宁波东钱湖新城核心区项目整体定位与发展战略
宁波东钱湖旅游度假区旅游发展规划
目录第一章旅游发展现状特点与SWOT分析 (4)一．旅游业现状 (4)二．旅游业发展的SWOT分析 (4)三．世博会带来新的旅游发展契机 (6)四．相关规划对东钱湖的发展定位 (7)第二章旅游资源分析 (10)一．自然地理要素 (10)二．旅游资源调查 (14)三．旅游发展的区域分析 (28)四．旅游资源分析与评价 (31)第三章旅游度假区范围、性质与发展目标 (40)一．东钱湖旅游度假区旅游发展总体定位 (40)二．旅游度假区范围的划定 (40)三．旅游度假区性质 (41)四．旅游发展目标 (41)五．东钱湖旅游度假区在宁波市、浙江省、长三角及全国的地位 (44)第四章旅游发展战略 (46)一．战略指导思想 (46)二．发展战略 (46)三．逐步实施战略转变 (47)第五章旅游客源市场调查分析 (50)一．国际、国内旅游客源市场的发展特点与趋势 (50)二．旅游客源市场发展的有利、不利因素 (51)三．旅游目标客源市场的确定与分析 (52)四．旅游客源市场调查统计与数理分析 (55)第六章旅游目标市场及发展预测 (75)一．重点目标客源的确定和细分分析 (75)二．东钱湖旅游客源市场趋势预测 (96)第七章旅游度假区形象定位与营销策略 (105)一．东钱湖旅游形象的现状与问题 (105)二．东钱湖旅游形象的地方文脉 (105)三．东钱湖旅游形象本底认知的受众调查 (106)四．东钱湖旅游的总体形象定位 (107)五．旅游形象感知系统的设计 (109)六．旅游主题口号及形象传播 (113)七．旅游形象建设实施建议 (115)八．旅游市场促销策略 (118)九．旅游产品与旅游项目营销 (121)十．旅游客源市场的促销建议 (124)第八章规划分区与结构布局 (127)一．分区原则 (127)二．旅游分区 (127)三．旅游发展空间布局结构 (128)四．旅游交通骨架 (129)第九章旅游产品开发与项目策划 (130)一．旅游产品现状与问题 (130)二．旅游产品体系规划 (131)三．旅游产品与空间整合分析 (135)四．旅游产品特色规划 (137)五．旅游项目策划 (139)六．特色项目分类 (155)七．旅游游线组织 (158)八．拳头产品 (168)第十章旅游产业要素规划 (170)一．导游与旅行社业规划 (170)二．宾馆住宿接待业发展规划 (172)三．餐饮服务业发展规划 (176)四．文化娱乐业发展规划 (178)五．旅游商品与购物规划 (182)六．旅游道路交通规划 (186)七. 旅游相关产业规划 (194)第十一章土地利用协调规划 (196)一．土地资源利用现状 (196)二、用地规划原则 (197)三、土地利用规划 (198)第十二章保护培育规划 (202)一、保护培育的对象和类型 (202)二、保护培育的原则、分级和措施 (202)第十三章景观绿化建设 (205)一．现状分析与评价 (205)二．规划原则与建设目标 (209)三．旅游度假区植物景观规划 (210)四．植被抚育与优化 (212)五．野生动植物保护规划 (216)第十四章环境保护规划 (218)一．环境现状 (218)二．旅游容量 (218)三．环境保护规划 (224)四．环卫设施规划 (230)第十五章旅游支持与保障系统规划 (234)一．政府管理保障与管理机制、体制创新 (234)二．旅游发展的产业政策 (236)三．旅游发展的科技保障 (239)四．生态环境保护与建设 (239)五．信息传递系统 (242)六．历史文化保护 (244)七．安全防灾系统 (246)第十六章分期发展规划 (251)一．近期（2003－2005）：建设开拓期 (251)二．中期（2006－2010）：发展壮大期 (253)三．远期（2011－2020）：繁荣成熟期 (255)第十七章投资效益与影响评估 (257)一．东钱湖旅游度假区旅游开发的经济效益分析 (257)二．旅游投入的成本-收益评估(政府收益评估) (270)三．发展旅游对东钱湖旅游度假区社会、经济和环境的影响评估 (273)第一章旅游发展现状特点与SWOT分析一．旅游业现状具有“太湖气魄、西子风韵”的东钱湖自古以来便是浙江东部著名的风景胜地，湖光山色明秀质朴，自然山水风光与人文名胜古迹相映生辉。
宁波东钱湖新城核心区项目整体定位与发展战略
规模：1.59km2
17
宁波东钱湖新城核心区项目
【现有规划】钱湖大道可开发用地面积6.8万m2，占该功能区用地规模的22％，容积
率为1.5，其用地性质均为办公；办公园区可开发用地面积97200m2，占该功能区用 地规模的70.85％，容积率为0.9，其用地性质均为行政办公
钱湖大道可开发用地面积及用地类型 编号 B2 B3
R4
R5 R6 R7
12600
15300 11500 14300
