公寓营销方案

（结合相关渠道对此次事件进行复盘，建议投放媒体大 V）
造势活动—事件营销
step1
悬念抛出
主题：听说有个中小南 限购限贷就找他！ 目标：引起全城热议，微信朋友圈刷屏，发出疑问“中小南”是谁？
造势活动—事件营销
大屏媒体抛出悬念——中小南引全城热议（户外led）。
画面示意
听说有个中小南 限购限贷就找他！！！
中建偶寓
区域内公寓成交情况一般，各项目维持在15-20套/月，同 样受市场影响明显，集中在2016年9-12月成交量有显著 增涨，达到30-35套/月，市场冷静后成交量回归冷淡。
酒店公寓案例——宇成开福广场
宇成开福广场：
推售产品：推售1#40-68平SOHO公寓共28层，6梯23户，共
计506套；其中1-4层商业，5层为维也纳餐厅，6层为转换
5700 5500
5600 5500
5600 5400
5600 5400
5600 5300
区域公寓成交情况
50
40 30 20 10
111863
1154867
11463
111156793
1115267
11116193
11184769
112791
322226839
323389183
333291372
38 2223659
每周须认筹量（张） 38 38 76
需上访量（组） 770 770 1540
每周需上访量（组） 193 193 386
Part2 市场调研分析
公寓项目市场调研
目前市场上商业公寓去化受地段因素影响较大，所处地段较优的项目如中扬国际、裕天国际、宇成开福广场均去化较好， 而地段优势不明显的公寓项目去化情况较为不理想，同时价格难以实现提升。
层，7-18层为写字楼共276套，19-28层为酒店式公寓共230
套
1#
产权年限：40年
返租政策：开发商引进“维也纳酒店”合作，与客户签订15年
租约，前10年年均收益6%，后5年收益年均7%；经了解，开
发商与酒店方存在股权关系，由开发商与客户签订委托经营合
同，全款到位6个月后，由开发商按月返还客户租金。
中南国际眼镜城公寓营销方案
世联行∙中南国际眼镜城项目组 2017年8月8日
目录
01 货量盘点及目标 02 市场调研分析 03 营销策略及执行
Part1 货量盘点及目标
公寓货量盘点
1#公寓产品，从5F到23F，共计19层，3梯16户，合计290套(其中23层打通，分割为2个产权）。
房号 01、08
2226210
2125839
2119843
0
南庭城果 怡海星城
五矿哈佛小镇 创世纪广场
中建偶寓
区域内公寓价格水平在5000-7000元/㎡，各项目价格涨幅 不大，主要受市场影响明显，集中在2016年9-12月快速增 涨，全年价格涨幅在500-1000元/㎡。
南庭城果 怡海星城
五矿哈佛小镇 创世纪广场
十万悬赏，找到中小南
（持续在全城户外、高铁站、地铁人流量大的地方释放信 息，相关媒介配合炒作）
中小南就是我，我就是中小南 为何南哥一炮而红，刷爆朋友圈！
（线上：用单图、10s小视频形式，输出项目三大核心价值
点：稀缺产品、不限购、高回报。全体合作方统一中小南头
像，建群发红包分享中小南10s小视频及《南哥传》H5.）线 下：地铁、五一广场赠送《南哥真经》礼包！
造势活动—事件营销
长沙有个中小南，限购限贷就找他
中小南，何许人也？ 买房为何找他？
他又有怎样的个性？ ……
事件营销总括
step1
悬念抛出
step2
持续发酵
step3
悬念揭秘 价值输出
step4
活动总结
听说有个中小南，限购限贷就找他
（在全城户外、高铁站、地铁人流量集中区域释放全城寻 找“中小南”的信息，与此同时相关媒介配合炒作话题热 度）
Part3 营销策略及执行
核心问题
为实现公寓销售目标， 需解决的核心问题：
前期推广宣传围绕住宅、商业进行，公寓产品暂无市场发声，线上如何围绕公 寓进行重点宣传，形成市场影响力，线下如何拓展客户，从而实现公寓产品快 速去化？
整体营销策略
1
结合事件营销，高调入市，形成市场发声；
2
以全新形象面市，线上渠道全市范围覆盖，集中推广爆破，
政策建议——蓄客政策
