上海商业地产案例分享
上海绿地正大缤纷城商业综合体案例分析
复合交通网络，流畅的出行体验
绿地公园广场，7号线地 铁上盖
沪太路、南北高架、 宝安公路等立体交通网络
30分钟迅捷连通城 市中心
优势一
绿地正大缤纷城
优势二
优势三
汇集零售、餐饮、娱乐等业态，商业功 能齐全，以服务于顾村板块的社区居民 为目的，打造北上海商业项目的新形象。
以国际化的高起点规划为标准， 倾力打造的酒店式公寓、办公， 为项目提供高素质的消费人群。
地铁上盖、紧邻三甲医院， 坐享顾村公园生态氧吧…，世 界500强的绿地集团量身打造， 升级地区商业能级和形象。
强强联手,合力共赢
B1定位
绿地控股集团联手正大，两强联合，开启北上海商业新格局
绿地控股集团联手正大，两强联合，开启北上海商业新格局
绿地控股集团
领军中国综合性地产 2011中国企业500强中位列第87位，在以房地产为主业的企业集团中排名第1位，在上海市属企 业集团中排名第3位。 20年商业运营经验，商业地产遍布上海、南京、重庆等全国30多座大中型城市。目前建成和在 建超高层城市地标建筑达15幢，其中3幢位列世界排名前十。 始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念，通过产业 经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的 产业布局。 获得了全国五一劳动奖状、中华慈善奖、全国文明单位等荣誉称号。“绿地”商标被国家工商行 政管理总局认定为“中国驰名商标”。 绿地控股集团于2012年，正式进入世界500强企业，排名483位。
上海绿地正大缤纷城商业综合体案例分析
绿地公园广场
·总建筑面积约23万 平方米
·购物中心建筑面积约 8万平方米
上海新天地案例分析
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
上海尚嘉中心案例分析
上海尚嘉中心案例分析
上海尚嘉中心是一座位于上海市静安区的商业综合体，拥有较高的知名度和影响力。
它是由尚嘉集团投资兴建的，于2003年正式开业。
尚嘉中心的成功得益于其良好的地理位置、出色的设计和完善的管理，为上海商业地产行业树立了典范。
首先，尚嘉中心的地理位置优越。
它位于上海市中心的黄金地段，靠近中山公园和大宁国际商业广场，并且周围交通便利，有地铁站和公交车站可以很方便地前往。
这使得尚嘉中心成为了游客、商户和商业机构的首选。
它通过集聚人流和资源，吸引了许多优质的租户和品牌入驻，进一步提升了其商业价值。
其次，尚嘉中心的设计与建筑风格独特。
整个中心采用了现代化建筑风格，外立面充满弧形线条和有机结构，具有极高的辨识度。
中心内部灵活运用了玻璃、金属和石材等现代建筑材料，营造出高贵、简约的氛围。
此外，尚嘉中心还设置了许多公共空间和庭院，为租户和访客提供了休闲娱乐的场所，增强了用户体验。
最后，尚嘉中心的管理及服务水平达到了行业的顶尖水平。
中心配备了专业的物业管理团队，维护和管理楼宇设施，保证了建筑的正常运行。
此外，中心还提供了一系列的增值服务，例如24小时安保、停车服务、咖啡厅和餐饮服务等，满足了租户和访客的各种需求。
尚嘉中心不仅为商户提供了一个高品质的商业环境，也为访客提供了一个舒适便捷的购物和娱乐场所。
总结起来，上海尚嘉中心在地理位置、设计和管理等方面的优势造就了其商业成功。
这个案例向我们展示了一个成功的商业综合体应具备的要
素：优越的地理位置、独特的建筑设计和卓越的管理水平。
上海尚嘉中心的成功经验也为其他商业地产提供了借鉴和参考。
商业地产典范上海浦东嘉里城分析
2
B1F
3
【B1业态】单层商业使用面积约9160㎡，主要以休闲餐饮及生活超市为主
【B1业态比例】本层商家数量共44个，餐饮、超市及生活品味三大业态占比 82%
B1各商家数量占比
童装/玩具 2 服务 5% 2 4% 美容/个人护理 7 16%
B1各业态面积占比
餐饮 17 39%
超市 1 2%
超市 3854.67 42%
美容/个人护理 6 14%
服务 1 3%
L1各业态商家占比
超市 1 2% 时尚服饰 15 36%
L1各业态面积占比
美容/个人护理 1147.04 15%
生活品味 531.13 7% 服务 129.1 2% 超市 122.03 1%
时尚服饰 2868.06 38%
生活品味 6 14%
餐饮 13 31%
世纪公园及北 侧居住人流
3 1
主入口，承接地铁、展 会及周边居民人流导入
2
地铁人流
次入口，承接地铁人流 导入
2
3 4 1
周边居住人流
主入口，承接周边居民 人流导入
展会人流
4
次入口，承接展会人流 导入
【外部车流交通】车流主要沿花木路导入，沿芳甸路导出，共设有3个车库出 入口，1、3号口分别进、出，2号口为进出口
324.33 148.07 112.11 308.24 74.94 22.82
生活品味 生活品味 生活品味 生活品味 生活品味 生活品味
顺电· 脉 基本生活 朴坊 设乡味 雷诺瓦 乐淘工坊
位置 B127 B129a B131 B131c B112c B115 B123a B120a B118 B132 B133 B134 B135a B129b B130a B130b B120b B122 B130d B128 B135b B136 B137 B108
上海国金中心ifc案例分析(带租金)
租金水平在不同楼层和位置存在差异 ，楼层越高、景观越好，租金也相应 越高。
租金变化趋势
租金上涨
近年来，上海国金中心IFC的租金呈现不断上涨的趋势，主要受益于市场需求 和ห้องสมุดไป่ตู้质租户的竞争。
影响因素
租金变化趋势受到多种因素的影响，包括市场供需关系、经济环境、政策法规 等。
租户构成
租户类型
上海国金中心IFC的租户主要包括国内外知名企业、金融机构、高端零售品牌等 。
租户选择
租户选择上海国金中心IFC主要看重其高品质的建筑品质、优越的地理位置、完 善的配套设施以及优质的服务。
03
CATALOGUE
案例分析
租赁策略
定位高端
上海国金中心IFC将目标租户定位为高端品牌和国际知名 企业，通过提供高品质的办公环境吸引这些企业入驻。
灵活租赁
为了满足不同企业的需求，上海国金中心IFC提供了多种 租赁方案，包括短期租赁、长期租赁以及定制租赁，租户 可以根据自身需求选择合适的租赁方式。
02 03
创新招商方式
上海国金中心IFC在招商过程中采取了多种方式，包括主动寻找潜在租 户、参加行业展会、与行业协会合作等，这些方式有助于扩大项目的知 名度和影响力。
长期合作关系
上海国金中心IFC与许多租户建立了长期合作关系，这些合作关系不仅 有助于稳定项目的租金收入，还有助于提升项目的口碑和品牌形象。
