房地产项目前期研展工作研展部的工作要点及方法
房地产项目前期研展工作研展部的工作要点及方法
研展部还应该是什么？
研展部还是项目运作的先头战略部队！
研展部作为战略成员需要作哪些工作？
• 通过定向的市场、产品、政策、金融、经济、典型案例等研究，为项目 的投资决策、产品开发、项目推广等提供市场指导。
• 通过地块的可行性研究，编制可行性报告，指导最有价值的投资决策。 • 为项目定位以及产品规划设计方案提供市场化建议，并编制项目定位及
市场定位
第三阶段 项目定位
第四阶段 市场推广
可行性 研究
市场研究 地块
客户定位
产 品
产品定位 方
案
具象化
产品方案
微调
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
推广方案
第一阶段 可行性研究
➢ 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分 析、论证的过程。
其作用在于： • 通过市场分析确定项目的可行性——是项目投资决策的依据。 • 通过财务评价确定项目的可行性——是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计及其它整合营销方案的依据
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15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021年6月2021/6/102021/6/102021/6/106/10/2021
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16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/6/102021/6/10J une 10, 2021
1、区域市场的总体供应量 2、产品特点 3、产品价格情况 4、产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、 销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功 项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。
房地产公司之项目拓展调研的工作思路及重点
项目拓展调研的工作思路及重点项目拓展涉及到公司的总体布局、发展方向、行业地位、规模效益。
涉及到公司的可持续发展，其重要性不言而喻。
项目拓展调研，主要是通过对城市、区域、地块等深入细致的考察、调查、分析，最终形成建议性意见供公司领导决策。
作为一项基础工作，实、准、细、全将非常重要。
项目拓展调研应从宏观到微观、由面到点。
项目拓展人员既要有大局观，又要有细微观；既要有对历史及现状的了解，又要有对未来的预估，只有这样才能不偏离总体方向目标，才能达到预期的效果。
简要工作思路及重点如下：一、宏观上：通过调研分析，确定公司总体思路目标，即：①是否在该城市发展；②在该城市何区域发展；③意向投资规模。
具体可从以下几个方面开展工作：①资源分析：梳理好公司内外的一切资源，有中集集团的，有我们房地产公司自身的等。
这对项目拓展工作非常重要，关系到将来能否享受到一些优惠政策等；能否及时得到其他人不能获取的信息；能否用好用足政策，打好擦边球，并可超越市场与常规因素办一些事，从而实现利益最大化。
②城市总体状况：从该城市人口总数、经济总量、人均可支配收入、近5年的发展速度等调查分析，了解该城市的消费水平、生活条件、发展潜力等。
③城市发展新规划：要了解该城市未来5年内的发展规划、发展的重点区域、发展的热点及新城市中心等，确定有无重大利好，捕捉有发展潜力的区域。
④房地产发展水平：从近5年的商品房开工量、销售量、房价、楼盘总体品质以及标杆楼盘等调查，做到知己知彼，便于确定好房地产市场的好坏，以及将来我公司有可能在该市房地产领域的地位。
⑤土地供应状况：从近1年的土地挂牌、拍卖、成交、价格、地块控规等调查，了解政府的意图以及预计的土地成本和热点区域等。
⑥城市居民的生活、居住习惯和买房的区域：从城市重点居住商品房板块，调研各年龄层次、各收入层次、各社会层次的居民生活居住的意向，了解各区域的目标客户群体。
⑦投资环境分析：从发改委、规划局、国土局、房产局、建设局、人防局等政府部门，从水、电、气等公共配套部门、从金融、税务等部门了解好相关政策、办事流程、相关税费。
房地产项目前期策划工作内容模板
房地产项目前期策划工作内容模板引言：房地产项目前期策划工作是一个关键的阶段，它为后续的项目实施奠定了基础。
本文将探讨房地产项目前期策划工作的内容模板，匡助读者了解该工作的重要性和必要步骤。
一、市场调研与分析在项目前期策划工作中，市场调研与分析是至关重要的一环。
通过对目标市场的调研，我们可以了解市场需求、竞争格局和潜在风险。
具体工作内容包括：1. 采集相关市场数据，如人口统计、经济指标、房地产市场情况等。
2. 进行市场调研，了解目标市场的需求、消费习惯和购房偏好。
3. 分析竞争对手的优势和劣势，评估市场竞争格局。
4. 预测市场发展趋势，掌握市场变化动态。
二、项目定位与目标确定项目定位和目标的确定是项目前期策划的核心内容。
通过明确项目的定位和目标，可以为后续的项目设计和推广提供指导。
具体工作内容包括：1. 确定项目的定位，如住宅、商业、办公等。
2. 设定项目的目标，如销售额、市场份额、投资回报率等。
3. 制定项目定位和目标的策略，如差异化竞争、定价策略等。
三、可行性研究与风险评估可行性研究和风险评估是项目前期策划工作中的重要环节。
通过对项目的可行性和风险进行评估，可以为项目决策提供依据。
具体工作内容包括：1. 进行项目的技术可行性分析，评估项目的技术可行性和可行性指标。
2. 进行项目的市场可行性分析，评估项目在市场上的可行性和市场潜力。
