零售业区位论
《经济地理学》第4章
（二） 中心性
概念：中心地对周围地区的相对重要程度或发挥中心职 能的程度。
C=B1-B2
C：中心地的中心性
B1:为中心地供给和提供商品和服务的总量 B2：为中心地自身供给和提供商品的服务量
(三) 货物的供给范围
商品服务范围上限是由对中心商品的需求所限定的，为 中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。
第一，均质平原； 第二，便捷交通；
第三，最近中心；
第四，完全竞争； 第五，充分服务； 第六，最大利润。
市场原则下的中心地系统形成原理示意图
尚有地区对同样商品与 服务的需求没有满足， 结果怎么办呢？
15
那么，市场区相互重叠的情况下，市场区的边界是 R 如何形成的呢?
R M T R T R M R R T R T M T R T M R T R T M M R T R M M R
特征
中心地等级越高，它提供的中心职能越多，人口也越多； 反之中心地的等级越低，提供的中心职能越少，人口也 越少。 高级的中心地不仅有低级中心地所具有的职能，而且具 有低级中心地所没有的较高级的职能，这些新增加的职 能有较高的门槛值和较大的服务范围。 中心地的级别越高，数量越少，彼此间距就越远，它的 服务范围也就越大。反之，越是低级的中心地，数量越 多，相互间隔越近，服务的地域也越小。
B
A
交通联系 (连接性) 如. 道路
37
A
克里斯泰勒 k=4 (交通) 原则
B A B B B B B B A
A
A
交通联系 (连接性) 如. 道路
38
A
克里斯泰勒 k=4 (交通) 原则
B A B B B B B B A
零售业区位决策调查报告
零售业区位决策调查报告
根据最近的市场调查和分析，我们得出以下建议：
1. 商业中心区域是最受欢迎的位置之一。
许多消费者选择在商业中心购物，因为这些区域拥有许多知名品牌的零售店和商店，而且步行亦相对方便。
商业中心区域总体上人流量大，但租金相对较高，需要权衡成本与回报。
2. 邻近大型超市或购物中心也是消费者选择购物区域的因素之一。
这些区域普遍有更多的停车位以及更多的消费者流量。
但是，该区域的租金较高，而且属于竞争激烈的领域。
3. 聚居区的零售店经营前景良好。
许多消费者选择在家附近购物，因为他们不想驾车到商业中心购物，而且该区域的租金较低。
围绕聚居区发展零售店需要特别的关注，以使这些店面更加吸引人。
一方面，应注意配合周边的消费需求；另一方面，应注意规划自身的店面风格和特色。
4. 主要道路也是热门选址之一。
位于主要道路的零售店更容易被人们发现，能够吸引更多的消费者。
然而，这些区域的租金也相对较高。
应权衡成本与回报来决定是否在该区域设立店面。
综述，选择正确的区位是零售业成功的关键因素之一。
商业中心区域和大型购物中心位置优越，但租金成本高，而聚居区和主要道路的位置则是可供选择的较具性价比的选址。
零售业选址之道
零售业选址之道零售业是地利性产业。
不管零售商主观努力程度如何，地理位置的优势会给零售商带来高收益，而地理位置的劣势也会给零售商带来低收益。
因而，零售商对开设地点的决策是继零售战略决策之后又一重要决策。
零售地点是零售商的一项重要资源。
它不仅决定零售商的收益高低，也表现出零售商的市场地位和形象，影响零售活动的开展。
零售区位对零售经营的重要性，表现在以下四个方面：1.零售区位是零售商目标市场的具体体现。
零售商的市场是地区性的市场，因而零售商的目标市场是一定区位上的消费者群体。
消费者对购物需要支出的时间、交通费用是敏感的，而商店的距离恰恰是购物支出的时间、交通费用的决定因素。
因此，零售商的目标顾客必须是能够光顾某一区位的顾客，而这一区位与消费者的距离是目标顾客能够接受的。
这就形成了零售商的目标市场是一定区位化的市场。
一定的区位与一定的消费者群体形成了一定的关系。
2.零售地点是零售商的重大的长期性投资。
长期性意味着一定程度的永久性、固定性。
不管零售商在某一地点自建铺房，还是租赁或者购买营业铺房，都是一种长期的行为，都要付出昂贵的代价。
任何一个地点，其周围的市场环境都是变化的，而零售商一旦抒写了地点并建造了营业铺房，就意味着零售经营地点不能轻易变动，这就限制了零售商跟随市场环境变化的灵活性。
3.零售区位是零售组合策略构成的重要因素。
零售区位一经抒写，零售组合策略中的商品编配、商品价格和促销策略就要围择定的地点而给予配合。
根据中心地点理论所提示，商品编配需要适应不同的中心地点的要求。
中心地点是指由一群商店组成的商业中心区。
中心地点有较大和最小之分。
代表最小的中心地点是为顾客提供最基本的生活必需品和有关的商业服务；而较大的中心地点，为顾客提供所有的商品和服务，即不仅提供顾客基本生活必需品和服务，也提供顾客非基本生活需要的商品和服务。
中心地点理论告诉人们，不是所有的零售地点都支持各种商品和服务的经营，商品的统配受零售商区位的影响和制约。
