万达标准工期及穿插施工
穿插施工与工期管理
①设计管理部 铝窗、防火窗 ②成本管理部 深化单位
注意事项（关键） 图纸深化单位确定流程（项目自主 选择）： ①外判设计流程：联系设计管理部， 按照集团标准设计流程确定； ②非外判设计流程：联系成本管理 部，按照BIP请示流程确定。
项目部
成本管理部
成本管理部
成本楼正负零完成前
主体结构至悬挑层
主体至15层可开始
主体封顶后60天内
外立面图纸确定 第一道悬挑位置
3层左右外立面线条 位置施工第一道悬挑
上部主体施工 提前施工底层外立面
第一道悬挑以下外立 面完成，落地架拆除
爬架体系的，要求下部落地架优先施工完成外立面后进行拆架，避免二次搭架
11.底层外架优先拆
➢ 穿插亮点要求：
注意事项 1、清单招标：深化图电子版出具 2、总价包干：施工蓝图寄至区域 3、立项至单位定标周期约为40天（招标） 4、若工程为议标，相关工作需额外前置7天
装修阶段施工总平布置
三个阶段界面： 地下室结构及周边土方回填
主体结构封顶
原则 ➢ 保障场地内外交通顺畅；缩短材料的水平运输距离，水平、垂直运输通畅； ➢ 减少设备与材料的二次搬运；避免临时设施的多次拆搭，提高设施的使用效率。
2.施工总平布置早确定
正负零以下施工总平布置：
出入口
➢ 不少于2个 ➢ 避开繁忙的市政路 ➢ 考虑行车方便 （大车转弯半径、坡度）
➢ 穿插亮点要求： 副楼不甩项，塔楼±0完成后30天内整体地下室结构必须完工。
孤岛
地库副楼施工甩项导致 ➢ 甩项后重新组织施工难度大 ➢ 施工梯无法安装，穿插施工受影响 ➢ 室外工程无法提前铺排，进度紧张 ➢ 新工期无法达成，交楼风险大
2017年9月28日集团通知要求 +区域184节点要求： 洋房塔楼施工至正负零后1个月内地库 顶板结构需全部完成
工期及施工进度计划
工期目标及施工进度计划1、工期目标本工程施工工期目标:从进场开始 10 天全部完成(给予适当产品定制周期),根据这个目标,在施工中,我们将结合工程实际,制定相应的保证措施,并在施工过程中步步落实,层层到位周密安排,杜绝窝工等人力资源的浪费现象,在保证工程质量、安全的同时，努力实现工程进度目标。
2、制定总的施工进度计划为确保工程按期完工,开工前工程项目部编制施工进度计划,必须报请我司总工程师和业主人可,并积极协调各方面认真落实进度计划的实施,同时接受监理部全过程检查监督,并作为公司对工程部、监理总年终考核的重要依据.4、提前订货,保证材料及时供应保证货品及时供应,对于需要请业主、监理公司认可的材料,提前报请业主和监理公司认可,经签字认可后,立即组织订货.主要的材料按进场计划按时按量进入现场.5、加强施工配合,穿插施工,交叉作业加强同其他施工单位的协调、配合，保证各项目的正常施工。
加强现场管理，在指挥部统一协调下有条不紊，在互不影响的情况下穿插施工,交叉作业7、签订工期保证书,采取必要的奖罚措施对供货商签订工期保证书,对按期或提前完成的给予一定奖励,对于不能按期完成的进行处罚.9、加强成品保护，缩短收尾时间加强现场文明施工及成品的保护，防止不必要的返工，缩短竣工收尾的工作时间。
10、超前思维，预见性安排工作10.1.在施工中需业主、监理公司配合的事项，事先书面向业主、监理公司提出。
如施工方案的审批，施工中的变更签证等。
10.2.在施工中需其他施工单位配合的事项，事先书面列出需要其他施工单位配合的事项、要求完成的内容、时间等，并报请业主、监理公司协调。
10.3.在施工中图纸同实际情况不符需变更设计的，及时提出变更方案，供业主、监理公司、设计公司参考，以便及时拿出变更方案。
10.4.对所有需其他施工单位配合的事项，及时了解配合情况，对于可能影响施工进度的，及时报请业主、监理公司协调解决。
11、随机应变,灵活安排在施工过程中,遇有不可预见因素耽误施工,影响工期,采取如下措施.1.调整劳动力的安排,采取赶工措施,发挥我司善于“兵团作战”的传统精神。
全穿插施工工程施工计划
全穿插施工工程施工计划一、工程概况全穿插施工法是一种将不同专业的施工内容在时间上和空间上进行合理安排，以实现工程项目的快速、高效、优质完成的方法。
本工程为某城市综合体项目，包括购物中心、办公楼、酒店和公寓等四个部分，总建筑面积约为30万平方米。
工程采用全穿插施工法，以缩短施工周期，提高工程质量。
二、施工目标1. 工期目标：本项目计划工期为18个月，其中土建工程工期为12个月，装修工程工期为6个月。
通过全穿插施工法的应用，实际工期将控制在15个月内，比计划工期缩短3个月。
2. 质量目标：本项目质量目标为合格，同时争创优质工程。
通过全穿插施工法的合理配置，确保工程质量满足设计和规范要求，提高工程品质。
3. 安全目标：本项目安全事故控制在零，严格遵守国家和地方的安全生产规定，确保施工现场的安全稳定。