3. 进行项目的财务可行性分析，评估项目的投资回报率、资金流动性等财务指标。
4. 进行项目的风险评估，评估项目的风险因素和应对措施。
四、项目规划与设计项目规划和设计是项目前期策划工作的重要组成部份。
通过对项目的规划和设计，可以确保项目的顺利实施。
具体工作内容包括：1. 制定项目的总体规划，包括项目的布局、建造设计等。
2. 制定项目的详细规划，包括项目的用地规划、建造设计、配套设施等。
3. 进行项目的环境评估，评估项目对环境的影响和环境保护措施。
4. 制定项目的施工计划和工期安排，确保项目按时完工。
房地产项目各阶段前期工作
房地产项目各阶段前期工作房地产项目各阶段前期工作提要：前期工作1.方案设计审查方案审查主要内容包括（但不限于）：1）是否符合选址意见书以及附图各项要求房地产项目各阶段前期工作新年刚过，很多项目都开始动工了。
但在项目施工前，都有哪些前期工作要做好？项目前期工作贯穿项目建设的始终，前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败。
一、开工前的前期工作开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。
涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。
（一）前期工作1.方案设计审查方案审查主要内容包括（但不限于）：（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。
（2）是否达到设计深度规范要求。
（3）总图设计是否完整。
包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。
（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。
（5）是否与当年有效计划一致。
（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。
（7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。
（8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。
（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。
（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。
（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。
（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。
（13）电力变配电房位置设计是否合理。
（14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。
（15）天然气室内设置是否合理。
房地产项目拓展前期各阶段工作内容
房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点第一阶段：项目信息获取阶段一、项目信息收集、筛选，编制可行方案1、项目信息获取(1)、目的:收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
(2) 、工作内容、信息收集渠道:A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信；F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信D 、通过公司高层领导获取项目信息；2、项目信息筛选(1)、目的:从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目；(2) 、工作内容A、了解土地来源，将来的获取方式；B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了解土地自身素质;C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容；D、编制拟定项目区域交通状况内容；E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等；F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
第二阶段：项目现状调研、编制项目初判报告1、土地现状调研：(1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
(2)、工作内容:A、土地性质：土地现状用地性质：具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等；土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续；B、项目宗地现状：实地踏勘地形:宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。
是否为山地或平地。
四至范围，四邻相关单位及权属状况；地上建筑：宗地地上物现状情况，高层、底层建筑结构情况，是否为住宅或非住宅。