第三章商业和服务业区位理论
特性等有关
同业与不同业种间的竞争，均表现为联合与集聚趋势
经济区位理论
４．地价的作用
交通便捷性、空间的关联性和周边环境的满意度影响区
位地价。
不同类型的零售业所能支付的地价能力是决定其区位选
择的重要因子。
经济区位理论
图4.5 地价与零售业区位关系
1．特点 各个中心地布局在两个比自己高一级 的中心地的交通线的中点。因此，如果同 一级的中心地间铺设一条交通线，那么在 这条交通线上布局着比它等级低的所有中 心地。
经济区位理论
图4.6 交通原则下的中心地系统
经济区位理论
2．中心地市场区之间的关系
各等级中心地的 市区的数量： 1,4,16,64,256…, 按 4的倍数递增，因此， 交通原则形成的中心
M A K B G P L
合计
中心 地数
486 162
54 18
6 2 1
729
服务 区数
服务半 径/km
服务范 围/km2
提供商 品的种
类数
729
4.0Biblioteka 4440243
6.9
134
90
81
12.0
400
180
27
20.7
1 200
330
9
36.0
3 600
600
3
62.1 10 800
1 000
1
108.0 32 400
经济区位理论
(四)三原则适合的条件 市场原则适用于由市场及其市场区域构成的 中世纪的中心地的商品供给。 交通原则适用于如19世纪交通大发展时期， 以及新开拓的殖民地国家、新开发区、交通过境 地带或聚落呈线状分布区域。在文化水平高、工 业人口多（人口密度高）的区域，交通原则比市 场原则的作用大。
零售业区位分析与评价
零售业区位分析与评价——以重庆北碚西南大学东部步行街的美特斯.邦威加盟店为例西南大学地理科学学院10级师范四班陈丹学号222010318011150一、市场细分与定位市场细分（market segmentation）是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。
其客观基础是消费者需求的异质性。
进行市场细分的主要依据是异质市场中需求一致的顾客群，实质就是在异质市场中求同质。
市场细分的目标是为了聚合，即在需求不同的市场中把需求相同的消费者聚合到一起。
重庆北碚区老城区，由于西南大学的存在，使该地区没有出现明显的衰败，经济仍然比较繁荣。
但已形成的商场格局无法改变，这也使得重百成了这里的“解放碑”——小范围的商业中心，肯德基、电影院、文化广场等分布在其周边。
以重百为中心，呈射线状布局的几条街道也发展成了步行街。
西南大学作为北碚唯一的一所大学，但其占地面积和学生的人口数量都很大，所以大学生成为这几条步行街的主要客源。
以其中一条步行街为例，由于集聚效应，这条步行街以服饰为主要的经营商品，且服饰的款式及价格都以大学生的消费水平为准。
美特斯.邦威就位于这条步行街的入口处，距离重百有400米左右的距离，离西南大学比较近。
如果重百是一级市场的话，美邦所在的位置则应该属于二级市场。
根据戴维斯的中心商业区空间融合模型，美邦的店铺类型属于地域中心地。
二、确定规模或效益目标该美邦店属于加盟店铺，为了获得利益最大化，选址距离商业中心区域不能太近，且美邦服饰的风格以休闲为主，主要针对20-30年轻的收入比较低的人群，以大学生为主，所以规模不需要很大。
由于老城区的房屋布局很难再做改变，步行街的门面都不是很大，美邦在地上的店面面积不能满足其需求，所以在地下有一间面积不小的地下店铺，总面积大致在150平方米左右。
地上经营男式服装，地下经营女士服装，款式多样，且价格不高，几十到几百不等，在普通大学生一般的消费承受范围之内。
第三章--区位理论
3、商品服务范围：
上限指中心地的某种中心商品能够到达消 费者手中的空间边界。是由对中心商品的 需求所限定的。
下限指中心地的某种中心商品必须到达消 费者手中的空间边界。是从供给角度所规 定的边界。又叫做门槛值或最小必要需求 量。
往往容易和中心辐射范围混淆
4、中心地的等级：具有高级中心地职 能布局的中心地为高级中心地，反之为 低级中心地。
第三章 区位理论
一、农业区位论 二、工业区位论 三、中心地理论 四、零售业区位理论
本章重点：
农业区位论、工业区位论、中心地理论的 提出者、假设前提和基本理论。
零售业区位的影响因素、普劳德伍特的零 售业空间分布类型，霍伍德和博伊斯德中 心边缘模型；引力模型、断裂点模型
社会经济现象地理扩散的一般规律；通道 扩张、邓宁折衷理论；多部门企业空间扩 张规律以及空间演变四种模型的区别和相 同点。
运费地点）处劳动费低3个单位。
如果单位产品的劳动费用大，则工厂从最小 运费区位移向廉价劳动费区位的可能性大；
如果劳动费和区位重量之比即劳动系数越大， 则表示远离运费最小区位的可能性越大，劳 动系数越小，运费指向越强。
3、集聚指向论
集聚因子：一定量的生产集中在特定场所 带来的生产或销售成本降低。
