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服务业选址的影响因素条件

水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。企业在选址时要根据自己的目标顾客群进行调查，如肯德基在中国的目标顾客群定位为：中上收入水平的人群、追求时尚的年轻人和喜欢新奇的儿童。在这一定位下，肯德基开店选址多在商业中心，通常紧挨大型商场，一方面可以更好地面向以上这些顾客群，另一方面利用商业区相对高昂的房租，隔离资金紧张的中小规模的中式快餐店，以免受到低价竞争的影响。

服务企业在选址时对商圈内潜在顾客群状况一定要做大量的市场调查与可行性分析。据了解，几乎所有进入中国的欧美大型连锁集团，如家乐福、麦德龙、阿霍德、沃尔玛、大荣、西友、伊藤洋华堂、佳世客等，在进入中国市场之前，都对中国市场进行了长达数年的深入细致的调查。投入了成百万、上千万的市场调查费用。麦当劳在选址时对潜在顾客的调查要花费很多时间，甚至用秒表测算选址处人流量。其结果是他们在中国的投资鲜有失败。

2.交通条件和相邻产业情况：

交通条件对于商圈的大小有很大影响。如果选址周围有许多的公交车，或是道路、交通方便，那么销售辐射的半径就可以大为放大。必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间、车辆行人进出是否方便、行人道、街道是否有区

分、过往车辆的数量及类型、道路宽窄等，都对服务业的顾客源有所影响。不同的服务企业，对交通条件的要求各有不同，并不是道路越宽、车流越大越好。就一般城市道路交通状况看，街面宽度小于16米的街道旁做中小型铺面的效果就要好些，这种街道只有车道与人行道之分，且没有护栏分隔，机动车、非机动车和人流穿行其中，很符合中国人信步逛街购物的消费习惯。那种人行道、非机动车道、慢车道、快车道之间以及道路中心线有护栏或绿化带隔断的，车辆通行快，横向人流不易通过，往往形成假口岸，不宜开设中小型商业店铺。

城市规划，如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，商业网点数及结构、配套设施结构等。都会对未来服务业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。

相邻产业情况，如学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。地区的治安、消防、银行服务等支撑条件，一定的商圈范围内竞争企业的数量，与附近服务设施的互补性，对服务企业的经营都有影响。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。

3.选址地区的竞争情况：

在商圈分析中，需要考虑与竞争企业的距离，竞争企业

的素质，它的商圈范围如何。计算所有竞争对手的销售情况，服务内容和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的潜在销售额中减去，得出本企业的未来销售潜力。有些服务企业在开业前把其它企业的弱势了解透彻，以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，服务质量如何等，然后依据这种精确的调研结果采取具有杀伤力的打击措施。

如何避免商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用，是一种双赢的竞争方式，其手段是企业的经营内容或目标顾客群与商圈内其它企业的经营内容有一个互补作用。

不同业态的服务性企业选址在同一区域，可以共生共荣，形成商业圈。然而，趋同业态的服务性企业选址在同一区域，若企业的经营内容或目标顾客群相同，往往会两败俱伤。例如：目前，国内商家大多以家乐福为榜样，选址在城区中心地带，开营业面积上万平方米的综合性超市，但由于缺乏象家乐福那样的全球化的采购体系，货品与价格趋同，势必短兵相接，易陷入打价格战的泥潭。

人们常把家乐福、麦德龙相提并论，这两个巨头在不少城市毗邻而居却相安无事。原因在于双方因业态不同而不正面交锋。家乐福的大卖场针对普通消费者，麦德龙实行会员制，实际上是某种批发业态。

4.企业的独特性：

小餐馆、小超市、小型连锁店、发廊、医药店等，这类服务性企业有即时消费性、少容量、应急性等特点。企业通过最大限度地接近顾客，与顾客建立起邻里关系，赢得较好且稳定的经营收益。他们的商圈较小，目标顾客群固定为徒步5-10分钟可到达购物的居民，80%顾客为有目的的购物。因此，这类企业多在住宅小区内选址，也有在车站、医院、娱乐场所针对流动顾客选址。

大型综合性超市的目标顾客为消费者中比率最大的中等收入阶层，为满足他们的日常消费需求和企业规模化经营的优势，其商品种类齐全，同一商品的规格、等级、品种也较为丰富。这类企业的选址会更重视中央商圈的顾客群状况和交通条件对销售辐射半径的影响。因此，这类企业多在目标顾客集中的住宅区、交通便利的城乡结合部或商业密集区选址。

交通条件则是宾馆选址需要考虑的首要条件，在选址点的百米方圆内有三条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。最好选址就靠近如机场、火车站、汽车终点站、工业区、物贸中心、展览中心、商务中心、大型游乐场或风景旅游点等区域。

总之，每一种服务性企业都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势

互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种业态的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，才能充分发挥各种业态的长处，取得最大的效益。

5.企业经营策略：

不同类型的服务性企业的经营策略各有不同，即使同一类型的服务性企业的经营策略也不尽相同。如商品的高流通性是大型超市的经营策略。相对而言，大型超市的净利率非常低，一般来说只有2-4%，但是大型超市获利不是靠毛利高而是靠周转快。大批量采购只是所有商场商品高速流转的集中体现而已。经营策略需要具体的支撑手段，大型超市这种高流通性的经营策略从根本上是靠商品价格优势吸引大量有购买力和购买意愿的顾客流来支持的，正确地选址是企业能够长期保持这种顾客流的关键。以北京为例，传统的商业区虽然还是人流如织，但王府井、西单和大栅栏地区的游客正趋向于只游不买，市区正在日益走向空心化。有车族喜欢在交通还可以的三环路或周围更远处购物，普通居民也开始习惯在社区的综合超市中花去更多时间。

小超市的经营策略则是通过最大限度地接近顾客，给顾客带来尽可能多的便利，如营业时间一般在16小时以上，甚至24小时，选址在居民住宅区使居民徒步购物几分钟即可到达，经营以购买频率高的商品为主，充分利用营业面积，以此赢得较高的净利率和稳定的经营收益。