金茂苏州苏地2016-WG-81地块(浒墅关项目)

周边房市现况
正荣悦岚山
禹洲地块
南山地块
弘阳地块
本案
弘阳上水
路劲地块
恒基旭辉城
Байду номын сангаас
南山柠店
万科地块
项目
容积 率
建面
存量建 面
首开
（㎡万） （万㎡） 时间
2015.1-2016.12销售情况
套数 面积
售价
（套）（万㎡） （元/㎡）
弘阳上水
2.2
15.25
11.94
2016/9/ 2
319
北区：17000-
釐茂苏州苏地2016-WG-81地块(浒墅关项目)
JINMAO PROJECT PLANNING AND DESIGN OF 2016-WG-8 1 BLOCK IN SUZHOU
苏州城市区位
根据《上海2040》，上海大都市圈包括上海、
苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内
根 内据的《“上1+海6”20城40市》群，范上围海，大总都面市积圈为包2括.99上万海平、方苏公的州里“、，1+无总6锡”人城、口市南群约通范54围、0，0宁万总波面，、积是为嘉区2兴.域99、万一舟平体山化在
南北36度朝向布局 1、高层26F+小高层18F+小高层11+1F组合
2、间距大，满足日照要求，户型朝向大于30度。
强排结论：间距大、景观好、朝向差。
规划之势（规划溢价）：方案比选 地块推荐方案：高品质高货值型
南北朝向布局 1、高层26F+小高层18F组合，户型面积段多
2、间距大，满足日照要求，户型朝向正南北。
发展的核心。
方公里，总人口约5400万，是区域一体化収
展的核心。
结论：根据2016年8月22日起公示的上海《上海市城市总体规划（2016-2040） （草案）》，苏州被纳入上海大都市圈。
地块位于苏州新区
本案
太湖
苏州火车站 苏州市政府
阳澄湖 釐鸡湖
结论：地块位于新区浒墅关板块，紧邻中环高架入口，临近绕城高速、 沪霍线，交通通达性好。
如何将地块价值扬长避短，实现溢价提升?
根据通过大量案例分析，我们发现！ 当今高溢类高层豪宅癿溢价特点——
如何提升溢价？
典型品质社区独具高品质生活栺调
文化型
翠湖天地
· 新天地海派文化
景观型
汤臣一品
· 滨江顶级豪宅
国际型
绿城黄浦湾
· 国际现代滨水建筑风格
气质型
星河湾
· 同纬度最美园林
我们需要打造气质型高品质社区实现溢价！
3.31
19000；南区：均 价小面积16500，
大面积17500
正荣悦岚山
1.6
10.51
3.37
2016/5/ 27
771
9#、14-17#、19#
7.13
均价13000，其余 楼栋高层13000，
洋房14500
恒基旭辉城
2.3
39.41
14.53
2015/10 /19
2484
24.88
高层16800-18000， 洋房19000-20000
结论：本案基地四面临路，西侧有国道通过，适宜打造中级改善型社区
地块价值面界定
A
B
C
D
A 地块价值最高-楼王 B 地块价值较高-溢价产品 C 地块价值中等-主力小户型 B 地块价值较低-高层遮挡
结论：西侧国道以高层遮挡噪音；A区及B区地块中心价值较高，创造溢价产品； C区主推主力小户型，去化量最快
地块属性决定了本项目具有中级改善基因 地块成本决定了本项目高溢价产品策略 周边环境决定了本项目内向型社区属性
南山柠店
2
15.02
7.49
2016/1/ 19
778
7.53 高层17000-19000
未开盘项目
路劲地块 禹洲地块 弘阳地块 万科地块 南山地块
拿地时间
2016-12-20 2016-12-20 2016-9-23 2016-9-23
2016-4-7
建筑面积 （万㎡）
18.91 22.18 7.15 19.39 19.01
预计首开时间
售价 （万元/㎡）
/
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结论：板块内库存压力较小，地块周边项目上市反应较好，去化较快； （数据来地源：块项目周市边场调项研数目据）目截止前日在期：售12月均31日价在17000-19000元/㎡。
地块周边楼盘价格攀升 轻奢社区氛围逐渐成形
弘阳上水 售价：1.7-1.9万/㎡
102M
72M 72M
76M
规划之势（规划溢价）：下沉庭院，共享空间
豪华复式产品 全景平层产品 空中平层产品 舒适度 高附加值
摩登都市 手工感 典雅
分期开发 售楼展示
规划之势（规划溢价）：方案比选 地块强排一：高货值低品质型
南北朝向布局 1、高层26F+小高层11+1F组合
2、间距小，丌满足日照要求
强排结论：间距小、景观差、日照丌过。
规划之势（规划溢价）：方案比选 地块强排二：高品质低货值型
共享中央豪华景观轴线 私享苏州当地精致园林空间
气质型高品质社区——极致之宅
官邸
园林
如何“传承不创新”，打造气质型、高品质癿釐茂品牌？
必须 造势。
规划之势
如何 造势？ 产品之势 造型之势
开发之势
内外部景观资源最大化 超大栋距，内部花园最大化 全景外环路人车分流 苏式庨院-十园八景 五星下沉会所风雨长廊 五星地上地下双大堂 全龄社区品质生活 酒庖化景观地库 阳光社区 智能社区
华通商业广场 苏钢医院
兴贤商业广场 通安中学
周边道路、建筑、景观现状
地块西侧沪霍线
地块南侧中环北线
地块北侧关署路 地块内部 地块内部
设计要求—规划条件
基地
E17-1 E17-2
用地性质 用地面积 建筑容积率 车位数 绿地率 控制高度 建筑密度 周边限制条件
城镇住宅用地 92435.3㎡ >1.0且≤2.2 单元式住宅每㎡配0.8个车位； ≥30%（集中公共绿地丌小于400平方米） ≥30米且≤80米 30% 地块西侧有国道通过，噪音较大
方案结论：大花园、大间距、货值适中，正南北朝向。
1.符合心理诉求：朝向良好。 2.符合景观诉求：大幅度提高各楼栋景观视野。
规划溢价：楼王体系，内外部景观视野最大化
城市绿化带
外部景观视线 内部景观视线 楼王中央观景视线
规划之势（规划溢价）：超大栋距，内部花园最大化
92M
73M
100M
134M
134M
正荣悦岚山 售价：1.3-1.5万/㎡
恒基旭辉城 售价：1.6-2.0万/㎡
南山柠府 售价：1.7-1.9万/㎡
周边配套项目
苏钢医院
通安中学 华通商业广场
本案
新世纪百货
兴贤商业广场
大阳山国家森 林公园
大白荡城市 生态公园
永旺 宜家
结论：地块周边各项配套设施齐全，可满足日常生活需求。道路通达 性高，可便捷共享周边区域的优质资源