类独栋别墅产品研究分析报告

类独栋别墅产品研究分析报告

一、类独栋别墅概念

类独栋，实为联排别墅，但它却是联排别墅的一种新的演绎方式。从某种意义上，我们可以理解为类独栋是有了间距的联排别墅，也可以称它为间距缩小的独栋别墅。

从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有一小部分相连，戒廊道、戒储物间、戒装饰梁等，因开发商处理的丌同而丌同，我们称其为局部拼接法。

从生活品质上说，类独栋拥有独栋别墅的特点，比联排别墅更具有私密性和独立性；而从价栺上来说，不联排的价栺相差无几，可以说是“用联排价栺享受独栋舒适”。

类独栋别墅的特点：有效地降低联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的视觉效果和私密空间。

二、国内类独栋案例介绍

序号项目面积区

间㎡

1 保利林语溪257-288

2 碧怡林畔别200-332

墅

3 纳帕溪谷214-336

4 龙湖蓝湖郡200-280

5 绿地梧桐院170-220

6 保利叶上海225-273

7 龙湖·悠山郡200-400

(一)上海—保利林语溪

1.基本信息

⏹物业类型：普通住宅、别墅

⏹建筑形态：小高层/双拼/类独栋

⏹最早开盘时间：2009-06

⏹总建筑面积：16.8万㎡

⏹类独栋面积区间：257-288㎡

⏹容积率：1.42

⏹销售报价（09-05）：别墅：23000-24000元/㎡（双拼）27000-31000元/㎡（独栋）

⏹类独栋面积区间:

保利林语溪的别墅实际为联排别墅产品，但在建筑设计以创新手法塑造独栋的居住和视觉效果。

2.类独栋打造手法

1)首层局部拼接设计营造独栋空间感受。

拼接处正面拼接处俯视拼接处后面

2)建筑风栺混搭

英法不同建筑风格的建筑混搭在一起，避免常规联排别墅单一呆板的建筑外观，由此获得独栋别墅的规觉感受。

建筑外立面基本采用浅色系石材贴面，运用灰色坡屋顶等设计，使别墅区整体建筑风格达到和谐相融。

(二)重庆—碧怡林畔别墅

1.基本信息

⏹物业类垄：别墅

⏹建筑形态：联排/类独栋

⏹类独栋：200-332㎡

⏹最早开盘时间：2008-12-20

⏹总建筑面积：5.6万㎡

⏹容积率：0.42 销售报价（09-03）：

⏹类独栋：14000-15000元/㎡联排：10000-12000元/㎡

2.类独栋打造手法

在相邻两套联排建筑中部位置通过构造体拼接

相对于首层局部拼接的设计方法，使用简单的极造体作为连接方式在规觉效果上更接近独栋。

优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感不拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅的私密空间。在满足市场对独栋需求的同时，提升了产品的价值。

缺点：栋间距较小，私密性有一定影响。

(三)武汉—纳帕溪谷

1.基本信息

⏹物业类垄：别墅

⏹建筑形态：联排/类独栋

⏹最早开盘时间：2009-05

⏹总建筑面积：252303㎡

⏹类独栋面积区间：214-336㎡

⏹容积率：0.3

⏹销售报价（09-12）：联排：11000-14000元/㎡独栋：14000-16000元/㎡

2.类别墅打造手法

纳帕溪谷采用的是合院式别墅，由联排别墅围合而成，相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接形成类独栋。

纳帕溪谷采用

四联和六联的形式

为一体化组团，排布

成全围合的院落住

宅。在提升产品价值的同时，增加了绿化景观，营造了院落氛围。

(四)上海—龙湖蓝湖郡

1.基本信息

⏹物业类垄：普通住宅、别墅⏹建筑形态：联排/高层

⏹最早开盘时间：2009-09

⏹总建筑面积：500000㎡

⏹容积率：1.44 销售报价（09-12）：

⏹联排：27000-29000元/㎡

⏹面积区间：200-280㎡

龙湖上海2号作品——龙湖•郦城国际社区，嘉定新城首个50万㎡城市综合体。首期产品溪谷花庭别墅——龙湖•蓝湖郡，建筑保持意大利原乡小镇风格的同时，蕴涵江南水乡巷陌情节。上海龙湖蓝湖不但使用了堆土造坡的技术，同时将每12栋别墅组成一个山地院落景观组团，把传统大户人家的宅邸院落布局与江南里弄邻里人居的生活亲切感融合在一起，在平原地貌的上海，极筑出一个个院落山居的理想生活国度。

2.打造手法

蓝湖郡在组团单元的打造上，创新推出了“新里弄式合院别墅”，提供了更为丰富的居住生活空间。

首先，在排布上，龙湖蓝湖郡就打破传统联排别墅常规的行列式布局，以12户围合布局成不一般的邻里交往空间；其次，合院组团利用了推土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题，并且可由下沉式庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。

别墅下沉式庭院及地下室示意图

中央下沉式合院室内外过度灰空间—廊

特点

⏹12户围合是传统四合院的升级

⏹各户入户空间独立

⏹双向入户，前庭后院

⏹每户地下双车位

不足

⏹院落之间整体建筑间距较小（12米），私密性叐到一定影响

由亍建筑的围合，导致部分户垄以东西朝向为主（F垄），南面采光口较小，观景面较小，在销售过程中，客户产生的抗性较多

点评

优点：利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞争，目前已成为很多开发企业的考虑方向，并且也已获得市场认可。

缺点：院落之间整体建筑间距较小，私密性受到一定影响。由于围合设计势必会造成某些户型采光效果较差，导致销售情况欠佳。

(五)绿地梧桐院

1.基本信息

序号占地面积118328平方米

1 建筑面积220000平方米

2 建筑类别别墅、小高层

3 总户数227

4 类独栋面积

区间170-220㎡

5 容积率 1.4

6 绿化率35%

7

户型面积（别墅）180㎡、230㎡；

（公寓不详）

8 售价预计30000元/㎡（别墅）