居住
居住 居住 居住
R8
R9 MR1 MR2
8300
50600 16600 11000
居住
居住 零售/居住 零售/居住
核心区
MR3
MR4 MR5 MR6
11000
12300 9100 11000
零售/居住
零售/居住 零售/居住 零售/居住
【区位】项目位于长三角南翼中心城市——宁波，伴随着长三角地区交通体
系的完善，特别是杭州湾跨海大桥的建成，宁波将与上海等长三角主要城市 纳入2小时经济圈
苏州
乍嘉苏高速 沪杭高速
交通网络体系的完善使
得长三角地区开始进入“ 同城旅居时代”，这带给 长三角地区的将是一个休 闲时代、一个区域旅游客 源共享的时代
宁波东钱湖新城核心区项目 整体定位与发展战略
Content
第一篇
东钱湖新城核心区: 整体定位与发展战略报告
第二篇
东钱湖新城核心区: 功能研究与规划建议报告
宁波东钱湖新城核一流文化、休闲、 度假区域 确定项目区产业功能业态，并实现有效落地 确定项目土地一级、二级开发及运营模式，提高土 地资源整体价值 合理确定各功能地块出让次序，达到政府有序把握、 有序推进及政府盈利最大化 充分尊重现有规划
宁波东钱湖茶亭地块定位报告(三方汇报
宁波·东钱湖茶亭地块定位报告中海兴业（宁波）有限公司二零零九年十二月目录第一部分项目概况及分析一、地块概况 (2)二、地块主要经济指标 (4)三、地块四至及地块现状 (5)四、地块条件及特点 (6)五、项目交通分析 (7)六、项目所属区域历史文化及规划发展分析 (9)6.1项目所属区域历史文化内涵及底蕴 (9)6.2项目所属区域地理特点及气候特点 (9)6.3项目所属区域规划发展特点 (9)6.4项目所属区域规划规划现状及发展 (10)七、小结 (12)第二部分项目市场环境分析第一篇市场运行情况及房地产市场分析 (15)一、华东区域总体市场环境分析 (15)1.1华东区域的地位及发展 (15)1.2华东区域高端房地产市场的运行情况 (15)二、宁波总体经济及市场环境分析 (17)2.1宁波经济发展情况 (17)2.2宁波市房地产市场运行情况 (18)2.3宏观政策及政府条件限制 (23)三、2009年低密度别墅市场分析 (23)3.1宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点 (23)3.2宁波目前别墅市场竞争板块态势分析 (26)3.32009年宁波别墅情况分析 (28)四、东钱湖总体市场环境分析 (31)4.1东钱湖经济发展情况 (31)4.2东钱湖房地产市场的现状及发展 (31)五、可比项目竞争分析 (35)5.1可比项目竞争区域的划分和界定 (35)5.2可比项目分析 (36)5.3竞争项目分析 (38)六、小结 (42)第二篇消费者分析 (43)一、宁波高端购房者分析 (43)二、项目目标客户分析 (43)2.1目标客户调研方法 (43)2.2目标客户特征 (44)2.3、目标客户需求 (44)三、典型项目分析 (46)四、小结 (48)第三部分项目市场定位第一篇市场定位研究 (50)一、项目SWOT分析 (50)1.1优势（Strength） (50)1.2劣势（Weakness） (50)1.3机会（Opportunity） (51)1.4威胁（Threat） (51)1.5应对策略 (52)二、公司经营目标分析 (52)三、项目发展战略规划 (53)3.1项目发展思路对于定位的影响 (53)3.2项目发展的时机 (53)3.3项目发展的周期 (53)第二篇项目整体市场定位 (54)一、整体定位 (54)二、配套设施定位 (55)2.1物业管理建议 (55)2.2交房标准建议 (56)2.3项目车位配置 (56)2.4商务中心配套设施建议 (56)第三篇项目各物业类型配比分析 (57)一、分析方法 (57)二、分析基准 (57)2.1各种容积率下的户型规划套数和主力面积 (57)2.2做足容积率下的不同方案的比较 (57)三、分析结果 (58)四、小结 (59)第四篇项目定位建议 (60)一、整体规划结构建议 (60)1.1规划建议 (60)1.2交通系统建议 (60)1.3景观环境及花园建议 (61)1.4楼型及户型配比建议 (61)1.5建筑材料及成本标准建议 (62)1.6户外功能设施建议 (62)二、目标客户定位 (62)三、建筑产品建议 (63)3.1户型建议 (63)3.2立面风格建议 (64)3.3公共空间建议 (64)3.4细节布置建议 (65)第五篇项目发展定位 (66)一、总体发展建议 (66)二、项目分期建议 (66)2.1项目分期的原则 (66)2.2本项目建议分三期进行开发 (67)三、首批开发建议 (68)3.1首期开发规划 (68)3.2启动区价格建议 (68)四、接待中心区域规划建议 (68)4.1接待中心区规划建议 (68)4.2接待中心的功能设置 (69)4.3现场样板展示区 (69)附件1-13：P70-P82第一部分项目概况及分析一、地块概况本地块位于东钱湖旅游度假区内：东钱湖西南面、环湖南岸景观线核心位置。