工厂区位选择有时也取决于决策者的主观因素。 工业区位出现了新的指向型，如临空型、临海型
和高智能型等区位类型
运输与集中的矛盾
工业区位论强调运输费用最小和集聚效益最大都 是最优区位。表现为运输成本下降后，集中带来 的成本节约大约运费增加时，公司会在一些地方 集中布局，以实现生产或运输成本的规模经济。
式中：R地租收入； P农产品的市场价格；
此处可以看成是利润
商业和服务业区位论
张 伟
第四章：
商业和服务业区位论
1.中心地理论
2.零售业区位论
3.服务业区位论
1. 中心地理论
背景与目的
时代背景 进入20世纪，资本主义经济的高度发展，使得 城市在整个社会经济中逐渐占据了主导地位，成为 了工业、商业和服务业的聚集点。因此，城市研究 日益得到关注，关于城市的社会和经济行为，城市 的形态、空间分布和规模等级等研究不断出现。 理论目的 决定城市的数量、规模以及分布的规律是否存在？
影响零售业区位决策的基本因素
空间距离和交通条件
商品价格P1 交通费用F
空间距离和 交通对消费 者空间需求 的影响
消费量Q
距离K
图A 需求曲线
购买价格P2
图B 随着距离的增加交通费的变化
消费量Q
距离K
距离K
图C 消费者实际的购买价格
图D 空间需求曲线
在重要的交通枢纽中心常能形成大型的商业中心
b c B2 d g
A
地价
a b
a ：高级商品店 b：妇女服装店 c：宝石店 d：家具店 e：食品店 f：鞋店 g：西装店 A ：最高地价点 Bi：街角
B1
f
d
e
距离
图4-5 地价与零售业区位关系
零售业空间模型
零售业空间类型划分 （1）1937年，普劳德福特(M.J. Proudfood) 提出美国零售业的五种类型。该分类侧重于 零售业活动的位置条件和特征。 中心商业区 外围商业区
中心地体系的形成
K=3中心地系统
一级中心地 二级中心地 三级中心地 四级中心地
中心地三原则与中心地系统的空间模型
表4-1 市场原理基础上的中心地及其服务范围 中心地 等级 M A K 中心 地数 486 162 54 服务 区数 729 243 81 服务半 径(km) 4.0 6.9 12.0 服务范 围(km2) 44 134 400 提供商品 的种类数 40 90 180 中心地的 人口数 1 000 2 000 4 000 服务区人口 数 3 500 11 000 35 000
零售业区位论
影响决策的基本因素
消费市场状况 空间距离和交通条件 零售业间竞争 地型
空间类型划分 中心商业区的内部结构
零售引力模型
一 影响零售业区位决策的基本因素
零售业区位与其他产业区位相比较，最大的特点是消费者指向。
消费市场状况
消费者数量 消费者收入 人口构成 生活方式
图为：诺斯（Nourse）描绘的沿购物 中心某个方向地价的变化与零售业类型 的关系
二 零售业空间模型
零售业空间类型划分 ①普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商
业街、邻近商业街、孤立商店群。 ②贝利：CBD核心商业区、通道带状商业空间、集
聚专门化商业空间。
CBD
中心商业区的内部结构
霍伍德、博伊斯的 中心—边缘模型：
戴维斯的中心商业区 空间融合模型:
三 零售引力模型
①赖利模型 赖利提出当AB两城市间存在一个等级相对低的C城市，
两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正 比，与到C城市的距离比的平方成反比。
如果AB两城市的规模差距太大时，对C城市的零售引力 与其离两城市间的距离比的3次方成反比。
②赫夫模型 鉴于大城市存在多个零售中心，消费者购买行为的空间选择具有随机性特点， 提出了基于考量消费中心的规模和到消费中心的距离两因素的赫夫模型。
同业种间的空间竞争可能个出现两种趋势： 一是相互排斥趋于分散，一是在竞争中产生联合。
一般来说，集聚趋势比分散趋势更明显。
宝石店的布局是分散大于集中，但饮食店通过竞争 有利产品的标准化，接近竞争者的布局较明显。
地价属于经营成本，影响收入最大化和利润。 不同类型的零售业所能支付的地价能力，才 是决定其区位选择的重要因子。
零售业区位布局具有明显的消费者指向，在利润追求下考量门槛人口。 零售业区位的决策不仅取决于消费者的数量，也于消费者的收入有关。
精编版基于经济地理学的零售业区位决策分析-初稿-2014.4.9修回