优质服务
上海国金中心IFC注重租户服务，提供24小时的安保、清 洁和维护服务，以及商务中心、会议室等设施，确保租户 能够享受到高品质的服务。
招商案例
01
成功吸引国际品牌
上海国金中心IFC成功吸引了众多国际知名企业入驻，如LV、Hermes
上海国金中心案例分析
2010年5月
项目第三阶段完成 – 丽思卡尔顿酒店
2011年4月
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[ 保密信息 ]
项目全面完成 – 北楼及公寓
7.6 项目主题定位及参考案例-上海国金中心
项目设计顾问团队
项目执行建筑顾问 项目海外建筑顾问 项目建筑结构顾问 机电顾问 本地设计院 工料测量及成本造价顾问 商业设计顾问 灯光顾问 酒店室内设计顾问 公寓室内设计顾问 办公楼室内设计顾问 景观设计顾问
Georg Jensen
图例 已确定租户 尚未确定租户
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[ 保密信息 ] 备注：本平面布局图根据上海国金中心2010年9月份版导购手册更新，尚有部分租 户未予体现在此平面布局图上，TCBL将根据租户设计入驻情况及时予以实时更新。
Gucci
Van Cleef& Arpels Chanel Bottega Veneta Cartier
Prada
Miu Miu Burberry
Tiffany&Co
Christian Dior
LV
图例 已确定租户 尚未确定租户
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[ 保密信息 ] 备注：本平面布局图根据上海国金中心2010年9月份版导购手册更新，尚有部分租 户未予体现在此平面布局图上，TCBL将根据租户设计入驻情况及时予以实时更新。
[ 保密信息 ]
7.6 项目主题定位及参考案例-上海国金中心
项目剖面图
上海国金中心
南楼：ifc1 浦东丽思卡尔顿酒店 国金中心二期 北楼：ifc2
总建筑面积 （地上部分）：355,000㎡ 项目停车数目：1,800个
46,738㎡
汇丰银行大厦
124,748㎡
82,853㎡
上海国金中心ifc案例分析带租金
RITZ-CARLTON
其他物业
零售
餐饮
娱乐
服务
空铺
Berluti
ROLEX
GRAFF
ifcResidence
圣诞装饰
跨层店铺
装修店铺
上海ifc——商场
PRADA
miumiu
Burberry
GiorgioArmani
Dolce&Gabbana
SalvatoreFerragamo
LA MER
上海ifc——商场
集合众多国际一线品牌；利用首层沟通各个物业之间的交通动线；中庭开敞大气。
PRADA
miumiu
Burberry
GiorgioArmani
Dolce&Gabbana
SalvatoreFerragamo
Dior
OfficinePanerai
Van Cleef & Arpels
ifc II
运营情况
项目位于浦东陆家嘴金融城核心区域。其高端的定位深受周边金领，白领工作者的欢迎。目前90%以上租率反映了租户对项目的信心
上海ifc——项目概况
公交站点：多个公交站点自驾路线：由延安隧道驶来路线地铁线路：现有2号线和规划中的14号线上海if Nhomakorabea——交通条件
N
N
上海ifc——物业结构
物业配比
总建筑面积370,000m2
商场
110,000m2
写字楼
汇丰银行大楼国金中心二期
酒店
丽兹卡尔顿
公寓
国金汇
Ritz-Carlton Hotel丽兹卡尔顿酒店
HSBC汇丰银行大楼
ifc II国金中心二期
【案例分析】上海瑞虹天地月亮湾
【案例分析】上海瑞虹天地⽉亮湾第⼀篇：“会呼吸”的街区式商业来源：陈倍麟商业地产研究室“会呼吸”的街区式商业⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”项⽬已为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑其将开放式街区形态应⽤于商业物业的“新天地”模式早已风靡全国引得众家纷纷效仿北上海如今，瑞安房地产⼜在北上海再造了“新天地2.0版”——“瑞虹天地”“瑞虹天地”集风尚购物、精致餐饮、娱乐休闲商务办公及服务式公寓于⼀体分三期开发的商业项⽬⼀期星星堂与⼆期⽉亮湾已开业三期太阳宫开发中本期我们以“⽉亮湾”为例剖析其作为“会呼吸”的街区式商业的亮点与特⾊项⽬概况01 |虹⼝区瑞虹路，街区式商业由⾹港瑞安地产开发瑞虹天地上海⽉亮湾由⾹港瑞安地产开发位于上海市虹⼝区瑞虹路上于2017年6⽉正式开业（2016年12⽉试营业）商业建筑⾯积约6.4万㎡属于社区商圈性质的街区式商业街区式商业▼⽉亮湾俯瞰图02 |区位分析⽉亮湾属于社区商圈性质距离最近的市级/区级商圈约1.5Km车程分钟车程15分钟▼瑞虹天地⽉亮湾周边商圈分布社区商业为主为主多以社区商业周边1Km范围内商业多以⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业相⽐⽽⾔，⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业▼瑞虹天地⽉亮湾周边1Km商业分布03 |交通条件项⽬周边公共交通系统较为发达周边500m内有10个公交站点，8条线路周边500m内有10个公交站点，8条线路距离地铁4号线临平路站仅320m唯⼀⼀条环线地铁4号线作为上海轨道交通⽹络中的唯⼀⼀条环线连接全市其他11条轨道交通线消费客流导⼊较为便捷▼微观交通路⽹现状⽰意图▼地块周边公交站点明细▼公交车站-临平路张家巷站▼地铁站4号线-临平路站04 | 1公⾥有效辐射⼈⼝14.6万⼈项⽬位于虹⼝区“虹镇⽼街”曾经是上海中⼼城区的“最⼤棚户区”1996年由⾹港瑞安房地产“接盘”开始⼤规模改造开发的1-7期社区已⼊驻约5600户家庭多个国家的外籍⼈⼠在这⾥常年居住其中有来⾃30多个项⽬周边1Km范围约有117个社区常住⼈⼝约14.6万⼈▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝资源▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝统计表05 | 