滨州房地产市场分析报告
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任何城市的房地产市场都非孤立,均须从宏观政策、城市经济发展到微观市场逐层剥开,立体分析,从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。市场的发展情况从宏观、微观中来,又直接作用到实际市场操作中去。我们亦期通过对滨州市场的分析认知,能为近期实际的项目操作提供参考。
分析滨州市场的发展,我们纵向的将从宏观、城市以及微观市场等几个方面进行逐层分析。
宏观环境
纵观近二十年中国房地产市场的发展轨迹,国家政策调控这只“有形的手”
一直起着决定性的作用。2015年一声“去库存”给全国市场松了绑,全线飘红, 从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制,后一年庙堂之上“房子是用来住的” 的呼声一起,调控政策又渐兴起。中国房地产市场“刺激-调控-再刺激-再调控” 的死循环一直就这样循环着,只是每次的起因不同罢了。归根结蒂,无非是中国经济的原动力难以脱离房地产。既要保证中高速增长数据,又要保障民生,房地产业却成了调和两者的有效工具。
2015年以来政策简析:
从2015年到2016年9月底,中央关于房地产的政策主基调是“去库存”,各地房地产政策也主要以此为方向,2015年3月30日出台的刺激房地产的3 • 30 新政,就是标志。
去库存政策,推动了一二线城市的房价和地价上涨,并且形成轮动效应。先是北京深圳等一线城市上涨,然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨,再带动其他二线城市房价上涨。
2016年9月底开始,在中央精神指导下,南京、苏州、杭州、北京、上海等全国16个城市,出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调控,让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。
2016年12月9日召开的中央政治局会议,关于研究建立房地产平稳健康发展长效机制的表述,意味着上一轮去库存政策已经告一段落。
而在此之前,已经有部分城市开始着手调控。
从2016年9月直至今年初,各地限购政策又密集出台。
先是合肥、苏州、深圳、广州、厦门、福州、成都、杭州,之后南昌、南京、 青岛、北京等大中城市相继跟进,对限购进行了细化和强化。
2017年两会期间,最受关注的“房地产税”依然没有明确。
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注:信息来自网络
如前所述,2017年又将是全国市场调控年,限购的政策亦将蔓延到三四线城市,而房子的居住属性也将被强化,由此可见,刚需将成为市场买方主力, 投资性购房将进一步得到遏制。
滨州房地产发展
滨州市场一直以来就被认为是不温不火的市场,2016年10月份根据相关机构的统计,作为地级滨州市城区的房价为5011元,低于下辖的博兴县5193元, 更远低于下辖的邹平县5752元。城市经济的发展不均衡导致了房地产市场发展的不均衡。从土地市场到二手房市场,或可窥见滨州市场之端倪。