认筹蓄客执行方案.doc

认筹蓄客执行方案【1】依云小镇认筹开始及客户会【2】招商推介会B、、蓄客第二阶段（5月1日起-6月31日）：蓄积VIP客户300组；主要活动：【1】主力店入驻或签约新闻发布会【2】盛大解筹活动2、认筹蓄客方案认筹形式及优惠细则认筹形式采用非集中认筹方式，建议从3月30日起，项目的认筹诚意金为返租：销售方案【一】实行返租销售，便于市场统一运作1】实行返租，三年返租15％，三年返租总款从总价中一次扣除；2】优惠方案首付8万购铺开发商垫付首付，首付款需一年内交清，享受优惠98折。

不参与8万首付一次性购铺金额达150万以上—92折；一次性购铺金额达80--150万—依据购买总金额从93—95折不等。

带租约销售，增加投资者信心，带租约销售将商铺的契约合同转给投资户，三年租金返租给投资户（三年租金在首付款中扣除）。

【三】投资回报计算投资者在购买商铺的同时，开发商为了让市场可以良好的运作，同时为了避免投资者的风险，投资者必须将该商铺的前3年租期租赁给商管公司。

这样可以让投资者即买即收租，无须等待，直接得到现成的回报。

商铺经营的前三年，为了培育好市场，投资者会得到总房款的15%的租金回报，以后2年定期收租5%，从第六年开始，市场已经成熟，租金每年开始递增8%，这样，投资者在15年左右的时间内就可以收回成本。

三、营销节奏安排根据当前工程节点及招商进度，开盘前项目营销推广节点调整如下：首次开盘期蓄客阶段5月；2、蓄客的策略：盐城商业项目争相面市，市场竞争加剧，有效的客户争夺战激烈，本项目作为重新包装上市的楼盘，市场认同度还较低，所以要想达到项目一定的蓄客量保证项目的有序销售，除了要快速、拨高项目形象外，还要一系列的针对目标客群的吸筹的措施。

3、诚意认筹活动流程认筹客户详读并了解本次诚意认筹活动须知，确定参与依云小镇诚意认筹活动销售部投资顾问带认筹客户按序在财务室交纳诚意认筹金，销售部经理按认筹客户交纳诚意认筹金时间顺序填写《依云小镇诚意认筹申请书》，按交纳诚意金前后顺序编号(一式两份)，投资顾问持已编号的诚意认筹申请书会同认筹客户填写，经销售部经理审核签字后，认筹客户再行签字确认。

然后到财务室缴纳诚意金。

天和置业、认筹客户留存诚意认筹申请书原件各一份。

在项目开盘解筹前7天，以电话通知、短信等方式，通知认筹客户开盘解筹时的具体选铺规则和时间安排4、诚意认筹活动期间跟进工作：1、认筹期间，根据认筹客户的基本购房意向，投资顾问向其有针对性推荐1—2套铺（不给客户确定具体房号及单价），以备开盘当天客户选择。

2、认筹期间，销售部将每天认筹情况录入电脑，便于认筹结束后迅速汇总分析，以对正式开盘推出楼栋、房型、价格等策略做最终的微调。

3、认筹期结束后，按照认筹选号数量，制订开盘解筹当天认筹客户具体的选铺认购范围、选铺认购流程，同时销售部做好提前7天通知认筹客户开盘解筹时相关事项的工作。

五、推广计划根据盐城市实际情况选择有效的媒体进行整合，采用立体推广方式、策略，作为本项目的推广通路。

电视媒体：电视媒体相对市场客户接触面较宽。

电视媒体选择是长期性的，利用电视的受众人群广泛，强迫性进行推广，达到使本项目家喻户晓的效果，成本较高。

盐城房产网站：盐城房产网、腾讯房产、GO房网、鹤鸣亭等专业网站、人气网站旗帜广告与论坛互动，短期制造轰动效应。

市区户外看板：在市区主要交通人流集中的路段选址户外看板，可有效的提高项目的认知度和形象度，对销售和有直接的促进作用，成本较高。

BRT:选择BRT站台内的灯箱广告和车内的LED，选择与项目接轨的公交车做2条线路，另外争取与运营公司谈投币处的温馨提示贴。

加油站、停车场：选择加油站三面翻或写真板做前的销售任务为40000㎡，即2月初需完成销售500套商铺，按上门解筹率50%计算，需蓄客2500组；按50%左右的上门量计算，需登记意向客户蓄客5000组左右，意向访客分解为市区4000组，市县1000组。