是否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑；地势:地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;地面现状:宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;地下情况:包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;地质情况:包括土地结构、承载力、是否有地上、地下水和地震断裂带等；C 、项目控规要求:总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积; 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；D 、环境因素:区域环境:区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；自然环境:区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等；交通环境: 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等；市政规划: 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；人文环境：区域周边人口情况，居住、商业、配套设施建设成熟度情况。
地产控制之 研展部工作流程说明
研展部部门工作内容主线部分：一、项目可行性研究1、通过持续关注重庆房地产市场的发展，做到对城市、行业、市场多层次元素的全面深刻理解，保证信息的真实性、及时性、完整性。
2、收集整理市场资料，建立完备的资料库（包括设计资源库、区域信息资料库、产品信息资料库、重点竞争项目资料库等）。
3、对目标地块现场踏勘，收集地块相关资料（包括地块控规、地形、周边现状等），基于土地现状和控规要求判断地块优劣性。
重点关注：（1）周边的市政配套是否完备、是否存在污染等不利因素。
（2）地块内是否存在影响开发建设的不利因素（如：高压线、明渠、地块是否有高填方等）及不利因素的可解决度。
4、对地块周边市场进行产品形式、面积区间、售价和销售状况等的针对性调研和判断，通过对区域市场的理解确定目标客户，对同质竞争项目的对比分析，结合公司对回款速度、利润要求、成本控制等要求，明确项目定位，确定产品形式、销售价格及开发策略。
重点关注：同质项目市场接受程度5、根据项目定位，核算项目成本，排定现金流，考察是否满足公司战略。
6、提供项目可行性研究报告。
报告内容包括：（1）区域现状（2）区域发展前景（3）区域房地产市场的理解与判断（包括竞争项目的深入理解等）（4）土地市场的了解（包括土地出让方式，年度土地放量等）（5）地块描述（6）项目SWOT分析（7）项目构想（8）项目经济测算（9）判断性结论重点关注：阶段性报告形成后召集相关部门商讨，集合各方意见形成最终报告7、为规划方案提供项目设计任务书及整体操作思路。
包括：地块描述、经济技术指标、产品形式及建筑风格、市场定位、面积区间及配比、相关配套要求（车位、学校、商业、文体设施、物管用房等）8、中间环节：配合各专业、各阶段工作进展，提供市场建议建筑方面：立面风格、户型设计、外墙材料水电方面：收集市场上的新工艺、新材料及消费者对此的接受程度景观方面：对住宅景观长期关注，为景观设计提供市场意见并积累设计资源样板间：了解购房者对装修风格的喜好，提供设计资源给专业人员9、后期：（1）资料分类整理，包括销售状况分析、业主资料分析、竞争项目分析等（2）通过与业主、业界人士及销售人员的多方持续沟通，收集反馈信息，传递给设计人员（3）收集并积累设计资源二、规划方案1.在设计前提供的资料A.项目设计任务书（产品定位）B.相应的地方建筑设计规范、规定C.区位、现状及土地资料、地形图、规划设计条件、地质初勘2、初选设计公司,分别邀请主设踏勘现场,请其做设计草图,可择优选择.（提前阶段）3、与设计单位研究规划任务书，传达公司对项目的设计意图，形成对项目的共同理解4、初步设计成果，会同相关部门（销售、运营、工程、商务、开发）对方案进行研讨，重点关注问题：规划设计要点、设计规范、地形利用、概念思路及大致的成本判断，以及与项目前几期的衔接。
房地产项目前期策划报告的要点及方法
174.00 2 5 %
P4
P5
74.0480.79
138-174 3 3 % 162-210 3 4 %
215-247 3 3 %
8%
96.07122.32
30%
143.81151.82
50%
217.77217.81
2%
327.56216.13
10%
装修情况
装修情况主要包括项目的楼体外立面装修、公共部分装修（主指 大堂）及户内装修，外立面是建筑的外表，装修情况直接反映出 项目的品质，中高档项目的公共部分装修通常采用精装修，户内 装修则差异很大。
以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市 场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为 项目定位提供市场依据。
宏观市场
宏观市场环境
区域市场 竞争对手
竞争项目分析 区域市场分析
客户
客户调研
结论： 市场状况 可能的客户 可能的产品
1.3 项目定位阶段
市场调研
市场细分S
2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然 后再揭示整个区域市场的情况。
2.2.2项目选择与分析方法说明
2.2.2.1样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性， 区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的 要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。
1
P1
11
2
P2
8
3
P3
16
4
P4
10
房地产前期开发部工作流程
房地产前期开发部工作流程一、市场调研：市场调研是房地产前期开发的重要环节，通过调查分析目标市场的需求和竞争情况，为项目的定位和规划提供依据。
市场调研的主要内容包括：市场需求量与价格预测、竞争对手分析、项目区域背景分析等。
二、项目策划：项目策划是根据市场调研结果，制定项目的整体规划和发展策略。
