房地产开发与经营的意义

房地产开发与经营的意义

随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。

房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

一、房地产开发的概念和特征

1、房地产开发的概念

房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。

房地产开发是一种经济行为，要根据城市总体规划和城镇化的总体规划，充分考虑社会发展和经济效益及普遍改善人群生产生活的发展性要求，由于人口持续的增长、社会的进步、人们生活水平的提高和生活方式的不断变化，人们对房地产的需求不但在数量上持续增加，而且在质量和多样性方面也不断提出新的需求，这使得房地产开发在改变人类社会生产生活环境及加快城镇化步伐方面的作用越来越不可替代，同时房地产开发也变得越来越复杂。

2、房地产开发的特征

2.1 地域差异显著

房地产的不可移动性，意味着房地产市场具有显著的地区性差异，不同的地域，对房地产产品有不同的需求。因此在房地产开发中应当充分了解地域特征，因地制宜的选择开发项目、开发方式和开发方案。

2.2 社会联系广泛

房地产开发涉及诸多政府部门的管理工作，从立项、拿地、规划设计、招标、建筑施工到验收，需要与国土资源、城市规划、建设、环境、交通、消防、人防、社区等部门协作。房地产产品为社会提供重要的生产和生活场所，同时也是人文景观的重要构成部分，其外观、质量、用途都与人们生产密切相关。房地产开发还与相关经济行业产生必需的联系，比如建筑材料、规划设计、就业等。因此房地产企业要遵循经济发展需要，与城市规划及城镇化相符合。

2.3 易受政策影响

房地产在社会经济活动中具有重要作用，所以各国政府都十分重视对房地产市场的干预，通过宏观调控措施或通过制定政策法律法规，调整房地产在开发、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。这些政策措施的实施，都会对房地产的市场价格产生影响，进而影响房地产开发的投资效果。房地产开发企业应该不断增强应变能力，顺应政策变化，调整开发策略。

2.4 风险与效益并存

房地产开发周期长，投资量大。一次完整的综合开发，从土地征用、规划设

计、施工建设到验收合格、交付使用，短则三至四年，长则五至六年，甚至更长时间。投资金额少则几千万，多则几十个亿。这样的大额投资，往往产生高额回报。但是在长达几年的开发过程中，国际政治经济形势、宏观经济政策、原材料市场、产品市场环境都会发生变化，这些变化中包含巨大的风险。这要求房地产开发商必须具备敏锐的市场洞察力，具备政治敏感度，审时度势，既能规避风险，又能获取好的经济效益回报。

2.5 需要专业管理

房地产开发是一项专业性很强的活动，在获取土地使用权、项目投资、规划设计、招标及施工管理等各个环节都需要专门的知识和管理能力，才能确保开发环节的顺利衔接，保证项目建设安全和产品质量。此外，由于房地产开发风险较大，还需要会计师、律师等行业的专业服务，以降低风险，提高开发活动的整体收益。

二、房地产经营的概念与特征

1、房地产经营的概念

房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。

房地产经营是房地产经济活动的核心，附着房地产市场竞争的加剧，以及不断的政策措施的调整，房地产经营在房地产企业中的地区越来越重要，涉及生产、技术、组织、销售、财务等诸多领域，既包括房地产开发环节、流通环节、中介服务环节，也包括消费环节，成为指导房地产企业经济活动的重要理论依据之一。

2、房地产经营特征

2.1 产权关系复杂

大多数商品交易活动是简单的买卖过程，在买卖行为结束后既可实现商品产权的转移。而房地产的产权中可能存在所有权与使用权分离、共有产权、他项权证等多种复杂情况，所以在房地产经营中往往需要委托律师办理产权事宜。

2.2 经营形式多样

房地产经营包含灵活多样的形式，在项目开发阶段，有多种融资渠道，包括银行贷款、风险投资、发行债券、发生股票、投资基金及信托等等，每种融资渠道成本有所区别，选择恰当的融资方式以降低资金在房地产经营中十分重要；在产品销售阶段，有分期付款、抵押贷款、租赁等多种付款方式可供消费者选择，这些付款方式增加了房地产经营的灵活性，同时也增加了产品定价的复杂性，但敬请大家注意，融资渠道随着政策的调控是有着不断变化；在房地产使用阶段，经营方式更是多样，比如出租、售后回租、承包经营、委托经营等，经营者可以根据实际情况选择适合的经营方式从而实现经营效益最优化的目标。

2.3 经营范围有限

房地产经营项目多种多样，但是对于土地经营则有明确的法律规定，农村土地只能由农村集体内部成品使用，城市土地一级市场由国家垄断经营，只能由城市土地管理部门组织土地出让，出让后的土地使用权有使用期限限制。建成后的房地产用途也受规划约束，土地使用权性质、房屋用途都不得随意更改，城市住宅中的经济适用房和廉租房的购买或承租人必须符合国家政策规定。

2.4 市场供求弹性小

无论市场上房地产价格如何变化，房地产的供给和需求都是相对稳定的。从供给的角度看，由于土地供应有限、手续繁杂，当房地产价格上升时，经营者很