第一轮拓客目标：目前案场蓄水客户不足100组，4、5月份蓄客目标为首次开盘成交客户均以市区为主，拓客重点在市区，具体分解目标为市区1600组，周边市县400组。

（二）、路演主题：4月底之前以两会为主题，5月中旬开始以开盘为主，进行项目的营销宣传。

（三）、路演模式：定点路演宣传，宣传车沿线停留点派单。

1、巡展准备工作：人员配置：天和路演负责人、六名投资顾问、小蜜蜂（兼职派单宣讲员）若干名。

巡展物料：意向登记表、街铺宣传单张、小礼品。

2、配合推广：·横幅：在市县干道悬挂横幅·大牌：在市县主干道醒目处。

·银行网点宣传：在银行柜台摆放小展牌，在其阅览展架上放宣传单。

·各市县核心商街店面：商场、超市、品牌形象店、摩托车、电动车、建材、家电、家居卖场、移动、联通、电信相关直营网点设置第二展示点，张贴海报、柜台放置单页，位置好的店面可设置展架或做门头灯箱；·短信：针对市县投资客群体发促销短信。

·宣传车：每次4辆宣传车，每次推广配置2名派单员，1名投资顾问负责统筹及客户登记接待。

公司一辆宣传车配合，组成有阵势的车队，制造关注效应。

宣传车在市县主干道来回往返，播报项目信息的录音。

同时，宣传车负责拉送推广物料、洽谈桌（1张）、椅子（8把）、工作人员、宣传板（2个）、X展架（2个）、单页、小礼品等。

3、路演要点：·每到一个市县，由宣传车在主干道巡回大喇叭宣传30分钟后，开始散发传单，散传单同时要强调盐城依云小镇即将开盘，招商启动，到依云小镇展示中心登记即可免费领取礼品。

负责做店内推广的人员向店主介绍项目信息后，说服其成为依云小镇的名誉顾问，赠送小礼品如扑克牌、广告帽、手提袋，并留下一些活动单页、登记表格，留下店主的联系方式便于后期沟通。

·在集市街道较好的位置搭建临时展点，向路人宣讲，投资顾问服务客户，现场答疑。

每个县城安排一场大学生歌舞表演，与观众互动，扩大影响力。

4、横幅内容：依云小镇，法式异域风情，公园景观商街抢铺81896888依云小镇，立足城南核心，领御无限财富抢铺81896888（四）、路演拓客计划安排拓客分为1．大客户拓客2．盐城市区商圈3．周边县市商圈4．盐都乡镇商圈等四条主要通路。

拓客顺序：首选：盐城市区及盐都周边乡镇；次重点：建湖、射阳、阜宁；再次重点：大丰、东台；最后选择：滨海、响水。

1、大客户（企事业单位）拓客策略拓客形式：于单位上下班时间、午餐时间到企事业单位主入口、食堂出口派单登记，提前与单位领导协调好，争取设登记桌、X展架，在宣传栏张贴海报，进行依云小镇商铺投资价值解析，并开展客户参观预约登记，邀约客户集体到项目现场参观，告知认筹人数达到5组以上可享受团购价。

重点目标：上市企业：黄海股份有限公司、江淮动力股份有限公司、悦达控股有限公司、中大国际控股有限公司、滨海东豪化工有限公司、江苏裕廊化工有限公司知名企业：大丰万达纺织、江苏天容集团、盐城市虹艳化工、胜达集团江苏双灯纸业、盐城三益石化机械、江苏森达集团、江苏伯乐达变压器、江苏同和涂装机械、江苏三菱磨料磨具、江苏科行、江苏森威精锻、江苏丰东热技术、江苏宝丰特钢、大丰市佳丰油脂、江苏兄弟维生素、江苏腾龙生物药业、江苏丰山集团、江苏德发树脂、华锐风电、飞驰轮胎、江淮集团、中大集团、电信分公司、移动分公司、联通分公司、凤阳化工有限公司。

