OK南沙天玺湾营销策略汇报--130211

时代南湾新推74套 均价：10543元/㎡
滨海花园889套 均价：8655元/ ㎡
星河丹堤新推56套，有预 售证的133套别墅
均价：17985元/ ㎡
富港优山悦海354套 均价：6839元/㎡
备注：均价为2012年07月21日-2012年08月19日签约均价； 2012年下半年总套数：已取得预售证的7037套，面积94万㎡ 。
牌汇、奇趣儿童天地、特色中西餐厅 、多功能会议厅、私家影视厅、风情酒吧 街、湖泊式日光泳池、多功能健身房、室内瑜伽坊 、悦容美颜坊
MENBER ONLY高端增值服务
“天玺会”高端增值服务：天玺湾号游艇出海预定、游艇 PARTY；南沙高尔夫球会预定服务、享受会员单次最高优惠；
商务接机、预定头等舱、私属健身套餐等 更多增值服务…….
港澳深佛莞中
第二圈层 第一圈层 南沙、番禺、 天河
越秀、海珠、荔湾、增城
二、卖什么？-USP（核心销售主张）
区位价值
产品价值
圈层价值
占位南沙 国家级新区
• 有山有海有湖 • 公园式的园林环境 • 南沙最高标准的交标
天玺会\豪宅定位 超五星级的物管服务
粤港澳全面合作 新南沙，山湖畔 实现南沙未来的人 的国家级新区 鼎级滨海豪门 都选择天玺湾
产品价值：超豪装标
南沙市场“史无前例” 的豪华装修标准 打造“媲美珠江新城”豪宅的装标
国际品牌“SIEMENS”厨电、“TOTO”洁具、 “hansgrohe”龙头”wget 地面使用安啡米黄、银白龙等石材 全屋采用新风系统、并采“Smart cabinet”收纳系统
产品价值：环境
大海沙滩
满屋名牌豪装 四重景观 豪宅
88-182㎡奢景洋房 火爆认筹中
649㎡钻石墅 同步认筹中
◆四重美景：一线湿地走廊、湖岸果岭景观、湖景山景 ◆满屋豪装：科勒、汉斯格雅、西门子、德格；第吉尔智能锁、
高档石材地砖
◎南沙国家新区价值核心 ◎顶级社交场天玺会所 ◎40000㎡原生湖泊◎1公里湿地走廊◎滨海果岭园林 ◎五星级尊贵
325-487㎡铂金墅 震撼发售
81-127㎡湖山洋房 同步发售
◆层层花园：有天有地有花园 ◆阳光负一层：私人会所+私家车库 ◆超大赠送：高至200%超可拓展空间 ◆现代高贵：纯手工打造的全干挂石材外立面 ◆双重美景：瞰一线湖景、望果岭景观，观景视野极佳
◎南沙国家新区价值核心 ◎顶级社交场天玺会所 ◎40000㎡原生湖泊◎1公里湿地走廊◎滨海果岭园林 ◎五星级尊
◆私密独立：低层住宅+私家花园设计 ◆超低密度：三面采光、超低密度、尊贵舒适 ◆稀缺尊贵：超豪华空间，仅8席、难以复制 ◆三重美景：一线湖岸果岭景观、无遮挡一线湖景园景
◎南沙国家新区价值核心 ◎顶级社交场天玺会所 ◎40000㎡原生湖泊◎1公里湿地走廊◎滨海果岭园林 ◎五星级尊
贵物业
滨湖果岭系列—认筹篇
占地425亩，建面51万㎡，容积 率1.8.