三、施工内容1. 土建工程：包括桩基工程、地下室工程、主体结构工程、屋面工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程等。
2. 装修工程：包括室内外装修、给排水及电气安装、空调及消防设备安装、电梯安装等。
3. 市政工程：包括供水、供电、排水、通信、燃气等接入工程。
4. 园林绿化工程：包括景观绿化、景观小品、庭院照明等。
四、施工策略1. 合理安排施工顺序：根据全穿插施工法的原则，结合工程实际情况，合理安排各专业施工顺序，确保施工顺利进行。
2. 优化资源配置：充分考虑人力资源、材料资源、设备资源的合理配置，提高资源利用率，降低成本。
3. 强化施工现场管理：加强施工现场的安全生产、质量控制、进度协调等工作，确保工程顺利进行。
4. 采用先进施工技术：引进和应用先进的施工技术和管理方法，提高施工效率和质量。
五、施工计划1. 前期准备：包括施工图纸审查、施工方案制定、施工现场勘察等，预计用时1个月。
2. 土建工程：桩基工程预计用时3个月，地下室工程预计用时4个月，主体结构工程预计用时5个月，屋面工程预计用时2个月，建筑给排水及采暖工程预计用时3个月，建筑电气工程预计用时3个月，合计用时18个月。
施工现场穿插施工流程
执行经理
3.楼层止水
生产负责人
2
合理部署作业工序
1.对各分项工程进行工序分解，确定各道工序单层流水穿插部署；
2.确定单栋垂直流水穿插部署；
3.确定栋号间水平+垂直流水穿插部署。
生产负责人
《XX工程专业流水施工劳动力配置
表、单价表》
穿插施工的相关内容已被列入中天六建项目管理标准化考核指标，详见穿插施工作业指导书。
穿插施工流程
工程项目必须开展穿插施工，项目部应对砌体、水电安装、抹灰、精装修等分项工程进行工序分解，在施工至主体15层时进行穿插施工，节约工期，降低项目成本。
穿插施工按以下流程执行：
名称
穿插施工
责任人
项目执行经理
核心程序及相关表单
序号
主要流程
工作内容
执行人
相关表单
1
前期准备阶段
1.与主管部门沟通进行分段主体结构验收；
《XX工序作业标准时间及奖罚表》
施工组织
按照砌筑分项施工要求，各工序按顺序及穿插要求进行施工，由责任施工员按各工序要求对照奖罚标准，每日核算工人工资并确认
专业施工员
《穿插过程节点管控检查表》
《 XX工序劳动力配置记录表》
说明:
主体施工至15层时，自下而上有序跟进砌体，抹灰初装修穿插作业，30天一个循环。经计算，穿插施工可以使得主体结构封顶60天初装修完毕，按装修工期为总工期的1/3进行计算，穿插施工可节约工期100天，管理人员工资、机械、钢管租赁费用相应减少。
2
施工组织
1.主体施工至15层时进行穿插施工；
2.根据主体施工进度，制定各分道工序施工计划，按4天/层的流水布距从下往上流水施工。
施工各阶段穿插工序的关键要点
施工各阶段穿插工序的关键要点综合体项目工期紧、任务重、工序繁多，如何才能在2年内实现开业目标？除了设定标准工期外，肯定需要进行合理组织、穿插。
其建设主要通过以下十一个阶段部分工作进行穿插，一起来看一下吧。
一、开工前阶段1.《前期推进计划》要求在土地挂牌后10日内完成，项目启动会召开时确定并OA下发；《项目计划执行书》要在开工前30日内完成编制、审批完成；这是项目实施的一级控制计划。
2.土地摘牌后2个月内，设计及现场要达到正式开工条件。
3.公司决定摘牌后，即穿插进行地勘工作。
二、开工阶段4.尽快完成边坡支护方案论证，确定土、护、降方案。
5.尽快完成基础机构行使的论证，确定基础结构形式。
6.提前展开选址、设计、施工组织工作。
7.在土地协议签约后，即刻展开所有设计工作、各项行政性收费的调查工作、政府报批报建流程的调查工作、规划预审批工作等，以上工作要在土地摘牌前完成，为集团决定是否摘牌提供数据，也为摘牌后的工作开展创造便利条件。
三、基础工程8.采取常用的边坡支护形式，采用工程桩基础形式的项目，基础工程（含土方挖运）工程控制在4个月以内；需要采用内支撑支护形式和有复杂地质条件的项目，工期根据具体情况计算。
9.两层地下结构工程（含桩承台和防水）工期控制在60日以内。
10.优化土护降及工程桩方案，实施工顺序穿插是加快施工进度的关键。
11.支护桩、工程桩的施工，要考虑为土方工程的尽早插入提供条件。
12.选择正确的土方挖运顺序和出土马道留设位置，使层高较高的塔楼能提前进入结构施工阶段。
四、主体结构施工阶段13.商业裙楼一般高为5层，按12天/层要求。
14.塔楼按5天/层要求。
15.在结构施工过程中，要考虑地下室外墙防水工程的插入，为提早进行肥槽回填创造条件（外用电梯基础要提前插入实施）。
16.地下室在达到拆模条件后，立即开始进行周转材料的清运，为砌筑和一次机电工程提供工作面。
五、砌筑及一次机电工程17.要求在裙楼结构封顶后75日内完成商业和地下部分的全部砌筑、抹灰和一次机电工程，全面达到内装进场条件；完成界面要求按《房产交付技术条件》实施。