项⽬定位整体定位消费集合式的⽣活体验场所艺术、消费集合式的⽣活体验场所⾳乐⾳乐、艺术形象定位⽔元素相结合相结合，凸显现代时尚⽉元素⽔元素商业定位社区级商业中⼼主题定位⽣活·⾳乐·家客群定位⾼端社区居民，年轻⼈为主周边中周边中⾼端社区居民档次定位中档为主▼▼萨恩⾳乐教学▼⾳乐主题酒吧-弹指之间▼草莓⾳乐节举办⽅-摩登天空建筑设计上海⽉亮湾建筑设计由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA 事务所操⼑延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态以低密度低密度、⾼绿化率⾼绿化率、错落有致的建筑风格错落有致的建筑风格打造出全开放打造出全开放、真真舒适也更具体验性的购物空间并通过连廊、扶梯等对消费⼈流进⾏横向和纵向输送上海⽉亮湾在中庭、⾛道连廊等众多区域⼏乎都种植了众多区域⼏乎都种植了绿⾊植物绿⾊植物并融⼊了风情⽊质设计和多种⼈性化设计成为了名副其实的“会呼吸”、“有⽣命⼒”的商业建筑01 | 出⼊⼝设计：出⼊⼝设计：⼈车分流⼈车分流上海⽉亮湾西/南两侧临次⼲道东/北⽅向临⽀马路主要服务于主要服务于近端社区客群近端社区客群采⽤⼈车分流⼈车分流设计设计共设置了7个⼈⾏出⼊⼝2个车库出⼊⼝车辆出⾏与消费者出⾏互不⼲扰▼02 | 出⼊⼝设计商榷问题街区式商业出⼊⼝太多出⼊⼝太多不利于⼈流聚合回旋消费者流出太容易是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响？▼03 | 地下通道设计：明亮有层次上海⽉亮湾的地下通道主要⽤于连接西侧的星星堂与住宅⼩区客流共享实现客流共享实现其地⾯上⽆⼈⾏道，⼈流通⾏受阻▼平⾯分布图▼地⾯⽆⼈⾏道，通⾏受阻地下通道的顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质并点缀上多种形态的光源灯饰并点缀上多种形态的光源灯饰更有层次感显得更明亮、更有层次感凸显时尚感，显得更明亮凸显时尚感▼顶部设计：线光源⽊质板条娃娃机和迷你KTV设施通道⼀侧设有娃娃机和迷你可供经过的消费者停留游玩▼娱乐设施：娃娃机/移动KTV04 | 外⽴⾯设计：现代时尚层次感强上海⽉亮湾建筑⾼低错落，造型凹凸有致，层次感强⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合和⾦属⾊材质相结合形态外⽴⾯采⽤⼤⾯积玻璃幕墙提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格▼外⽴⾯图-⽇景▼▼外⽴⾯图-夜景▼05 | 内部动线设计：各楼层到达性较强配⾜电梯数量“⾮”字型动线排布字型动线排布，配⾜电梯数量▼项⽬电梯数量部电梯，包含54部扶梯和9部垂梯共设63部电梯可横向或纵向运输⼈流各楼层的到达性较强▼项⽬电梯位置▼⼊⼝处扶梯，利⽤率⾼▼扶梯、垂梯设置，垂直导流性强▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布06 | 内部动线设计商榷问题（如图中红圈所⽰）是否可以在右边单体新增两处垂梯新增两处垂梯以提⾼消费者垂直流动的便利性？以提⾼消费者垂直流动的便利性▼▼：强烈场景体验感中庭设计：强烈场景体验感07 | 中庭设计⾳乐等元素⽔系、⾳乐等元素融汇了灯光、⽔系融汇了绿植绿植、灯光从视觉/听觉/触觉三⽅⾯⼈与商业的互动场景场景营造⼈与商业的互动营造给⼈强烈的场景体验感凸显了休闲风情的消费氛围▼08 | ⾛道设计：艺术化处理，美化环境⾛道基本上都做了艺术化处理从上到下都有布局多重元素融合了多种⽂化、多重元素融合了多种⽂化在美化消费环境的同时升级项⽬品质观感使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/⽊质风扇▼可释放⽔雾/华丽灯饰/明亮玻璃顶▼⾛道过宽，绿植间隔，让⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，可欣赏帘外风景▼潺潺流⽔，声乐之美/复古砖墙，深厚底蕴▼灵动的雕塑⼩品09 | 导视系统设计：配置充⾜合理街区内导视系统配置充⾜合理⽴牌、电⼦导视屏均有电⼦导视屏均有吊牌、⽴牌吊牌设置在各动线节点处字体清晰可辨，⾊彩搭配醒⽬带艺术感的设计契合项⽬整体的风格品质▼导视⽴牌▼吊牌▼电⼦导视屏10| 洗⼿间设计：多种⼈性化设计洗⼿间整体设计现代时尚、整洁明亮多种⼈性化设计⼈性化设计采⽤多种采⽤最⼤程度匹配消费者的使⽤习惯▼▼▼11| 经营区域设计：透视、美观、实⽤经营区域注重透视性、美观性和实⽤性品位消费体验营造风情营造风情、品位消费体验增强店内店外场景互动▼12| 其他特⾊设计：突出商业主题项⽬还有很多特⾊的设计点多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯融⼊⾳乐元素的创意⼩品或艺术装饰等都是为了突出商业主题营造出良好的休闲风情消费环境▼⽉亮湾作为国内⾸个⾳乐艺术作为国内⾸个⾳乐艺术集合式⽣活体验场所消费消费集合式⽣活体验场所整体建筑风格现代时尚合理的内部动线设计采⽤合理的内部动线设计多种⼈性化的设计以及多样景观艺术设计从视觉/听觉/触觉等⽅⾯给消费者带来了强烈的场景体验感漫步其中犹如置⾝⾳乐公园作为社区商业项⽬项⽬作为社区商业在建筑设计⽅⾯舍得投⼊设计理念是与国际化接轨的花重⾦营造体验式消费环境其绿⾊环保的设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证双重认可和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼⽉亮湾建筑特⾊亮点总结第⼆篇：魔都⽹红新地标上周，我们针对上海瑞虹天地⽉亮湾的低密度、⾼绿化率、错落有致建筑设计做了分享可谓是“会呼吸”“有⽣命⼒”的建筑但对于商业⽽⾔，光做好建筑还不够⽤⼼招商专业招商、⽤⼼招商精准的定位，专业招商还必须要根据精准的定位⽅能赢得市场的认可与品牌资源强强联合与品牌资源强强联合，⽅能赢得市场的认可▼⽉亮湾作为瑞安⾸次为重要商业元素的项⽬以“⾳乐娱乐”为重要商业元素极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围⼀经开业便成为了魔都的⽹红新地标服务于近端中⾼端社区客群的同时也吸引了众多虹⼝区外的消费者前往体验消费本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态并引⼊创新品牌来实现社区商业的成功运营功能布局功能布局⽅⾯以餐饮和零售为主以餐饮和零售为主服务配套为辅⾼楼层配有较⼤占⽐的休闲娱乐业态▼各楼层功能布局整体业态业种分析整体以餐饮、零售业态为主，占⽐超过70%配置有少量创新娱乐及服务配套涵盖30余类细分业种▼⽉亮湾业态业种零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮、零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮且餐饮业态⽐重超过了零售业态按商铺数量计算，餐饮46%，零售37%按商铺数量计算休闲娱乐10%，服务配套8%按商铺⾯积计算，餐饮40%，零售32%按商铺⾯积计算休闲娱乐24%，服务配套4%▼⽉亮湾四⼤业态⽐例各楼层业态业种分析01 | LG层⾮地铁上盖商业⽉亮湾未与地铁站直接相连，⾮地铁上盖商业但它的LG层有设置地下通道区域居民可通过地下通道到达各期的商业项⽬▼⽉亮湾地下通道餐饮业态为主层以零售、餐饮业态为主LG层以零售⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市、⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市并配有少量休闲娱乐和服务配套业种▼从LG层经营业态分布，发现其特征特征⼀：零售、餐饮业态⽐重⾼，商铺经营价值⼤⼀般⾮地铁上盖商业的地下⼀层商铺经营价值较低，且多配置快餐⾷品店⽉亮湾却不同，LG层零售占⽐最⼤但⽉亮湾却不同其商铺数量⽐重达到38%，⾯积⽐重达到42%究其原因，它的露天中庭发挥了很⼤作⽤露天中庭直接设在LG层极⼤地提⾼了商业的受视⾯吸引了消费者的关注度且融汇了绿植、声光⽔电等元素的景观型中庭对消费者有很强的吸附⼒产⽣了明显的⼈流聚合作⽤提⾼了LG层商铺的经营价值由此也由此也提⾼了▼特征⼆：围绕居家⽣活消费配置业态业种LG层四⼤经营业态下的业种基本是围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置零售以⽣活超市、家庭⽤品、电⼦数码为主餐饮以中式快餐、轻餐饮为主休闲娱乐以游戏游艺、运动健⾝为主服务配套以美容SPA、美发店为主，占⽐达到20%居家⽣活消费的特征⼗分明显由此可看出，居家⽣活消费的特征⼗分明显▼LG层业态业种02 | L1层L1层布局能体现街区主题、档次与形象的聚集⼈⽓⼝碑餐饮店，聚集⼈⽓尚零售品牌店、⽹红餐厅时尚零售品牌店⽹红餐厅、⼝碑餐饮店▼03 | L2层L2层以零售、餐饮业态为主时尚服装和特⾊餐饮占⽐较⼤满⾜欢乐购物需求，享受味蕾盛宴▼从L1-L2层经营业态分布，发现其特征特征⼀：配置有黄⾦珠宝、快时尚配置有黄⾦珠宝、快时尚特征⼀：男⼥时装、运动休闲装等时尚业种作为社区商业，能配置时尚品牌⽉亮湾被经营商家看好充分说明⽉亮湾被经营商家看好项⽬的整体品质提升了消费的品位出⾊的建筑设计品质也绝对是吸引商家⼊驻的重要原因之⼀▼L1层业态业种特征⼆：零售业态⽐重最⼤作为出租⾦出效益的楼层L1和L2零售商铺数量占⽐超40%，⾯积占⽐超50%特征三：餐饮业态⽐重超过三分之⼀L1和L2餐饮商铺数量占⽐约40%，⾯积占⽐超30%特征四：未配置服务配套⾼租⾦收益的楼层不会配置低租⾦收益的服务配套业态▼L2层业态业种04 | L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主满⾜周边社区客群的⽇常餐饮消费和休闲娱乐需求▼05 | L5层(实为第四层)以餐饮和休闲娱乐为主L5层以餐饮和休闲娱乐为主布局特⾊餐饮、电影院、游戏等业种吸引消费客群向⾼层导⼊▼从L3-L5层经营业态分布，发现其特征特征⼀：⽆零售购物店仅有餐饮、休闲娱乐商家及1个服务配套业种零售业态经营商家不愿进驻⾼楼层经营已被⽆数实践证明在发达的美国，购物商场⼀般只建设三层特征⼆：最⾼层多为正餐（⼤餐饮）与特⾊餐饮它的⽬的性消费特征⽐较明确⽽受众⾯⼴的休闲餐饮、轻餐饮、⼈⽓美⾷⼩吃等通常布局在低楼层（LG层）▼L3/L5层业态业种各业态商家展⽰01 | 零售业态：时尚购物集合国际国内知名潮流时尚品牌⽹红店汇聚多家新概念品牌店、⽹红店汇聚多家新概念品牌店营造特⾊风尚购物新体验社区时尚购物街区成为北上海别具⼀格的社区时尚购物街区▼快时尚品牌▼超市与复合店▼时尚服装与家居⽤品店▼DR婚戒与⽹红跨界书店▼时尚眼镜店与限时快闪店02 | 餐饮业态：特⾊餐饮上海⾸家旗舰餐饮品牌汇聚多家⽹红店铺汇聚多家⽹红店铺、上海⾸家旗舰餐饮品牌融合国内外特⾊品质餐饮打造具有多元选择的创意特⾊餐饮体验▼上海⾸店瑞典餐厅SVEA与热门⽇式烧⾁道场▼上海⾸店美国公路餐厅与⽹红⽜排店▼上海⾸店意⼤利宿醉餐吧与法式烤鸡店▼源⾃乾隆时期的满族⽕锅与魔兽游戏主题餐厅03 | 餐饮业态：⼝碑餐饮众多⾼⼝碑连锁餐饮集合西贝莜⾯村、唐宫茶点等众多⾼⼝碑连锁餐饮众多⼈⽓⼩吃店以及⼩杨⽣煎、⾁夹馍等众多⼈⽓⼩吃店满⾜近端客群消费，辐射远端⼈群▼创意⽇料餐吧与上海本帮菜▼连锁茶餐厅与港式茶点▼⼈⽓⽕爆的烤鱼店与⾼性价⽐云南菜肴▼复合轻餐店与知名⾯包甜品店▼⼈⽓⼩吃⾁夹馍与⽣煎04 | 娱乐业态：⾳乐天地⽉亮湾打造“⾳乐、艺术、创新消费”三者为⼀体的时尚街区⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点其中⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点▼⾳乐娱乐05 | 娱乐业态：创新玩法引进多家创新娱乐业种给消费者提供别具⼀格的休闲娱乐体验为整个街区营造休闲氛围▼上海⾸家精致型影城，提供奢华私密观影体验▼竞界—超酷设计不定期电竞⽐赛线下⽹红助阵▼特⾊教学健⾝馆与狼⼈杀竞技⽂化交流馆06 | 服务配套：社区服务提供美容SPA、美发养发美甲美睫、⽪具护理、花艺培训等服务满⾜社区客群的多种消费需求▼服务配套⽉亮湾的经营业态业种定位精准匹配周边中⾼端社区客群的消费⽔平、消费需求休闲娱乐业种突破常规，引⼊了众多创新品牌引⼊了众多创新品牌餐饮、休闲娱乐业种突破常规餐饮作为社区商业，其餐饮品牌已经到达甚⾄超过购物中⼼配置的品牌档次其休闲娱乐业种多是围绕“⾳乐”元素⽽配置⽉亮湾还引⼊了较多的上海市⾸进店引⼊了较多的上海市⾸进店（⾸店概念往往是境外集团进⼊中国商业市场常规的举措，提⾼品牌度与美誉度）现有经营的众多创新时尚品牌⾜以说明其招商团队的专业与⽤⼼凸显了“⽣活·⾳乐·家”的主题定位整个经营场景凸显了整个经营场景是真正的⽣活消费体验新场所⽉亮湾通过现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位专业⽤⼼的招商经营以及强有⼒的品牌资源实现了社区商业的成功运营其成功因素对同⾏有着学习借鉴的意义第⼆篇：期待更“圆满⽆缺”的你引⾔⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”已经为