蓄客时间：2017年8月10日启动1#公寓认筹蓄客 选房时间：2017年9月10日（暂定） 蓄客政策：客户交纳6000元诚意金并签订《中南国际眼镜成VIP团购协议》，可享受总价减免
20000元优惠 选房方式：开盘当天采取摇号选房的形式进行选房（暂定） 认筹礼品：住宅客户认筹赠送精美“玻璃套装”一份（价值110元）。
55000 6700
56000 6800
56000 6900
56000 7100
56000 7100
57000 7100
5200 4980
5200 5000
5300 5100
5300 5200
5400 5200
5500 5300
5500 5300
5600 5400
5600 5400
5700 5500
40年
45-48
23#公寓，共12层，4梯25户，1-3层为 商业，4-12层为酒店式公寓
返租5年，年均7%
7100元/㎡
13套/月
中扬国际
杉木冲路325号（洞 井小区站附近）
40年
裕天国际
金轮 星光名座
宇成 开福广场
韶山南路与时代阳 光大道交汇处
香樟路与黎托路交 汇处北面（杜花路
地铁站旁）
庆和里27号（黄兴 北路和庆和里路交
月租金 （元/㎡）
35.00 35.00 35.00 36.75 36.75 36.75 38.59 38.59 38.59 40.52 40.52 40.52 42.54 42.54 42.54
年租金 （元/㎡）
420 420 420 441 441 441 463 463 463 486 486 486 511 511 511
目标分解
首推房源194套，暂定9月10日（周日）开盘，根据认购任务完成80%的去化率，需去化154套，按 50%的解筹率，前期认筹需达到308组，按一般投资公寓1:5的转化率，需上访客户1540组。以下为目 标及各团队需上访数量：
团队 中伟 世联 合计
认购目标（套） 77 77 154
认筹目标（张） 154 154 308
政策建议——销售政策（备选）
若在蓄客期间客户对首付比例抗性较大，则建议销售政策及时进行调整即：以租金抵扣首付从而减少首付 款压力，降低客户投资门槛，进一步吸引投资客户。
政策示意：
面积 （㎡）
41
总价 (元) 300000
应付首付 150000
首付（元） 前3年租金抵首付
51660
实际首付 98340
政策建议——销售政策
采取直销形式进行发售：首付五成，贷款五成，客户与酒店方签署租赁协议，酒店方按月返还租金。 维也纳酒店返租公寓，起始租金35元/㎡.月，每三年递增5%。以返租政策为客户提供稳定收益保障。
年份
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
返租10年，年均回报率 6.5%
酒店正在洽谈中，暂未明 确
返租15年，前10年回报 率年均6%，后5年回报率
年均7%
7600元/㎡ 9500元/㎡ 9700元/㎡ 14800元/㎡
30套/月 33套/月 12套/月 35套/月
区内公寓市场分析
现阶段区域内公寓产品处于断货状态，前期成交量与价格受市场影响较明显，但区域内项目公寓产品受地段因素所限 制，价格与成交量难有重大突破，整体增涨趋势较慢。
扩大影响力；
3
线下多渠道组合深度挖掘投资客。
公寓价值梳理
5V价值体系
vienna
维也纳酒店公寓
versatile
多功能户型
vast
千亿产业之上
value
不限购不限贷、臻稀产品
vivid
24万方复合综合体
本次公寓产品为首次面市，为区别于住宅产品形成全新发声，树立公寓产品全新形象，同时结合5V 价值体系，为1号栋公寓进行新案名包装。
区域内公寓价格情况
40000 30000 20000 10000
0
645119000000
5200 65100000
5200 65200000
5300 65210000
5300 65310000
5300 5100 6300
5400 65520000
5500 5300 6600
5500 5400 6700
项目 精科创世纪
位置