东钱湖景区运营方案
东钱湖景区运营方案一、景区运营定位1. 以生态旅游为主题，发展健康、休闲、度假旅游2. 以丰富的文化资源和深厚的历史底蕴为依托，推广文化旅游3. 结合景区独特的地理位置和水上资源，发展水上旅游4. 发展山地旅游和户外运动项目，吸引更多的户外运动爱好者5. 强化景区的综合性和服务水平，提升景区的品质和形象二、景区主要优势1. 地理位置优越：景区处于杭州市辖区，交通便利，是周边城市居民休闲度假的首选之地2. 自然资源丰富：水面资源丰富，有东钱湖及周边多个水库，是理想的水上运动及休闲度假地3. 历史文化底蕴深厚：景区内有多处历史文化遗迹，如碧箫峡、禅音寺等，具有深厚的历史文化底蕴4. 丰富的旅游资源：景区内山水相依，自然景观独特，有桃源洞、绝迹石、卧龙观等风景名胜5. 完善的旅游配套服务：景区周边配套设施完善，有饭店、客栈、温泉等多种服务设施三、景区规划建设1. 提升景区景点设施：修缮和新建景区内的历史文化遗迹和自然风光点，提升景点的品质和形象2. 完善旅游配套设施：增加饭店、客栈、游客接待中心、停车场、娱乐设施等旅游服务设施，提升游客的旅游体验3. 拓展旅游商品和特色产品：开发具有东钱湖特色的旅游纪念品、土特产等，吸引更多游客4. 推行生态保护工程：加强景区生态环境保护，开展植树造林、水质保护、野生动植物保护等工作，努力打造绿色生态旅游景区5. 强化景区的文化展示和宣传：加强景区的文化展示和宣传工作，挖掘景区历史文化资源，举办文化活动和展览，提升景区文化品位和内涵四、景区运营模式1. 开发旅游线路：针对不同类型游客，设计不同的旅游线路，如生态游、文化游、水上游、登山游等，满足不同游客的旅游需求2. 打造品牌节庆活动：举办系列节庆活动，如东钱湖水上嘉年华、荷花文化节、木耳采摘节等，吸引更多游客，提升景区知名度3. 引进旅游项目：引进高品质旅游项目，如激情漂流、户外拓展、自行车骑行等，丰富游客的旅游体验4. 加强旅游宣传和推广：通过互联网、传统媒体、宣传片、户外广告等多种形式进行旅游宣传，提升景区的知名度和美誉度5. 实行联合经营和共享资源：与周边景区、酒店、商户等实行联合经营，共享资源，提升周边旅游设施的整体品质和服务水平五、景区服务管理1. 进一步提升服务水平：加强景区服务人员岗前培训，提升服务质量和水平2. 完善管理制度：建立健全景区内部管理制度，规范景区工作流程，提高管理效率3. 强化安全管理：加强景区安全管理，确保游客游览的安全和舒适4. 加强卫生管理：加强景区卫生管理，保持景区内部的整洁和卫生5. 提供便捷的游客服务：加强游客接待中心的建设，提供便捷的服务，如导览、信息咨询、紧急救援等六、景区与周边合作1. 与周边景区合作：与周边景区进行联合宣传，推出联票套餐和联合活动，提升整体旅游体验2. 与当地商户合作：与当地餐饮、饭店、客栈、农家乐等商户进行合作，打造特色美食和住宿服务3. 与当地农户合作：与当地农户合作开展土特产、采摘、体验农耕等活动，吸引更多游客参与4. 与周边企业合作：与周边企业进行合作，共同开发特色旅游产品，丰富景区的旅游项目和服务七、景区运营效果评估1. 制定定期评估计划：制定定期对景区的运营效果进行评估，了解景区发展的实际情况2. 评估内容包括：景区的客流量、营业额、满意度、重点项目的经营状况、景区口碑和美誉度等指标3. 根据评估结果进行调整：根据评估结果，及时对景区的运营方案进行调整和改进，确保景区的持续健康发展综上所述，东钱湖景区是一个拥有丰富自然资源和深厚历史文化底蕴的旅游胜地，通过科学合理的运营方案，可以更好地发挥景区的旅游价值，提升景区的整体形象和服务水平，吸引更多的游客，实现景区的可持续发展。
东钱湖地区控制性详细规划
一、规划背景东钱湖旅游度假区现正处在“提升水平、打造精品、完善优势、领跑示范、创新保障”的关键发展阶段。
规划从社会经济发展的大趋势、城市群空间发展态势着眼，凭借其战略性资源，成为宁波市域中的特色地区和战略节点地区，将围绕“现代服务业、休闲产业”，全力打造旅游——生态综合体、经济——生态综合体，在宁波城市转型与提升中扮演重要的角色。
二、规划内容1.规划范围与期限规划范围包括东钱湖旅游度假区、东钱湖风景名胜区的范围，规划范围面积130.56平方公里。
近期至2010年，远期至2020年。
2.规划原则（1）科学可持续发展原则贯彻科学发展观，将东钱湖地区的经济社会发展纳入到科学发展的轨道，调整发展理念、创新发展模式、加快经济发展方式转变、专注于发展旅游经济，提高区域发展质量。
（2）发现、发扬空间特色原则发现、发扬空间特色，提高地区的知名度、美誉度，增强其感召力和呼唤力。