项目策划的主要内容包括：项目定位、发展目标、项目规划、建筑设计等。
项目策划需要全面考虑市场需求、政策环境、项目可行性等因素，保证项目的可持续发展。
三、可行性研究：可行性研究是对项目的可行性进行的综合评估，包括市场可行性、技术可行性、经济可行性、社会可行性等方面的研究。
可行性研究的主要目的是确定项目的可行性，并为项目立项提供依据。
四、立项审批：立项审批是项目开发前必须通过的环节，需要向相关部门提交立项申请并接受审批。
立项审批的主要内容包括：项目概况、市场分析、财务分析、风险评估等。
通过立项审批，项目可以正式启动，并获得相关政府部门的支持和批准。
五、项目准备：项目准备是指在项目立项后，对项目管理人员进行组织、对项目相关资料进行整理和准备，以确保项目开发的顺利进行。
项目准备的主要内容包括：项目组织架构和人员配置、项目管理计划、项目资料整理和备案等。
六、合作协议签署：项目准备完成后，项目开发部需要与施工单位、物业管理公司等进行合作，在双方达成一致意见后签署合作协议。
合作协议的内容包括项目合作方式、项目进度安排、费用分配等。
七、项目启动：项目启动是指项目开发正式开始进行，包括开工仪式的举行、项目管理计划的执行以及相关工作的组织和协调等。
项目启动需要项目开发部负责人牵头组织，确保项目按计划进行。
八、项目管理与监督：项目管理和监督是项目开发部的核心工作内容，包括项目进度管理、质量管理、成本管理、安全管理等。
项目管理需要制定详细的项目管理计划，并确保各项工作按计划进行。
九、项目收尾：项目收尾是指在项目开发完成后，对项目进行验收、交接和结算等工作。
房地产公司前期部总结
房地产公司前期部总结房地产公司前期部是房地产公司的重要部门，主要负责开发项目前期工作的策划、统筹、调度和组织实施。
作为一名前期部门成员，需要全面了解行业动态和市场情况，规划和制定项目策略，从而保证项目开发的顺利进行。
以下是我对前期部门工作的总结。
一、项目规划前期部门的第一项工作是进行项目规划，这是项目成功的重要前提。
规划包括项目定位、项目功能布局、项目实施计划等方面。
首先要确定项目的定位，根据市场情况和自身优势，确定项目的产品特点、定位和差异化竞争策略。
其次，要进行项目的功能布局，这包括社区设施、建筑形态、景观规划等方面。
最后，要制定项目实施计划，确定项目的开发进度、投资规模、资金筹措、招标方式等。
二、市场调研在项目规划之前，必须进行市场调研，对目标市场的情况进行梳理。
市场调研主要包括目标客户群的需求、整个市场的概况、竞争对手的情况等方面。
只有深入了解市场，才能规划出符合市场需求的项目，并制定出切实可行的营销策略。
三、招投标工作前期部门还需要负责项目的招投标工作。
这包括项目的招标文件编制、招标公告发布、投标人资格审查、开标和评标等工作。
招投标工作对于项目成功非常关键，必须保证公正、公平和透明。
四、法律风险控制前期部门还需对项目的法律风险进行评估和控制。
在项目规划、招投标中就需要进行法律风险评估，预防潜在的法律纠纷。
另外，合同签订过程中，也需要进行合同条款的审核和制定，保证合同规范、合法、公正。
五、协调沟通前期部门需要协调沟通来自项目不同阶段中的各种利益相关者，包括业主、政府部门、设计院、施工方、监理方等，保证项目的完成质量和进度。
前期部门还需与销售部门进行充分的沟通，制定出符合市场需求的营销策略，为项目的后期销售和投资做好准备。
以上是我对房地产公司前期部门工作的总结。
前期部门的工作决定了项目开发能否成功实施。
只有在市场调研、项目规划、招投标、法律风险控制、协调沟通等方面做好工作，才能保证开发项目的顺利进行。
房地产开发前期工作
房地产开发前期工作1. 简介房地产开发是指对土地进行规划、开发和销售的过程。
在进行房地产开发之前，需要进行一系列的前期工作，以确保项目的顺利进行和最终的成功。
本文将详细介绍房地产开发前期工作的重要步骤和注意事项。
2. 市场调研在进行房地产开发之前，首先需要进行全面的市场调研。
这包括对目标区域的人口、经济、政策和竞争格局的了解。
通过市场调研，开发商可以确定目标市场的需求和潜在机会，为后续的规划和设计提供依据。
市场调研的具体步骤包括： - 收集并分析目标区域的人口统计数据，了解人口结构、增长趋势等。
- 调查目标市场的购房者需求，包括住房类型、价格范围、配套设施等。
- 研究目标区域的经济状况和发展前景，了解就业情况、产业结构等。
- 了解政府相关政策和规划，包括城市规划、土地政策、建设标准等。
- 研究竞争对手的项目情况，包括项目规模、销售情况、市场定位等。
3. 土地选址土地选址是房地产开发中至关重要的一步。
选择合适的土地可以最大程度地提高项目的潜在价值和成功的机会。
在进行土地选址时，需要考虑以下几个方面：3.1 地理位置地理位置是一个重要因素，包括交通便利性、周边环境和配套设施等。
优越的地理位置可以提升项目的吸引力和增值空间。
3.2 土地规划和用途在选择土地时，需要参考市区的土地规划和用途规划。
确保所选土地符合当地政府的规划要求，能够满足房地产开发的需要。
3.3 土地价格土地价格是考虑的一个重要因素。
需要在预算范围内找到合适的土地，同时考虑土地的增值潜力。
4. 取得土地的方式在确定土地选址之后，开发商需要根据当地的土地法规和政策，通过合法的途径取得土地。
常见的取得土地的方式有购地、招拍挂和租赁等。
4.1 购地购地是通过向当地政府或土地所有者支付一定金额来取得土地所有权。
在购地过程中，需要遵守土地法规，与土地所有者进行谈判，并签订土地转让合同。
4.2 招拍挂招拍挂是指通过招标、拍卖或挂牌等方式来取得土地。
房地产开发项目工作总结：项目策划与前期准备的关键要点
房地产开发项目工作总结：项目策划与前期准备的关键要点房地产开发项目工作总结：项目策划与前期准备的关键要点摘要：本文旨在总结房地产开发项目策划与前期准备的关键要点，以指导未来房地产开发项目的实施。
在2023年的环境下，开发商们面临着越来越严格的政策要求、市场竞争激烈以及可持续发展的压力。
