20080720物业管理讲义
物业管理实务讲义(全)
物业管理实务讲义第1讲：物业管理概述一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、．延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类（了解）物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分1．全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2．集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
物业管理师备课讲义
第一章物业管理方案的制定第一节物业管理的早期介入一、准备：随时应急；二、实施：三阶段：设计、施工、接管验收；三、房地产开发程序：投资、前期、建设、销售；第二节物业管理方案的制定一、程序：成立工作组——施行（书10页）二、编写：整体设想与策划、服务模式、人力资源、管理项目及标准，财务预算。
第三节物业再开发利用方案的制定工作流程：成立工作组——实施（书15页）一、二、方案类型举例：（一）绿地景观再开发（二）停车场扩改建（三）综合服务场所三、原则和条件：（一）业主同意；（二）科学；（三）经济适用；（四）企业投资能力。
物业管理的相关知识介绍一、93年《城市居住区规划设计规范》，94年2月1日施行，八大原则（书5页）（符合规划、科学合理、考虑社会、经济环境、三个效益）。
二、98年《中华人民共和国建筑法》，98年3月1日施行，建筑工程监理及质量管理，独立监理权，推行质量体系认证。
三、2000年《建筑工程质量管理条例》，2000年1月30日施行，要求所有参与建筑活动的单位对工程质量负责。
四、前期物业管理基本知识（一）工作内容：｛入伙前、入伙后、建立业主委员会（分期开发设临时业主委员会）｝；（二）相关规定：｛《条例》第三章，主要内容含：前期物业合同中的所有内容｝，强调招投标问题。
五、制定物业管理方案的原则（一）规范调研；（二）实事求是；（三）扎实细致；（四）科学适用。
六、可行性研究（一）政策上、技术上、经济上、风险上论证项目投资的可行性；（二）主要内容包括（详论可行性报告的内容）；（三）阶段划分：1、投资机会；2、初步研究；3、详细研究；4、项目评价与决策。
第二章物业管理制度的制定第一节准备一、物业管理企业制定物业管理制度的准备：主要是指物业管理企业在管理内部事务中的制度准备。
二、业主大会制定物业管理制度的准备：主要是指业主自己制定有关物业管理的规章制度准备，筹委会搞制度（大多数情况下都是由物业公司提供文本）。
物业管理知识教材讲义
物业管理基础知识一、物业管理的概念物业管理是指物业管理企业遵照企业化的体制，专业化的管理，社会化的服务，经营型的运作要求，对各种物业其设备、设施、绿化、卫生、交通、治安等项目进行管理、维护和整治，同进对住(用)户提供有偿服务的活动。
物业管理的性质：物业管理管的是公共地方，理的是公众的事，服务对象是物业使用者，即物业产权人或物业承租人。
物业管理的服务范围包括：1.清洁卫生拉圾清运；园林绿化；2.治安秩序；3.维护、保养物业设备、消防设备和公共服务设施；4.合理安排使用管理费及其它费用；5.就公共设施及所管辖物业有关的问题，与政府部门及有关事业单位进行磋商；6.制订及贯彻执行居民公约，确保业主、租户及居民同遵守公约规定；7.处理住户投拆，调节住户领里纠纷；8.与市镇街道办事处相配合，贯彻执行国家的有关法令及法规；9.组织各种物业及其配套设施的定期保养、维修工作；10.配合组织社区活动；其它管理和服务工作。
二、物业管理的意识1.服务意识这是从事服务行业的最基本要求，主要体现在团队精神、服务观念和专业知识。
有人认为，如同包装商品的重要性一样，如果把服务看成是物业管理企业生产并对住户提供的产品或商品，那么语言技巧和礼貌就是这种商品或产品的包装，这话一点不假。
能把语言技巧和礼节、礼貌从观念上提升到这个高度并体现在日常工作中，一个良好服务坏境的营造应该不是件很难的事情.不论在任何时间、任何场合、任何服务的环节中，都要创造一种住户能强烈地感受到的被关怀、被重视、被尊重的气氛。
有一种说法是，把面子和方便留给客人，把麻烦留给自已，把这种意识根植于每一个员工的心理，在提供服务时就更能体现物业管理的服务精神，也更能使体现物业管理的服务精神，也更能使管理人员与住户的沟通变得更有效率，工作会更好开展。
2.安全意识物业管理是一个新兴行业，在日常管理工作中要注意培养法律观念，要做好充分的服务指引和做好足够的安全防范措施，既要保证员工的安全，也要保障住户的安全。
2020年(物业管理)物业管理综合能力第讲讲义
（物业管理）物业管理综合能力第讲讲义物业管理综合能力精讲班第8讲讲义劳动者心理和群体心理第三节劳动者心理和群体心理壹、劳动者的心理健康(壹)劳动者心理健康的概念人的健康包括生理健康和心理健康俩个方面，俩者同等重要。
健康的含义应包括如下的因素：(1)身体各部分发育正常，功能健全，没有疾病。
(2)体质坚强，对疾病有高度的抵抗力，且能刻苦耐劳，担负各种艰巨繁重的任务，经受各种自然环境的考验。
(3)精力充沛，能经常保持清醒的头脑，精神贯注，思想集中，对工作、学习都能保持有较高的效率。