万达商业广场项目工程穿插抢工总结(含劳力、工期)
22 售楼部 外装
1、蚌埠万达售楼部外架均拆塔了两次，原因是主体结构施工的外架满足不了外装的需要，主要是外架距墙面的距离。考虑到售楼部工期紧张，在售 主体施工时能确定外装的尺寸（主要难点是设计进度跟不上），就可以考虑搭设主体施工加子是同时满足外装需要。
23 售楼部 暖通
大厅层高8米，吊顶出风在冬天效果很差
1、沙盘的检修口预留，蚌埠万达沙盘检修口没有预留，原因是图纸涉及不考虑施工实现的可能，导致最后没有做。为以后的检修带来麻烦。2、沙 寸与现场施工完成基座不相符，有一个基座小了，进行了整改。大沙盘是沙盘公司做小了，放进去周边有空隙，最终由装饰公司做个包边才完成任 、沙盘的用材不符合集团A级防火要求。
11 售楼部 灯饰
12 售楼部 泛光照明
1、泛光照明方案需要与外装设计及招标同步进行，以方便现场预留预埋安装及与装饰公司的配合。
13
售楼部
电影院、KTV、大玩家
1、需要提前确定投影仪的位置、屏幕的位置及投影仪距屏幕的距离及预留接线头的大小。2、需要这些公司对设计图纸进行审核，签字以确定开 座、是否满足其要求。3、与其对接确定其进场提起，并与装饰进度衔接。
杂严谨，多防范设计反复变更、缺图、白图无依
3
售楼部
与营销部招标的软装、 沙盘、广告公司等单位 提前介入
硬装进行到一定的程度，满足以上单位 现场施工的条件。
据，今后大量签证无手续，各种材料封样防差错。 2、核对这些单位对硬装的要求、核实装修图纸、现 场核对尺寸、技术要求，各方确认签字，作为以上
公司加工备料的依据，并未硬装的配合提供依据。
大厅装柜机
24 售楼部 排烟
由于时间紧，一定要按照集团强规设计 每个无窗或自然排烟面积不足的房间都需要有排烟口，有吊顶区域的要保温
999工期标准14年版本(从正负零至外立面完成工期压缩20%+穿插)5.30
封顶后【42天】开始，【1.3】天/层，有保温【1.8 】天/层
应提前吊线、打点；
【封顶后35天开始，1.2天/层】
应提前量尺寸 阳台栏杆封顶后45天开始安装,1.5 天/层，外墙贴砖前完成
外墙砖(涂 料)进度
封顶后75天开始，2天/层 （有外墙保温封顶后90天开始）
封顶后【55天】开始，2天/层 有外墙保温封顶【60天】开始
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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至±0.00
无地下室无架空层：15天（有架空层增加10天）； 1层地下室：75天；2层地下室：105天；3层地下室：150 无 天。
含土方开挖及支护工期； 存在支护对撑（含角撑）的，每层 增加20天。
主体施工阶段 主体结构进 标准层5天/层（首层8天、顶层10天/层） 度 砖砌体进度 主体结构完成11层板开始，封顶后45天完成，5天/层 【标准层4天/层（首层、顶层6天/层）】 【主体结构完成11层板开始，封顶后28天完成，3.8 天/层】
无
封顶后60天场第一批(10层)地移交完，再分两批移交 有地暖再加15天 场地，每批间隔时间15天
无 无
总工期
408天（13.6个月）
342天（11.4个月）【整体压缩83.8%】
注： 1、冬歇期：呼和浩特、乌鲁木齐（含太原公司大同、兰州公司武威）：11月1日-3月31日；沈阳、长春、哈尔滨（含兰州公司西宁）：11月15日-3月31日；银川：12月1日-3月15日；北京、天津 、大连、太原（除大同外）、兰州（除西宁、武威外）：12月1日-2月28日；石家庄、济南（含郑州公司安阳、南京公司连云港）：1月15日-2月28日；郑州（除安阳外）、西安、合肥公司淮北 及亳州：2月1日-2月28日。 2、春节假期：15天。
万达广场项目施工组织设计新定稿版
万达广场项目施工组织设计新定稿版为了确保项目施工进度顺利进行，并最大限度地保障施工安全与质量，特对万达广场项目进行施工组织设计的新定稿作出以下安排：一、总体目标本次施工组织设计的总体目标是在确保安全、提高效率、保证质量的前提下，按照计划有序推进万达广场项目的施工进程，最终实现项目建设的顺利竣工和投入使用。
二、项目概况万达广场项目位于市中心地段，总建筑面积约为10万平方米，涉及商业、办公、住宅等多个功能区域。
项目总工期为2年，计划每天施工时间为8小时，施工周期内需要进行土方开挖、基础施工、主体结构建设、装修及设施安装等多个工序，施工涉及的各项工程密切相连，需要科学合理地组织施工进度。
三、施工组织架构1.项目管理组织结构：项目经理为项目的最高管理者，直接负责项目整体管理和决策。
下设工程部、安全保障部、质量监督部等相关职能部门，负责各自领域的管理和监督工作。
2.施工分包模式：本项目将采用总承包商与多个分包商的模式，总承包商负责项目整体施工和协调管理，各分包商负责具体的施工工序。