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑瑞虹天地⽉亮湾⽽延续“上海新天地”风格的瑞虹天地⽉亮湾以“⾳乐娱乐”为重要商业元素的项⽬作为瑞安⾸次以从2016年12⽉开始试营业⾄今已在北上海消费者⼼中形成了良好的⼝碑其近端的14.6万中⾼端消费客群现代时尚的建筑景观设计采取的现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位强⼤优势成为了其引⼊众多创新时尚品牌的强⼤优势▼⽉亮湾尚且存有不⾜之处它的亮点与不⾜能为同⾏提供较多启⽰项⽬的优势优势⼀项⽬的区位、消费客群优势⽉亮湾位于上海市虹⼝区瑞虹路上区级商圈北外滩商圈毗邻市级商圈四川北路商圈毗邻市级商圈四川北路商圈和区级商圈北外滩商圈周边住宅区众多，1公⾥内坐拥14.6万中⾼端客群▼⽉亮湾周边商圈分布▼⽉亮湾周边1Km⼈⼝统计表优势⼆项⽬的现代时尚建筑设计优势由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑开放式休闲街区形态建筑形态延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态错落有致的建筑风格⾼绿化率、错落有致低密度、⾼绿化率以低密度也更具体验性的购物空间的购物空间更舒适、也更具体验性打造出了更开放更开放、更舒适其绿⾊环保设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼01 | 外⽴⾯⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合的形态采⽤⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时凸显现代时尚▼⽉亮湾⽇景▼⽉亮湾夜景02 | 中庭激活了LG层的经营价值设计，激活了中庭落地下层的设计中庭落地下层的中庭融汇了绿植、灯光、⽔系、⾳乐等元素从视觉、听觉、触觉三⽅⾯营造⼈与商业的互动场景给⼈强烈的场景体验感凸显休闲风情的消费氛围▼⽉亮湾中庭▼⽉陆花园▼艺术光影▼灵动喷泉池03 | ⾛道艺术化处理⾛道上基本都做了艺术化处理从上到下都有布局融合了多种⽂化、多重元素升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时，升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/华丽艺术灯饰▼⾛道过宽，绿植间隔，⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，欣赏帘外风景04 | ⾳乐特⾊⽉亮湾以“⾳乐”为重要特⾊有设置与⾳乐相关的雕塑⼩品与设施⼊⼝处墙⾯的⾳乐雕塑“吉他”昭⽰性极强可以明确地告知前来的消费者⽉亮湾的的主题与⾳乐相关▼“吉他”雕塑中庭的“攀⽉⾳阶”将钢琴⿊⽩键搬上了楼梯让每⼀位上下楼梯的⼈都可以创作属于⾃⼰的美妙⾳乐▼攀⽉⾳阶L1层⼤型艺术品“⽔晶烟花”采⽤⽴体LED技术有同步的⾳效或浪漫歌曲还会有同步的⾳效或浪漫歌曲“烟花”升起时升起时，还会营造出温馨、唯美的氛围▼“⽔晶烟花”05 | 其他特⾊⽉亮湾还有较多其他特⾊设计点扶梯的时尚背灯多样风格的⼈性座椅等扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅等都是为了营造出良好的休闲风情消费环境▼电梯时尚背灯▼花样座椅优势三项⽬的创新元素、时尚品牌⽉亮湾以“⽣活·⾳乐·家”为主题活动⾳乐娱乐品牌、活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊以及特⾊/⼝碑餐饮、风尚零售购物和社区服务等众多知名时尚品牌众多知名、时尚品牌极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围魔都的⽹红新地标成为了魔都的⽹红新地标⼀经开业，便成为了▼⾳乐娱乐▼快时尚品牌▼时尚服装与家居⽤品店项⽬的不⾜之处第⼀点：未与地铁直接相连⽉亮湾虽然是社区型街区式商业但其想辐射的范围却不仅是虹⼝区但其想辐射的范围⽽是整个北上海不过⽉亮湾并没有与地铁直接相连⾮地铁上盖商业且距离最近的地铁站临平路站有320m不便于远端消费客群的直接导⼊▼第⼆点：动线设计不够合理⽉亮湾采取“⾮”字型动线在各节点处都配置了清晰可辨的导视牌利于消费者辨别⽅向，也利于消费者到达各个店铺但L2-L5层的死⾓处却出现了空铺究其原因，死⾓处商铺昭⽰性较差消费者到达性也较差▼消费⼈流动线▼死⾓空铺若在死⾓处排布⽬的性消费业态业种⽐如餐饮、休闲娱乐业态或者服务业态等就会吸引消费者主动前往减弱到达性较差的负⾯影响第三点：垂梯数量不⾜，且⾊彩辨识度不⾼从总电梯数来说，⽉亮湾配置的63部电梯是充⾜的但就垂梯⽽⾔，6.4万㎡的商业仅有9部垂梯是不够的若能新增两处垂梯(如图中红圈所⽰)就可以⼤⼤提⾼消费者垂直流动的便利性▼L1层平⾯图垂梯的颜⾊标识也不够明晰与墙体颜⾊相差不⼤，以致受视性较差不便于消费者快速辨识垂梯位置▼垂梯第四点：⽩⾊墙体材质易脏，护理难⽉亮湾有部分墙体采⽤的是⽩⾊材质易脏，护理难度⼤，成本⾼▼第五点：屋顶花园未合理利⽤现在的商业项⽬都⽐较注重“上天⼊地”“上天”就是利⽤屋顶做吸引客流的活动“下地”就是利⽤地铁连接或做下沉式⼴场把消费者往地下层导流⽉亮湾有做局部屋顶花园，但多数场地是空置的可以开展绿植盆栽体验种植活动乐农市集等渠道或通过闲鱼市集、乐农市集等渠道或通过闲鱼市集开展⾳乐集市、艺术集市、亲⼦集市开展复古集市、⼿⼯集市、县域特产集市等多种主题活动多种主题活动将屋顶花园合理利⽤起来增加⼈流量及经营收益▼屋顶花园▼⾳乐集市/艺术集市/亲⼦集市▼复古集市/⼿⼯集市/县域特产集市项⽬的启⽰启⽰⼀选址成熟的中⾼端居住⼈⼝密集区商业跟着⼈⾛的基本规律告诉我们商业选址在成熟中⾼端居住⼈⼝密集区内更易成功⽉亮湾周边1Km范围内可辐射14.6万⼈⼝包含来⾃32个国家的常住外籍⼈⼠⼤多属于中⾼端消费⼈群消费⽔平有保障消费⼈⼝、消费⽔平有保障消费⼈⼝吸引更多客群前来消费从⽽吸引更多客群前来消费品牌商家就愿意进驻，从⽽品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻，从⽽从⽽吸引更多客群前来消费吸引更多客群前来消费▼启⽰⼆建筑设计要现代时尚、有体验感商业亮点⾸先是通过建筑载体来体现的要舍得在建筑物业上投⼊才能凸显物业现代感、体验感要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)建筑设计就必须超前⽉亮湾的