(4)意志坚强，情绪正常，精神愉快(这虽和思想修养有关，但身体是不是健康对它也有很大的影响)。
联合国世界卫生组织关于健康的定义是不但没有身体疾患，而且有完整的生理、心理状态和社会适应能力。
心理健康的人能保持镇静的情绪，较高的智能，适应于社会环境的行为和愉快的气质。
(二)劳动者心理健康的特征劳动者的心理健康主要包括以下几个特征：(1)智力正常。
(2)健全的情绪。
情绪稳定和心情愉快是人的情绪健康的主要标志。
情绪稳定表示人的中枢神经系统的活动处于相对的平衡状态，反映了中枢神经系统活动的协调，说明人的心理活动协调。
心情愉快是情绪健康的另壹个重要标志。
愉快表示人的身心活动的和谐和满意，表示人的身心处于积极的健康状态。
(3)行为协调。
思想和行动是统壹的、协调的，他的行为有条不紊，做起事来按部就班。
(4)行为反应适度。
在物业管理实践活动中，同时要考虑物业管理人员的心理健康问题，要关注物业劳动者的心理状态。
如在对设备设施的维修养护过程中，在处置应急事件中所应保持和采取的心理状态；处理应急事件的能力和应急心理反应。
要关注工作人员在处理应急事件中的心理压力。
要提高物业服务人员的心理承受能力，如怎样处理有偿性服务和无偿性服务的关系，保洁员怎样处理捡拾物品等心理调节问题。
二、群体的概念及类型(壹)群体的概念和互动效应(1)群体的定义。
群体是组织管理中的基本单元，是由俩个或更多成员经常性地壹起工作，形成稳定的关系模式，以实现共同目标。
物业管理课件第二章
2.业主对建筑物共有部分的共有所有权
（1）共有权的概念 建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑 物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑 物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
（3）共有权的范围 共有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑 物的共有部分、小区的土地使用权和设施等所共同享有的 财产权利。共有权所指向的客体范围是较为广泛的，它不 仅限于一栋建筑物内的共有部分，还可能延伸到小区，例 如建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业 服务用房等，对此，物权法予以明确规定为属于业主共有， 但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的 绿地除外。
第二节 公共管理理论
一、公共管理理论概述 （一）公共管理学 公共管理学，是运用管理学、政治学、 经济学等多学科理论与方法专门研究公共组 织，尤其是政府组织的管理活动及其规律的 学科群体系。
（二）公共管理的基本概念
公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为 主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实 现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。
（一）物业服务的概念
物业服务是指专业化的物业服务企业和物业服务专业人员为满足业主（使 用人）与物业服务有关的需要而提供体力和智力的劳动，并收取一定报酬的经 济活动。
（二）物业服务的内涵 1．服务理念 物业管理服务是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集 型的微利行业 , 也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物管企业要想 在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。 所以物业服务企业应该要重点把握好以下十二个服务理念与技巧：
二、物业服务的内容 根据物业服务的宗旨和本质要求，物业服务的内容应该是多 样化的、全方位的。在物业服务的过程中，企业一定要树立 “业主至上、服务第一”，高效优质服务的思想。 （一）公共性物业服务 公共性物业管理服务是指物业服务企业在物业管理区域内提 供的共用部位、共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序 等多种内容的综合性、公共性服务。一般提到的物业管理服务主 要为公共性物业管理服务。
物业管理人员培训讲义[5篇]
![物业管理人员培训讲义[5篇]](https://img.taocdn.com/s3/m/43976fcd18e8b8f67c1cfad6195f312b3169eb69.png)
物业管理人员培训讲义[5篇]第一篇：物业管理人员培训讲义物业管理培训讲义1#-__4#楼属于一期工程，于2004年12月30号经SQ市建筑工程质量监督站核定为合格工程。
2005年1月1号起通知业主交付使用。
从当日起，由开发企业委托我司负责小区专有物业（住宅）正常使用条件下工程质量保修事宜。
相关知识连接：（1）“房屋建筑工程质量保修期从工程竣工验收合格之日起计算”。
