梧州市城市规划管理技术规范

梧州市城市规划管理技术规范第一章总则(略)第二章城市规划编制体系(略)第三章城市用地用地分类3 . 1 适用范围3 . 2 分类标准（略）3 . 3 城市用地分类和代号（略）3．4各类建设用地的使用性质必须与经批准的城市总体规划和详细规划相符合。

需要变更规划用地性质和范围的；须按以下规定：(一)用地性质和范围的变更在符合土地使用相容性的原则下，经规划主管部门审查对原规划用地布局结构、市政设施、人口容量、环境等不受影响、或影响在容许，范围内，报市规划主管部门审批。

(二)规划用地性质的变更不符合和超出《土地使用相容性规定表》规定的须报市人民政府审批。

(三)涉及学校、医院、公共绿地、风景名胜区、文物保护区、文化设施、公共体育场(馆)、停车场(库)、集市贸易市场、对外交通、道路广场、市政设施用地、突发公共事件应急用地和其他重要公共活动场地的用地性质和范围的改变、调整，除了提出相应的调整规划，包括如变更规模或置换位置等规划和对策外，尚需征得有关主管部门同意，最后报市人民政府批准。

学校、医疗、体育、公共绿地和文化设施等特殊公益性事业用地，在其配套区域未达到国家规定的用地指标要求的情况下，其用地性质不得变更。

(四)涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经市人民代表大会或者常务委员会审查同意后报自治区政府审批。

(五)规划用地性质的变更应先提出调整意见，按相关程序报批。

土地使用相容性按附表一《土地使用相容性规定表》执行。

3．5地质灾害危险区内，除进行危岩滑坡整治、绿化和必不可少的市政工程外，严禁其他建设活动。

地质灾害易发区内，从严控制工程建设活动。

凡在地质灾害易发区内申请选址，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。

3．6根据梧州市现状，按照《梧州市城市总体规划》，将梧州市城市规划区划分为两类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：一类建设控制区：河东旧城区，即北至冷水冲、东至云龙桥、西至桂江、南至西江的用地范围。

(见附录二)二类建设控制区：除上述一类建设控制区之外的城市规划区内的其他地区。

地块控制指标3．7城市用地开发过程中，地块应以控制性详细规划确定的细分地块要求为依据进行划分；没有编制控制性详细规划的，可按总体规划和本规定及其它相关要求进行控制。

3．8零散地块开发时，地块的最小净用地面积应不低于表3—2的规定。

表3—2开发地块最小净用地面积指标3．9零散地块不足表3—2规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。

（一）邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；（三）因土地权属等现状用地情况的限制，确实无法调整、合并的。

居住用地3．10居住用地宜相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团，规模标准应符合表3—3的规定。

表3—3居住用地分级规模注：每户按照3．2人计算。

3．11居住用地的建筑布置，应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求，避免烟、气味、粉尘和噪声等造成的污染和干扰。

3．12居住用地的公共服务设施配置按本规定6.8~6.10条款的规定执行，停车泊位按表四的规定执行。

3．13城中村改造应符合梧州市城中村改造的有关规定，根据城中村的类型、改造模式及所处地段，编制相应的详细规划。

改造应严格控制开发强度，依照相关的规划和技术规定确定容积率和建筑密度，住宅布置应符合本规定的建筑间距、退让和限高要求。

工业用地3．14工业用地的布局准侧为：（一）工业用地宜集中布局，组成相对独立的工业区或工业组团。

有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市上游地区。

（二）二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施及其它功能区相混合；并与其它非工业用地之间保持一定的卫生距离，符合相关工业门类的防护距离规定。

3．15工业区配套设施的设置应符合：（一）一类、三类工业区内可配套建设一定规模的集体宿舍，三类工业区内及相邻地区严禁建设集体宿舍。

（二）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑系数应不低于30%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的12%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的12%控制）。

严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、酒店和招待所等非生产性配套设施。

（三）周边地区排水设施不够完善的工业区应自建污水处理设施。

物流仓储用地3．16物流仓储用地的布局准侧为：（一）不同类型和性质的仓库宜分别布置在不同的地段，同类仓库宜集中布置。

（二）物流仓储用地应与城市和区域的交通系统有快捷的联系。

（三）物流仓储用地选址应满足地势、地下水位及地基承载力等地质要求，并应考虑与居住、工业和其它功能区的相互影响因素。

3．17物流仓储用地的规划标准为：（一）物流仓储用地与居住用地之间的卫生防护距离应符合表3—4的规定。

（二）物流仓储用地与疗养院、医院和高新技术园区等环境质量要求较高的设施或机构的卫生防护距离，宜按表3—4规定值的1.5~2倍进行控制。

（三）物流仓储用地内所需管理或办公用地不得超过项目总用地面积的3%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的7%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的7%控制）。

3．18危险品仓库用地选址应远离城市中心区，必须符合环境保护和防火、防灾的要求；不同类型的危险品仓库应互相分隔，不得混合存储，其相隔距离必须符合相关规范及消防规定。