新韶山南路与万家 丽路交汇处（长沙 理工大学云塘校区
东南侧）
产权年限 70年
面积段 47-80
产品规划
预推二期3-02栋,公寓，共24层，7梯30 户，1-4层为商业，5-24层为毛坯公寓，
合计600套
返租政策 无
成交均价 _____
去化套数 登记中
中建偶寓
芙蓉南路二段249号 （中建芙蓉和苑旁）
产权年限：40年； 返租政策：开发商引进“美豪酒店”合作，与客户签订
20年租约，月租金35元/㎡，租金每3年按5%递增，年 收益达到6%左右；2017年8月交房，2018年6月起按 季度返还客户租金。 销售速度：2016年12月推售，月均去化速度约30套/ 月。 销售价格：均价7600元/㎡。 注：现中扬国际仅剩余20余套房源。
总面积（㎡） 1838.44 5524.44 992.18 1044.24 1085.85 918.84 916.75 772.35 854.81 874 14821.9
备注：具体面积及套数以预测报告为准
推售建议
散
11-23F维也纳酒店
售
共194套
房 源
整
5-10F毛坯公寓
售
共96套
房
源
首推带租约酒店式公寓，主打投资客 低区毛坯房源建议整层出售，主打自用型客户
汇处东北角）
40年 40年 40年
41-107 35-67㎡ 40-60 40-68
2号栋公寓，共22层，1-4层为商业，522层为公寓，3梯13户，共计234套， 5-9层为毛坯公寓，10-22层为酒店公寓
3#公寓，4梯25户，共28层，合计625 套，1-3层为商业，4-10层为云街商业， 11-20层为毛坯公寓，21-28层为酒店
转介、分销：转介1%，分销2%
销售价格：14800元/㎡
注：现宇成开福广场1#酒店式公寓剩余30余套
酒店公寓案例——中扬国际
中扬国际：
推售产品：2号栋41-107平公寓，共22层，1-4层为商 业，5-22层为公寓，3梯13户，共计234套，5-9层为 毛坯公寓，10-22层为酒店公寓；
式公寓
7号栋38-40平，共22层，5梯24户，12层为大堂，3-22层为酒店式公寓，合
计480套
推售1#40-68平SOHO公寓共28层，6 梯23户，共计506套；其中1-4层商业， 5层为维也纳餐厅，6层为转换层，7-18 层为写字楼共276套，19-28层为酒店
式公寓共230套
返租20年，年均回报率 6%
02-07 09 10 11 12 13 14 15 16 合计
户型面积（㎡） 48.38 48.46 52.22 54.96 57.15 48.36 48.25 40.65 44.99 46.00
整层面积780.1㎡
套数（套） 2 6 1 1 1 1 1 1 1 1 16
总套数（套） 38 114 19 19 19 19 19 19 19 19 304
公寓推广——案名建议
维寓
V的延伸 维同维也纳 ，指维也纳公寓 维同“we” ，即我们的公寓 维同伟 ，指中伟集团 备选：V公馆 、新视界、南岸、领界
公寓推广——主题建议
为区别于市面公寓产品形成项目差异化，放大【维寓】三大特性：稀缺性、不限购不限贷、保障性。 结合自身产业优势进行推广主题提炼：
公 寓
住宅
酒店公寓案例——南庭城果
南庭城果：
推售产品：1栋33-83平公寓，共420套毛坯公寓，其中9楼
Fra Baidu bibliotek
为精装公寓（仅一层）；
产权年限：40年；
梯 户 比：3T15户
销售政策：
直销（按揭98折/一次性97折，按时签约99折）
销售速度：月均去化50套
公
销售价格：
寓
实际实收均价5100元/㎡，目前毛坯实收
均价5300元/㎡，精装均价6100元/㎡。
注：现南庭城果已售罄
公寓调研小结
小结： 各区域内典型公寓项目均通过引进酒店返租手段为客户实现投资回报从而吸引投资客，经调研，目前市场
上酒店式公寓返租年限为10-20年不等，年均投资回报率在6%以上；
启示： 区域内公寓产品目前处于“断供”状态，本项目可在此期间圈揽公寓客户，为后期销售奠定客户基础； 拟定公寓合理入市价格，结合带租约酒店进驻等附加值，增速公寓产品快速去化。