基于经济地理学的零售业区位决策分析-初稿-2014.4.9修回本科毕业论文（设计）题目：基于经济地理学的零售业区位决策分析——以阜阳市大润发为例学生：王金玲学号：201040440151学院：社会发展学院专业：资源环境与城乡划管理入学时间： 2010 年 9 月 12 日指导教师：白如山职称：助教完成日期： 2014 年 3 月 11日目录1 引言2 基本理论2.1 中心地理论2.2 零售引力模型2.3 市场区位理论3 零售业的区位论3.1 消费市场状况3.2 空间距离和交通条件3.3 零售业间的竞争情况3.4 地价3.5 商圈分析4 阜阳市大润发超市区位选择决策分析4.1消费市场庞大,客源稳定4.2 交通便捷4.3集聚4.4竞争4.5 地价4.6 其他4.7不利因素5 结论参考文献基于经济地理学的零售业区位决策分析—以阜阳市大润发为例摘要：零售业被称为“选址的产业”，由此可见零售业成功的关键就是“location-location-location”，因此，研究区位因素选择对零售业的发展至关重要。
区位选择是零售业经营成功与否的首要影响因素。
通过对阜阳市大润发商场选址的分析，从具体的区域上考虑具体的区位因素对零售业选址的影响，包括消费市场状况、零售业间的竞争情况、政策、地价、购物空间的接近性（即交通和距离）等，除此之外，还有一些类似消费者的购物倾向、投资者的地缘情节等主观影响因素，分析上述因素在零售业选址中的作用，以便得出一些有益的经验，为以后条件类似地区的零售业选址提供借鉴。
关键词：零售业；区位：超市：选址；阜阳市Retail location decision analysis based on economic geography-RT in Fuyang city as an exampleAbstract: The retail industry is referred to as "site", this shows that the key to retail success is "location-location-location", therefore, choose location factors essential for retail development. Location choice is the primary retail business success factors. Through on in Fuyang city big run made mall site of analysis, from specific of regional Shang consider specific of location factors on retail industry site of effects, including consumption market situation, and retail industry between of competition situation, and policy, and premium, and shopping space of near sexual (that traffic and distance),, besides, also some similar consumers of shopping tendencies, and investors of geo plot, subjective effects factors, analysis above factors in retail industry site in the of role, to came some useful of experience, For regions with similar conditions in the future provide insights for retail location.Key words: retail; location; supermarkets;site selection;Fuyang city1 引言区位理论研究模型最早是由德国的农业经济学家杜能在其名著《孤立国》中提出来的；克里斯泰勒(Christelle)中心地理论的提出奠定了零售业空间布局和结构的基本框架，后来有学者根据这一理论提出了各种商圈分析模型和理论；赖利提出了零售引力模型是以不同商业中心的人口和中心间的距离来衡量商业中心服务范围的，但单纯以人口和距离作为吸引力的衡量指标，已经不能满足现代零售业对区位选择的要求，发达的交通运输条件和网购的兴起，对传统的零售业区位选择模型产生了不小的冲击，所以必须根据时代的发展和客观条件的改变，对相关理论作出适当的调整，做到与时俱进。
《经济地理学》教案--第四章
图 4-12 等概率线与购买行为
这样，下列模型可成立。
A d P = ∑( A d
j ij ij n j =1 j
b
b ij
)
Pij 表示在 i 地区居住的消费者选择 j 消费中心的概率。 Aj 表示 j 消费中心的吸引力，一般用商店的规模来表示。 dij 表示 i 地区到 j 消费中心的距离 b 表示距离指数（是经验测定的指数） n 表示消费中心的数量 赫夫模型是从个人的选择行为的现实理论中推导出来的，不同于赖利的经验 法则。该模型对商店选择和零售商圈推定模型的发展起到了重要的作用。但模型 中的 b 值是一个经验值，必须进行详细的调查才可获得[3]。