（3）生态优先、活力提升原则科学选择和布局建设用地，充分尊重、适度优化地形地貌，维护地区生态安全格局。
改善景区的交通组织，完善景区的配套服务设施，精心组织景点和游线，增强景区的吸引力、激发地区活力。
（4）历史延续、文化传承原则延续和烘托历史情境和场所精神，将历史、未来传承链接，观赏与参与相结合，进一步发掘和拓展人文内涵，展现东钱湖地方文化的底蕴和风采。
（5）兼顾刚性、弹性的可操作性原则适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，适应东钱湖地区不同发展阶段的要求。
3.功能定位与发展目标到2020年，把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。
至2020年，本规划范围内的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。
发现并发扬空间特色，展现“水岸休闲生活、现代本土风格”的地区形象，营造“山水俱佳、浓荫华盖、动静相宜、人家参差”总体空间环境。
宁波市城市总体规划(2004-2020)
宁波市城市总体规划（2004-2020）中心城总体规划图一、基本情况1、城市概况宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。
下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口660.86万人，其中市区面积2560平方公里，人口291.87万人。
改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。
2005年，全市实现生产总值2446.4亿元，财政收入466.5亿元，港口货物吞吐量达2.7亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量520.8万标箱。
随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。
城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。
区位图2、宁波社会经济及城市发展的趋势与要求“十五”时期是我市社会经济快速发展时期，在城市化稳步推进和长三角区域格局重组的大背景下，宁波社会经济和城市发展面临新的发展趋势和要求：首先，城市化发展战略对宁波提出了新的要求。
浙江省委省政府明确提出要把城市化作为我省经济社会发展的重要载体，必须建设几个具有国际性功能、跨省域影响力与较强创新能力的城市，以强化我省在全国及长江三角洲地区的战略地位。
据此，宁波作为我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，拥有深水港优势，将大力发展港口海运业、临港型工业和出口加工业，完善城市功能，进一步增强中心城市辐射与集聚功能。
其次，《浙江省城镇体系规划1995-2010》对宁波都市区发展提出了新的目标。
国务院批准的《浙江省城镇体系规划1995-2010》中明确提出了发展三个都市区的目标，其中宁波都市区由宁波市区、舟山市区、奉化市区组成，实现甬—舟港口整体开发。
由此，宁波城市将突破现有的城市格局框架和城市形态，城市规划要从更大的空间范围内考虑设施的配置、交通的联系和产业的联动。
宁波东部新城生态廊道景观设计
李蕊芳 建筑设计师 冯耀华 景观设计师 白绍辉 景观设计师 胡阳阳 景观设计师 李 啸 景观设计师 李 鑫 景观设计师 张 锦 景观设计师
目录
contents
场地功能分析 27 Site Founction Analysis
研究框架
3
东部新城
7
East New Town
任务与目标 7
Task And Objective
生态环境概述 8
Ecological Environment Discription
规划愿景
8
Future Planning Perspective
方案特色
设计定位
9
PLAN FEATURES方案特色
33
Design Definetion SWOT 10 Problems
Landscape Furniture Design
照明设施设计 92
Lighting Facility Design
雕塑小品设计 93
Sculpture and Furniture Design
景观结构视线分析
30
5 Spactial Visual Stimulation
项目背景
6
Project Background
地理环境
6
Goegraphy And Evironment
水资源系统利用 36 11
Water Resource Use