四、施工安全措施1.安全生产责任制：明确各级管理人员和现场作业人员的安全生产责任分工，落实到位，确保每个责任人切实履行职责。
2.安全培训：对施工人员进行必要的安全培训，提高员工的安全意识和应急处理能力，确保施工现场的安全生产。
3.安全检查：定期对施工现场进行安全检查，及时发现并整改存在的安全隐患，确保施工环境的安全。
五、施工质量管理1.质量管理体系：建立健全质量管理体系，明确质量目标和要求，制定相应的质量控制和检测方案，确保施工工程质量符合相关标准和规范。
2.质量监督检验：设立专门的质量监督部门，对施工过程进行全程监督和检验，确保施工质量符合规定标准。
3.质量保证措施：采取科学有效的质量保证措施，包括材料检测、施工工艺监控、质量抽检等手段，确保施工质量稳定可靠。
六、施工进度计划1.制定详细施工进度计划：根据项目工程量和施工工序的要求，制定详细的施工进度计划，并在施工现场张贴公示，确保全员知晓。
长春车城万达(自持物业)进度计划
8/24
4F～5F主体结构施工
8/6
9/1
大商业封顶 9/1
写字楼主体结构施工(购物中心蜡烛)
6/1
10/10
1F～5F主体结构施工
6/1
7/5
6F～10F主体结构施工
Байду номын сангаас7/6
7/30
11F～15F主体结构施工
7/31
8/23
16F～20F主体结构施工
8/24
9/16
21F～25F主体结构施工
9/17
10/10
写字楼封顶 10/10
屋面施工
9/3
5/15
大商业屋面施工
9/3
10/22
写字楼屋面施工
4/1
5/15
塔吊、电梯安装与拆除 4/1
购物中心塔吊安装(根据土方进度穿插进行）
4/1
4/30
8/29
第1页
标识号 任务名称 31 购物中心物料提升机安装 32 写字楼施工电梯安装 33 大商业塔吊拆除 34 写字楼塔吊拆除 35 大商业物料提升拆除 36 写字楼施工电梯拆除 37 大商业砌筑及抹灰 38 地下室砌筑施工 39 地上1F～3F砌筑施工 40 地上4F～5F砌筑施工 41 地下室抹灰施工 42 地上抹灰施工 43 写字楼砌筑及抹灰 44 1F～15F塔楼砌筑施工 45 1F－15F结构验收 46 16F～25F塔楼砌筑施工 47 16F－25F结构验收 48 1F～15F塔楼抹灰施工 49 16F～25塔楼抹灰施工 50 楼地面工程 51 大商业地下室地面 52 大商业地上地面 53 写字楼1－15层地面 54 写字楼16－25层地面 55 室内涂料饰面 56 大商业及写字楼涂料 57 建筑物外立面 58 大商业外立面(含样板) 59 大商业外装完成 60 写字楼外墙抹灰、保温及饰面
《万达集团企业快建体系穿插施工项目管理细则》管理体系文件
3.2 快建体系穿插施工项目（或标段）管控节点：
3.2.1 快建体系穿插施工项目（或标段）实施过程中设置重要节点和一般节点。 重要节点由集团快速建设工作小组、区域平台、一线项目部联合参加，评审资料由区域平
台提前3天提报至集团快速建设工作小组备案； 一般节点由区域平台和一线项目组织，评审资料和结果需向集团快速建设工作小组备案，
交底
公司
司
后。
则
区域集
快建工艺
快建工艺
团
应 用 样 板 详见《碧桂园集团快建体系穿
应用样板
区域平台，城
一般节 完 成 之 插施工实施导则》及集团产品
6 评审；厂内
市公司，项目
区域公 点 后 ， 正 式 中心发布的各快建工艺应用导
预拼装验
公司
司
实施之 则
收
前。
区域集
快建体系
快建体系
实施方案落实情况；施工质量； 区域平台，城
区域公 点
市公司，项目
确定会
启 动 会 之 快建体系穿插施工，确定全穿
司
前。
插或局部穿插
区域集 一般节 确 定 采 用
区域平台，城
团
点 快建体系
市公司，项目
项目启动
穿插施工
详见《碧桂园集团快建体系穿 集 团 快 建 小
2 会快建专
之后，与
区域公 重要节
插施工实施导则》
组，区域平台，
篇评审
项目启动
司
点
4
市公司，项目
图交底 区域公 点 后 ， 快 建 中心发布的各快建工艺应用导
公司
司
工艺深化 则
2
设计前。
区域集
各 快 建 工 详见《碧桂园集团快建体系穿
桩基础土建施工中的穿插作业与工期优化探讨
桩基础土建施工中的穿插作业与工期优化探讨摘要：桩基础土建施工是建筑工程的重要部分，具有作业环境复杂、技术要求高和施工周期长等特点。
本文首先分析了桩基础土建施工的特点，然后探讨了穿插作业管理在施工中的应用，包括任务划分与进度计划、资源调配与优化、质量控制与安全管理、信息沟通与协调等方面。
在此基础上，提出了优化桩基础土建施工工期的策略，涉及制定合理的施工计划、采用先进的施工技术、加强施工现场管理和提高施工人员素质。