图 4-5 地价与零售业区位关系 3
二、零售业区位模型
1．零售业空间类型划分 （1）普劳德福特(M.J. Proudfood)划分法 他在 1 937 年研究了美国的零售业空间，将零售业空间划分为五种类型，即 中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群等。他的划分 主要侧重于零售业活动的位置条件和特征。 （2）美国学者迈耶(Mayer)在 1942 年同样以美国的城市为对象进行了零售业 空间类型划分，但他侧重于零售业活动的规模和形态的研究。 （3）贝利划分法 在普氏和迈氏研究的基础上，1963 年以芝加哥为例，运用多变量分析法研究 了零售业空间类型。他把零售业空间分为三大类型。第一种类型是在中心部存在 一个核心的商业设施，以此为中心商业职能呈同心圆分布，按照商业集聚的规模 进一步可分为 CBD、区域中心地、社区中心地和近邻中心地。第二种类型是沿道 路和街道呈带状分布的零售业空间，根据其位置和规模差异，又可分成传统的购 物街、沿主要干线分布的零售业空间、在郊区形成新的带状零售业空间和高速公 路指向的零售业活动集聚空间。第三种类型是追求类似零售业活动集聚利益和接 触利益在某一地点集中而形成的专业化空间。按照集聚的零售业和服务业的种类 可分为汽车街、印刷区、娱乐区、输入品市场、家具区和医疗中心等。专业化空 间与第一和第二种类型并非是无关独立存在的，有些类型在区域中心地或沿干线 分布的空间也能找到。 同样传统的购物街能看到的零售业在近邻中心地中分布着， 总之，三者的类型划分具有相对性。 2．中心商业区的内部结构 （1）霍伍德(Horwood)和博伊斯(Boyce)提出的中心-边缘模型。 如图 4-6 所示，中心商业区的空间结构由两部分组成，即核心部(core)和边 缘部(frame)。核心部具有高度的土地利用、空间垂直发展、白天人口集中和特殊 职能布局等特征。与其他零售业空间不同，中心商业区的核心部除商业职能外， 也是各种办公机构、金融和行政机关的聚集地。围绕核心部的边缘部土地面积相 对广、土地利用密度也不高，郝氏和鲍氏认为该区域的最大特征是职能的空间分 化。在周边部分布着轻工业、交通站点、具备仓库的批发业、汽车销售和修理业、 特殊服务业（如医疗）以及住宅区，各自不仅相互联系，而且每一个部分与核心
经济地理学第4章-零售业和服务业区位论
2.以企业或行政机关等办公机构为对象，为其 生产经营活动提供服务。 各种办公机构集中的城市中心区是最佳区位候 选地，但不同类型服务业也有所差异。广告设计
业、机器维修业
3.具有办公室机构性质功能的服务业。 主要是行使各种管理职能，在中心区布局。
发挥着管理职能的业务中心和办公机构：中心区 企业的子公司和部门中心：次级中心区 从外部支援企业活动的职能：中心区
有利，因为总交通费用最小。
2.当消费者呈较均衡的面状分布时，零售业区位在中 心点最有利，可以使所有地点的总交通费用最小。
3.当消费者沿交叉的交通线分布时，不管分布是否均 衡，交叉点是最有利的零售区位。
4.在交汇的交通网线上，人口呈任意分布，交汇点总 交通费用最小，是最佳的零售区位。
魁恩的模型是抽象出来的，实际情况更为复杂。消费 者在空间上是移动的，如人们每天去上班，可能利用 午休时间去购物，也可能在上下班的路上购物，所以 往往人流最大的地方成为零售业的最佳区位。因此， 城市里公交换乘站、火车站、地铁站等都是零售业集 聚的地方。
2020/4/6
经济地理课件
67
选址失误分析
乐园距离巴黎不足70英里，而巴黎是世界上最著名的旅游 胜地之一，这样就使乐园成为人们巴黎游的其中一站。只 有很少游客需要或愿意在乐园停留过夜。
与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游客很自然 的选择在乐园进行一日游以节省昂贵的酒店在住宿费。
此乐园也没有给欧洲游客带来全新的体验，而是重复以往
二、服务业区位选择的影响因素
(一) 服务企业对不同城市的选择 (二) 服务企业对城市内特定区域的选择 (三) 服务企业对具体区位地点的确定
(一) 服务企业对不同城市的选择
该城市能够接受企业服务的规模和范围； 服务区的人口数量和消费偏好； 总体消费能力和消费量的分配状况； 不同服务行业的总体消费潜力； 其他竞争者的数量、规模和质量； 竞争程度等。
经济地理学讲义第4章2零售服务业区位论
经济地理学讲义第4章2零售服务业区位论第四章商业和服务业区位论第三节零售业区位论一、影响零售业区位决策的基本因素（一）消费市场状况市场区域的大小、贫富和构成等对零售业态选择和规模具有重要的影响作用。
1. 人口规模零售业区位的最大的特点是消费者指向，即零售业区位与人口的分布密度呈比例。
在人口密度大的区域，零售业区位一般比较多，而且规模也相对较大。
2. 消费者收入收入的差异主要表示在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。
