16、地下车库的成本核算

问题的提出？
（一）申诉形式（必须是书面） 1、提交正式的申诉报告。 2、提交省局局长信箱。 3、在总局网站或省局网站提问问题。 （二）具体政策 1、33条是17条的例外条款。 2、阐述该条款的实际含义 3、何为地下基础设施？（借助专业部门的解释） （三）延伸 1、其他已经建好可以销售的车位，保留成本，也应该按照土建 保留。 2、机械车位未来成本的分摊。 （四）法律问题

十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入 是否计入房地产转让收入？ （青地税函【2009】47号） 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项 目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡 房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、 车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住 房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出 售开发产品计算销售收入。 利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业 与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使 用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转 让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形 成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发 企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同， 其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
河南省的规定（一）
豫地税函„2010‟202号
五、关于地下室、车库的归属问题。
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下 个人认为，非常合理，可惜几 室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销 售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标 个月后，政策又变了！ 准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地 产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他 房地产项目确定。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买 了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收 土地增值税。
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车位与土地增值税

1、作为土地 土地增值税 增值税收入（大 视同其他类开 发产品处理， 纳入可售面积 计算。
车位
多数地方按照其 他类，个人以为 应该车位随着房 子走） 2、其成本计 入公共配套处理。
（的车位
31号文件第33条的规定
第三十三条 企业单独建造的停车 场所，应作为成本对象单独核算。利用 地下基础设施形成的停车场所，作为公 共配套设施进行处理。
问题的提出？

33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊 上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下 停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。房地产企业单 独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地 下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配 比要求。 由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而 逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实 现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作 为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库 的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减 少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及 出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后 年度成本大于收入的状况。
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• 国税发[2009]31号文第三十三条如何理解？ • • 【发布日期】： 2010年12月24日 字体：【大】【中】【小】 • • 问题内容： 国税发[2009]31号文第三十三条 企业单 独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基 础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问 对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成 本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土 地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？ 对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平 均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的， 其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取 得销售收入需要参与土地增值税清算吗？
问题的关键是： 河南省的规定（二） 如果房地产企业销售的是没有产权的地下车 河南省地方税务局公告2011年第10号 位，其成本已经进入了公共配套设施分摊，但是 将收入全部进入其他住宅，收入与成本严重不配 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车 库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房 比！ 屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定； 解决方案：赠送车位（如果要车位，单价提 销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车 高，否则单价降低） 库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应
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总局关于车位企业所得税
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如下： • • 1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共 同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税 发[2009]31号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车 场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。 • • 2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用 可以扣除。 • 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税 务机关咨询。 • • 欢迎您再次提问。 • • 国家税务总局 • 2010/12/24
将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下 室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有 关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。
辽地税函【2007】104号文件 沈阳市地方税务局： 你局《关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的请示》 （沈地税发［2006］209号）收悉，现批复如下： 一、根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑 征收房产税的通知》（财税［2005］181号）第三条规定：“出租的 地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的规 定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12％的税率 计算征收房产税。对其签订的租赁合同，应按财产租赁合同征收印 花税。 二、根据《中华人民共和国房产暂行条例》、《中华人民共和 国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国印花税暂行条例》及 其有关规定，对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于 出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其 征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。
辽宁省的规定（104号文件）
辽宁省的规定（188号文件）
辽地税函【2009】188号文件 一、关于出租地下停车位问题。 对房地产开发企业长期出租地下停车位， 一次性收取的租金相当于停车位销售价值的， 视同销售，征收土地增值税。

房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定 使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当 缴纳土地增值税？ 发布日期：2009年06月29日 来源 : 国家税务总局纳税服 务司 字体：【大】【中】【小】 答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定， 土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用 权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转 让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出 售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的 转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁 业”项目，以5%的税率缴纳营业税。 热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和 规范性文件的规定为准。





回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您 所提供的信息简要回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称 转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳 税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增 值税。 根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建 筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的 行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视 同销售建筑物。” 据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产 权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取 得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受 让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜 请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
车位与土地增值税
问题的提出？
实务中目前所遇到的财务处理方式来看，可售车位成本 一般均按照开发产品单独归集，可售车位成本归集的会计处 理方式有： 1、按总开发成本中剔除土地成本和其他个别不相关开发 成本成本后按可售面积进行分摊，以此确认车位成本，理由 是车库为地下基础系整个开发工程的组成部分，大部分开发 成本都间接相关； 2、按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成 本按总可售面积在房屋和车位中进行分摊，车位仅确认土建 成本，理由是车位成本除了土建外，和其他关联很小； 3、按项目预测的毛利率或车位销售的预计毛利率先预测 车位售价，再按毛利率倒算车位成本，其他归集到房屋成本。
地下车库问题解析
张伟 winwind@
问题的提出？

房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出， 由于地处郊区，地下车位大量未售出。对于地 下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本 预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为 3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车 位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价 仅为5万元? 问：会形成什么现象？