星级(度假)酒店及温泉酒店研究20111129

峨眉半山酒 店山庄
规划的黄湾高端酒店群
启示
峨眉山秀天下，一秀山，二就是秀水 ，这里的水特指峨眉山温泉。目前主要 温泉分布在峨眉山 3 公里范围内，以灵 秀氡温泉为代表。
峨眉山大酒 店温泉
峨秀湖温泉 公园 峨眉灵秀氡 温泉
天颐温泉
灵秀温泉
红珠山森林 温泉
天颐温泉
安纳塔
峨眉半山
12
PART 2 温泉酒店专题
星级酒店竞争大，运营难，回报慢，建议项目不考虑开发 高端豪华酒店高投入、低密度、高要求和市场竞争，将会
增加项目的资金投入和开发难度。建议不考虑开发
10
PART 2 温泉酒店研究
11
PART 2 温泉酒店专题
温泉酒店市场概况
现有或在建峨眉山六大温泉酒店
灵秀温泉饭店 红珠山宾馆（带温泉会馆） 峨眉山大酒店（带温泉） 安纳塔高端度假酒店(在建带温泉) 峨眉半山高端度假酒店(带温泉) 天颐温泉酒店
成将使得项目处于孤立无援
的地位。无法与其他酒店群 的高端酒店相竞争。
景区酒店群 红珠山宾馆 峨眉大酒店 灵秀温泉饭店 ……
峨秀湖、天颐温泉酒店群 安纳塔拉超5星豪华度假酒店 天颐温泉大酒店 ……
© 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com/ker
6
PART 1 星级酒店市场研究/现有高端酒店竞争力分析
市区高端酒店群
具备交通和成熟的商业配套优势 具备长期积累的客户资源
景区高端酒店群
具备峨眉山优势灵魂资源 具备长期积累的客户资源 独立开发运营模式 悠久的发展历史，沉淀出高知名度 峨眉山最直接的温泉、山水自然资源
属于酒店集团自主独立开发模式，有丰
富的运营经验和雄厚的资金支持
峨秀湖高端酒店群
物质生活得到显著提高的当下社会，商旅客户对酒店的性 价比关注度要高于对酒店最低价格关注度。
15
PART 2 温泉酒店专题
温泉酒店客户特征
以省内商务会议、团队旅游为主
旅游团队
商务会议
旅游散客
温泉酒店客户来源及构成：以成都及省内周边城市为主，占60%；以会议及团队旅游为主，占70%。另据浩 华酒店报告中所提及，入驻酒店客户80%会选择温泉消费。夏秋两季为旅游旺季，温泉消费集中在冬季。
多功能复合地产
不是纯旅游地产开发，项目启动引擎 为市场高接受度的住宅产品及项目自 身环境和生活配套的打造。
不沉淀资金 项目配套设施的角色
项目走稳健性开发路线， 快速取得资金回笼，实现 项目的快速利润。 项目总体占地约400亩，实际可利 用开发土地只有不足300亩，难以 开发高投入、大规模的温泉酒店
在此类开发模式下，温泉 不作为必须开发的物业
齐全，开发周期长。两个项目均有高端度假酒店和温泉配套。七
里坪的宿雾酒店属于高档度假酒店型，峨秀湖的安娜塔酒店属于 超5星级豪华度假酒店，150余个豪华客房，平均房价超5000/天 ，酒店附带有大型温泉公园。
14
PART 2 温泉酒店专题
市场酒店入住率分析
市场整体年平均入住率在50%-60%
数据来源：浩华酒店报告
有机会，有竞争
5
PART 1 星级酒店市场研究/空间竞争分析
未来峨眉山高端酒店将形成市区酒店群、黄湾酒店群、峨秀湖酒店群、景区酒店群格局
启示：
未来酒店市场的发展将在 项目四周形成“酒店圈”的 空间格局，四大酒店群的形
规划黄湾酒店群 悦榕庄（此类型） 豪华度假酒店……
市区酒店群 世纪阳光大酒店 华生酒店 ……
超5星级 别墅型 全方位配套服务 超过20万美元/房的打造费用● 超低容积率土地供应● 优越的山水资源为依托● 庞大的资金投入，漫长的回收期●
有档次，有要求
9
PART 1 本案高端度假酒店发展竞争力分析
无明显竞争优势 不建议度假酒店的开发
与目前市场拥有或规划建设的高端度假相比
市场目前高端酒店的资源及所在项目规模和环境均优越于本案 高端度假酒店的低密属性将减少项目其他物业的开发 高端度假酒店客房规模少，收益慢与项目快速回笼资金的资金需求不符合
有竞争
有机会
•在政府整体规划下，峨眉山几大度假休闲区的建 设开发、高端酒店的入驻，以及高铁的建设开通 ，将极大的推动区域整体吸附力和推动峨眉山旅 游度假市场及酒店市场的发展。