因此，项目策划与前期准备的重要性不言而喻。
本文将从市场调研、土地选址、可行性研究、产品设计和团队组织等方面提供关键要点，并探讨如何应对未来的挑战。
一、市场调研在项目策划与前期准备阶段，一项完善的市场调研是至关重要的。
通过深入了解当前的市场状况和趋势，开发商们可以更好地把握市场需求和潜在竞争对手。
该调研重点应包括目标客户群体、购房需求、收入水平、社会需求、政策环境等。
1. 目标客户群体：明确项目的目标客户群体，包括年龄段、职业、家庭结构、收入水平等信息。
只有明确了目标客户群体的需求和喜好，才能更好地进行产品设计和市场推广。
2. 购房需求：调查当地居民对于购房的需求是否旺盛，是否存在住房改善的需求。
了解购房者的主要关注点，比如交通便利性、购物中心、学校和医疗设施等。
3. 收入水平：收入水平直接影响购房者的支付能力和购房需求。
准确了解当地居民的收入水平，有助于决定售价范围和购房者的支付能力。
4. 社会需求和政策环境：了解当地对于住宅、商业、公共设施等方面的需求和政策环境。
制定与当地政策要求相符的规划和设计，可以减少后期调整和风险。
二、土地选址土地选址是房地产开发项目成功的关键所在。
在土地选址阶段，开发商们应综合考虑以下几个因素：1. 市场需求：根据市场调研结果，选择符合目标客户需求的地段和区域。
比如，在城市中心选择商业地段，而在郊区选择居住地段。
2. 交通便利性：选择交通便利的地理位置，考虑周边公共交通设施和交通流量。
优先考虑靠近地铁站、公交车站和主要道路的地段。
3. 基础设施：关注周边的基础设施建设情况，包括水、电、燃气、通信等设施。
房地产开发经营工作中的项目展示与销售技巧
房地产开发经营工作中的项目展示与销售技巧房地产开发经营工作中的项目展示与销售技巧是成功推动房地产项目销售的重要因素之一。
本文将介绍一些在房地产行业中行之有效的展示与销售技巧，并探讨它们的应用。
一、准备充分在进行任何项目展示与销售之前，准备工作是至关重要的。
首先，确保你对项目的了解透彻，包括项目的地理位置、规划设计、建筑材料、装修标准等。
其次，要准备好有关房屋价格、付款方式、购房流程等信息，以便向潜在买家提供详细的咨询。
二、优秀展示材料为了吸引潜在买家的注意力，制作精美的展示材料是必不可少的。
这些材料应包括项目的宣传册、楼盘图纸、户型图、实景照片等。
确保这些展示材料的质量优良，并反映出项目的特点和优势。
三、展示技巧1. 创造舒适的环境在展示现场，为潜在买家营造舒适的环境至关重要。
确保现场整洁干净，提供舒适的座椅，并保持适宜的温度和照明。
这样可以让潜在买家感到宾至如归，更容易被项目所吸引。
2. 强调项目的独特卖点在项目的展示过程中，要重点强调其独特卖点和优势。
这可能包括地理位置优越、便利的交通、丰富的社区设施等。
通过突出这些特点，可以激发潜在买家的购买兴趣。
3. 提供真实的体验为了让潜在买家更好地了解项目，可以提供真实的体验。
例如，可以设置样板房供潜在买家参观，或者利用虚拟现实技术展示项目的内部布局。
这样可以让潜在买家更直观地感受到项目的魅力。
四、销售技巧1. 考虑潜在买家的需求在销售过程中，要充分了解潜在买家的需求，并提供相应的解决方案。
例如，如果买家关注交通便利性，可以强调项目附近的交通设施；如果买家注重生活配套设施，可以介绍项目周边的商店、学校等。
2. 建立良好的沟通和信任与潜在买家建立良好的沟通和信任关系是成功销售的关键。
倾听买家的需求和疑虑，并提供准确的信息和专业的建议。
通过建立信任，买家更有可能做出购买决策。
3. 创造紧迫感为了促使潜在买家尽早做出购买决策，可以采取一些策略创造紧迫感。
例如，推出有限的优惠活动、限时销售、限量房源等。
房地产项目前期策划执行方法及要点分析前言
房地产项目前期策划执行方法及要点分析前言一个成功的开发项目应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，所以开发项目应首先进行战略定位才能规避风险。
房地产开发成功与否最重要的是前期战略定位，开发一个小区，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。
如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。
做好以下三个方面战略定位。
一、市场开发体系定位我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。
房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。
二、产品价值体系定位构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。
只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。
三、营销体系定位营销定位包括市场定位。
开发的房屋卖给谁，他们有什么特殊要求，他们的消费能力如何是营销策略中首先要作定位的，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。
结论：要做到以上三方面的战略优化，只要从根本上解决问题，就是市场容量、客户细分与产品规划的要点关系。
综合以上几个方面，我认为星城国际项目可以按照以下步骤进行开发，首先前期应该委托专业的策划顾问公司，根据物业市场环境进行综合调查，将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究，从而形成项目开发的总体规划设想（项目定位、资金筹措、产品规划、营销方案等）。
然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与城市规划、土地管理部门等的接触，使该项目设想具体化和目标化。
