商业计划书点评

酒店式湖景别墅项目商业计划书点评Adorable 10 小组组长：武辰奚组员：李汉章王亚星姜雨航黄欣宇戴昱磊陈垦林梓梁徐鹏宇王宗祺前言点评:前言部分言简意赅的介绍了本计划书的各部分内容概要，并指出本计划所属项目及参考资料。

第一部分第一部分执行概要主要分为三个模块，第一首先介绍了本计划书的项目概要，包括项目的内容以及分期建设安排；第二介绍了项目发起人的资料，包括公司名称地址注册资金等信息；第三介绍了股东单位主要由天津方舟天马个深圳明德两家公司组成，并分别介绍了两家公司的规模及业务方向。

第二部分项目创意新颖，符合市场需求。

项目定位分别从景观特色、规划建设旅游项目、现代生活节奏、时空距离上分析简明清晰。

项目优势明显，但是凡事都有两面性，不应只提优势不提劣势，应充分分析项目劣势，并提出改进方法，使项目具有更高的可行性。

项目经营范围太过简略，应适当细化。

项目保障条件较为片面。

第三部分第三部分,认真地分析了项目背景及酒店别墅商业计划的可行性，比较具有说服力，会大大增强投资人的信心。

优点：1.他们做了很足的市场调查，并认真地进行分析和总结，因此他们了解国内市场的行情与需求，对他们以后的发展做了好的开端。

2.计划书从宏观经济的配合及政府支持政策鼓励这些客观上遇到的良好机遇到创业者本身具有的实力这些主观因素比较全面详细地讲述了该商业计划的可行性，会更好地吸引投资者的兴趣。

缺点：在市场分析时没有对竞争对手进行分析，市场的发展战略不够明确。

第四部分和第五部分本篇商业计划介绍了天津市生态园旅游度假村的酒店式湖景别墅项目，从项目的执行概要、项目提供的产品服务、项目背景及可行性、市场分析、竞争分析、经营发展规划、市场销售等诸多方面介绍了这一酒店式别墅的发展规划。

项目介绍地非常详细，综合性比较强，并能从多角度审视这个项目。

考虑到股东、客户、开发商、建设者的想法，非常具有说服力。

当然，世上没有完美无瑕的玉石。

此次项目意在打造天津的湖景别墅，并称别墅倚靠着800亩的人工湖。

在我看来，受北方气候条件的限制，干旱，沙尘暴，或者冬天寸草不生等诸多因素的影响，人工湖的维护费用将是一笔巨大的开支，相应的，这项工程的成本会大大增加。

另外，酒店式别墅项目的一期工程与二期工程顺序不太合理。

一期工程包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等，二期工程才是酒店式别墅项目。

然而，我觉得，应该先建设酒店式别墅，以优美的环境吸引客源，在此基础上扩张建设各种娱乐项目，进一步拉拢市场，从而达到利润丰收的效果。

第六部分经营发展规划该项目面向高消费群体，欲打造一片环境较好的别墅区，然而国家现有的政策是不支持独栋别墅的开发，该项目的二期和三期工程可能会面临一定的阻力。

同时，预算中地上设施投资一共2280万元人民币，实际中这个预算可能难以达到20幢别墅所需的标准，特别是该项目主打生态，对于现有环境的改造力度的需求不小。

另外，二期工程预估占地30亩，对于20幢别墅来说是较为狭小的，如果算上绿化和公共用地，这很难实现。

而对于三期工程来说，100幢别墅的别墅群预估占地50亩实现难度极大，开发难度也极高，同时，如此庞大的别墅群的管理难度也很大，对于客户来说吸引力不及小型别墅群，对于开发商来讲，风险也较高，在如今房地产市场风云涌动的大环境下，该项目仍然有许多亟待商讨之处。

第七部分一、市场销售部分：充分利用了在天津的地理优势和公司及合作单位强大的人脉网络，并充分利用与媒体的良好关系，邀请北京、天津的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人，积极举办各发布会、论坛、竞技活动。

达到前期宣传的目的。

二、销售策略部分:联合京津地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。

对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。

三、公共关系:充分利用了平面媒体广告、电视媒体广告、广播广告、互联网广告、户外广告。

第八部分点评：结合自身特点和实际情况，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整章程，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。

母公司需具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。

在母公司的指导下，管理团队才能有凝聚力且专业、高效。

建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。

对高级管理人员进行月度考核，根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现按企业经营者绩效考核办法执行。

第九部分1、投资估算金额和投资途径总体比较合理2、第一年流动资金估算较少，应当添加应对突发事件资金第十部分第一，该部分结构清晰，在出租比例、租赁价格、租赁收入、成本费用、利润及投资报酬率这些投资人都关注的问题都有科学严谨的分析与预测，并通过特别提示，结论部分强调了该项目投资小，收益高的优点。

