房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答复摘要

、案例1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案――46辑《人民法院案例选》，第106页本案涉及以下几个问题：（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案――46辑《人民法院案例选》，第115页本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备（1）转让协议是否有效（2）赡养人是否可以约定转让赡养义务3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案――《人民法院案例选》（总第45辑），第106页本案的争议焦点是：（1）关于《认购书》的性质及法律效力（2）如何认定陈勇敏预交房款的行为（3）正达公司的行为已构成缔约过失行为（4）本案不能以违约责任处理4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则一一中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案《民事审判指导与参考》（第17集），第276页（1）本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉（2）无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围（3）关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题（4）关于适用《合同法》第4条问题5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案――《公报》2004年第8期，第30页【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案一一正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质――《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案一一受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人――《民事审判指导与参考》（第15集），第237页8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案一一本案能否一并处理开发合同纠纷――《民事审判指导与参考》（第15集），第265页（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案一一实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额――《民事审判指导与参考》（第15集），第367页（1）关于违约金条款的效力（2）关于原告损失赔偿额的确定(3)合同应否继续履行10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案――《公报》2004年第10期，第30页【裁判摘要】：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

11、厦门振华实业公司诉厦门特拍拍卖有限公司、福建省拍卖行房地产拍卖合同案一一在建工程拍卖、拍卖人是否向竞买人尽到瑕疵告知义务的分析――《民事审判指导与参考》(第16集)，第384页12.黄颖诉美晟房地产公司商品房预售合同纠纷案――《公报》2006年第2期，第41页【裁判摘要】：对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。

开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。

根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条的规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。

交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成立开发商不违约或者免除违约责任的事由。

13.福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案――《公报》2006年第5期，第6页【裁判摘要】根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

当事人向人民法院提供书证的，应当提供原件，并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。

因此，签订合同的一方当事人主张对方向法院提供的合同文本原件不真实，即应当向法院提供自己特有的合同文本原件及其他相关证据；如果不能向法院提供合同文本原件，亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性，人民法院应当依据优势证据原则，认定对方当事人提供的合同文本原件真实。

关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，申达公司作为知晓案件事实的证人，有义务出庭作证，作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件，以证实三木公司持有的《协议书》复印件与原件无异，但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件，因此，申达公司出具的《证明》不具有证明力，不予采纳。

（第15页）14.新宇公司诉分冯玉梅商铺买卖合同纠纷案2006年第6期《公报》，第37页〖裁判摘要〗：一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。

为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

15、戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案――《公报》2006年第8期，第33页〖裁判摘要〗:购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订定购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同，后由于开发商提供的商品房预售合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议沿途额定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

16、厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案――《公报》2006年第4期，第22页【裁判摘要】：当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生了分歧，人民法院在审判案件时应当结合合同全文，双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示进行判断。

不能简单、片面地强调文义上存在的差别。

17、黄秉璋、李淦林诉中国广东国际合作（集团）公司房屋使用纠纷案――《人民法院案例选》第55辑，第101页强制拍卖不动产拍卖成交后，不动产所有权应当于人民法院作出的拍卖成交裁定书送达给买受人时起转移，办妥产权过户登记手续前买受人可行使除处分权以外的不动产所有权人的职能。

18、刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案――《人民法院案例选》第55辑，第161页【裁判摘要】：商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。

在对合同条款进行解释时，如遇合同词语含义不清，应当根据交易习惯进行解释。

而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。

在未明确约定提供免费停车位的情况下，应当解释为该停车位是不免费的。

合同条款有两种以上含义时，可以参照格式合同的解释规则，作出对合同条款的制作者不利的解释。

商品房买卖合同中约定出卖人为买受人提供一个非露天停车车位，但该停车位在提供给业主之前即被他人占用，致使买受人无法使用该停车车位时，不论买受人是否对占用方提起排出妨碍的诉讼，出卖人的行为均应构成违约。

19、戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案《人民法院案例选》第55辑，第170页【裁判摘要】：商品房买卖定购合同是相对于商品房买卖合同这一本约合同的预约合同，其意义和作用主要在于设定了合同当事人按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的权利和义务。

因此，确定买卖合同订约不成违约责任之构成及归责，不仅要看当事人是否违反定购合同确定的义务，还要考量其确定的义务是否对公平诚信地磋商本约形成影响。

只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任。

20、南京新宇房地产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同案――《人民法院案例选》第55辑，第177页【裁判摘要】：在合同法司法实践中，如果不存在协议解除或者法定解除情形，一般将实际履行作为违约方承担违约责任的首选方式。

但当继续履行出现合同法第110条规定的“事实上的不能”的情况后，应当允许当事人解除合同的诉讼请求。

但对当事人受损的利益，应予充分填补。

同时，在处理以分割商铺为标的物的买卖合同纠纷中，个别业主对权利的行使应受到其他多数业主整体业主的限制，应有利于物业整体功能的发挥，不能因继续履行合同，造成物的浪费。

21、陈美玲、蔡晨蓉以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由苏厦门厦信发房地产有限公司退还无效约定年限的地价款案――《人民法院案例选》第56辑，第187页【裁判摘要】：房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年，该约定超出国家法定出让年限10年，故超出10年的部分应属无效约定。

房地产开发商对该无效约定存在过错，应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价。

22、卓碧莲、邱旭斌诉中国工商银行福建省工商银行营业部、福建省福兴拍卖有限公司房屋确权纠纷案――《人民法院案例选》第57辑，第185页【要点提示】：本案认定受托人将卓碧莲、邱旭斌委托转让的讼争房产以房抵债的行为超越代理权限，并认定讼争房尚未取得产权证书，转让行为违反法律强制性规定而无效，另认定卓碧莲、邱旭斌因已取得讼争房实质上的所有权。