盐城高校：盐城工学院、盐城师范学院、盐城卫生学院、盐城技师学院、盐城市中学、盐城市一中等。

金融单位：盐城工商银行、中国银行、浦发银行、建设银行、农业银行、交通银行、黄海银行等。

政府机关：市公安局、市司法局、市财政局、市建设局、市水利局、市卫生局、市规划局、市药监局、市地税局等。

2、盐城市区3个兵站：固定外展点，为乐天玛特、家乐福、招商场9条特殊拓客通路，含大型企业拓客通路、金融企业拓客通路、党政机关拓客通路、办公商圈拓客通路、商业中心拓客通路、专业市场拓客通路、高级会所拓客通路、周边竞争楼盘客户通路、动迁基地、居民小区拓客通路。

3、周边县市商圈周边县市拓客路演区域选择大丰：人民商场商圈、城中广场商圈；东台：望海路商圈、东亭路商圈；建湖：人民路商圈、向阳路商圈；射阳：太阳城商圈。

首轮拓客计划安排（3月月日（附件一）依云小镇诚意认筹活动须知一、本次认筹活动仅针对依云小镇开盘前的优先选铺权获取而开展。

（仅限天和置业提供开展优先认筹的单位，公司特别保留的单位不列入优先选铺范围）。

二、带有认筹编号的依云小镇诚意认购申请书（以下简称认筹申请书）仅限依云小镇开盘时使用有效。

三、依云小镇开盘解筹时认筹客户的具体选铺规则，天和置业将在开盘解筹前7天，以电话通知、短信方式，通知认筹客户，所以请认筹客户在填写认筹申请书个人资料时，需保证资料的准确清晰完整。

四、参与认筹的客户，每人限购一个号码，每个编号仅限选购一套物业单位，开盘解筹时，以编号顺序为抽取选铺顺序的号的依据，且每套仅可使用一个编号享受如下优惠及权益：1、认筹客户在依云小镇开盘解筹时成功认购的，与天和置业签订《依云小镇认购书》，认筹金转作正式认购金；签订《商品房买卖合同》时天和置业公布的正常单价折扣基础上，还可额外享受优先认筹的特别优惠：详情请参见《依云小镇认筹优惠细则》；2、优先获取依云小镇项目资料、咨询信息；3、优先获得依云小镇项目各种现场活动信息；4、优先参加依云小镇项目客户会；5、优先享受依云小镇项目开盘前的置业计划服务。

五、认筹客户在开盘解筹时须出示经确认有效的诚意认购申请书，并在规定的抽号及选铺时段内进入认购场所，参与选购活动。

若认筹客户未能在规定的选铺时段到临认购现场，则视为放弃其认筹编号对应的优先选铺权利，按其实际到达时对应的选铺时段内最末位选铺者之后选铺。

六、认筹申请书须配合意向诚意认筹金收据、认筹人有效身份证件的原件（为委托购买者须携带委托人亲笔签署的委托书，另需提供委托人、被委托人双方有效身份证件的原件）同时使用，方可生效。

七、认筹客户在开盘时成功认购的，仅可办理一次更名手续。

更名双方须于开盘时持各自的有效身份证明原件共赴销售现场，同时办理书面的更名确认手续。

八、如开盘时选铺不成功的认筹客户，可选择权益顺延或放弃排号并无息退还诚意认筹金本金：①权益顺延办理办法：客户需携带认筹申请书及有效身份证件原件，于天和置业依云小镇售楼部统一安排的时间，至依云小镇销售展示中心选购项目下一批推出产品。

②退还诚意认筹金本金的办理办法：客户于开盘七日后，本人持有效身份证件、认筹申请书及认筹金收据原件前来销售现场亲自办理相关退还诚意认筹金本金手续，天和置业承诺将在认筹客户签认退筹申请后的5个工作日内，退还已交纳的认筹金本金。

详情请咨询现场工作人员。

九、若本须知有所变动，应以销售现场调整为准，恕不另行通知。