设计场地范围 Site Boundary
12
循环经济及低碳观念 40 Recycling Economy and Low-Carben
Technique of Dsign
灌溉水渠设计 81
规划东钱湖调研报告
规划东钱湖调研报告东钱湖调研报告一、引言东钱湖位于浙江省镇海区，地处杭州湾经济区，是乐清市辖区范围内最大的湖泊之一。
该湖区域面积广阔，生态环境优美，拥有丰富的湖泊资源，具有较高的经济、社会、生态价值。
为了更好地了解东钱湖的现状和问题，我们进行了一次实地调研。
二、调研内容和方法1. 调研内容（1）东钱湖的地理位置和基本情况。
（2）东钱湖的水质状况和生态环境。
（3）东钱湖的周边经济发展情况。
（4）东钱湖存在的问题和亟待解决的挑战。
2. 调研方法（1）实地观察：我们在东钱湖周边进行了实地观察，了解了湖泊的实际情况。
（2）问卷调查：我们设计了一份问卷，对东钱湖周边居民和企业进行了调查，获取了他们对湖区发展的意见和建议。
三、调研结果和分析1. 地理位置和基本情况东钱湖位于浙江省乐清市镇海区，南北长约30公里，东西宽约20公里，总面积约400平方公里。
湖泊四周山环水抱，风景优美。
东钱湖是浙江省的重要湿地保护区，也是许多候鸟迁徙的栖息地。
2. 水质状况和生态环境通过实地观察和水样采集，我们得知，东钱湖的水质整体上较好。
湖水清澈见底，水中生物丰富多样。
同时，湖岸边的湿地植被保存较好，为候鸟提供了良好的栖息地。
3. 周边经济发展情况东钱湖周边有多个渔村和旅游景点，以渔业和旅游业为主要经济支柱。
渔村的居民主要以捕鱼为生，鱼类资源丰富，并通过销售活鱼和加工产品维持生计。
旅游景点吸引了大量游客，推动了周边的酒店、餐饮等服务业的发展。
4. 存在的问题和亟待解决的挑战（1）生态环境保护问题：虽然东钱湖的水质和生态环境整体较好，但湖区周边的工业废水排放和农业污染对湖泊的影响仍然存在，需要加强监管和治理。
（2）渔业和旅游业发展问题：目前渔业资源利用不够充分，需要加强渔民的技术培训和产业升级。
旅游业的发展需要提升景点的服务质量和吸引力，加强基础设施建设和宣传推广。
（3）区域合作问题：东钱湖区域跨越多个地区和行政区划，需要加强各方之间的合作，共同规划和管理湖区资源。
宁波东钱湖镇政府地块规划及建筑方案设计
宁波东钱湖镇政府地块规划及建筑方案设计摘要: 本文介绍了城镇化背景下新型综合体设计的主要理念。
方案在城市更新与江南水乡文脉引导下，重在深度挖掘东钱湖地域文脉，将该综合体打造成一个集公共服务、商业商务和酒店等功能为一体城镇核心。
关键词：综合体，山水，地域文脉，钱湖文化东钱湖因水而兴、因水而名，周边青山群抱、逶迤绮丽，素来拥有“西子风韵、太湖气魄、亦刚亦柔”的山水格局。
刚，如秀峰峥嵘、雄伟挺拔，亦如传统民居格局方正；柔，如钱湖波平、静谧和美，亦如街巷空间流动。
一刚一柔，方圆平衡，创造出“刚柔相济”的和谐意境。
一前期分析本项目地处东钱湖老镇中心，它的实施将对城市格局产生重要影响，因此我们首先从宏观层面进行项目解读。
从区域功能看，它是提升老镇公共服务的“引擎”和塑造北部形象的“门户”，是公共活动的重要节点。
从交通看，地块临莫枝北路和白石北路两条城市主干道，形成了主要的形象展示面，原S71省道现从中部斜向穿越，改道后部分保留路段将形成场地记忆。
从空间看，地块西南侧临中塘河，拥有良好的山水景观资源，位于区域空间格局的山水视线通廊和开放空间轴线上。
从规划条件看，上位规划确定分为行政和商务办公两个地块进行开发。
从业态上看，需配置与城市共享的0.8万方商业和规划若干便于分割出让的独立商务楼，以增加可操作性。
二设计理念南北分区的用地划分，要求方案兼顾两种迥异的功能和形式之间的协调；清晰的水乡文脉和复杂的场地特征，要求方案针对其环境作出合理的回应；快速更新的城市格局和发展需求则期待项目的落成能够快速的融入城市，创造最佳的社会效益和经济效益。
如何平衡诸多推动和制约方案进程的要素，成为本案的关键所在！为寻求解题的思路，我们尝试首先从地域文脉本身寻求答案。
通过研究东钱湖特有的山水格局和民居聚落形态，可以发现：“刚”性的因素和“柔”性的因素，两种看似对立的特征在自然中和谐共生：山石是刚性的，流水是柔性的；民居是格局方正的，街巷空间是流动的。
宁波东部新城核心区城市设计导66p
08 案例研究与实践借鉴
国际城市设计导则案例
纽约市城市设计导则
纽约市通过制定城市设计导则，强化了对城市建筑和空间形态的 控制，确保了城市整体风貌的统一和品质的提升。
伦敦市城市设计导则
伦敦市通过制定城市设计导则，对建筑高度、立面材料、绿化等方 面进行了规定，有效提升了城市的整体形象和品质。
东京都城市设计导则
进行补充和完善。
城市设计导则的制定依据与原
03
则
制定依据
国内外城市设计导则的先进 理念与实践案例