第二，该部分文字与表格结合说明的形式非常清晰明确，表格能将一系列数字集中对比，能较为直接的说明问题。

但是如果能再采用折线图等方式来形象说明各种数据预测的逐年变化情况，投资人会更加直观的了解到该项目收益情况，效果会更好。

第三，该部分的分析客观、真实，并且强调“加上了较大的安全系数”，能够起到增强投资人信心的作用。

第十一和十二部分：1.该商业计划书中提到了政策风险，这一点非常重要，由于该地区是否能购买与修建关系着整个商业计划的能否执行的关键与基础。

一旦政策不允许，该工程可能会存在延期，甚至于停工的风险，一旦遭遇延期或停工将对本计划的成本与预算造成很大程度上的影响，整个计划可能化为乌有。

但显然，该计划书的制作者没有详细的得了解这方面的信息与政府当下的政策。

希望计划的制定者可以更加细致地去了解这方面的信息。

2.在市场风险的分析方面，我认为该制作者还是完成的十分出色的。

但应该与一些切实的数据联系在一起，做一些比如他们做了一些什么方面的调研，在调查者中有百分之多少的潜在客户之类的陈述。

3.不可抗力风险方面，我认为公司应该在填入是否购买保险，保险价格等方面。

Adorable 10 小组组长：武辰奚组员：李汉章王亚星姜雨航黄欣宇戴昱磊陈垦林梓梁徐鹏宇王宗祺酒店式湖景别墅项目商业计划书目录前言 5第一部分执行概要 6一、项目概述 6二、项目发起人简介 6三、股东单位7第二部分项目提供的产品和服务8一、项目的创意和定位8（一）项目创意8（二）项目定位8二、项目优势9（一）地理位置优越，交通便利9（二）具有较大的市场空间和目标客户群体9 （三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补9（四）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式10三、项目规划及建设方案10（一）项目地址10（二）酒店式湖景别墅规划设计11（三）项目经营范围12（四）项目实施保障条件12第三部分项目背景及其可行性13一、宏观经济的配合13（一）社会消费水平稳步提高13（二）旅游行业为政府扶持性行业13（三）酒店式别墅面临良好的发展机遇14 二、当地政府大力支持及优惠政策14（一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持14（二）相关优惠政策14三、面临的良好机遇15（一）2008年北京奥运会为京津地区带来大量客流15（二）中国加入WTO加速旅游产业发展15 （三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点15（四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求15四、发起人具备承担项目建设的优势和能力16 （一）经营管理能力16（二）资本运作能力16（三）创新的产权机制和开放的经营理念16 第四部分市场分析17一、外部环境分析17（一）天津地区投资价值的凸现17（二）天津别墅市场具有良好的发展空间17 二、市场需求分析18（一）庞大的潜在市场规模18（二）京津一带强劲的市场需求18（三）目标客户分析18第五部分竞争分析20一、竞争影响因素分析20（一）价格20（二）交通20（三）环境20（四）娱乐项目、配套设施设置20二、竞争优势分析21（一）齐全的配套娱乐设施21（二）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式21（三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道21 第六部分经营发展规划22第七部分市场销售23一、市场计划23（一）市场进入23（二）市场开发23二、销售策略23三、公共关系24（一）平面媒体广告24（二）电视媒体广告24（三）广播广告24（四）互联网广告24（五）户外广告24第八部分项目的运营与管理25一、治理结构25（一）关于股东与股东大会25（二）关于董事与董事会25（三）关于监事与监事会26二、管理团队26三、激励与约束26第九部分投资估算28一、项目实施进度28二、投资估算及资金筹措28三、运营第一年流动资金明细29第十部分经济效益分析30一、收入预测30（一）出租比例预测30（二）租赁价格预测31（三）租赁收入预测31二、成本费用预测32三、利润及投资报酬率预测33四、特别提示33五、结论33第十一部分风险分析与对策35一、政策风险35二、市场风险35三、行业风险36四、不可抗力风险36第十二部分结论37前言本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。

酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见《天津市都市生态园项目说明书》。

第一部分执行概要一、项目概述酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。

酒店式湖景别墅群倚已建成的800亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。

该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。

二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。

该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。

根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。

二、项目发起人简介天津XXXX科技发展有限公司作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。

公司简要情况如下：公司名称：天津XXXX有限公司注册时间：2002年10月9日注册资金：4,500万人民币公司地址：天津市公司电话：公司传真：XXXX将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。

三、股东单位天津方舟天马投资（集团）有限公司成立于1999年，注册资金8,000万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属18家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。