18
PART 2 温泉酒店专题
在整体市场环境下，本案
温泉酒店是否开发？
19
PART 2 温泉酒店专题
明确几个问题
项目的整体定位为 企业需求 温泉酒店无论开发与否 在本案中是处于
结论三
比，无竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不建议开 发。
结论四
小规模“企业温泉会馆”在规模、档次及所针对的客群上较为 符合本案的开发，但最终是否开发取决于企业自身需求。
3
PART 1
峨眉山星级酒店及高端度假酒店研究
4
PART 1 星级酒店市场概况
3+3
50%即可判定为盈利）。
3家五星级酒店：红珠山宾馆（挂牌五星）、天颐温泉酒店（准5星）、世纪阳光大酒店（准5星）， 3家四星酒店：峨眉山大酒店、灵秀温泉饭店、华生酒店。
•峨眉山有五星级酒店（红珠山宾馆），且是 国宾馆，酒店硬件标准高，设施配套全，酒 店服务好。为峨眉山酒店的主导，是峨眉山 目前最高档次的酒店。
有档次
有要求
温泉。
•目前峨眉山高端酒店在建或已经投入使用的至少6 家（红珠山、灵秀温泉、峨眉山大酒店、天颐温 泉、七里坪宿雾酒店、在建的安娜塔超5星酒店） ，未来还将有峨秀湖其他酒店、七里坪其他酒店 、规划的黄湾高端酒店群。
温泉酒店运营特征
三种不同的运营特征，依托资源及自身配套相近
七里坪、峨秀湖：作为纯旅游地产开发中的配套元素，
最主要作用为提升项目整体品质。
灵秀温泉饭店、天颐温泉酒店：属于独立运营的酒店，以温泉
为酒店的主要特色，拥有几十个温泉汤池，以及完善的配套设施。规 模大，投入多。温泉面向大众开放，以门票收入盈利。 酒店特色 温泉会议度假酒店 灵秀温泉（亚洲最大露天氡温泉）、天颐温泉（硫磺温泉） 涵盖可容纳千人的会议室、餐厅 拥有拓展训练基地等配套设施
拟建高端豪华度假酒店每间房开发总成本为28.38万美元 （约合RMB178.8万元） 拟建高档度假酒店每间房开发总成本为17.52万美元（约 合RMB110.35万元）
高档度假酒店按350房间数计算：投资约3.86 亿元 豪华度假酒店按150房间数计算：投资约2.68
数据来源：浩华酒店报告 ，汇率按照1$=6.3￥ 不含地价、温泉建设及其他酒店配套设施费用 13
成都
峨眉山
数据来源：浩华酒店报告
16
PART 2 温泉酒店专题
温泉酒店市场需求预判 理由如下：
对市场酒店的长期发展前景总体持乐观态度
政府对整体旅游市场的规划（其中包含峨秀湖国际度假区、七里坪国际度假区、黄湾旅游集散地等）将在 未来极大的提高区域对旅游消费的吸引力。 更多的高档酒店进驻（峨秀湖安娜塔超5星豪华酒店、喜来登酒店等）将对整体酒店市场档次起到一个品质 形象双提升的作用。能够吸纳到更多的高端消费群。 高铁的建设开通，将极大缩短与成都及其他城市的时间距离。为区域带来更庞大的消费群，进一步刺激区 域酒店市场的发展。 四川省在国际上知名度的不断攀升，省内国际级景点（九寨沟等）知名度的提升，也将为本区域在国际旅
谨呈：
峨眉德胜集团
大标题－40号微软雅黑，加粗 德胜峨眉项目星级酒店及温泉酒店专题研究
克而瑞 成都机构 2011.11
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目 录
CONTENT
PART0 核心结论 PART1 星级酒店及高端度假酒店研究 PART2 温泉酒店专题研究
规模宏大，上万亩大手笔旅游地产开发 高端度假、豪华别墅酒店 依托项目高端住宅、商业、主题公园、商业小镇 等多功能物业形态，形成完善旅游地产开发链 具备山水资源、温泉资源优势 具备自身项目的庞大客户群
黄湾高端酒店群（规划）
上万亩大型高端旅游度假区的整体规划 将形成高端度假酒店、高端豪华酒店群 未来峨眉山主要的旅游集散地 高尔夫、户外体验、主题公园等多功能产品 规划
© 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com/ker
7
PART 1 本案星级酒店发展竞争力分析
与目前市场拥有或规划建设的星级酒店相比：