宁波市的城市发展定位与规 划目标
东部新城核心区的地理环境、 历史文化特色及现有规划条 件
国内外相关法律法规和政策 文件
设计原则
A
整体性原则
强调城市设计的整体性，确保各个区域、地块 的设计风格、功能布局与整个城市相协调。
重要节点与地标设计
节点设计
对城市重要节点如交通枢纽、广 场、公园等进行精心设计，突出 节点特色，提升城市形象。
地标建筑
在核心区内规划建设具有标志性 的地标建筑，如高楼大厦、文化 场馆等，提升城市识别度。
街道与公共空间设计
街道设计
优化街道布局，提高道路通行效率， 同时注重街道绿化和景观设计，打造 宜人的街道环境。
总结词
建设水景观和滨水空间，提升城市形象和 品质
详细描述
结合水系规划建设水景观和滨水空间，提 供休闲、娱乐和观光等功能，提升城市形 象和品质。
节能减排与绿色建筑
总结词
推广节能技术和设备，降低能源消耗和碳排放
详细描述
鼓励使用高效节能的设备和系统，推广节能技术和产品 ，降低能源消耗和碳排放，促进绿色低碳发展。
07 实施保障与监管机制
(完整版)宁波东部新城核心区城市设计导则
案例研究
分区
District
地面层的规划目标和设计标准
Ground floor planning and design control
深圳商务中心区
Shenzhen CBD
• 地块划分图
• Land Parcel plan
• 总体规划一览表： • Tabulation of Plot
0.0 区域概述 0.1 区域定位与功能 0.2 范围、面积与外围联系 0.3 导则的形成
1.0 总体设计 1.1 规划设计概念 1.2 空间架构 1.3 分区与分区特征 1.4 用地规划 1.5 城市量体 1.6 开放空间 1.7 动线框架 1.8 开发策略
2.0 开发控制指引 2.1 概述 2.2 土地利用控制 2.3 地块编号 2.4 上空使用权 2.5 容积率 2.6 建筑高度 2.7 建筑覆盖率 2.8 绿地率 2.9 界面处理 2.10 建筑退缩线控制 2.11 水系控制
说明性 控制性 引导性
1.0 总体设计 1.1概述 1.2 定位与城市规模 1.3 空间架构 1.4 分区 1.5 土地规划 1.6 开放空间 1.7 道路交通
2.0 总体开发概念 2.1 概述 2.2 土地利用 2.3 开发强度控制策略 2.4 建筑量体控制策略 2.5 建筑高度控制策略 2.6 绿地率控制策略 2.8 建筑界面控制策略 2.9 建筑退让控制策略 2.7 水系
6.0 建筑设计指引 6.1 概述 6.2 总体建筑指导原则
东部新城城市设计导则
导则构架
第二册 中心商务区
说明性 控制性 引导性
0.0 区域概述 0.1 定位与功能 0.2 范围与外围联系 0.3 基地现状发展 0.4 制定导则的基础
宁波东钱湖茶亭地块定位报告三方汇报
宁波·东钱湖茶亭地块定位报告中海兴业（宁波）有限公司二零零九年十二月目录第一部分项目概况及分析一、地块概况 ...................................... 错误！未定义书签。
二、地块主要经济指标 .............................. 错误！未定义书签。
三、地块四至及地块现状 ............................ 错误！未定义书签。
四、地块条件及特点 ................................ 错误！未定义书签。
五、项目交通分析 .................................. 错误！未定义书签。
六、项目所属区域历史文化及规划发展分析 ............ 错误！未定义书签。
6.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴 .............................. 错误！未定义书签。
6.2 项目所属区域地理特点及气候特点 .............................. 错误！未定义书签。
6.3 项目所属区域规划发展特点 .......................................... 错误！未定义书签。
6.4 项目所属区域规划规划现状及发展 .............................. 错误！未定义书签。
七、小结 .......................................... 错误！未定义书签。
第二部分项目市场环境分析第一篇市场运行情况及房地产市场分析 ............................... 错误！未定义书签。
一、华东区域总体市场环境分析 ...................... 错误！未定义书签。