建筑⽴⾯采⽤的是玻璃或⾦属⾊材质能突显现代时尚感，提升商业档次多种⼈性化的设计多种⼈性化的设计、透视美观的设计透视美观的设计营造出了⼈与商业的体验互动场景延长了消费者的驻留时间更能激发消费⾏为更能激发消费⾏为，实现商场的营收实现商场的营收▼启⽰三要打造绿植、声光⽔电等结合的景观环境做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求商业已不再是单纯的购物场所如今，商业已不再是单纯的购物场所更是社交的平台场所所以要重视景观环境的打造⽉亮湾打造绿植、声光⽔电等多元素相结合的景观环境能满⾜消费者对街区式商业风情消费的休闲消费环境的需求休闲消费环境▼启⽰四⾃持商业，创新主题，引⼊时尚流⾏品牌商业项⽬开发的⾃持经营是实现统⼀规划设计、统⼀招商前提保障与统⼀经营管理的前提保障全部⾃持经营的开发模式⽉亮湾采⽤全部⾃持经营活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊⾳乐娱乐品牌、活动不断聚集⼈⽓、吸引消费⼈流⼊驻的众多知名时尚品牌商家众多知名、时尚品牌商家满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求不仅能满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤也能对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤▼摩登天空与弹指之间▼时尚眼镜店与⽇系服装品牌启⽰五拥有专业的运营管理团队专业的运营管理团队是成功运营的核⼼是让社区商业获得媲美市区级商圈商业和创新商业的灵魂瑞安拥有丰富的商业地产开发管理经验并掌握着丰富的品牌商家资源专业运营管理团队其拥有的专业运营管理团队能对项⽬进⾏全⾯的把控保证项⽬长期良好地持续运营⾼效地获取经营收益。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海国金中心案例分析
上海国金中心案例分析首先，上海国金中心的地理位置十分优越。
作为上海浦东新区的核心地段，国金中心坐落在陆家嘴金融贸易区，周边有许多大型金融机构、企业总部以及高端商务区域，这为国金中心的租户提供了便利的商业环境和商务资源。
其次，上海国金中心是一座集写字楼、购物中心和酒店于一体的综合性建筑。
国金中心的主体建筑有两栋，分别是93层的塔楼和35层的低层建筑，另外还有一座6层的裙楼。
塔楼主要是写字楼，提供了高品质的办公空间，低层建筑则是购物中心和酒店，满足了租户的多样化需求。
再次，上海国金中心的建筑设计十分独特，外形酷似“石头城堡”，给人一种精致而现代的感觉。
国金中心的外墙是由大量的玻璃幕墙组成，能够最大程度地利用自然光线，提供舒适宜人的室内工作环境。
此外，国金中心的外立面还设置了太阳能电池板，实现了部分建筑能源的自给自足，体现了绿色环保的理念。
此外，上海国金中心还拥有高端商铺和豪华酒店。
购物中心内有许多国际知名品牌的店铺，提供高品质的购物体验。
酒店则拥有豪华的客房和设施，为商务人士和游客提供了舒适便利的住宿选择。
总的来说，上海国金中心作为一座超高层综合建筑是一项成功的案例。
它凭借着优越的地理位置、多功能的设计和高品质的建筑成为了上海的地标之一，同时也为租户提供了理想的商务环境和便利的生活配套设施。
它的设计和建造充分体现了现代化、高品质和环保的理念，具有较高的社会和经济价值。
然而，上海国金中心的建设也面临一些挑战和问题。
首先，随着国内经济的发展，更多的高楼大厦也在陆续建设中，国金中心在激烈的城市竞争中需要不断创新来保持其竞争力。
其次，人员流动的速度较快，很多人对写字楼和商场环境不够熟悉，需要加快宣传推广工作，提升国金中心的知名度和吸引力。
总体来说，上海国金中心的建设案例是成功的，它为上海城市的发展做出了重要贡献。
但是要持续保持竞争力和吸引力，还需要不断创新和改进。
不动产典型案例
不动产典型案例中国的不动产市场日益成熟，出现了许多典型案例。
以下是其中几个重要的不动产典型案例：1. 上海静安寺商圈的商业不动产案例上海静安寺商圈人口密集，商业繁荣，以其百货商场、餐馆、咖啡馆、购物中心和其他各种商店闻名于世。
商业不动产的繁荣为当地带来了很多投资人和客户，既带动了周边居民的生活质量，又为投资人创造了赚钱的机会。
日本的东京银座是一个高端商业区，以其高价位的奢侈品和精品店而著称。
在这里，人们可以找到各种顶尖的国际品牌，比如Chanel、Gucci、Prada、Armani等等。
这个商业区的不动产投资回报率也非常高，是很多投资者的理想选择。
3. 纽约曼哈顿的高端住宅案例曼哈顿是纽约市最繁华的区域之一，以其高端住宅和商业不动产著称。
其中最著名的是曼哈顿中央公园旁的公寓楼，招待了很多世界名人和亿万富翁。
曼哈顿的房价非常昂贵，高端住宅的年租金通常在数十万美元至数百万美元之间。
4. 悉尼港区的写字楼案例悉尼的港区是一个重要的商业区，这里有很多高端写字楼。
悉尼（特别是悉尼码头）的写字楼针对不同的行业提供了不同的服务。
例如，科技公司需要书写设计工作的空间，金融公司需要提供跨境兑换服务的办公场所。
港区的写字楼还非常现代化，配备了创新的技术和先进的设备。
这些不动产典型案例表明，不动产市场的繁荣有着广泛的应用。
无论是商业不动产还是高端住宅，都是能带来收益的重要投资品种。
而随着城市的发展和经济的增长，这些不动产典型案例也会变得更加多样和复杂。
未来，我们可以期待更多创新的不动产市场的产生。
上海大宁国际广场商业案例
案例一：上海大宁国际广场项目•占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，综合性、多功能的商业房地产开发项目。
基地面积55000平方米容积率5．55总建筑面积250000平方米停车位1300个开发商上海福乐思特房地产发展有限公司项目主要股东香港安泰集团及崇邦集团国外建筑设计单位美国RTKL国内设计配合单位上海建筑设计研究院有限公司物业管理第一太平洋戴维斯地上建筑面积20万平方米地下建筑面积5万平方米其中：商务酒店30,000平方米主要为停车场和设备机房，有停车位1300个办公楼及SOHO式商住楼40,000平方米餐饮/娱乐45,000平方米商业零售50,000平方米教育文化和生活配套15,000平方米地上停车场和公共区域20,000平方米地上停车库库SOHO办公HOTEL高级办公OFFICE对各种商业业态的事先细致而严谨的组合，并在招商过程中严格执行。