关键词：桩基础土建施工；穿插作业管理；工期优化1.桩基础土建施工的特点桩基础土建施工是现代建设领域中不可缺少的重要组成部分，其特有的工程特点与其他种类建筑施工有着显着差异。
这一工程环节需要深刻认识地质条件，其中包括土壤类型，承载能力和潜在地下水问题等。
由于地质多样性，工程难度加大，但也要考虑环境保护法规约束，尤其是城市或生态敏感地带。
在施工时，技术人员需要利用专业知识对预制桩，现浇桩或者钻孔桩等不同种类桩基础定制化施工。
施工场地限制性还加大了操作难度，特别是空间狭窄情况下对物流管理及施工计划有较高要求。
另外桩基础施工前置性显着，其进度与质量对后续建筑结构安全与工期有直接影响。
从安全管理角度来看，施工深度大、机械操作复杂等特点都需要严格的安全监督与风险控制措施。
再者成本控制一直是建设过程中必须严密监控的要素，原材料成本，施工方法以及工期控制是项目经济效益高低的关键。
2.桩基础土建施工中的穿插作业管理2.1 任务划分与进度计划在项目启动之初，需通过细致的工作分解，将整个施工过程拆分为多个子任务。
这些子任务包括地质勘察、设计审核、材料采购、施工作业等，每一项都应与具体的完成时间节点相对应，形成详细的进度表。
执行过程中，动态调整进度计划以适应实际情况，确保每一个环节能够无缝衔接，避免出现工序等待或资源浪费的情况。
进度计划的编制不仅涉及到时间上的分配，还包括对工序间逻辑关系的梳理。
工序间的依赖关系和先后顺序需明确，以便于构建合理的施工流程。
万达项目总进度控制计划编制说明
如有帮助，欢迎下载支持总进度控制计划编制说明一、编制依据本次计划编制依据：2007.1.15 日方案图。
二、关键节点计划安排1、2007年2月15日高层区域土方工程完成；2、2007年4月10日桩基施工完成；3、2007年6月25日± 0.00封顶；4、2007年8月25日商业主体封顶；5、2007年12月30日高层住宅主体封顶；6、2008年4月20日商业开业；7、2008年6月30日高层竣工；详见工程主要节点完成计划表三、关于± 0.00 封顶时间的说明±0.00 封顶时间为2007.6.25 日，具体分析如下：1、土方开挖深度为12米，外运土方约42万M （由于条件的限制每天外运最多为7000-8000 M3），考虑春节影响，施工工期为2个月。
2、桩基工程于2007.2.10 日提前穿插施工开始，桩为旋挖钻成孔灌注桩，施工时间为 2 个月，其施工程序：1）场地硬化剂养护10 天（冬季）；2）工程桩施工需30 天（白天挖孔成桩，晚上外运淤泥）；3）桩间土开挖及破桩头需要20 天（白天开挖、晚上外运）；4）桩检测需要20 天。
如有帮助，欢迎下载支持3、两层地下室结构施工需要将近3 个月根据业态的要求地下室总建筑面积为 5.6万M,地下二层为2.1万M, 工序较多，体量较大，以下几个因素严重制约工程进度：1) 场地狭小：基坑南北两边距离现场围墙仅为1m左右，最近处0.6m, 基坑西距围墙仅为3m左右，基坑东侧为现场办公区域，现场场地极为狭小。
2) 交通管制严格：工程处于繁华街区, 运输车辆白天禁行。
地下结构用钢筋基本在场外加工,靠夜间运输到工地。
综上所述,考虑工序穿插, 高层区域地下室封顶时间为2007.6.25 日。
四、地下室后浇带提前封闭,需要召开专题论证会4.20 日开业, 主力店进场时间为2007.12.20 日,高层封顶在2007.12.30 日,考虑设备安装及初装修时间,后浇带的封闭需要提前进行,需要专门召开专家技术论证会。
石家庄万达广场商业综合体工期问题分析
土护降、 桩基 底板（ 含垫层 、 防水 ） 地下室结构 （ １ 层）
裙房结构（ ５层 ）
２ ０ １ ０ — ４ — ８ １ Ｏ Ｏ ２ ０ １ ０ － ７ － １ ７ ２ ０ １ ０ － ７ － １ ８ ４ ８ ２ ０ １ ０ — ９ — ４ ２ ５
房地产开发
石 家庄万达广场 商业综合体 工期 问题分析
王春波 河北兆翔房地产开发有限公司 张 红 清华大学建设管理 系
商业综合体具有 规模大 、 业 态多 、 订单式设
计 的特 点 ， 对工期 要 求 非常 高 。本 文 以石 家庄 万
２ ． 业 态丰 富且设 计变 更频 繁
该商业综合体业态丰富 ， 包括酒店 、 写字楼 、 百货 、 影城 、 Ｋ Ｔ Ｖ 、 电玩城 、 大型超 市 、 数码 电器 城、 大型餐饮 、 运 动健身等。不同业态需 要的体
年 ９月 ２ ３日， 据 此倒 排 的工 期仅 为 ５ ３ ３天 ， 需要
３ ． 商家和施工单位穿插施工 各商家要在工程竣工前进场 ，其 自己的施 包施工单位共 同穿插施工。 如根据万达集团的工 期模板 ， 该商业综合体为主力店预留了不同的装 修时间： 超市装修工期 １ ２ ０日， 百货 、 步行街装修 工期 ９ ０日，其余主力店装修工期 ６ ０ ９ ０日， 步 行街小业主的装修工期 ６ ０日左右 ，装修完成标 准为达 到布场条件。各 主力店要求同时竣工开