1.1 华东区域的地位及发展 .................................................. 错误！未定义书签。
宁波市人民政府关于同意宁波市东部滨海组团总体规划的批复-甬政发〔2017〕17号
宁波市人民政府关于同意宁波市东部滨海组团总体规划的批复
正文：
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宁波市人民政府关于同意宁波市东部滨海组团总体规划的批复
甬政发〔2017〕17号
市规划局：
你局《关于要求审批宁波市东部滨海组团总体规划的请示》（甬规字〔2017〕7号）收悉。
经市政府研究审议，决定批准《宁波市东部滨海组团总体规划》（以下简称《规划》）。
编制该规划是我市深入贯彻落实国家“一带一路”和“长江经济带”战略、省委省政府关于加强海洋经济发展战略等要求的重要举措，对于我市加快建设国际港口名城、努力打造东方文明之都具有重要意义。
《规划》以宁波市城市总体规划为指导，对宁波市东部滨海组团的总体定位、空间布局、交通组织、设施配套等均作了较为科学的规划引导，通过跨区统筹有效指导东部滨海组团的有机融合、协调发展，编制内容和深度达到了相关规划要求，可以作为下阶段规划、建设和管理的依据。
接文后，请按照批准的《规划》，严格依法监管，认真组织实施。
宁波市人民政府
2017年3月23日
——结束——。
东钱湖地区控制性详细规划
一、规划背景东钱湖旅游度假区现正处在“提升水平、打造精品、完善优势、领跑示、创新保障”的关键发展阶段。
规划从社会经济发展的大趋势、城市群空间发展态势着眼，凭借其战略性资源，成为市域中的特色地区和战略节点地区，将围绕“现代服务业、休闲产业”，全力打造旅游——生态综合体、经济——生态综合体，在城市转型与提升中扮演重要的角色。
二、规划容1.规划围与期限规划围包括东钱湖旅游度假区、东钱湖风景名胜区的围，规划围面积130.56平方公里。
近期至2010年，远期至2020年。
2.规划原则（1）科学可持续发展原则贯彻科学发展观，将东钱湖地区的经济社会发展纳入到科学发展的轨道，调整发展理念、创新发展模式、加快经济发展方式转变、专注于发展旅游经济，提高区域发展质量。
（2）发现、发扬空间特色原则发现、发扬空间特色，提高地区的知名度、美誉度，增强其感召力和呼唤力。
（3）生态优先、活力提升原则科学选择和布局建设用地，充分尊重、适度优化地形地貌，维护地区生态安全格局。
改善景区的交通组织，完善景区的配套服务设施，精心组织景点和游线，增强景区的吸引力、激发地区活力。
（4）历史延续、文化传承原则延续和烘托历史情境和场所精神，将历史、未来传承，观赏与参与相结合，进一步发掘和拓展人文涵，展现东钱湖地方文化的底蕴和风采。
（5）兼顾刚性、弹性的可操作性原则适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，适应东钱湖地区不同发展阶段的要求。
3.功能定位与发展目标到2020年，把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。
至2020年，本规划围的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。
发现并发扬空间特色，展现“水岸休闲生活、现代本土风格”的地区形象，营造“山水俱佳、浓荫华盖、动静相宜、人家参差”总体空间环境。
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会议产业 2
打造面向华东地区的商务导 向型的会议名都
4 总部经济
完善度假区旅游产业链，着重发展购物街区、休闲娱乐设施、 特色餐饮、酒店、公共游憩空间等
注重文化元素的融入和挖掘，着重发展文化演绎场所、特色文 化餐饮、特色文化展示体验街区、文化旅游活动的组织
至上海
轨道交通4 号线
绕城高速
至杭州
南外环
中心城区
钱北路
鄞县大道
鄞县大道
东 钱 湖 象山港连
接线
12
钱湖北路
宁波东钱湖新城核心区项目
【区域交通】项目周边目前已建成环湖公路，在建的有天池路、紫金路、白
石路、玉泉路，通过环湖公路及即将完工的其他道路，可便捷到达整个东钱 湖旅游度假区各片区和各景点，通达性较好
启新高尔夫：拥有 国际标准的18洞高 尔夫球场(其中9洞为 灯光球场)
商文化
佛文化
官文化
东钱湖全景
范蠡与西施、宁波商帮 天童寺、阿育王寺、大慈 禅寺 王安石、南宋丞相史浩、
生物学家童第周……
11
宁波东钱湖新城核心区项目
【对外交通】目前项目对外交通主要通过鄞县大道和钱湖北路，两条道路均没
有直达中心城区，从中心城区到项目约45分钟车程，交通不便；后期随着绕城 高速、南外环，特别是轨道交通4号线的建成，项目交通条件将得到很大的改 善，20分钟可达中心城区
天池路
本项目
玉泉路 紫金路