建什么类型？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？才能最终因地制宜，看准市场空隙，扬长避短，发挥地块的最大价值。
房地产项目拓展前期各阶段工作内容
房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点第一阶段：项目信息获取阶段一、项目信息收集、筛选，编制可行方案1、项目信息获取(1)、目的:收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
(2)、工作内容、信息收集渠道:A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息;B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息;D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息;F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息;D、通过公司高层领导获取项目信息；2、项目信息筛选(1)、目的:从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目；(2)、工作内容:A、了解土地来源，将来的获取方式；B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了解土地自身素质;C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容;D、编制拟定项目区域交通状况内容;E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等;F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
第二阶段：项目现状调研、编制项目初判报告1、土地现状调研：(1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
(2)、工作内容:A、土地性质：土地现状用地性质：具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等；土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续；B、项目宗地现状：实地踏勘地形:宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。
是否为山地或平地。
四至范围，四邻相关单位及权属状况；地上建筑：宗地地上物现状情况，高层、底层建筑结构情况，是否为住宅或非住宅。
是否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑；地势:地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;地面现状:宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;地下情况:包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;地质情况:包括土地结构、承载力、是否有地上、地下水和地震断裂带等；C、项目控规要求:总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积; 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；D、环境因素:区域环境:区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)；自然环境:区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等；交通环境: 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等；市政规划: 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；人文环境：区域周边人口情况，居住、商业、配套设施建设成熟度情况。
地产前期部个人工作计划
地产前期部个人工作计划一、工作背景地产前期部是地产公司内的一个重要部门，负责项目前期的拓展、策划和规划工作。
作为该部门的一名员工，需要做好相应的个人工作计划，提高工作效率，完成公司交代的工作任务，从而为公司的发展做出贡献。
二、工作目标1. 深入了解公司业务，熟悉项目前期部门的工作流程和相关要求，为自己的工作提供基本保障。
2. 锻炼自己的业务能力和项目管理水平，提升个人的工作能力和综合素质。
3. 完成公司交代的任务，保质保量完成项目前期工作，为后续工作打下坚实的基础。
三、工作计划1. 第一阶段：熟悉公司业务和部门规章制度在入职后的第一个月，首先要认真学习公司的业务范围和经营模式，了解公司的发展战略和规划。
同时要熟悉地产前期部门的工作流程和规章制度，了解该部门的职责和工作要求。
通过学习和参与实际工作，全面了解公司和部门的运作情况，为后续工作做好准备。
2. 第二阶段：提升专业能力和知识储备在熟悉公司业务和部门规章制度的基础上，要对房地产开发、规划设计、市场营销等相关领域进行深入的学习和了解，提升自己的专业技能和知识储备。
同时要关注行业热点和政策法规的变化，做好信息搜集和整理的工作，为后期的项目策划和规划提供支持。
3. 第三阶段：参与项目前期的策划和规划在提升专业能力和知识储备的基础上，要积极参与公司项目前期的策划和规划工作。
参与项目的选址、规划、设计等环节，积累实战经验，提升自己的项目管理能力和综合素质。
同时要加强与其他部门的协作，提高团队合作能力，共同完成公司交代的任务。
四、工作措施1. 多参与培训和学习，提高专业水平和综合素质。