优势 S
•拥山湖海稀缺复合自然景观； •规划有功能齐备的会所-天玺会； •带南沙最高标准的的交标
•核心枢纽进港大道和邻近虎门大桥，海陆空交通便捷； 劣势 W •地块西北面电厂有2支烟囱。 •地块周边的生活配套不成熟，未形成居住氛围。 机遇O
•南沙是粤港澳全面合作的国家级新区，前景广阔利好不断 •豪宅在目前南沙市场不多； 威胁T •南沙处于限购限贷区域；下半年9盘有新货，市场竞争激烈 •星河丹堤、时代南湾、万科府前同样拥有山湖海的资源
88-182㎡奢景洋房
定位：多重景观豪装洋房
Ø 四重美景：一线湿地走廊、湖岸果 岭景观、湖景、山景 Ø 满屋豪装：科勒、汉斯格雅、西门 子、德格；第吉尔智能锁、高档石材 地砖
极致湖山系列豪 宅
325-487㎡铂金墅
定位：一线湖景花园联排
Ø 风水高地：上风上水、地势开阔 Ø 双重美景：瞰一线湖景、望果岭景观， 观景视野极佳 Ø 现代高贵：纯手工打造的全干挂石材 外立面 Ø 层层花园：有天有地有花园 Ø 超大赠送：高至200%超可拓展空间 Ø 阳光负一层：私人会所、私家车库 Ø 半人车分流：别墅罕有
区域：南沙区域日渐成熟，国家政策重点发展新区，利好片区内
所有项目
市场：片区产品全线炒热，精装舒居洋房、低密景观别墅货量大，
均价差别不大
产品：洋房、别墅为主力产品，大多靠山、临湖、近海，同质化
严重
我们必须寻求自身产品的差异化，从同类型中 脱颖而出！
滨湖果岭系列豪 宅
649㎡钻石墅
定位：湖岸果岭双拼
Ø 三重美景：一线湖岸果岭景观、无 遮挡一线湖景、园景 Ø 私密独立：低层住宅、私家花园设 计 Ø 超低密度：三面采光、超低密度、 尊贵舒适 Ø 稀缺尊贵：超豪华空间，仅8席、难 以复制
黄山鲁森林公园
南沙天后宫
广州唯一看到海的区域 亚洲最大的国家森林公园 亚洲千年海洋文化圣地
南沙滨海公园
广州唯一滨海度假公园
40000M2中心湖及湿地走廊
产品价值：配套
36洞滨海高尔夫
贵族游艇会
七星级滨海酒店 世界500社交场“天玺会”
不仅如此：大型商业广场/生活超市/无边际泳池/室内恒温泳池/网球场/篮球场/酒吧街/品牌幼儿园应有尽有
板房开放，充分展示豪宅的底气和卖点
主题：实现南沙未来的人，都选择天玺湾
1、销售中心开放、样板区开放为宣传热点 2、线上电视、报纸、网络、电台增大广告密度 3、线下大型主题活动策划，巩固旧客，挖掘新客 4、线下媒体宣传造势户外、写字楼框架、加油站、地铁等
认筹、价格输出、开盘预告，密集轰炸
主题： “超配品质，全城热捧” 碧桂园天玺湾X月X日盛大发售！
81-127㎡湖山洋房
定位：双景豪装洋房
Ø 双重美景：一线湖景、山景 Ø 满屋豪装：科勒、汉斯格雅、西门子、 德格；第吉尔智能锁、高档石材地砖
景观楼王系列 豪宅
350-527㎡空中别墅
定位：270°无敌视野楼
王
Ø 无敌视野：270°观景，瞰一线湖 景、滨海果岭园景、山景，饱览城 市风景 Ø 私密大气：一梯一户、270°采光 通风 Ø 稀缺尊贵：弧形花园式空中墅质 空间、仅87席 Ø 奢豪空间：双景观阳台，户户专 享交通空间
有差异性的卖点，放大！ 同质化的卖点，解读方式找到差异化，再放大！
区域价值
南沙：中国第六个国家级新区即将诞生
南沙：国家级新区
+
粤港澳全面合作 + 国家级新区
上升为国家战略 规格为副部级
南沙=粤港澳财富聚集地=财富聚宝盘
目前有5个国家级新区：上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新 区、浙江舟山群岛和兰洲新区。 浦东新区总产值占到全市1/4，年均增长11.3%。 天津滨海新区总产值占全市1/2，年均增长20%以上。 2011年，天津新区GDP达到6200亿元，超过上海浦东新区 上周兰州新区公布成为第五个国家级新区 ，兰州概念股大涨
物业
极致湖山系列—形象篇
一玺纳天下
极致湖山系列豪宅 震撼发 售
325-487㎡铂金墅 一线湖景花园联排 81-127㎡湖山洋房 双景豪装洋房
◎南沙国家新区价值核心 ◎顶级社交场天玺会所 ◎40000㎡原生湖泊◎1公里湿地走廊◎滨海果岭园林 ◎五星级尊
贵物业
极致湖山系列—认筹篇
40000㎡湖景头等舱
贵物业
景观楼王系列—形象篇
南沙罕有270°景观楼王
350-527㎡空中别墅 震撼发售
88-115㎡湖山洋房 同步发售
◆私密大气：一梯一户、270°采光通风 ◆奢豪空间：双景观阳台，户户专享交通空间 ◆稀缺尊贵：弧形花园式空中墅质空间、仅87席 ◆无敌视野：270°观景，瞰一线湖景、滨海果岭园景、山景
VIP ONLY
VIP会员专属商务接待别墅
整合N117、N118别墅样板间，只租用给天玺会的VIP会员，天玺 会提供的私宴、接待、住宿、服务（收费）作为VIP会员专属的 高端接待场所