——根据法规《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）。
此计算日期，是用来规范建筑单位与开发企业之间约定房屋建筑工程质量保修期的。
（2）“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，”——根据法规〈〈关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知〉〉（建设部令，1998年9月1号起实施。
）此计算日期，是用来规范开发企业与购房业主之间约定房屋建筑工程质量保修期的。
现实生活中，我们容易把两种保修期限混为一谈。
不过，在此特别提醒一下，本小区一期从05年1月1号通知交房，在实际业务操作中，是可以将上述两个计算日期归结一体的。
（3）“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
”——根据法规〈〈关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知〉〉（建设部令，1998年9月1号起实施。
）现实生活中，常发生由于业主自身原因造成的房屋损坏或利益纠纷转嫁物业予以买单的案例。
这就要求，客服人员结合工程维修人员或装修监管，亲临现场，通过客观现象来佐证使用人的不当行为。
不能仅凭主观臆断，妄下结论，一句“这不归我们管”推卸了之。
这样不但对问题解决无济于事，反而有可能激化矛盾。
即使巧舌善辩搪塞过关，亦不让人心服口服，使业主与物业形成心理隔阂，长期以往，弊大于利。
值得提醒的是，处理类似事件，一定要有良好的证据保存意识，最好做到现场有记录，业主有签名，以免当事人事后反悔，倒打一耙。
物业管理基础知识培训讲义
物业管理基础知识培训讲义物业管理基础知识培训讲义是对物业管理人员进行培训的一种重要工具。
物业管理基础知识起着非常重要的作用，因为它有助于物业管理人员了解自己的工作职责、知道工作内容和需求，以及在工作中如何更好地与住户和业主进行沟通。
以下是关于物业管理基础知识培训讲义的一些主题和内容。
1.物业管理的职责和职能物业管理人员的职责和职能是非常重要的，因为他们是物业管理部门中的核心人员。
因此，在物业管理基础知识培训讲义中，应该明确职责和职能，并指导物业管理人员如何完善自己的职责。
2.房屋维护和保养物业管理人员的重要职责之一是维护和保养建筑和固定资产。
因此，在物业管理基础知识培训讲义中，应该重点介绍如何对住宅、公寓、商业和办公场所等不同类型的房屋进行保养和维护的技巧和方法。
3.安全保障物业管理人员应该确保住户和业主的安全。
因此，在物业管理基础知识培训讲义中应该提供指导物业管理人员如何监测建筑物内和周围的安全问题的方法，包括安全漏洞以及突发事件处理。
4.能源管理能源管理是一个越来越重要的话题，特别是在现代社会中，我们对能源的消耗越来越多。
在物业管理基础知识培训讲义中，应该介绍如何使用清洁能源，如何合理利用节能设备和技术，以及如何提高能源效率。
5.物业管理和社区管理社区和物业管理之间的联系是密不可分的。
物业管理基础知识培训讲义应该为物业管理人员提供如何协调社区管理和如何确保住户和业主之间进行有效沟通的技巧和方法。
6.财务管理物业管理人员还承担着财务管理的职能。
因此，在物业管理基础知识培训讲义中，应该介绍如何制定预算、如何报告损益情况，以及如何应对突发情况。
总之，物业管理基础知识培训讲义是提高物业管理团队效力的重要工具。
以上介绍了一些较为重要的主题和内容。
在培训过程中，要根据物业管理部门实际需要，进行深入的讲解和探讨，以帮助物业管理人员能够适应在管理、保养和维护物业方面的挑战。
希望未来物业管理部门能够更好地发挥自己的作用，更好地服务于住户和业主。
《物业管理知识讲座》课件
（三）物业管理的启动阶段
（1）物业的接管与验收 （2）用户入住（入伙）管理 （3）档案资料的建立 （4）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
（四）物业管理的正常运作阶段
（1）日常综合服务与管理
八、物业管理的目标和原则
目标：
1. 完善物业的使用功能，提高物业的使用效率 ，延长物业的使用年限，促使物业的保值和增值
2、法律行为（以主体意志为转移的）
（1）合法行为 （2）违法行为
违法性 危害性 主体合格性 主观过错性
四、物业管理法律责任
概念
指由于违反物业管理法律规范行为而应当承 担的法律后果。
[物业管理条理第五十七条] 违反本条例的规定，住 宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管 理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业 管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政 主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10 万元以下的罚款。
一、委托——代理的含义
委托是指受托人以委托人的名义和费用为 委托人办理委托事务，委托人支付约定报 酬的活动。
代理：代人办理