这种差异产生的结果是对零售区位的类型、数量和规模要求不同。
一般与低收入的市场区域相比较，高收入的市场区域平均每个家庭消费量大，消费的档次也高对零售区位的数量和类型要求也不同。
这一特点在西方发达国家表现尤其明显——在发达国家城市内部的区域分化在一定程度上也反映了收入的差异。
（二）空间距离和交通条件消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用是决定消费者选择购物地点的一个重要因子。
一般地说，随着距购物中心地的距离增加，到该中心地购买的家庭数会减少（特别是消费者日常生活用品）零售企业的需求减少。
图4 -4a为需求曲线，（P1表示商品的价格，Q表示消费量）；图4 -4b表示随着距离的增加交通费的变化（F表示交通费用，K 表示距离）；图4 -4c表示随着距离的增加消费者购买价格的变化（P2表示消费者购买价格）；图4 -4d为空间需求曲线（Q表示家庭购买量）空间需求曲线表示消费者的购买量随着距零售区位的距离增加在减少，当该距离增加到一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时的距离就是克里斯泰勒所说的货物供给范围的上限或外侧界限。
空间需求曲线的空间变化在一定程度上可反映城市内部零售区位空间的结构：如果需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全可忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性；如果空间需求曲线变化很陡然，表示市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位趋于分散。
第4章第2节 零售业区位论
1.消费市场状况 2.空间距离和交通条件（购物空间的接近性） 3.零售业间竞争状况 4.地价
A. 高等级商业中心地不一定在城市中心布局 B. 新兴零售业态（商业综合体、大型购物中心、
专卖店等）更加倾向于城市次中心或周边地区 C. 网上购物对实体零售业的发展和空间布局影响
越来越大 D. 便利店或小型超市推进了社区级商业体系发展
4.地价
➢ 地价的高低与土地的区位条件有关。交通便捷性、空 间的关联性和周边环境的满意度影响区位地价。
➢ 零售业趋于追求最高地价区位。不同经济活动对地价 支付能力不同。
➢ 不同类型的零售业所能支付的地价能力是决定其区位 选择的重要因子。（图）
地价与零售业区位关系
结合具体案例说明影响零售业区 位决策的基本因素
2.空间距离和交通条件（购物空间的接近性）
➢ 消费者的购买量随着零售区位的距离增加而减少，当距离增 加到一定程度时，因交通成本太高，购买量趋为零；
➢ 需求空间曲线的空间变化在一定程度上可反映城市内部
零售区位空间的结构。如果需求空间曲线变化平缓，表示零 售区位具有极强的空间集聚性；相反，如果需求空间曲线变 化很陡，表示零售区位趋于分散。 ➢ 交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示。
➢ 交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示。
3.零售业间竞争状况
➢ 零售企业的区位选择与其在同一区域经营同种类型的零售企业 数量和规模有密切的关系。
➢ 竞争者之间是集中还是分散与企业的经营种类和市场的特性等 有关。（饮食和宝石店）
➢ 同业与不同业种间的竞争，可能会出现分散与集聚两种趋势 • 在竞争中产生联合：因外部规模经济而形成各种专业化的商 业中心。 • 在相互排斥中趋于分散
第九讲 零售业和服务业区位论
交通条件对零售区位的作用可通过交通费 用的变化来表示。
交通设施条件好的市场区域，消费者购物 所需要的时间会缩短，空间费用会降低； 商品的销售范围会扩大，商业规模等级也 可能扩大。
因此，在重要的交通枢纽中心常能形成大 型的商业中心。
（三）零售业间的竞争
零售企业的区位选择和与其在同一区域经 营同类型的零售企业数量和竞争力有密切 的关系。
二、服务业区位选择的因素分析
营利性服务企业的区位选择一般分为以下 三个层次： 一是对不同城市的选择； 二是对城市内特定区域的选择； 三是对具体区位地点的确定。
在进行城市布局选择时主要考虑以下因素： 1 该城市能够接受企业服务的规模和范围； 2 服务区的人口数量和消费偏好； 3 总体消费能力和消费量的分配状况； 4 不同服务行业的总体消费潜力； 5 其他竞争者的数量、规模和质量； 6 竞争程度，等等。
一般地说，随着距购物中心地的距离增加， 在该中心地购买的家庭数会减少，特别是 消费者日常生活用品表现的更加明显。
消费者的购买价格等于商品在零售区位的 价格加上交通费。