（一）石油库选址应远离机场、重要交通枢纽、重要桥梁、大型水库及水利工程、电站、变电所、军事目标和其它重要设施，其与城市居住区、大中型工矿企业和交通线等的安全距离应符合现行的相关规范要求。

（二）液化石油气、天然气的储存应符合建筑设计防火规范相关要求。

（三）易燃物品的仓库选址和设计必须符合消防和环保的有关规定。

城市绿地3．19城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其它绿地一种类型。

3．20配套要地建设应坚持与建设项目同步设计、同步实施、同步竣工的原则。

在建设项目规划方案审查阶段，建设单位应同步报送环境设计方案，由规划部门审定明确绿地率、人均公共绿地指标、环境景观设施等内容。

在建设项目初步设计审查、施工图审查阶段，应将环境设计作为审查的必备内容。

城市建设项目配套绿地绿化工程的设计和施工应由具有相应资质的设计和施工单位承担。

建设项目配套绿地应严格按批准的环境设计方案保质、保量完成。

3．21 本市各类建设工程的建设，必须安排一定的绿化用地，其所占建筑用地面积的比例（以下简称绿地率）作如下规定。

（一类建设控制区在旧区改建困难时系数可降低5%）（一）居住用地不低于30%。

（二）单位附属绿地面积占单位总用地面积的比率为：工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心不低于10%；产生有害气体及其它污染的工业企业不低于30%，并且在其外围设置不小于50米的绿化隔离带；机关、中小学校、部队、公共文化设施等单位不低于35%；高等院校、疗养院等不低于40%，其余不低于30%。

3．22（一）居住小区绿地1、居住小区人均公共绿地面积：居住小区不得低于1平方米/人，住宅组团不得低于0.5平方米/人。

2、居住小区内的公共绿地，应根据规划组织结构类型，设置相应的中心公共绿地，包括小游园和组团绿地，以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。

3、中心公共绿地的设置应符合下列规定：小区各级中心公共绿地设置规定表3-5注：以户均3.2人计，规划人口规模达10000人，按小区级小游园要求设置；规划人口规模达1000人，按组团级公共绿地要求设置。

中心公共绿地设置在地块出让的设计条件时予以明确。

（1）符合表3-5的规定，表内“设置内容”可视具体条件选用；（2）至少应有一个边与相应级别的道路相邻；（3）绿化面积（含水面）不宜小于70%；（4）便于居民休憩、散步和交往利用，宜采用开敞式，以绿篱或其他通透式院墙栏杆作分离；（5）组团绿地面积应至少有1/3位于标准建筑日照阴影线范围之外，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。

3．24 建筑用地内的集中绿地面积在居住用地中应不少于用地总面积的10%，体育、医疗卫生和教育科研用地应符合有关专业规定。

3．25 整片开发街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡；在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块零星建筑基地内的平均分布。

3．26 位于一类建设控制区旧城区的建筑用地和单幢建筑用地，确实难以达到绿化指标，经城市规划行政主管部门和园林主管部门同意，可进行异地绿化建设。

3．27 城市各项建设项目的设计均应与环境绿化相结合，大型公共建筑周围应开辟绿化广场和绿化景点。

规划的绿地，不得改变使用性质。

3．28 绿地面积的计算（一）停车场内的绿化为预制砖缝植草，可按植草场地总面积的10%折算为绿地面积。

（二）挡土墙进行垂直绿化的，可按绿化覆盖面积的10%折算为绿地面积；（三）上述每一项绿化面积折算后面积大于50平方米时才计为绿地面积。

（四）在计算绿地率时，对建筑底层回空用作绿化的用地，可按实际绿化用地大小按比例折算为绿化面积：当底层建筑净空大于4米时按40%计；当底层建筑净空大于6米时按90%计；当底层建筑净空小时4米时按10%计。

（五）各种类型的运动场地，建设用地内的游泳池、消防水池等水体不计入配套绿地面积。

（六）人工景观水体面积可记入配套绿地，其面积不得大于配套绿地面积的30%。

（七）新建大型公共建筑在符合公共安全的要求下，提倡建造屋顶花园，并与主体建筑统一设计、统一施工、统一验收。

（1）屋顶、平台等平台绿化形式，其绿地面积计算应按表3—5的规定执行。

（2）停车场绿化分为周界绿化、车位间绿化和地面绿化。

满足表3-7相应设计要求时，可将停车场面积部分折算为绿地面积，并纳入绿地平衡。

表3—7露天停车场绿化设计要点及折算绿地系数（八）鼓励房地产建设项目配置的中心公共绿地作为公共空间免费向所有市民开放。

在符合消防、环保、卫生、交通、人防等相关规定的前提下，可按《梧州市城市规划管理技术规定》在允许范围内给予一定的建筑面积补偿。

注：为确保作为公共空间的中心公共绿地环境质量，它必须符合：（1）上述公共空间（中心公共绿地）应与城市道路相邻，且必须至少提供一个临路开敞的边界，其标高与城市道路标高基本一致（高差不大于1.5m）。

（2）上述公共空间（中心公共绿地）的规模应符合本规定第四条中表3.2的相关规定。

其他用地3．29 医疗卫生用地、教育用地等用地内所需生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的2%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%控制）。