指代理人在代理权限内以被代理人的 名义实施民事法律行为。
委托代理 包括 法定代理
指定代理
代理人（物管公司） 代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会）
相对人（专业公司等）
物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托 代理（通过委托合同实现）。
一、物业的性质及分类
（一）物业的性质 1．自然属性
固定性 －－管理或服务的分散性 久远性 －－管理的长久性 个别性 －－管理上的区别性
2．经济属性
商品性 稀缺性 保值增值性 固定投资性 大量投资性 地段性 社会经济位置的可变 性
《物业管理综合能力》第四章讲义
响在人际交往的整个过程中是始终存在的。
第二节
人际关系概述
2 . 首次效应：也称第一印象。当人们第一次进入 一个新的环境、第一次和某个人接触、第一次品尝 一种新的食品等，都会留下了深刻的印象，成为一
种心理定势而难以改变的现象。
特点：第一印象的好与坏对交往对象的选择发挥着 强烈的影响，甚至是决定性的作用。第一印象从其
第二步是社会知觉与归因层次。社会知觉是交往双方
根据对方提供的信息而产生的，就是对人的知觉，也 就是对交往对象的认识与了解。归因是指通过交往对 象的言语举止而对其心理活动以及产生这种心理活动 原因的一种推断，这种推断带有感情色彩，形成对交
往对象的初步印象，是喜欢、同情或是厌恶等。
第二节
单项选择题
人际关系概述
吸引的主导心理因素是人的感情。人际吸引是一
种特殊的人际影响，它的直接结果就是喜爱。
第二节
人际关系概述
（三）影响人际吸引的主要因素 1 . 临近因素：指空间距离对人际吸引产生的影响。 临近性吸引就是指空间距离的临近性，使交往双方 容易接近，从而导致交往双方的相互吸引。 特点：临近因素可以促进人际关系的建立、发展和 维持，双方互相产生了积极的印象，才有助于形成 和谐、融洽的良好关系。空间距离对人际关系的影
（四）真诚的赞扬和欣赏对方 真心实意的赞扬，有助于被赞扬者肯定 自己的价值，这对人是一种良好的刺激因素， 并形成一种正面的心理定势，会使人更好地表 现自己。但在赞扬别人时，首先，内容要适度。
其次，方式要适度。第三，频率要适度。要选
的互补。
实质：人们进行交往的目的总是要寻找某种需要的 满足。在交往的过程中，如果能从对方那里获得需 要的满足，便会对对方产生亲近的情感，从而与之 建立良好的人际关系。互补性吸引是人际吸引的实
物业管理基础知识培训讲义
物业管理基础知识培训讲义物业管理是一项大型专业服务行业，它不仅仅是维护和管理一个楼宇或物业建筑，而是整个小区、社区之间居民和业主的关系协调。
为了实现这一目标，物业管理公司需要拥有可靠的物业管理基础知识。
物业管理基础知识培训讲义旨在培训物业管理的基本技能，以提高员工的服务质量、客户满意度和公司的盈利能力。
以下是关于物业管理基础知识培训讲义的主要内容：第一部分：物业管理介绍首先，介绍物业管理的概念和重要性。
物业管理是指对房地产、房屋和其他物业资产的维护、管理和保养。
物业管理的目标是确保物业维护和管理的正常运行，维护和提高业主对物业的满意度。
第二部分：物业管理服务物业管理服务涵盖管理、维修和保养、安全、环境、清洁和其他必要的服务。
在这一部分中，我们将讨论物业管理的各项服务内容，并明确工作职责和应该遵循的标准。
第三部分：物业管理中的法律和安全物业管理涉及到大量法律和安全问题，包括土地、房屋和劳动合同的法律规定，以及安全卫生和紧急处置程序等。
这一部分的培训将介绍物业管理公司和员工遵守的最新政策和法规。
第四部分：物业管理和社区建设物业管理公司不仅要管理和维护物业本身，还要积极参与社区建设。
在这一部分中，我们将介绍物业管理公司与业主委员会、政府和其他团体之间的合作，并提供社区管理的建议和方案。
第五部分：物业管理的技能和工作流程物业管理需要多种技能，例如计划制定、项目管理和客户关系管理。
在这一部分中，我们将介绍物业管理的每个工作流程和技能，并提供实际应用的技巧和方法。
结论：物业管理基础知识培训讲义是物业管理公司中非常重要的一个方面。
它提供了员工在物业管理领域基本的知识和技能，以提高他们的专业水平和服务质量。
物业管理公司应该将这些知识和技能纳入公司的培训计划，以确保员工能够为客户提供优质的服务，并维护物业安全和协调社区建设。
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2.进一步对业主和业主大会的活动和运作 进行了规定（2）
修改了现行物业管理条例中有关业主决定事项 的内容，提高了业主表决通过共同事项的条件
《物权法》规定，重大事项应当经专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意 旧《物业管理条例》12条规定，“业主大会作出决 定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业 主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规 则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用 和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业 主所持投票权2/3以上通过
