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汇川区路地块开发可行性分析报告

编制单位：新智源房地产经纪有限责任公司

二〇一六年三月

路地块可行性报告

第一部分：项目决策背景及摘要

一、外部环境

地处之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成，城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。

从远期城市规划分析，县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域建设规划有高级中学、最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、旅游产业集散地定位，将使片区生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域置业的能力亦进一步提升。

二、部因素

根据市房地产市场开发情况我们分析，目前房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。

鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以，以控制和减小项目风险。

第二部分：项目概况

一、地块区位

该地块位于汇川区高桥片区路与路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距市政府3.6公里；距市第一医院1.3公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。

二、地块现状

据了解该地块原属玻璃厂围，地块北至汇川实验一小，南接路，可隔街眺望奥特莱斯；西临路，可远眺凤凰山和路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。

三、宗地位置和配套（周边建筑示意图、现场照片）

地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市公交线。

地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、市第五中学、市第八中学等。

块

地 标 目 奥特莱斯

文产园

五中

实验一小

空地

玻璃厂小区

地块全貌

地块北侧道路

建设中的旅游文化产业馆

建设中的奥特莱斯

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场状况

1、区域住宅市场简述

本地块位于市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘）售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。从目前房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。

2、项目周边开发在售楼盘销售概况

3、项目周边楼盘二手房销售概况

目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质，个别业主转让价格在3500元/㎡左右。考虑该类房屋还未办理产权，尚未形成二手房市场，故该销售情况不作为本地块开发借鉴。距地块直线距离500米左右的纳帕溪谷，是区域环境较好的商品房小区，目前毛坯二手房售价4100元/㎡左右，已装修售价在4300元/㎡左右。

二、区域市场目标客层研究

销售对象：以第一次刚需置业为主，对建筑品质和社区环境要求以实惠为主；客户来源由附近单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。

主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、五中教师及家长为主。

三、:SWOT分析

1：优势

1）地块区域地势平坦开阔，交通便利，已开通多路公交线路；