房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。

5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。

缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。

职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。

缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。

直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。

缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。

矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。

缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。

风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。

政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。

5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。

政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等。

6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。

7. 简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。

8．简述房地产行业管理的主要内容。

答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。

行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。

三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。

2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。

不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。

3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。

不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

4、房地产投资结构仍不尽合理。

供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。

5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。

人们对未来的经济预期是看好的。

市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。

第二章房地产项目可行性研究一、名词解释1．可行性研究：投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。

2．财务内部收益率：指使项目净现值等于零的折现率。

3．财务净现值：指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。

4．市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

二、问答题1．房地产市场调研的内容包括哪些？答：（一）市场宏观环境状况，主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境，另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。

（二）城市房地产市场概况，包括：1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况；4、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格类型；5、全市主要发展商开发销售情况；6、三级市场交易情况；此外，当地房地产业相关政策法规等。

（三）消费者行为与市场需求容量，包括：消费者的购买水平、购买倾向、共同特征；城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。

（四）项目所在区域环境状况。

（五）项目基本情况调查，包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。

2．简述可行性研究的作用？答：1）可行性研究是投资决策的重要依据。

2)可行性研究是项目审批的依据。

3)可行性研究是项目资金筹措的依据。

4)可行性研究是编制设计任务书的依据；5)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。

3．房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。

答：1)组织准备；2)资料收集及市场调查；3）开发方案的设计和评价、选择；4）详细研究；5）编写研究报告书。

4．可行性研究包括哪些内容？答：1）项目概况。

2）市场分析和需求预测。

3）规划方案的优选。

4）开发进度安排。

5)项目投资估算。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。

7)财务评价。

8)风险分析。

9)国民经济评价。

10)结论。

5．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？答：价值型指标：财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值；效率型指标：财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率；期限型指标：投资回收期。

6．房地产开发建设投资包括哪些费用？答：1）土地费用估算；2）前期工程费；3）基础设施建设费；4）房屋开发费；5）公共配套设施建设费；6）开发间接费；7）管理费；8）销售费用；9）财务费用；10）其他费用；11）税金及政府收费。

7．国民经济评价指标包括哪些？答：国民经济盈利能力分析，包括经济内部收益率、经济净现值；外汇效果分析，包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。

8．风险分析方法有哪些？答：1）盈亏平衡分析；2）项目安全率；3）敏感性分析；4）概率分析。

9．敏感性分析的步骤是什么？答：1）选择要分析的不确定因素；2）选定分析所用的评价指标；3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4）判定敏感性因素；5）提出控制敏感性因素的建议。

10．概率分析的步骤是什么？答：1）列出各种要考虑的不确定性因素；2）预计各种不确定性因素可能发生的情况；3）分别确定每种情况出现的可能性；4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；5）计算净现值大于和等于零的累积概率。

11．国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？答：1）经济目标不同；2）价值尺度不同；3）折现率不同；4）汇率不同。

第三章房地产市场分析1．房地产市场有哪些特殊性？答：产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充分市场。

2．简述房地产供给的特点？答：1）市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。

2）市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。

3)市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。

4)市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。

5)市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。

6)市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。

7)市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要8)市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。

3．需求法则和供给法则的含义是什么？答：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。

供给法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。

4．均衡价格的概念是什么？答:均衡价格是指在假定其它条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格。

5．房地产市场分析的内容答：市场环境：宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。

区域环境包括分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位；分析交通与出行条件；分析影响区域发展的其他因素和条件：历史、文化、发展水平等；区域内楼盘价格水平与供求关系；项目微观环境。

消费者分析包括消费者购买力水平、购买倾向、购买特征等。

竞争楼盘包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。

竞争对手分析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。

第四章土地制度演变与出让方式一、名词解释1．土地使用权出让:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。