社会高端协会在天玺会挂牌
天玺会不仅是精英圈层的生活舞台，更是事业和商务的平台。
目前在洽谈五大协会挂牌天玺会！（狮子会也在洽谈中）
广东省董事长协会 广东各地博士协会 广东各地女青年企业家协会 香港環保地球協會 智美会 狮子会
PART 3
3 推广策略
推广主题
8-10月 形象导入期
11月 强化推广期
12月 开盘引爆期
建立项目高端豪宅形象
主题：山湖畔，顶级滨海豪门
1、各项基础推广工作的筹备 2、“南沙游艇专属接待晚宴”等待高端公关活动高调报道 3、活动引爆新闻配合为炒作方式 4、影视在9月下旬出街，结合南碧展厅落地
户外牌+道路指示牌
9月22日 天玺湾之夜，新闻发布会
四条路径户外牌+道路指示牌全面拦截
本案
户外牌与指示牌示意图
区域
路径
户外 指示 T牌 牌
番禺 番禺大道
华南板块
南
1
4
天河中心区
南沙港快 线
1
4
莞佛高速
深圳、东莞源自文库
（虎门收 费站）南
1
2
沙出口
市桥
市南路 ----- 1
南沙市中心 进港大道 合计
1
4
2块 15块
（铂金墅）
中别墅）
品 178-182㎡精装洋 104-115㎡精装洋
104-115㎡精装
预 告
房
房
洋房
88-95㎡精装洋房
81-127㎡精装洋
88-95㎡精装洋
滨湖果岭系列 极致湖房山系列豪 景观楼王房系列
豪宅
宅
豪宅
如何让价值全面升级的产品，在2013年塑造新的传奇？
确定推广策略方向前，先看看市场——
◎南沙国家新区价值核心 ◎顶级社交场天玺会所 ◎40000㎡原生湖泊◎1公里湿地走廊◎滨海果岭园林 ◎五星级尊
贵物业
平面示意
DM单张、折页
平面投放
硬广、折页、DM单张
10.1前拦截对手
超 千 套前 供南 货沙 量盘
推 新
5
10.1
线上 拦截 线下
事件
报纸：南都+广日+新快 网络：搜房+新浪+网易 影视：番禺+南沙有线
第一阶段：线上投放
形式：新闻式的专稿，结合国家级新区利好公布，在广日家天下投放整版专稿。
标题：未来，已来！--天玺湾，占位城市价值制高点
“碧桂园天玺湾”豪宅即将亮相南沙
推广节奏：全年分阶段、 分系列进行推广
4月
5月
第一阶段 第二阶段
第三阶段
8月
第四阶 段
10月
升 级 新
649㎡超豪（钻 石墅）
325-487㎡联排别墅 350-527㎡楼王（空
◆ 649㎡钻石墅 滨湖果岭双拼 ◆88-182㎡奢景洋房 多重景观豪装洋房
◎南沙国家新区价值核心 ◎顶级社交场天玺会所 ◎40000㎡原生湖泊◎1公里湿地走廊◎滨海果岭园林 ◎五星级尊
贵物业
滨湖果岭系列—认筹篇
南沙，错过不再
一线观湖果岭双拼 仅8 席
649㎡钻石墅 火爆认筹中
88-182㎡奢景洋房 同步认筹中
（数据截止8月19日）
PART 2
2 项目定位
一、卖给谁？-目标市场定位
参考数据
前三位：广州（除南沙、番禺）占比34.8%，番禺25.8%，南沙 15.4%；
一、卖给谁？-目标市场定位
主力市场：南沙、番禺、天河 辅助市场： 广州越秀、海珠、荔湾、增城 港、澳、深、莞、佛、中
第三圈层
二、货量情况
三、竞争对手推货及价格状况
南沙境界788套 均价：6651元/㎡
中惠璧珑湾新推约215套 均价：9054元/㎡
海力花园约536套公寓
均价：8678元/㎡
碧桂园·天玺湾
全新项目 在售项目
万科府前1号 465套 均价：8504元/㎡
创鸿雅筑 年底待定
创鸿南沙一品新推462套 均价：7610元/ ㎡
Country Garden 新南沙C山u湖l畔li顶n级a滨n海豪门
目录
PART 1 背景介绍 PART 2 项目定位 PART 3 推广策略 PART 4 效果评估
PART 1
1
背景介绍
一、项目概况
地址 物业类型
规模
南沙进港大道北侧南沙碧桂园前 行800米
钻石墅（超豪）、联排别墅、 J247楼王（空中美墅）.精装洋房 产品系：88-95㎡、102-115㎡、 179-182㎡
1、开盘主题活动，活动资源高度整合 2、大版面大篇幅解读项目“超配”品质细节。 2、线上硬性广告保持高密度投放，软性广告结合现场活动炒作 3、结合热点利好消息主题，价格、认筹信息引爆
VI示意
现场道 旗
平面示意
硬广、折页、DM单张
滨湖果岭系列—形象篇
他人的奢望 不过是你窗外风景
滨湖果岭系列豪宅 全球首发
“高端而齐全的生活配套与服务”
产品价值：园林
重金打造“公园式滨海园 林”：超越传统观赏式园林
家里的“CENTREAL 1P5ARK”
圈层价值：天玺会
超配会所“天玺会”：世界500强社交场
天玺会分为东翼、西翼，20000㎡尊贵空间，提供多达18项设施
分为“社交•宴乐”、“悠闲•娱乐”、“养生•运动”三大主题 设施包括：室内恒温泳池、波尔多红酒阁、悠闲咖啡厅、名士桌球社 、娱乐棋