一
开业前 １ ５ ０天塔楼封顶 裙房结构封顶后 ３ ０天 开始 ， 开业 前３ ０天完成 此项不适用 开业前 ３ ０天完成 开业前 ３ ０天完成 裙房幕墙 开始后 ３ ０天开始 ， 开业
前３ ０天完 成
ｌ ２ —２７ ２ ４１
万达广场厕所改造及厕所卫生间隔断更换工程施工工期承诺及保证措施
万达广场厕所改造及厕所卫生间隔断更换工程施工工期承诺及保证措施按合同，保证在建设单位规定的时间内开工，竣工交付使用。
网络施工进度计划。
一、工期策划经过对设计图纸、标书进行认真分析研究，并结合现场踏勘情况，针对本工程特点，建筑面积大，整个施工现场狭小，综合考虑各方因素，研究确定如果我方中标将在合同工期内完成合同内容。
根据建筑装修位置及类型，施工划分为独立的施工区，各项工程同时开工，组织平行施工。
各区段内各自独立组织流水施工，不同楼层立体交叉作业，装修工程提前穿插，安装工程及设备、材料等提前定货。
具体详见网络进度计划图。
工期策划原则：工期统筹安排，合理安排工序，使土建、安装施工密切配合，互创条件，搞好立体交叉施工，确保工程按期竣工。
（-）各专业的协调、控制工作，组织流水交叉作业，确保合同工期内完成全部施工任务。
（二）加大机械、人员、周转料投入，配足所用模板。
（三）推广应用新技术、新材料、新工艺，确保工期目标完成。
（四）以计划牵头，公司控制，各部门组织落实，确保机械、人员、材料等按时入场就位。
（五）总体控制，细部协调，使施工顺利进行。
（六）作好细部施工措施、冬雨季施工措施、质量和安全交底工作。
二、工期安排（-）本工程计划工期按合同工期执行1、各层结构完并养护拆模后砌体插入，粉刷作业随后插入，防水层完成后进入全面装修。
2、给排水、电气工程等待各流水段砌体完工开始插入施工。
3、室内工程待砖砌体施工完毕后开始施工。
4、施工中，项目部根据本周完成情况，安排下周完成工期计划目标；工程处每半月组织检查工程任务完成情况，下达月度施工计划，落实、协调和控制以保证项目施工的正常运行。
确保工期按计划目标实现。
装修工程按楼层流水，内粉刷自下而上进行，外粉刷自上而下进行。
其它装修依次插入楼层流水施工，保证按合同工期完成施工任务，具体安排详进度计划网络图（见附图）。
（二）保证工期人、财、物措施本工程建筑功能复杂，专业工种较多，各专业密切配合,工序穿插合理是保证工期的重要因素。
万达广场项目施工组织设计(新)
目录第一章工程综述 (1)1.1 编制依据 (1)1。
2 工程概况 (1)1。
3 水文地质情况 (1)1.4 项目管理目标及承诺 (2)1。
5 主要施工特点和难点及应对措施 (3)第二章主要施工方案及技术措施 (4)2.1 施工测量与监测方案 (4)2。
2 锚杆工程施工方案 (11)2。
3 支护工程施工方案 (13)2。
4 基坑降水工程施工方案 (19)2。
5 土方工程施工方案 (25)2。
6 监测方案 (29)2.7 地下施工阶段应急预案 (38)2。
8 地上、地下设施和周边建筑物的临时保护 (40)2.9 结构施工方案 (41)2。
10 脚手架工程施工方案 (58)2。
11 防水施工方案 (63)2.12 粗装修工程 (66)2。
13 水电系统施工方案 (71)2。
14 施工方案编制计划 (72)第三章施工管理组织 (74)3.1 工程管理组织机构 (74)3。
2 施工区段划分及施工流程 (81)第四章施工进度计划及进度保证措施 (83)4。
1 施工总进度计划 (83)4.2 确保工期的保证措施 (84)第五章现场平面布置 (95)5.1 目前现状描述 (95)5。
2 生活区布置 (95)5.3 现场办公区布置 (96)5。
4 施工作业区布置 (96)5。
5 现场临时用电、用水方案 (98)5.6 各阶段平面布置图 (106)第六章资源投入计划及保障措施 (106)6。
1 劳动力投入计划及保证措施 (106)6。
2 主要施工机械设备投入计划及保证措施 (115)6.3 主要质量检测、计量器具投入计划及保证措施 (118)6.4 主要周转料具投入计划及保证措施 (118)6.5 主要实体耗材供应方案及保证措施 (119)第七章质量保证措施 (121)7。
1 质量保证体系 (121)7.2 质量保证措施 (123)7。
3 工艺样板的实施 (152)7.4 质量创优策划 (153)第八章确保安全生产的技术组织措施 (153)8。
万达广场工程施工进度计划
万达广场工程施工进度计划一、工程概述本项目为万达广场，位于我国某城市中心区域，占地面积约为XX平方米，总建筑面积约为XX平方米，包括地上XX层和地下XX层。
工程主要包括购物中心、办公楼、酒店和公寓等业态。
工程采用钢筋混凝土框架结构和钢结构屋顶，外墙采用玻璃幕墙和铝板幕墙。
工程计划工期为XX个月，预计XX年竣工。
