一份完整的房地产开发市场投资测算书

一份完整的房地产开发市场投资测算书

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地块经济效果评估

一、项目的确定性分析

1、项目的投资估算

（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元

（2）、前期工程费用估算：1054.5万元

序号项目金额估算说明

1 规划、设计可研费526.5 按25元/平方米

2 水文地质勘察费80 初、详勘

3 道路费

4 供水费12

5 供电费15

6 土地平整费421 按照20元/平方米

合计1054.5

（3）、基础设施建设费估算：2310.25万元

序号项目建设费用合计（万元）估算说明

1 供电工程84

2 40元/平方米

2 供水工程210.5 10元/平方米

3 供气工程315.75 15元/平方米

4 排污工程

421 20元/平方米

5 道路工程

6 路灯工程

105.25 5元/平方米

7 环卫设施

8 绿化工程315.75 15元/平方米

9 外部道路100 100元/平方米

合计2310.25 ----

（4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序

号项目

建筑面积（平方

米）

建安工程费单计（元/

平方米）

金额合计（万

元）

1 市场营业房104500 850 8882.5

2 厂房区141000 700 9870

合计245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元

（7）、管理费：892.4万元

（8）、财务费用：757.8万元

（9）、销售费用：1308万元

（10）、开发期税费：50万元

（11）、不可预见费用：109.46万元

210500×5.2元/ m2＝109.46万元

（12）、其他费用估算：230万元

序号项目金额(万元) 估算说明

1 临时用地费用

2 临建费

3 施工图纸预算或标底编制

费

40

4 工程合同编制费10

5 招标管理费10

6 总承包管理费

20 7 工程质量监督管理费

8 工程监理费100

9 工程保险50

合计230

2、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）

序

号

项目合计商业区厂房区1 销售收入（万元）45135 28215 16920

1.1 1.2

地上可销售面积M2 245500 104500 141000 单位售价（元/ M2）__ 2700 1200

2 经营税及附加（万元）2482.4

3 1551.83 930.6

2.1 2.2

营业税5%（万元）2256.75 1410.75 846 城市建设税、

教育费附加（万元）

225.68 141.08 84.6

二、附加交纳费用(532万元) 施工图及抗震设计审查费：19 白蚁防治费：10

档案管理费:20

保险费：24

建设用地规划许可证：5

质量监督费：370

工程定额测定费：25

建安企业行业管理费：44

印花税：15

3、利润：6786.41万元

利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金

及附加

45291-36022.16-2482.43=6786.41万元

4、利润率：15%

利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%

二、项目经济效果静态分析

1、静态投资收益率（E）

静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目

投资额的比值,用公式：

E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。

E=M/K＝6786.41/36022.16=18.8%

2、静态投资回收期（T）

静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的

净收益偿还全部投资所需时间，以年表示：

T=K/M=36022.16/6786.41≈5.5年

项目的首期投资现金流量

序号项目总计 1 2 3 4-6

1 现金流入6786.41 -3078.52

2 3312.73

3 1538.573 5013.626

1.1 销售收入43599 13079.7 17439.6 8231.85 6539.85

2 现金流出38504.59 16158.222 14126.867 6693.277 1526.224

2.1 土地费用8525.25 4262．63 4262．62

2.2 前期工程费用1054.5 738.15 316.35

2.3 基础设施建设费

2310.25 693.075 924.1 693.075

用

18752.5 8035.425 6249.775 4467.3

2.4 建筑安装工程费

用

2.5 招商活动费用1500 500 400 300 300

2.6 管理费892.4 267.72 22

3.1 178.48 223.1

2.7 财务费用757.8 227.34 189.45 151.56 189.45

2.8 销售费用1308 261.6 392.4 327 327

2.9 开发期税费50 15 15 10 10

2.10 其它费用230 150 40 20 20

2.11 不可预见费用109.46 21.892 21.892 21.892 4

3.784

2.12 附加缴纳费用532 266 133 79.8 5

3.2

2.13 经营税费2482.43 719.39 959.18 444.17 359.69

三、项目的经济效果动态分析

对本项目进行经济效益评价的主要依据国家计委、建设部颁

发的《建设项目经济评价的方法与参数》（第二版），参照我国新

的会计制度，结合当前房地产开发的实际情况，充分估计温州新

城市中心的发展前景，计算全部资金的经济效益，选取的计算指

标为：

1、财务内部收益率（F IR R）

财务内部收益率（F IR R）是指项目在整个计算期内各年净现

值在累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的赢利水平，并可参照同期的银行贷款利率水平反映项目的实际赢余能力

及针对资金的抗风险能力。是考察项目赢利能力的主要动态评价

指标，当F IR R大于基准收益率时，则认为项目赢利能力已经满

足最低要求，由项目投资的全部现金流量可以计算出。

假设本项目贷款利率是6.0％。故基准利率收益率Ic取10％。