•电影院——1000座，6个功能厅的电影院•酒店——326个房间的喜来登（starwood）酒店•餐饮——50多家大小餐馆，餐饮部分包括了诸多国际、国内知名[品牌，既有快餐，也有中餐、西餐等，该处星巴克是上海最大的星巴克。
•大型超市——项目中的大卖场招商引发了沪上多家卖场的角逐，由于项目所在的闸北区是大润发的注册地，大润发具备主场优势，在同等的进场条件下，优先将大卖场位置给了大润发。
办公楼•为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，VRV分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。
•所有办公楼外墙均采用Alucobond复合铝板及low E双层中空玻璃等材料，并配合整体外墙灯光系统。
办公楼采用瑞士迅达电梯，并提供先进的六类(Category6)网络线路通讯系统和保安系统以确保高效、安全的运作。
办公楼单元净高约2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊顶和空调系统。
上海新天地案例分析
文化保护与商业开发的平衡
要点一
总结词
要点二
详细描述
上海新天地作为历史建筑保护区，需要在保护传统文化的 同时实现商业开发，这需要平衡保护文化和商业利益的关 系。
上海新天地拥有许多历史建筑和文化遗产，这些建筑和文 化遗产是上海城市形象的重要组成部分。在商业开发过程 中，需要充分考虑如何保护这些建筑和文化遗产，避免过 度商业化导致文化价值的丧失。同时，可以通过合理的商 业开发，为文化保护提供资金支持，实现文化和商业的共 赢。
空间布局
开放式街区
新天地采用开放式街区布局，将商业、餐饮、娱乐等设施与公共空间融为一体，营造出舒适、宜人的休闲氛围。
多层次空间
新天地通过不同高度的建筑和错落有致的布局，创造出多层次的空间感，使人们在其中感受到丰富的视觉体验。
景观设计
绿化景观
新天地注重绿化景观的营造，设有多个绿化广场和公共绿地，为市民提供休闲 、放松的场所。
周边拥有丰富的商业、文化、娱乐等 设施，是上海市的繁华地带之一。
历史背景
上海新天地前身是上海的石库门建筑群，具有浓厚的历史底 蕴和文化积淀。
在20世纪90年代，上海市政府对这片区域进行了大规模的改 造和重建，将其打造成了一个集商业、文化、娱乐为一体的 时尚中心。
文化特色
上海新天地保留了石库门建筑风格， 同时融入了现代元素，形成了一种独 特的建筑风格。
上海新天地案例分 析
目 录
• 上海新天地概述 • 上海新天地的商业模式 • 上海新天地的建筑设计 • 上海新天地的发展历程 • 上海新天地的成功因素分析 • 上海新天地面临的挑战与对策
01
CATALOGUE
上海新天地概述
上海新天地案例分享PPT课件
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
12
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
9
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
10
1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
上海新天地案例分析
上海新天地案例分析
上海新天地是上海最著名的地标性商业综合体，于2006年开业，位于上海市黄浦区南京西路中心地带。
这里既有世界各地的奢侈品牌，也有时尚潮流品牌，还有各种美食餐饮、休闲娱乐场所，成为了众多游客和本地居民的热门聚集地。
上海新天地的建筑风格独特，采用了复古风格的石板路，建筑立面雕刻精美，装饰繁复，呈现出欧式风情。
在商业营销和城市文化方面，上海新天地的成功经验是值得学习
的。
首先，上海新天地在商业定位上具有极高的定位准确性。
上海新天地的目标消费群体
主要是年轻、富裕和时尚的消费者。
为了吸引这一目标群体，上海新天地引入了一系列国
际知名品牌，如巴宝莉、路易威登、迪奥等等，同时也引入了一批国内品牌，如苏州姑苏
品牌、杭州缤纷秀品牌等，吸引消费者的目光。
上海新天地还为消费者提供了丰富多样的
娱乐和消费选择，如星巴克、哈根达斯、音乐餐厅、艺术电影院等等，从而增加了消费者
选择的多样性，满足了不同消费者的需求。
其次，上海新天地注重品牌营销和市场推广的运用。
上海新天地的营销和推广采用多
种方法，如社交媒体、公共关系和赞助活动等等。
他们还采用了活动营销的方式来吸引目
标消费者群体。
例如，在Valentine's Day这个节日，上海新天地推出了一系列丰富的情
人节活动，吸引大量年轻人前来消费和参加活动。
同时，上海新天地还在各大媒体上发布
广告，采用大规模的户外广告宣传，吸引更多的目标消费群体关注，并激发消费欲望。
房地产商业综合体项目开发经典案例
房地产商业综合体项目开发经典案例近年来，随着城市化的快速进程以及人们对综合性、适宜生活环境的需求不断增加，房地产商业综合体项目的发展成为了一种趋势。
这种项目整合了住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能，为人们提供了一个方便、便捷、舒适的生活空间。
本文将从国内外的成功案例出发，介绍几个经典的房地产商业综合体项目，以期能够为未来的开发提供一些启示。
案例一：深圳华润置地·万象天地深圳华润置地·万象天地，作为深圳市中心区域最知名的商业综合体项目之一，融合了购物中心、五星级酒店、写字楼以及住宅等多种功能。
该项目着眼于打造一个集时尚、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的城市中心生活空间，注重引进国际一流品牌和优质商户，为消费者提供全方位的服务。
同时，华润置地·万象天地注重建筑风格的融合，将现代与传统相结合，形成了独特的建筑风貌。
案例二：上海金茂君悦广场上海金茂君悦广场是由中国金茂集团开发的一座商业综合体项目。
该项目位于上海浦东金融中心，主要由高档办公楼、五星级酒店、购物中心和写字楼组成。
君悦广场致力于打造成为一个集奢华购物、高端办公、精品酒店等多种功能于一体的城市综合体。
项目建筑风格独特，拥有标志性的外立面设计和独特的空中花园，成为了上海城市天际线中的一颗璀璨明珠。
案例三：伦敦坎伯维尔商业综合体伦敦坎伯维尔商业综合体位于英国伦敦市中心，是一个颇具代表性的商业综合体项目。
项目以其优美的建筑风格和丰富的商业资源吸引了众多游客和购物者。
该商业综合体包括大型购物中心、文化娱乐设施、酒店以及住宅等功能，使得人们可以在一个区域内享受到购物、娱乐、居住等全方位的服务。
坎伯维尔商业综合体的成功得益于其独特的定位和服务理念，为人们提供了一个现代化、便捷的生活空间。