2. 积极参与公司的项目策划和规划工作，锻炼自己的实战能力。
3. 加强与其他部门的沟通和协作，形成良好的团队合作氛围。
4. 做好工作记录和总结，及时反馈工作进展和问题，及时调整工作方向和方式。
5. 关注行业动向和政策法规，提前做好相关准备，为公司的发展做出贡献。
五、工作总结通过上述工作计划和措施，相信可以在公司地产前期部的工作中取得不错的成绩，提升自己的专业能力和综合素质，为公司的发展做出积极的贡献。
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3、项目价值分析
1）区位价值分析
➢ 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） ➢ 街区价值（土地级别，区域功能定位、特定的人文历史价值等） ➢ 未来发展潜力
2）项目外在资源条件分析
➢ 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 ➢ 交通资源（公交、轨道交通、高速路、机场、火车站、口岸、港口等） ➢ 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）
1、区域市场的总体供应量 2、产品特点 3、产品价格情况 4、产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、 销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功 项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。
2）竞争个案与经典楼盘分析
➢产品概念：
即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理 念。如生态、养生、智能、节能等。
➢ 产品定位策略：
1）、领先型定位策略 2）、模仿定位策略 3）、差异化定位策略 4）、创新定位策略
➢ 产品定位描述：
即对项目资源的组合，形成对项目核心特点的精炼和直白的描述。
➢ 定位描述内容：
市
目标区域
场
定
产品类型
位
的
项目概念
要
素
项目档次
确定细分市场
2、项目客户定位
项目客户定位通常采用归纳法或目标客户分析（STP）进行项目客户定位。 其目的就是要寻找到对项目既有购买意愿、又有购买能力的客户群。
原有及潜在 消费者需求 特征变化
对目标物业 的接受度分
析
是谁？需要什么样的产品？怎样进行决策？
区位 市场地位 产品概念 档次 物业类型 产品线的组合 户型（业态）及面积配比 …… 例如：福州融汇江山“北江滨*金牛山*鼎级观江尊宅”
➢ 产品功能及产品设计要点建议——从项目资源及特点出发
规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议
产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议
区域竞争市场调查项目的选择与分析方法
➢ 样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面
性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具 体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。 同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。
同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。
➢ 可行性研究的工作内容 第一部分市场调查分析工作
项目地块调查分析
项目地块价值分析、SWOT分析
宏观经济了解分析 市场数据收集分析 市场发展预测分析
人口、经济、政策、城市结构及规划等分析 宏观市场、区域市场、竞争市场 供给预测、需求预测、价格预测
第二部分投资分析工作
收入、成本、费用计算
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等
定位（Positioning) 有史以来对美国营销影响最大的观念！
定位
即预期客户头脑里已有的想法！
[美]艾·里斯 杰克·特劳特/著 ◎王恩冕 于少蔚/译
一、项目定位阶段
市场调研
市场细分S
市场选择T
定位P
市场研究
确定细分市场
产品定位、客户定位. 价格定位
定位
二、项目定位的目的
寻找均衡点
可能的产品 投 资 效 益
研展人员为什么强调需要有策划头脑呢？
只有真正懂策划的人，才能将“决策问题”转化为 “研究问题”
用策划 的头脑 思考市 场研究
只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业 特性及市场特性制定相应的研究执行方案
只有真正懂策划的人，才能站在项目全程的高度， 设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案
研展部还应该是什么？
研展部还是项目运作的先头战略部队！
研展部作为战略成员需要作哪些工作？
• 通过定向的市场、产品、政策、金融、经济、典型案例等研究，为项目 的投资决策、产品开发、项目推广等提供市场指导。
• 通过地块的可行性研究，编制可行性报告，指导最有价值的投资决策。 • 为项目定位以及产品规划设计方案提供市场化建议，并编制项目定位及
财务评估
静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏平衡分析
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达 到盈亏平衡状态利润为零的点
敏感性分析 风险评估
