房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案

第一章绪论

一、名词解释

1．房地产

房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营

•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发

是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业

房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

5．房地产项目定位

是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题

1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

2．我国房地产企业的特征有哪些？

3．房地产开发与经营有哪些特点？

•难度大，产品的固定性、单件性、复杂性

•风险大，投资大，周期长

•政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

（1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段

5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

6．房地产经营决策程序是什么？

1、发现问题

2、确定目标

3、拟定方案

4、分析评价

5、选择方案

6、实施追踪

7. 简述房地产开发与经营决策的内容

8．简述房地产行业管理的主要内容。

三、论述题

1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

•初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾

–初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；

–一些地方政府对调控措施贯彻不力。

•地价上涨推动

–土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。

–不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。

•新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。

•不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

•房地产投资结构仍不尽合理

–供给结构不合理导致供需脱节；

–中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。

•多种住房需求旺盛

–新增城市人口的住房需求

–原有城市人口同样存在改善住房条件的需求

–因城市房屋拆迁产生的大量被动需求

–当前房地产市场中还存在大量投资需求；

•目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。

•房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变

–人们对未来的经济预期是看好的。

–市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。

第二章房地产项目可行性研究

一、名词解释

1．可行性研究

投资决策前，对市场、资源、技术、经济和社会分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选。

2．财务内部收益率

3．财务净现值

4．市场调研

二、问答题

1．房地产市场调研的内容包括哪些？

2．简述可行性研究的作用？

投资决策的依据；

项目审批的依据；

项目资金筹措的依据；

编制设计任务书的依据；

开发商与各方签订合同的依据。

3．房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。

（1）组织准备组建领导班子，经济管理、工程技术、规划和设计各方面专家。

（2）资料收集及市场调查政策、方针；社会经济发展数据；城市规划资料；交通、地质、气象等技术资料；房地产市场分析的资料。

（3）开发方案的设计和评价、选择不同方案，不同特点，不同效益。

（4）详细研究技术经济指标，财务评价、国民经济评价，分析是否可行。

（5）编写研究报告书格式规范、内容全面、方法科学

4．可行性研究包括哪些内容？

（1）项目概况

名称、背景、基本条件、单位介绍、规模、功能、主要技术经济指标

（2）市场分析和需求预测市场供求分析、项目SWOT分析、市场定位（4p）（3）规划方案的优选小区布局功能分区、基础设施分布、详细的技术经济指标

（4）开发进度安排前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等。

（5）项目投资估算土地费用、前期工程费、建安费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、税费等。明确估算依据和估算范围

（6）资金筹集方案和筹资成本估算自由资金、银行贷款

（7）财务评价对盈利能力和偿债能力评价；编制现金流量表、损益表、资产负债表、资金来源和运用表；选择指标评价：净现值、内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等

（8）风险分析盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析

（9）国民经济评价资源配置原则，包括社会效益和环境效益

（10）结论是否可行，并提出建议。

5．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？

6．房地产开发建设投资包括哪些费用？

7．国民经济评价指标包括哪些？

8．风险分析方法有哪些？

9．敏感性分析的步骤是什么？

10．概率分析的步骤是什么？

11．国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？

第三章房地产市场分析

1．房地产市场有哪些特殊性？