白石路
环湖公路
环湖公路
环湖公路
13
宁波东钱湖新城核心区项目
【周边四至】项目周边只有零星的居住小区和酒店，生活配套设施欠缺，人气
不足；项目区北至钱湖景苑，西达绕城高速（建设中），南邻紫金南路（建设 中），东临东钱湖畔，湖景资源优势突出
• 一个花园式低密度商务办公中心 •一座“艺术品”式的五星级酒店 •一个“新天地”、“兰桂坊”式的商业社区 •一个具有一流视听设备的水上会议中心 •一个融合古典与现代的高端消费型艺术中心 •一个真正的水岸风情居住示范区
7
Content
第一篇 东钱湖新城核心区: 整体定位与发展战略报告
1
项目属性界定
1.1项目属性界定
2 项目发展机遇分析 3 国内外案例借鉴
4 项目产业发展研究 5 项目整体发展定位
宁波东钱湖新城核心区项目
【区位】项目位于长三角南翼中心城市——宁波，伴随着长三角地区交通体
系的完善，特别是杭州湾跨海大桥的建成，宁波将与上海等长三角主要城市 纳入2小时经济圈
交通网络体系的完善使 得长三角地区开始进入“ 同城旅居时代”，这带给 长三角地区的将是一个休 闲时代、一个区域旅游客 源共享的时代
旅游产业 3
借助知名会议强势拉动 整合东钱湖地区现有资源 承担会议产业链核心，带动 东钱湖地区会议产业整体联动
5
宁波东钱湖新城核心区项目
东钱湖都市休闲核心区功能定位：以旅游休闲为灵魂，围绕度假会议、 文化创意等四大产业，打造旅游、商务、居住的服务中心，退一步山湖 的宁静，进一步城市的便捷，发展四大功能组团：
高端总部型办公 甲级楼宇型办公 行政机构办公
商务交流中心
商务办公中心 东钱湖新城 都市休闲核心区
商业娱乐中心
水上会议中心 特色酒店
文化艺术中心
乐府 文化会馆 特色茶艺馆 小型博物馆
休闲居住中心
水域风情社区 水岸高尚社区 度假型酒店式公寓
购物中心 特色商业 邻里社区型商业
6
宁波东钱湖新城核心区项目
新都市休闲示范区（URD）增值措施
打造以湖景资源为核心的新都市休闲主义示范区URD
低密度、松散的、后现代新城市中心
低密度：远离城市的“钢筋混凝土”，享受开阔、舒适的生活空间 松散的：追求轻松、舒畅、恬静、自由的生活方式 后现代：主张自然资源的回归，城市与自然的完美结合 新城市中心：区别于中心城区的新功能区，但又具备城市的多样化功能 4
【周边资源】项目所处的东钱湖旅游度假区自然资源丰富，文化积淀深厚，历
史遗迹众多，具有不可复制的自然、人文景观，但是目前仍处于开发的初级阶 段，未来有很大的发展空间
项目 周边 资源
湖景资源 山林资源 高尔夫资源 文化资源
浙江省第一大淡水 湖，水域面积20平 方公里
周边青边环绕，已 形成福泉山、鹰山 等山林生态景区
随着杭州湾跨海大桥的 建成，本项目将与上海、 杭州、苏州、嘉兴等城市 一同纳入“2小时经济圈 ”
乍嘉苏高速
苏州 嘉兴
杭州
沪杭高速
上海
宁波杭州湾跨海大 桥
杭甬高速
宁波
温台甬高速
9
宁波东钱湖新城核心区项目
【区位】项目位于宁波东南的东钱湖旅游度假区，处于宁波中心城区边缘地带；
位于东钱湖旅游度假区西面，东钱湖新城的中心，是东钱湖新城核心向心力所 在
宁波东钱湖新城核心区项目
项目产业分析总结：本项目应着力发展文化创意、会议、旅游、 总部经济四大产业
聚集发展高新技术产业和现 代服务业
高新技术产业以生物技术与 现代医药、新能源与节能环保 两大产业为主导产业
现代服务业以高端培训主导， 伺机发展金融服务和中介
1 文化创意产业
发展文化创意产业链的下游，为东钱湖区域文化创意 产业提一个交流、展示、交易的平台
项目之于宁波
项目位于宁波东钱湖旅游度假区，位于宁波中心城区东南角， 比邻东部组团、鄞州组团，是中心城区边缘地带
项目之于东钱湖旅游度假区
规划中的东钱湖分为五大功能区，其中东钱 湖新城定位为宁波中心城的组成部分，是东 钱湖地区整体发展的依托基；项目位于新城 的核心，是其向心力所在
10
宁波东钱湖新城核心区项目
宁波东钱湖新城核心区项目 整体定位与发展战略
Content
第一篇 东钱湖新城核心区: 整体定位与发展战略报告
第二篇 东钱湖新城核心区: 功能研究与规划建议报告
宁波东钱湖新城核心区项目
客户目标及要求 客户目标
客户要求
高端定位，提高形象，打造世界一流文化、休闲、 度假区域 确定项目区产业功能业态，并实现有效落地 确定项目土地一级、二级开发及运营模式，提高土 地资源整体价值 合理确定各功能地块出让次序，达到政府有序把握、 有序推进及政府盈利最大化
充分尊重现有规划 功能划分与功能布局基本上遵循现有规划 道路、水系布局以现有规划为准，基本上不变 容积率基本上以现规划为准，只可进行微调 混合用地用地性质可以跟着项目走，进行适当调动 行政办公用地以现有规划为准，不可调 水系旁边绿地不可调
3
宁本波项东目钱的湖新定城位核方心向区—项目—
示范宁波城市未来