与目前市场现有和在建星级酒店相比，无明显的资源竞争优势； 项目为城市物业为主的定位开发模式，酒店不作为要约元素，后期开发酒店对项目价值提升有限 开发企业无丰富的星级酒店运营管理经验； 无酒店运营的客源支持； 酒店投资成本高，回收期长与项目资金快速回收的资金需求不符合； 未来市场星级酒店供应较大，项目自身无明显竞争优势，因走差异化开发路线。
经过以上星级酒店调查分析，目前平均年度入住率达60%，超过酒店盈利标准之一（入住率达到
60%
酒店群
项目山背的黄湾区域规划为未来峨眉山高端度假区，涵盖多家五星级酒店
星级酒店在峨眉山大部分属于早期开发建设，近期开发 建设的较少，但市场需求较以前明显增加，星级酒店的开 发成为了目前峨眉山酒店市场主要的发展趋势之一。
酒店特色 高端豪华、度假酒店 温泉作为酒店配套设施 拥有完善的星级酒店配套设施 投资巨大、专业运营管理团队操作
以源自文库泉带动酒店的运营
酒店整体作为项目开发配套
酒店建设成本分析
红珠山宾馆、峨眉山大酒店：属于独立运营的酒店，以酒店营业
为主，温泉作为配套，可面向大众，但主要为入驻酒店客人提供服务 。红珠山宾馆温泉档次较高。 酒店特色 温泉会议度假酒店 红珠山森林温泉（氡温泉）、峨眉山大酒店（氡温泉） 拥有完善的星级酒店配套设施 峨眉山门户酒店
温泉作为酒店配套功能运营
亿元
PART 2 温泉酒店专题
温泉酒店产品特征
规模大
档次高
投入多
灵秀温泉饭店：温泉独立运营，大型千人大众温泉，拥有70多 个汤池；占地面积400亩，总投资1.6亿，与四星级灵秀温泉饭店 相依，被誉为“中国第一氡温泉”。
深刻认识自己 适合做什么
天颐温泉：是新规划建设的峨眉山温泉度假区首家建成投入营运 的以温泉康体、康疗、康乐为主题的，按五星级度假酒店标准设 计建造的，按“瑞海姆度假村”模式经营管理的温泉度假村。拥 有1万㎡温泉会所，2.4万㎡汤池区，39个汤池。 半山温泉酒店及峨秀湖温泉酒店：峨眉半山七里坪及峨秀湖均为 目前峨眉山代表旅游地产开发项目，项目规模大，投入多，功能 红珠山宾馆及峨眉山大酒店：占地分别为600余亩和 近100亩，是峨眉山代表性高端酒店，温泉作为酒店的 配套设施使用。
无竞争优势，不建议星级酒店的开发
8
PART 1 高端度假酒店市场概况
1
家已开业：峨眉七里坪宿雾高端度假酒店
1
家正在建：峨秀湖安娜塔纳豪华度假酒店
高端豪华度假型酒店是目前酒店市场非常受欢迎的产品，由 于其所在一般都为著名景区区域，自身自然环境资源十分优越 ，其高端的配套和服务所能够为旅游地产项目的开发带来的巨 大影响力，是目前旅游地产开发中带动项目启动的关键部分。
游市场拓展上起到一定的促进作用。
整体市场表现
有档次 有要求 有竞争 有机会
17
PART 2 温泉酒店专题
温泉酒店市场整体表现
•从目前峨眉山高端酒店可以看出，均是围绕峨眉 山景区而建，无论是独立酒店还是依附于旅游地 产项目内的酒店，规模大，投资大，酒店环境均 较好，基本上都包含温泉设施。且大多数均为氡
预计温泉酒店需要沉淀企 业资金约2-3亿元
温泉酒店占地面积大，但 本案可利用开发土地较少
20
PART 2 温泉酒店专题
因此：基于整体市场以及本案实际情况 不建议开发大规模高档次温泉酒店
2
核心结论
结论一
本案星级酒店的发展条件与目前峨眉山其他星级酒店相比，无 竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需求，不建议开发。
本案高端度假酒店的发展条件与目前峨眉山规划或在建高端度
结论二
假酒店相比，无明显竞争优势，切不符合项目规模及企业资金需 求，不建议开发。
本案大规模温泉酒店的发展条件与目前峨眉山其他温泉酒店相
在国家法定节假日期间，酒店温泉的日均接待 量能够达到5000人次，比如峨眉山大酒店。
整体酒店市场季节性特征表现明显，工作日与法定节假
日需求差距较大，主要原因为市场缺乏商务需求所致。而 商务需求是工作日期间主要的客源支持。 在高端酒店市场上，带有优质温泉资源（如灵秀温泉饭
店、峨眉山大酒店等）的酒店，比较受到消费者青睐。在