商业、居住用地规划设计说明

商业、居住用地规划设计说明

一、项目概述

1、区位分析

青州市地处山东半岛中部，区位优越，交通便利。东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。总面积1569平方公里，胶济铁路和羊临铁路、济青高速公路和长深高速公路在境内交叉贯通，309国道、胶王路等穿境而过，被列为山东半岛城市群副中心城市。

本项目位于青州市的中部，本项目用地南侧为旗城路，西侧为海军路。用地呈南北走向，项目地势整体为西高东低，南高北低，整体用地南北向高差将近1米。

2、现状分析

项目用地坐落于青州新第二中学附近，项目北侧为旭景园，南侧为尧王.香山丽墅与洋溪花林。道路南为旗城路；周边地势平坦，植被良好。良好的生态绿化环境和浓郁的文化气息，有利于高品质生态住区的打造。同时，这也将有助于吸引的周边高端客户群体。规划面积共计约3.15公顷，具体位置及用地范围见现状图。

3、土地使用性质：商业、居住用地

4、土地使用强度

（1）、容积率：≤1.4

（2）、建筑密度：≤30%

（3）、绿地率：≥35%

5、规划控制要求

（1）、道路等级及道路红线（绿线）宽度：

旗城路为城市主干道，道路红线宽度为40米

海军路为城市次干道，其道路红线宽度为25米

（2）建筑红线：退让旗城路道路红线距离不小于10米；

退让海军路道路红线距离不小于7米；

（3）、建筑层数：多层

（4）、交通出入口方位：旗城路、海军路

（5）、配建停车场（位）：建筑方案应充分考虑汽车的停放问题，停车位（库）设计应按照《山东省建设项目配建停车泊位设置标准》执行，为提高居住区居住品质，保证相应的绿化面积，设计应充分考虑利用地下空间。居住区内居民汽车停车率不应小于100%，且地下停车位占总停车位比率不宜小于80%。

二、规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2016版)

3、《住宅设计规范》GB 50096-2011

4、《住宅建筑规范》GB 50368-2005

5、《民用建筑设计通则》GB 50352-2005

6、《建筑设计防火规范》GB 50016-2014

7、《无障碍设计规范》JGJ50763-2012

8、《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-2015

9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-2014

10、业主提供之现状地形图、用地红线图、设计任务书等相关资料

11、业主历次相关会议的会议纪要

12、国家、省市有关规范、政策、法规等

三、设计指导思想

1、以人本原则，规划的初始出发点为“人的需要”，同时顺应自然，力争使人、自然、技术、管理能有效地溶为一体。

2、合理有效原则，在顺应区域整体环境要求的基础上，综合各方因素，提出一个整体结构清晰、环境关系良好、实施行之有效的规划方案，在保证使用的安全、舒适的基础上，满足工程的可行性和经济性要求。

3、充分考虑当地的气候环境及用地的地形地貌和周边环境，合理安排建筑布局，营造宜居、舒适、美观的住区环境。

四、规划设计理念

充分理解和把握用地的环境特征，立足长远，确立了打造“以人为本，环境和谐，整体性与均好性俱佳的景园式、人性化高品位社区”的规划设计理念，

1、因地制宜，打造以人为本、环境和谐的社区空间

规划的总体布局，充分体现了尊重自然、融入外部环境、精心营造内部社区空间的开发宗旨。根据项目的坡地建筑特征，通过大小组团的有机结合，形成景观错落有序、生活安逸舒适，景观-建筑融为一体的和谐共生的居住形态。尊重人的居住安静、平和的心境需求，交通组织做到人车分流，以创造符合现代行为特征的人居环境。

2、合理布局，打造整体均好的社区景园环境

合理进行建筑布局，在通过建筑布局形成较大面积中轴景观空间的同时，也保证了住户景观的均好性。住宅组团之间均由公共绿廊相隔，使建筑可以掩映在绿化之中，从而更好地融入整体自然环境。以缓坡植被、阶梯铺装等景观手法构筑出开阖有致的公共绿廊空间，这样的公共空间不仅创造了独特的“场所感”，而且提升了社区的价值。除了保障住区景观环境资源的均好性之外，设计还充分考虑住区物理环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔声和朝向，创造出温馨、舒适、具有亲和力的居住环境。

3、精细化设计，打造具有标志性的外部空间形象

充分考量地形坡度、周边道路、朝向、周边现有建筑等因素的综合影响，使建筑的空间布局和整体环境相协调，突出地域性城市语言；以精细化的设计，创造出个性鲜明且富有时代特征的城市整体空间形象，同时也兼顾项目开发的可操作性要求。

五、整体规划设计

1、规划结构

项目用地依照用地地势走向进行规划布局，建筑顺地势、景观而为。由于周边自然环境良好，如何充分尊重环境、融入环境就成为规划布局的主要任务。设计通过减少土方量、减小对地形破坏度的基础上，实现了小区的人车分流，进一步实现与周边自然山势的良好融合。

整个项目建筑类型延续南侧洋溪花林的风格及特色，为6层的多层住宅，小区配套服务用房与西南侧的香山丽墅做到资源共享，住宅产品根据景观、朝向、标高等因素进行合理布局，形成围而不合、形态丰富的外部空间格局。既实现了开发建设的合理性，也对环境整体形象的提升做出了贡献。在住宅户型的布局上，充分考虑户型设计的合理性、实用性，关注目标群体的居住需求特点。

2、功能结构布局

地块用地均较为方整，采用“一轴、多点”的总体结构。

“一轴”即小区中间入口对应贯穿的景观绿地轴线，可引领住户进入。“多点”即住宅单体通过结合场地标高，交通组织，日照间距等控制，形成相对独立的组团；分区相对独立，其外部空间尺度与建筑高度相协调。

3、交通组织

在地块西侧海军路开设有主机动车出入口，在南侧旗城路开设次出入口，作为疏散和消防使用。住区外围设置环形消防车道，同时地下出入口均在小区车型道路上设置，做到人车分流。

住区外围交通环道宽6米，积极营造具有生活氛围的步行道路系统，以方便居民出行为基本原则，形成整体、安全、便捷、舒适的景观化的路网结构。

停车系统：多层住宅1.3个/户配置。