二、施工进度计划1. 前期准备阶段（1-3个月）（1）完成施工图纸审查、施工队伍选拔、施工现场准备工作。
（2）办理施工许可证等相关手续。
（3）进行施工放线、定位、桩基施工。
2. 地下工程施工阶段（4-8个月）（1）完成基坑支护、降水工程。
（2）进行土方开挖、运输及回填。
（3）完成地下室主体结构施工。
（4）进行地下室防水施工。
3. 地上工程施工阶段（9-14个月）（1）完成首层主体结构施工。
（2）进行钢结构屋顶施工。
（3）进行玻璃幕墙和铝板幕墙施工。
（4）完成内外墙装修、机电设备安装。
4. 装饰装修阶段（15-18个月）（1）进行购物商场、办公楼、酒店和公寓等区域的精装修。
（2）完成电梯安装、消防设施安装。
（3）进行景观绿化、广场铺装。
5. 竣工验收阶段（19-21个月）（1）进行工程质量验收、安全验收。
（2）办理竣工验收手续。
（3）进行工程移交、验收总结。
三、施工进度保证措施1. 加强项目管理体系，明确各岗位职责，确保施工进度目标的实现。
2. 优化施工组织设计，合理配置资源，确保施工过程的顺利进行。
3. 加强施工现场协调，解决施工中的矛盾和问题，确保施工进度不受影响。
4. 严格把控施工质量，避免因质量问题导致的返工，确保工程进度。
5. 加强施工队伍的培训和管理，提高施工技能和效率，确保施工进度。
6. 加强合同管理，确保合同条款的履行，确保施工进度。
四、施工进度监控1. 制定施工进度监控制度，明确监控内容和责任人。
2. 定期进行施工进度汇报，及时了解工程进度情况。
3. 对照施工进度计划，对施工进度进行动态管理，确保施工进度目标的实现。
万达广场工程施工进度安排
万达广场工程施工进度安排一、工程概述本项目为万达广场，位于我国某城市中心区域，占地面积约XX平方米，总建筑面积约XX平方米，包括购物中心、办公楼、酒店、公寓等业态。
工程采用现代化的建筑风格，结合当地文化特色，打造成为城市新的商业中心。
工程分为两个施工阶段，第一阶段为土建工程，第二阶段为装修工程。
二、施工进度安排1. 土建工程阶段（1）前期准备：进行施工场地平整、地质勘察、桩基施工等，预计用时1个月。
（2）主体结构施工：主要包括桩基、地下室、地上主体结构等，预计用时6个月。
（3）建筑外立面施工：包括幕墙、外墙抹灰、涂料等，预计用时2个月。
（4）室内外装修及园林绿化：包括室内墙面、地面、天花板装修，室外景观绿化等，预计用时3个月。
2. 装修工程阶段（1）购物中心装修：包括商户店铺装修、公共区域装修等，预计用时4个月。
（2）办公楼装修：包括办公区域、会议室、走廊等，预计用时3个月。
（3）酒店装修：包括客房、大堂、餐厅等，预计用时4个月。
（4）公寓装修：包括住宅单元、公共区域等，预计用时3个月。
（5）其他配套设施：包括停车场、电影院、超市等，预计用时2个月。
三、施工措施1. 加强项目管理，设立项目经理部，明确各岗位职责，确保工程顺利进行。
2. 优化施工方案，采用先进的施工技术和工艺，提高施工效率。
3. 确保施工材料质量，对原材料进行严格检测，不符合标准的产品不得使用。
4. 注重施工安全，严格执行安全规定，定期进行安全培训和检查。
5. 做好施工现场的环保工作，严格执行环保法规，降低施工对环境的影响。
6. 加强与各相关单位的合作，确保工程顺利进行。
四、工程进度监控1. 制定详细的施工计划，明确各阶段的完成时间。
2. 定期进行施工进度汇报，及时了解工程进展情况。
3. 对施工进度进行动态监控，发现问题及时解决。
4. 对照施工计划，对已完成工程进行验收，确保工程质量。
五、工程竣工及验收1. 在工程完成后，组织相关单位进行竣工验收。
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万达标准工期及工序穿插管理
万达集团的执行力超强业内有口皆碑，万达广场从开工都开业都在2年之内实现，每个项目都要求做到：收地即开工、开工及建设、竣工即开业、开业即旺场。
但综合体项目工期紧、任务重、工序繁多，如何才能2年内实现开业目标除了设定标准工期外，还需要进行合理组织、穿插。
下面将向大家介绍万达综合体建设10个阶段部分工作穿插的要点。
一、开工前阶段
1.《前期推进计划》要求在土地挂牌后10日内完成，项目启动会召开时确定并OA下发；《项目计划执行书》要在开工前30日内完成编制、审批完成；这是项目实施的一级控制计划；
2.土地摘牌后2个月内，设计及现场要达到正式开工条件；
3.公司决定摘牌后，即穿插进行地勘工作。
二、开工前阶段
4.尽快完成边坡支护方案论证，确定土、护、降方案；
5.尽快完成基础机构行使的论证，确定基础结构形式；
6.提前展开售楼处的选址、设计、并施工组织工作；
7.在土地协议签约后，即刻展开所有设计工作、各项行政性收费的调查工作、政府报批报建流程的调查工作、规划预审批工作等，以上工作要在土地摘牌前完成，为集团决定是否摘牌提供数据，也为摘牌后的工作开展创造便利条件。