消费者的购买量随着距零售区位的距离增 加在减少，当该距离增加到一定程度时， 因交通费太大，购买量就变为零，此时的 距离就是克里斯泰勒所说的货物供给范围 的上限。
在消费市场中，与人口规模同样重要的因子 是消费者收入。
收入的差异主要表示在市场区域的总购买力 和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。 这种差异产生的结果是对零售业区位的类型、 数量和规模要求不同。
（二）空间距离和交通条件
消费者克服空间距离的作用所要付出的 空间费用或时间费用是决定消费者选择 购物地段的一个重要因子。
（四）地价的作用
地价是土地价值的经济反映，是指用来购 买土地的效用或为预期经济收益所付出的 代价。
第四章 商业和服务业区位论
交通原则
交通原则是在交通线合理布置的前提下形成的中心地 体系，这样交通干线应尽可能联系多的中心地。在此 情况下，次一级中心地的分布应位于联接两个高一级 中心地的道路干线上的中点位置。
在这个系统内，市场区数量的等级序列是： ？？？… 中心地数量的等级序列是： ？？？？？，… 依交通原则形成的交通网，因次一级中心地位于联系
补充区域：
即中心地服务的市场区；之所以称为 补充区域，是为了说明城镇与周围农村的 互补关系；在中心地，中心商品有剩余； 而周围地区中心商品不足；两者供求相等 的区域就是补充区域的范围；
商品与职能等级：
根据中心商品范围的大小可将中心商 品分为不同的等级，范围越大，级别越高； 如首饰、名牌服装为高级别商品；而范围 越小，级别越低，如食品、小百货为低级 别商品；提供高级别商品称为高级职能， 提供低级别商品则为低级职能；
一、影响零售业区位决策的基本因素
消费市场状况(人口、收入、购买行为) 空间距离和交通条件（交通费、时间） 零售业间的竞争（霍特林、斯科特） 地价的作用
零售企业间竞争结果
同种行业
相互排斥趋于分散 竞争中产生联合
不同业种
由于互补关系，集聚趋势比分散趋势更明显
二、零售业空间模型
较高一级中心地的主要道路上，被认为是效率最高的 交通网，而由交通原则形成的中心地体系被认为是最 有可能在现实社会中出现的。
从市场区范围来看，高一级中心地是低一 级中心地的4倍；市场区序列为1，4，16， 64， ¨¨¨
从中心地的数量关系来看，有一个高一级 的中心地，就有三个次一级的中心地，有 12个更次一级的中心地；形成序列1，3， 12，48，¨¨¨
图4----3
零售业区位分析
零售业区位分析——以北碚江丰文具精品馆为例一、背景江丰是一家由西南大学政治与公共管理学院06级学生创办的企业。
现为重庆市现代办公设备及用品行业著名连锁专营企业。
公司主要经营外设办公设备、家用电器、办公耗材、办公用品、学生文具、体育用品、办公家具和办公室相关各类产品，公司实力雄厚, 产品丰富, 库存充足, 能满足不同层次的客户需求。
致力于团体单位办公一站式购物的推广, 是机关、企业、事业、部队、学校和社会团体单位一站式购置办公设备及用品的理想场所。
江丰是行业内领先的办公用品一站式采购供应商,公司旗下拥有两个自主品牌“江丰文具”和“江丰数码”，面积已俞1000平米，在北碚区拥有5个门市店铺。
销售领域涵盖办公文具、学生用品、体育用品、美术用品、礼品、办公设备、电脑、手机、手机配件等产品。
长期以来是北碚区企事业单位的定点采购的指定单位，主要的单位客户有北碚区政府、西南大学、歇马镇、蔡家工业园及周边众多的公司。
二、江丰文具精品馆介绍经营产品范围：1）办公设备（打印机、点钞机、装订机等）；2）学生用品（书写工具、书写用纸等）、办公用品（办公用纸、办公周边商品等）；3）体育用品（运动器械、球类等）；4）饰品精品及日用杂货（生活日用、女性饰品及精美礼品等）；5）其中经营又以办公及学生文具和饰品精品为主；面向广大师生、办公人员及女性市场，店面选址的市场因素考虑方面也主要以此量衡。
主要经营品牌有毕加索、晨光、得力及英雄等，产品类型繁多，数量充足；经营产品高低档次不等，价格范围广，适宜购买人群数量庞大。
货源直接为总公司江丰旗下的江丰办公文具批发配送中心，具体位置在西南大学三号门附近。
经营特色：1）开放式卖场结构；2）独特统一的经营文化和运作模式；3）自助式选购；4）舒适的购物环境；5）灵活的购物方式（可电话或网上预约订购）；三、主要销售商品市场定位产品主要以办公文具（OP产品）为主，辅以计算机、打印机耗材（OA产品）；产品线涵盖各种文档管理、桌面办公、书写工具、教学用具、学生用品系列近千余个品种。
零售商业圈区位选择及其问题规避
零售商业圈区位选择及其问题规避一、商圈理论和商业区位(一)商圈与商圈实务所谓商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。
简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围。