反应敏感程度的指标是敏感系数，敏感系数= 目标值的变化百分比／参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不 同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指 标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出 比较准确的判断
目标客户定位描述
市场调查出来有 购买意愿的客户
结合项目特点进行延展 形成项目的客户定位描述
价值观描述： • 生命发展阶段 • 事业发展阶段 • 价值倾向
……
基本特点描述： • 区域 • 收入 • 职业 • 置业特点 • 家庭结构
……
3、项目产品定位
本部分通常采用归纳法分析进行项目产品定位，并提出建筑产品规划设计 建议，
3）项目内在资源条件分析
➢ 土地成本 ➢ 地块地形、地貌及内在资源（植被、河流等景观资源） ➢ 项目指标（容积率、建筑密度、绿地率、限高等）
4、SWOT分析
strength（优势）
opportunity(机会)
现
未
状
来
weakness（劣势） threat（威胁）
强化优势 转化劣势 把握机会 规避威胁
发展重点、项目所在区域的发展状况及前景等） ➢ 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）
宏观经济、政策、规划数据的收集渠道
➢ 地方政府官方网站（**人民政府网、统计局、建设局、规划局、房管局、地方新 闻与房地产专业网站等）
➢ 购买最新统计年鉴。 ➢ 实地访问。
房地产市场环境
➢ 土地开发投资情况 ➢ 一、二、三级市场发展结构、规模、特征、趋势等，其中包含项目供应分
可能的客户
三、项目定位具体内容
本部分结合市场分析的结论及初步建议（初步市场定位），对项 目进行针对性的三大定位（产品、客户、价格定位）。
市场定位
项目价格定位 项目客户定位
项目定位
项
产品组合
目
产 品
配套服务
定
位
Hale Waihona Puke 房型面积投资回报分析
1、项目市场定位
项目市场定位即确立项目在市场上的合理位置，寻找到一个细分市场，从 而指导项目的其它定位。
市场定位
第三阶段 项目定位
第四阶段 市场推广
可行性 研究
市场研究 地块
客户定位
产 品
产品定位 方
案
具象化
产品方案
微调
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
推广方案
第一阶段 可行性研究
➢ 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分 析、论证的过程。
其作用在于： • 通过市场分析确定项目的可行性——是项目投资决策的依据。 • 通过财务评价确定项目的可行性——是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计及其它整合营销方案的依据
1）、区域竞争项目分析
本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什 么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区 域市场上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系， 弄清楚区域市场的整体情况，通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争 或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。为项目的市场定位提 供有力的支撑。
5、潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究
1）确定研究对象
周边客群
历史客群
项目
特有客群 投资客群 新生客群
2）确定研究内容 需求特点 置业能力
客户基本特征
置业原因 需求特点
6、项目市场研究的最终目的
市场研究部分的分析，主要是总体把握从宏观到区域，再到个案的市场情况， 全面了解项目目前所面对的市场情况。然后是在分析结论的基础上对项目提出有 针对性、可操作性、建设性的市场定位和建议。因此，我们要明确此阶段的市场 研究的目的是以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研 究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目 定位提供市场依据。
只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更 有效地进行数据方面的调查、整理及分析
今天我们将围绕项目前期提案阶段的工作来与大家分享一 下，研展部从项目运作前期所介入的相关工作，根据不同 的阶段所开展的项目可行性研究、市场研究、项目定位以 及规划建议等工作。
前期策划的三个阶段工作
第一阶段 第二阶段 可行性研究 市场研究
根据开发商最终作出的投资决策来考虑准备 后续公司间可能的合作所产生的工作。
第二阶段 项目市场研究
➢ 此阶段市场研究工作的目的：
以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的 供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位 提供市场依据。
宏观环境分析
地块
市场发展状况 可能的客户 可能的产品
布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。 ➢ 板块布局（热点区域） ➢ 竞争程度（外来开发商的进入程度）
房地产市场环境数据收集渠道
➢ 地方政府官方网站（建设局、房管局、国土资源局、地方新闻与专业网站等） ➢ 购买最新统计年鉴。 ➢ 实地访问。
结论： ——房地产发展形势以及未来预期
2、区域竞争市场研究
同价格：包含同单价和同总价两个方面。