房地产开发建设的一般程序
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第四讲 房地产开发建设
房地产开发的特性 房地产开发的程序 房地产开发建设
房地产开发的特性
房地产开发的特性 流动性 单件性 条件差 高消耗性 涉及面广
房地产开发的程序
房地产开发的程序
开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出 租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎 逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四 个阶段，即：
用地申请
项目报建
发建设许可证 办理投资许可证 按红线放线
发建筑核位线 施工图设计 审查初步设计 初步设计 审查设计方案 编制设计方案
拆迁安置
办理产权灭籍 拆迁、验收 签订拆迁协议
拆迁公告 申请拆迁许可证 制定拆迁安置计划
拆迁调查
房地产开发程序
1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取
房地产开发程序
（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再 到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、 项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、 法人代表委托书等文件和证件。
城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商 的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选 定用地项目的具体位置和界限。
（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供 的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规 划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形 图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地 范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；
房地产开发程序
4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的 建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道 路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点， 包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让 要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7） 对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础 配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、 净空限制等。
得建设用地规划许可证。
2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。
3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。
4．项目报建：到城市规划管理Байду номын сангаас门办理项目报建审批手续，并委托
设计院进行设计。
1．申请建设用地规划许可证
（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此， 开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目 可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类 别。
房地产开发程序
3．拆迁安置
开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建 筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。
拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务
院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的 《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政 府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并 按以下程序进行。
房地产开发程序
（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己
所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要
进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的
◈ 房地产投资分析与决策阶段 ◈ 房地产开发前期工作阶段 ◈ 房地产开发项目建设阶段 ◈ 房屋销售与出租阶段 当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的， 某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
房地产开发前期工作阶段
房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发 项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用 地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、 项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、 拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资 金则可以与之平行进行。
（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、 房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开 发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用 性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。
房地产开发程序
第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核 查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房 业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、 健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐 户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下 五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁 回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权， 租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的； 其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供 真实资料。
房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资 金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银 行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。
由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市 对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。 一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆 迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图 2所示）：
开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定， 通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。 此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必 须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土 地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后， 方可开发。
土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出 让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。
房地产开发前期工作阶段
申请建设用地 规划许可证
获取土地使用权 (购置土地)
筹筹集集资资金金
项目报建
拆迁安置
房地产开发前期工作程序
房地产投资分析与决策阶段 申请建设用地规划许可证
核发规划许可证
审核总图、核定面积 编制规划总图
提供规划设计条件
选址定点 立项
购置土地
办理产权登记 交土地出让金 签订土地使用合同 审核、协商
（4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件， 委托规划设计院编制规划设计总图。
（5）审核总图、核定面积 。城市规划管理部门审核规 划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批 准后，发给开发商建设用地规划许可证。
房地产开发程序
2． 申请购置土地
开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律 规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是 指其使用权， 而不是所有权。
房地产开发的特性 房地产开发的程序 房地产开发建设
房地产开发的特性
房地产开发的特性 流动性 单件性 条件差 高消耗性 涉及面广
房地产开发的程序
房地产开发的程序
开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出 租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎 逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四 个阶段，即：
用地申请
项目报建
发建设许可证 办理投资许可证 按红线放线
发建筑核位线 施工图设计 审查初步设计 初步设计 审查设计方案 编制设计方案
拆迁安置
办理产权灭籍 拆迁、验收 签订拆迁协议
拆迁公告 申请拆迁许可证 制定拆迁安置计划
拆迁调查
房地产开发程序
1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取
房地产开发程序
（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再 到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、 项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、 法人代表委托书等文件和证件。
城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商 的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选 定用地项目的具体位置和界限。
（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供 的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规 划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形 图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地 范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；
房地产开发程序
4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的 建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道 路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点， 包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让 要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7） 对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础 配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、 净空限制等。
得建设用地规划许可证。
2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。
3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。
4．项目报建：到城市规划管理Байду номын сангаас门办理项目报建审批手续，并委托
设计院进行设计。
1．申请建设用地规划许可证
（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此， 开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目 可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类 别。
房地产开发程序
3．拆迁安置
开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建 筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。
拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务
院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的 《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政 府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并 按以下程序进行。
房地产开发程序
（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己
所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要
进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的
◈ 房地产投资分析与决策阶段 ◈ 房地产开发前期工作阶段 ◈ 房地产开发项目建设阶段 ◈ 房屋销售与出租阶段 当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的， 某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
房地产开发前期工作阶段
房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发 项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用 地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、 项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、 拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资 金则可以与之平行进行。
（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、 房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开 发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用 性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。
房地产开发程序
第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核 查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房 业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、 健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐 户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下 五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁 回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权， 租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的； 其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供 真实资料。
房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资 金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银 行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。
由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市 对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。 一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆 迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图 2所示）：
开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定， 通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。 此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必 须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土 地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后， 方可开发。
土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出 让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。
房地产开发前期工作阶段
申请建设用地 规划许可证
获取土地使用权 (购置土地)
筹筹集集资资金金
项目报建
拆迁安置
房地产开发前期工作程序
房地产投资分析与决策阶段 申请建设用地规划许可证
核发规划许可证
审核总图、核定面积 编制规划总图
提供规划设计条件
选址定点 立项
购置土地
办理产权登记 交土地出让金 签订土地使用合同 审核、协商
（4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件， 委托规划设计院编制规划设计总图。
（5）审核总图、核定面积 。城市规划管理部门审核规 划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批 准后，发给开发商建设用地规划许可证。
房地产开发程序
2． 申请购置土地
开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律 规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是 指其使用权， 而不是所有权。