经济的发展前景良好,发展速度快,不断加快了我国城乡一体化建设的进程,使大量的农村剩余人口逐渐向城市转移,这势必会拉动城市的住房消费,从而为我国房地产市场带来新的活力,使得房地产投资规模不断扩大。根据有关数据显示:1999p3 宏观经济政策对房地产行业的调节

房地产是一种特殊的商品,受到银行信贷利率、相关税费、土地、建筑材料、劳动力等的影响,同时作为国民经济产业的重要组成部分,存在经济周期性。房地产业近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大,既不利于房地产市场的自身发展,也不利于我国经济社会的稳定发展,更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实,因此,我们必须坚持以人为本,以构建社会主义和谐社会为出发点,把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容,以促进市场经济的平稳发展,促进我国房地产市场稳定健康发展。

政府宏观调控的目的并不是简单的为了打压房价和整顿市场,而是为了稳定房地产商品的市场价格,理智的进行房地产消费和加强住房保障,使房地产业进入理性的发展轨道,满足广大消费者的基本住房要求。为此,政府和相关部门推出一系列的配套政策。例如:2005年,

国八条、利率、营业税相继出台,但房价依然上涨,政策效果不明显。2010年4月份出台了“新国十条”,此后政府出台的一系列政策,在此种调控措施频出的背景下,成交量虽有所下降,但房地产的走势受到商品供需量和房价的影响,从表2的数据可以看出,房地产市场的价格总体还是在同比上涨,仍高居不下,但是上涨幅度趋缓,暂时控制了2010 年房价疯狂上涨的趋势。

4 房地产市场监督制约乏力,体制机构不完善,致使房地产价格持续走高

首先,伴随着经济的发展,人们的消费观念也在不断更新,越来越多的人通过利用住房公积金、银行贷款等方式来实现住房梦。房地产开发商更是充分利用各种融资手段,发展房地产项目,随着开发、按揭等银行贷款的不断增加与注入,这种形式的资金已经成为了支撑我国房地产市场资金来源的主要渠道。来自银行的贷款通过乘数效应,不仅使得实际货币供应量增加,加剧了房地产市场价格的上涨,同时也面临着类似“美国次贷危机”式的金融风险,如何从次贷危机中汲取教训,巩固我国经济复苏与快速发展就显得尤其重要。我们必须深刻汲取次贷危机的教训,切实加快房地产市场体制机制改革步伐,从中寻找差距,弥补不足。

其次,房地产行业作为市场经济的重要组成部分,其生存和发展离

不开法律监管体制的制约和规范,但长期以来,我国对房地产行业的监督力度不够,体制不健全,调控措施效果不佳,加剧了房价飞涨的现状。因此我们应当通过机制创新,加强对房地产市场的监督管理,促进我国房地产市场持续快速的健康发展。

综上所述,为保持我国房地产市场的持续快速健康发展,就必须不断创新我国房地产业的发展模式,通过分析房价波动的影响因素,有效防止房价的非正常上涨,努力营造一个稳定、和谐的房地产市场环境。

参考文献

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