浅谈零售业区位分析与评价

浅谈零售业区位分析与评价

——以山西大同大西街的安踏店为例222011318210044 杨国梁2011级GIS班

一、市场细分与定位

市场细分就是企业根据市场需求的多样性和购买者行为的差异性，把整体市场即全部顾客和潜在顾客，划分为若干具有某种相似特征的顾客群，以便选择确定自己的目标市场。其客观基础是消费者需求的异质性。进行市场细分的主要依据是异质市场中需求一致的顾客群，实质就是在异质市场中求同质。市场细分的目标是为了聚合，即在需求不同的市场中把需求相同的消费者聚合到一起。

大同大西街作为大同市的商业最繁华地段，这里经济繁华，以华林新天地为中心，辐射出多条步行街。大同市的主要常住人口以及周边城乡人口成为这里的主要客源。以其中一条步行街为例，由于集聚效应，这条步行街以服饰为主要的经营商品，且服饰的款式及价格存在着不同的差异，以各个的消费者的消费水平为准出现了不同等级的分布区，而安踏加盟店就在大西街的普通品牌服饰区。

二、确定规模或效益目标

在大同市大西街的地段，由于地价较高，，为了获得利益最大化，选址距离商业中心区域不能太近，且安踏服饰的风格以运动型为主，主要针对20-30年轻的收入比较低的人群，以青年为主，所以规模没有做到很大。

在这条步行街的店面的门面都不是很大，安踏在地上的店面面积不能满足其需求，所以它是一个两层结构的店面，总面积大致在150平方米左右。

一楼经营女生式服装鞋帽，二楼经营女士服装鞋帽，款式多样，且价格不高，是广大青年消费者可以承担的范围之内的价位。

三、市场调研

1、基础设施：在安踏不远处，有公交车停靠站，有商业银行和农业银行的

营业厅以及邮政储蓄的自助提款机，有咖啡店、冷饮店，基础设施比较齐全，位于大同市交通线路的中心，有利于人流集聚。

2、 周边环境：该街区已是城市发展的成熟阶段，商业区与居民区的界限很明显， 这里为主要的商业区，步行街的周围有各种的商店以及大型商场，少有居民楼和小区，并且这里距大同大学不远，所以安踏客源不仅是青年群体还有这里的学生，还有一部 分社会上的一些而那些收入比较高的、消费水平也比较高的人群则选在华林新天地购物。

3、交通条件：该步行街交通比较便利，是大同市各公交车主要车道，来往车辆频繁，所以人流量比较大。

4、竞争对手情况：零售业的区位选择和与其在同一区域经营同种类型的零售业数量和竞争力有密切的关系。安踏所在的步行街以经营服饰为主，有特步、、李宁、361°、KAMA 等，还有其他等以鞋子为主的店铺。而且KAMA 、李宁、361°也都以休闲、运动风格的产品为主，所以，竞争压力还是很大的。

5经营费用：租金占经营费用的很大一部分，加盟金、产品成本、劳动力成本、运输等则占剩下的一大部分。

四、商圈调研

商圈现状：该商业区域处于成熟阶段，基础设施和店铺布局都已经固定，不会有大的变动。

商圈等级：该商业圈位于大同市大西街，高级商业区，看其市场规模和

市场范围，等级肯定比较高。

五、确定市场范围

采用零售业引力模型，市场范围与地形条件、交通条件等有关。

赫夫的概率引力模型：Pij=∑=n j b

ij j

b ij j d A d A

1

)( 式中：P ij 表示在i 地区居住的消费者选择j 消费中心的概率；A j 表示j

消费中心的吸引力，一般用商店的规模来表示；d ij 表示i 地区到j 消费中心

的距离；b 表示距离指数（是经验测定的指数）；n 表示消费中心的数量。

五、确定市场需求量

山西省大同市全市常住总人口331 8057人（2010全国人口普查数据），市辖区常住总人口173.75万人（2010），全市平均人口密度234人/平方千米（2010），全市总面积14126 平方千米，市区面积2080 平方千米，建成区108 平方千米，大同大学全日制在校生27000余人，教职工2258人。由此可见，人口数量多，需求量也大。

商业街所提供的商品绝大部分是针对年轻人，年龄在18-40岁的人群为主，这个年龄段的人群，追求时尚、运动为主，由于收入水平的原因，对于奢侈品的需求不高，主要被一些款式新颖、简单但不昂贵的商品所吸引。

安踏作为以运动服饰鞋帽为主要商品，价格合理，符合市场需求。六、排除同行竞争

零售业的区位选择和与其在同一区域经营同种类型的零售业数量和竞争力有密切的关系。关于区位竞争的理论，霍特林有过精辟的论述，他他认为，在需求无限且非弹性的情况下，在直线市场上只存在两个企业时，这两个企业应该在距直线市场的中心点处布局。当需求有弹性时，两者将在距直线市场的端点四分之一分散布局。克里斯泰勒和廖什则提出了六边形的模型，临近的企业等距离呈六边形布局。另外，竞争者之间是集中还是分散与企业的经营种类和市场的特性有关。

区位间的空间竞争，如果是属于同业种间的竞争，可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散，一是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成各种专业化的商业中心。安踏属于后者。在一定程度上，集聚比分散带来的效益多，所以由于竞争产生的一些负面影响，在调整商品价格、服务态度、售后服务、店面布局等软件设施则会消除一部分。

七、经营费用调研

据调查了解，安踏占地面积约150平方米左右，店面呈狭长型，距离中心街距离较远，但位于道路十字路口不远处，所以地理位置也比较优越，门面租金约为10万每年，开业前的装潢费用25万左右，工作人员不多，6~15个人，每人月工资2000元左右，每年的劳动力成本就要15万左右，该处安踏属于私人加盟企业，加盟金3万左右，电费、维修等零碎费用，加起来每年也要3万左右，除去装潢、加盟金等长期费用以及安踏每年商品的进货成

本，就要至少60万左右的可以保证店铺正常运营的费用。

八、微观区位选择

安踏店门约6米宽左右，店铺的招牌简单大方，红色和白色相得益彰，英文名字显得更时尚、大气，有让人眼前一亮的感觉。

店面门前没有公交站牌等障碍物，视野宽敞。门口有阶梯，门面位于道路的一旁，有空余场地可以停靠车辆，而且门面的高度高于道路，这就使得门前就算停有车辆也不嫌拥挤，有利于来往人群进店逛一逛。而且由于店铺位于T字路口处，路口两侧均有公交车停靠站，且距离大同大学比较近，对于那些正值花样年华、活力四射的年轻大学生来说，安踏服饰时尚、运动感十足、富有个性化的设计具有较大的吸引力，所以截断了一部分客源。

安踏店面的左右不远处都有银行的自主取款机，并且店内能刷卡，顾客比较方便。

九、财务评价与风险分析

从经营费用调研来看，安踏的主要费用除了进货成本之外，店铺租金和劳动力成本占很大一部分，但由于所需劳动力很少，所以最主要的则是店铺选址问题，不仅和租金密切相关，和客流量的多少也是紧密相关的。

安踏这种以销售休闲服饰为主的店铺，以学生和刚参加工作不久且收入不高的人群作为主要的销售对象，而且华林新天地附近100米范围内的门面都已经售完，尽管店面面积大，大店面会使安踏整个形象提高，但低价成本高，不宜于长期经营，风险较大，并且周围运动型服饰店太多，经营竞争力大。

为了减少投资风险，安踏现在所处的地理位置比较适宜，交通便利、人流量多，同行有竞争但拥有自己的销售风格，占有一定的创新优势。