总结通过以上案例的介绍，可以看出房地产商业综合体项目在满足人们需求的同时，也注重于建筑的风格和区域的定位。
一个成功的商业综合体项目需要考虑到人们的生活方式、消费习惯以及文化特点，从而打造出一个符合当地需求、具有独特魅力的综合性商业项目。
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南里广场 生活休闲
各区业态布局
餐饮
业态分布
零售
休闲娱乐
主力店/次主力 店
服务
新天地壹号、宝 来纳餐厅
餐饮
零售 休闲娱乐
服务
88新天地
南里购物中 心
生活娱乐
餐饮
新天地时尚 时尚购物 餐饮
零售 零售
休闲娱乐
IFame卡拉OK 会所、UME新 天地国际影城
服务
DBHK、 Francfranc
新天地/商业布局/北里
项目交通：新天地位于淮海路商圈核心位置，属于市级商圈，却又闹中取静。项目两
端与地铁一号线和地铁十号线相连，交通发达。
地铁1号线黄陂南路站 2号太平洋百货淮海店出口出 ，沿马当路向南步行200米。
马当路兴业路公车站
淮海中路嵩山路公车站
地铁10号线新天地站 1号出口出，沿马当路向北
步行200米。
1 PART 新天地/项目概况/项目四至
北里中共一大会址入 口
项目概况 商业布局 建筑特色 运营推广 评说天地
2 PART 新天地/商业布局/整体定位
整旧如 旧 保护历 史 文化兴 市
时尚 流行 复古
成功人 士 白领阶 层 外籍人 士 游客
历史建筑风貌 现代生活方式
2 PART 新天地/商业布局/各区经营内容
各区域经营内容
上海美国学校
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计 硕士头衔，目前居住在上海。“新天地” 是他在中国的首个设计项目，并获得了 2003年度ULI优秀大奖。
1 PART 新天地/项目概况/开发时序
开发时序：新天地的开发时序有着明显的节奏特点，新天地北里商业和新天地南里商
项目四至：上海新天地东至黄陂南路，南至自忠路，西至马当路，北至太仓路，中为
兴业路。
马当路
黄陂南路
太仓路
马当路
兴业路
太仓路
自忠路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入 口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
北里
• 休闲餐饮、特色餐饮、酒吧、新天地壹号、沙宣美发、石库门屋里厢、工艺饰品、家 纺家居
南里广场
• 休闲餐饮、特色餐饮、88新天地
南里购物中心
• 潮流服饰、休闲服饰、餐饮、KTV、影院
新天地时尚
• 潮流服饰、休闲服饰、时尚配饰、鞋类
2 PART 新天地/商业布局/各区业态布局
区域
主题
北里 休闲餐饮
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
里、新天地南里购物中心、新天地时 尚、88新天地、企业天地 用途：餐饮、购物、休闲娱乐、住宅、酒店、写 字楼
定名时，因为这里是“新的一大会址的地”，“一”和“大”组合起来 是“天”字，合起来叫“新天地”。
1 PART 新天地/项目概况/项目属性
项目属性：新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目西侧，并取得了
巨大成功。
太平桥地区重建项目座落于上海市中心卢湾区，毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以 及上海市的东西、南北主干高架的交汇点，占地约52公顷，总建筑面积约116.3万㎡。
业分别率先于2001年和2002年开业，写字楼于2003年开业，住宅自2001年开始动工 ，开发周期长，新天地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业。
新天地计划分十期开发，目前完成三期.
新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放
新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工
新天地北 里动工
2001年
（购物中心 ）
新天地时尚 （购物中心
） 29,500㎡
北里餐饮、 南里餐饮、 南里购物中心 三者总建面积 52,500 ㎡
1 PART 新天地/项目概况/开发商及建筑设计顾问概况
香港瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于 1971年在香港创立，旗下房地产发展、建 筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地。
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
项目概况 商业布局 建筑特色 运营推广 评说天地
1 PART 新天地/项目概况
新天地（Xin Tian Di）是由香港瑞安集团投资及管理的一个大型综合性项目。地处上海
淮海路商圈核心地段，由马当路、太仓路、黄陂南路、自忠路环绕而成，连三期在内，新 天地目前总建筑面积86,000㎡，前期总投资14亿元。
1999年
1998年 拿地
住宅一期完工 写字楼完工
2003年 2002年
新天地南 里开业
1997年 规划构想
住宅二 期完工
住宅三 期完工
2008年
2006年
2010年
新天地时尚 （新天地三期）
开业
你知道吗？
“新天地” ——名称的由来？
1 PART 新天地/项目概况/名称由来
新天地名称由来
这块地正好在一大会址的边上，对建筑风貌有严格的要求。 高度不能超过一大会址 样式不能背离一大会址 环境要与一大会址协调
2 PART 新天地/商业布局/北里的特色品牌
跟新天地其它的老房子一样， 新天地一号在改造过程中，整 个外墙没有拆，每隔一段距离 ，把两楼抬起来，底下全部做 空，做回钢筋混凝土的防水层 ，可满足五十年性能使用要求 的效果。
新 天 地ห้องสมุดไป่ตู้
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
1 PART 新天地/项目概况/项目交通
上海新天地全景
1 PART 新天地/项目概况/物业组合
新天地物业组合：新天地按具体使用功能区分为新天地壹号会所、北里休闲餐饮区、
南里休闲餐饮区、88新天地酒店式服务公寓、南里购物中心、新天地时尚购物中心。
新天地壹 号
（会所） 1000 ㎡
北里 （休闲餐饮）
88新天地
（酒店式服务公寓 南里
） 南里3000 ㎡ （休闲餐饮）