商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的,即商品和服务中心地理论。
本文所指的零售店的销售范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。
不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同,其商圈的规模和形态存在很大差别。
同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响,其商圈规模也是时大时小,商圈形态表现为不规则的多角形。
为了便于分析,把商圈视为以零售店为中心,向四周展开的同心圆型。
商圈包括三个层次,即中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。
国内外学者对商圈的解释,可谓五花八门,有“地理范围”说,有“空间范围”说,还有“心理范围”说。
可以说商圈是“地理范围”和“心理范围”综合作用的结果,是以一定的地理位置为基础,满足顾客不同时期的购物需求的企业的销售空间。
商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究,也称为商圈实务,主要包括需求状况分析和竞争状况分析两个方面。
(1)需求状况分析一般从人口与商业气候两处入手。
人口分析,是对人口总量、密度、年龄分布、平均教育水平、居住条件、总的可支配收入、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势和消费习惯等进行的分析。
商业气候分析,是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。
通过这些分析,商场可掌握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。
(2)竞争状况是指零售商业之间的“竞—合”关系及其对顾客的影响。
就选购商品而言,顾客通常愿意去一个有两家或更多家商店的地方,以便进行挑选和价格比较。
如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品,那么集中在一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。
因为消费者还是愿意到能够进行货物比较的地方购物(除非实力雄厚的零售商能使潜在的消费者确信比较购物毫无必要,那他就可以利用孤店租金较低的优势,经销品种齐全、价格更低的商品)。
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同业种间的空间竞争可能个出现两种趋势： 一是相互排斥趋于分散，一是在竞争中产生联合。
一般来说，集聚趋势比分散趋势更明显。
宝石店的布局是分散大于集中，但饮食店通过竞争 有利产品的标准化，接近竞争者的布局较明显。
地价属于经营成本，影响收入最大化和利润。
不同类型的零售业所能支付的地价能力，才 是决定其区位选择的重要因子。
戴维斯的中心商业区 空间融合模型:
三 零售引力模型
①赖利模型 赖利提出当AB两城市间存在一个等级相对低的C城市， 两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正 比，与到C城市的距离比的平方成反比。 如果AB两城市的规模差距太大时，对C城市的零售引力 与其离两城市间的距离比的3次方成反比。
②赫夫模型 鉴于大城市存在多个零售中心，消费者购买行为的空间选择具有随机性特点， 提出了基于考量消费中心的规模和到消费中心的距离两因素的赫夫模型。
图为：诺斯（Nourse）描绘的沿购物 中心某个方向地价的变化与零售业类型 的关系
二 零售业空间模型
零售业空间类型划分 ①普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商
业街、邻近商业街、孤立商店群。
②贝利：CBD核心商业区、通道带状商业空间、集 聚专门化商业空间。
CBD
中心商业区的内部结构
霍伍德、博伊斯的 中心—边缘模型：
零售业区位布局具有明显的消费者指向，在利润追求下考量门槛人口。 零售业区位的决策不仅取决于消费者的数量，也于消费者的收入有关。
大学周边多眼镜店
购物空间的竞争接近性
空间距离 系
在重要的交通枢纽中心常能形成大型的商业中心
零售企业的区位选择和与其在同一区域经营同种类 型的零售业企业数量和竞争力有密切的关系。
零售业区位论
消费市场状况
空间距离和交通条件 影响决策的基本因素 零售业间竞争 地价的作用
零售业区位论
空间类型划分 零售业空间模型 中心商业区的内部结构
零售引力模型
一 影响零售业区位决策的基本因素
零售业区位与其他产业区位相比较，最大的特点是消费者指向。
消费者数量
消费市场状况
消费者收入 人口构成 生活方式