三、基础工程
8.采取常用边坡支护形式，采用工程桩基础形式的项目，基础工程（含土方挖运）工程控制在4个月以内；需要采用内支撑支护形式和有复杂地质条件的项目，工期根据具体情况计算。
9.两层地下结构工程（含桩承台和防水）工期控制在60日以内（10+10+18*2）
10.优化土护降及工程桩方案，实施工顺序穿插是加快施工进度的关键
11.支护桩、工程桩的施工，要考虑为土方工程的尽早插入提供条件
12.选择正确的土方挖运顺序和出土马道留设位置，使层高较高的塔楼能提前进入结构施工阶段。
三、主体结构施工阶段
13.商业裙楼一般高为五层，按12天/层要求；
14.插蜡烛的塔楼按5天/层要求；
15.在结构施工过程中，要考虑地下室外墙防水工程的插入，为提早进行肥槽回填创造条件（外用电梯基础要提前插入实施）；
16.地下室在达到拆模条件后，立即开始进行周转材料的清运，为砌筑和一次机电工程提供工作面
四、砌筑及一次机电工程
17.要求在裙楼结构封顶后75日内完成商业和地下部分的全部砌筑、抹灰和一次机电工程，全面达到内装进场条件；完成界面要求按《房产交付技术条件》实施；
18.裙楼砌筑要先外后内，为外幕墙工程的插入创造条件；电梯井道先砌筑保证直梯进场时间；
19.扶梯要求在裙楼封顶后1个月，砌筑达到安装条件。
五、屋面工程
20.裙楼封顶后10日内完成采光顶返沿和女儿墙的施工，20日内完成全部屋面构造物的施工；
21.屋面防水、保温和保护层沿女儿墙结构施工插入进行，为幕墙吊篮的安装提供场地；
22.全部屋面防水剂保护层，以及排水系统施工要在裙楼结构封顶后45日内完成；
23.屋面变形缝非常复杂，要安排专人落实施工方案，要求在裙楼封顶后45日内全面封闭；
24.出屋面的排风竖井、机电管线穿屋面的空洞同样要安排专人排查、封堵，要求在裙楼封顶后；45日内完成。
六、采光顶工程
25.采光顶钢结构要求提前在厂家加工，结构返沿完成后即进场安装，工期要求裙楼封顶后75日内实现封闭；
26.采光顶的工期若延后，将直接影响内装修的施工，务必要组织力量突击，按要求按时完成；
27.采光顶施工的工作目标：采光顶的施工不得成为关键线路工序。
七、内装修工程
28.砌筑、抹灰和一次机电完成后，按《房产交付技术条件》组织验收、交接，然后内部装修单位进场施工；
29.百货、步行街装修工期为90日；超市装修工期120日；其余主力店装修工期在60-90日；装修完成标准为达到可布场、开业条件；
30.步行街小业主的装修工期一般在60日左右；
31.机电、消防末端设备的安装要随精装修实施。
八、裙楼外装修工程
32.裙楼主体结构施工搭设外脚手架时，即要考虑幕墙施工的需要（一般要考虑幕墙主龙骨安装的需要）；
33.裙楼在砌筑工程时，即插入进行幕墙防线、埋件整理、补打工作；主龙骨进行场外加工；
34.裙楼外墙砌筑完成后进行幕墙主龙骨的施工，工期要求20日内完成；
35.主龙骨完成后，进行外脚手架的拆除，同时在裙楼屋面进行吊篮搭设；
36.副龙骨、保温和饰面材料在45日内完成外墙封闭，15日内完成打胶收口工作；
37.泛光照明工程要随幕墙龙骨施工开始即插入进行。
38.塔楼外墙的砌筑工程要紧跟塔楼结构施工进行，要求砌筑楼层与结构施工楼层差为6层；
39.塔楼结构封顶后30日内完成全部塔楼外墙砌筑；
40.塔楼的脚手架要在裙楼顶上一层悬挑，为裙楼屋面工程提供工作面；
41.塔楼结构封顶后50日内，完成全部外墙保温、抹灰、腻子工程，开始外脚手架拆除，随后进行塔吊拆除；
42.塔楼外用施工电梯在塔楼结构封顶后60日内完成粗装修和外窗材料的运输工作，开始拆除；
43.在外用电梯拆除前，要完成至少一部正式消防电梯，提供施工使用；
44.塔楼外装砌筑、保温和抹灰工作用外架实施，面层涂料用吊篮施工。
九、市政工程
45.土地摘牌后，即展开市政管网的综合及单项设计；在裙楼结构封顶前完成全部大、小市政管线施工的招标或委托工作；
46.大市政供电方案要在取得土地后立即展开设计和申报工作；要求最迟在开业前75
日实现供正式电；
47.大、小市政管线的实施要分段穿插进行；
48.由于万达综合体项目工期很紧凑，要求在土地摘牌后全力协调政府的市政管线、周边道路工程建设要全面启动，满足开业需求。
十、调试、验收
49.所有机电调试工作和各单项验收工作，需在工程实施过程中穿插进行；
50.在正式电提供以前，用临电进行分系统单机调试；消防工程完成地址码的编入工作；尽量提供稳定电源进行电梯调试；
51.水系统要在天花封顶前完成打压和管道冲洗工作。
52.正式电接入后，进行消防联动调试；启动空调主机，进行空调调试工作；
53.编制各分项验收计划，提前插入进行验收，开业前要求获得消防验收、规划验收、电梯验收、质监站验收等各单项验收合格手续，争取完成竣工备案；同时要确保所有正式水、电、气、热等市政管线已投入使用。