（五）物业管理行业重点推进工作
一是提高专业服务水平，满足人民群众 日益增长的物业管理需求 二是改进企业管理水平，构建和谐稳定 的社区环境 三是提升产业创造能力，实现客户价值 和企业效益的同步增长 四是增强行业创新能力
二、《物权法》与物业管理
本节主要内容
《物权法》的立法背景
《物权法》的调整对象
旧：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求 意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业 主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决 定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制 定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业， 专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体 业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域 内的全体业主具有约束力。 新：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求 意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面 积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理 人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和 第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上 的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定 的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主 具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权 益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
物业管理建管不分，专业化、市场化
程度不高
前期物业管理薄弱引发诸多问题
物业管理收费问题普遍存在
业主委员会运作不规范
（四）解决当前物业管理发展中问题
实行物业管理招投标制度，破除物业管 理建管不分 加强物业前期管理，物业公司要实现前 期介入 依法规范物业管理收费 业主大会和业主委员会依法活动，保障 自身权益
4.根据《物权法》制定改变住宅性质的实 施条件和程序
《物权法》中明确规定，业主不得违反法律、
法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房
《物权法》明确“住改非”必须满足严格条件：
一是符合遵守法律、法规以及管理规约
二是经有利害关系的业主同意
政策建议
按照这两个条件，应完善相关实施条件 和具体程序：
《物权法》的主要作用
维护国家基本经济制度
维护社会主义市场经济秩序 明确物的归属，发挥物的效用 保护权利人的物权
《物权法》对物业管理的影响
首次提出建筑物区分所有权的概念和制度，从法律层次 上提升了原有物业管理的规定 进一步对业主和业主大会的活动和运作进行了规定 明确公共维修资金的权属关系和使用 根据《物权法》制定改变住宅性质的实施条件和程序
《物权法》与物业管理 相关内容介绍
周江 博士、副研究员
住房和城乡建设部政策研究中心
主要内容
物业管理发展概述：现状与未来
《物权法》与物业管理
《物业管理条例》及主要修订
物业管理师制度介绍 我国香港地区和国外物业管理介绍
一、物业管理发展概述： 现状与未来
本节主要内容
物业管理的相关基本概念
3.明确公共维修资金的权属关系和使用
关于维修资金归属，《物权法》已从《物业管 理条例》的“所有”改为“共有”；决定维修 资金的使用，由“业主大会决定”改为“业主 共同决定” 加强对公共维修资金使用的监管，对公共维修 资金的收缴程序、归集办法、使用规则、具体 适用范围、使用申请程序、结算方法、维修项 目公示、维修招投标方法等进行详细规定
6.有待进一步明确“建筑区划”与“物业 管理区域”的关系
原《物业管理条例》第九条规定：“一 个物业管理区域成立一个业主大会”； 《物权法》提出“建筑区划”的概念
需要明确 “物业管理区域”与《物权法》 规定的“建筑区划“的关系
三、《物业管理条例》 及主要修订
本节主要内容
《物业管理条例》立法原则
旧：业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公 约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会 委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业 管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案， 并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共 用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大 会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 新：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主 大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选 举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和 解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共 有和共同管理权利的其他重大事项。
根据《中华人民共和国物权法》的有关规 定，将“物业管理企业”修改为“物业服 务企业”，将“业主公约”修改为“管理 规约”，将“业主临时公约”修改为“临 时管理规约”，并对个别条文的文字作了 修改。
（四）物业管理的法规、标准体系
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 《业主大会规程》 《物业管理收费管理办法》 《物业服务收费明码标价规定》 《物业管理企业资质管理办法》 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试 行）（中国物业管理协会制定）
《物业管理条例》的主要内容和突破
《物业管理条例》新旧比较
物业管理的法规、标准体系
（一）《物业管理条例》立法原则
物业管理权利和财产权利相对应的原则
维护全体业主合法权益的原则 现实性与前瞻性有机结合的原则 从实际出发，实事求是的原则
（二）《物业管理条例》内容和突破
明确了业主的权利和义务 加强了前期物业管理 明确了物业收费问题 明确了业主与物业管理企业之间的民 事行为关系，引入了民事赔偿机制
物业管理发展概况和前景 当前我国物业管理中存在主要问题
解决好当前物业管理发展中问题
未来物业管理行业重点推进工作
（一）物业管理相关基本概念
[住宅]按照联合国的定义：“住宅是指供人们居住 的房屋及其相接连的庭院”（庭院即宅基地或大于 宅基地）。 [住区]是指人类住区的简称，包括一切形式的，分 散的、集中的、传统的、现代的、乡村的、城镇的 可供人们共同居住的地区。其概念层次是：城镇住 区、乡村住区、国家住区、全球住区、人类住区。 [小区]是住宅小区的简称，也称居住小区，是社区 组成的基本单位。 [社区]是人文地理概念，属于社会学范畴。 [住宅小区]指按照城市建设“统一规划、合理布局、 综合开发、配套建设”原则而形成的住宅建筑面积 在5万平方米以上规模及其基础设施、配套比较齐 全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。
物业、不动产和房地产
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。
第一种：是指房地产业结构中管理分类的一种，属 于政府行政用语。 第二种：确切定义为物业经营，物业管理服务。
《物权法》的调整对象
从法律角度看，《物权法》的调整对象是平等 主体之间因物的归属和利用而产生的民事关系 这表明物的归属和利用在现代社会是同等重要 的，特别是提高了财产利用关系的重要性，改 变了传统立法中重归属不重利用的价值取向 《物权法》改变了传统物权法以调整物的归属 关系为核心的基本理念，确认了财产利用关系 在物权法中的基本地位
“重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的 业主同意” 建筑物总面积有歧义？总建筑面积与总专有面 积之间存在一定的差距，专有面积仅仅是套内 面积，没有包括楼栋的公摊。只有在建筑物的 公摊小于33.3％的情况下，业主的总专有面积 才能达到总建筑面积的三分之二，此时当所有 业主都同意的情况下才能共同来行使权益。
《物权法》的主要作用
《物权法》对物业管理必将发挥深 远影响
《物权法》的立法背景
《物权法》已由第十届全国人民代表大会第 五次会议于2007年3月16日通过，自2007 年10月1日起施行 我国改革开放之后，国民经济高速稳定发展， 在经济体制改革和政治体制改革上已经取得 了相当的成就。但是我国仍存在收入分配差 距拉大、结构失衡、社会保障覆盖面不广等 诸多深层次的问题 在现实经济社会中，如何处理政府与市场、 公权与私权的关系，仍是改革和发展中难以 绕开、不断探索的难题
物业管理有利于刺激居民购房积极性。 物业管理本身对扩大消费、拉动经济 增长有重要作用。 物业管理作为劳动密集型行业有利于 扩大就业。
2、物业管理的发展前景
每年新建住宅竣工面积不断增长； 旧住宅小区潜力广阔； 居民消费需求已由追求基本生活资料的 满足，逐步向注重生活质量提高转变。