审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用参考
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，商品房买卖合同纠纷案件日益增多。
这类案件涉及法律关系复杂，涉及当事人众多，处理难度较大。
因此，审理商品房买卖合同纠纷案件，适用法律至关重要。
本文将从以下几个方面探讨审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的相关问题。
二、商品房买卖合同纠纷案件的特点1. 法律关系复杂：商品房买卖合同纠纷案件涉及法律关系较多，包括合同法、物权法、土地管理法、城市规划法等多个法律领域。
2. 当事人众多：商品房买卖合同纠纷案件涉及当事人众多，包括开发商、购房者、中介机构等。
3. 案件标的额较大：商品房买卖合同纠纷案件标的额较大，往往涉及巨额财产。
4. 案件审理难度大：商品房买卖合同纠纷案件审理难度较大，需要法官具备丰富的法律知识和实践经验。
三、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的原则1. 法律适用原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循法律适用原则，即以合同法、物权法、土地管理法、城市规划法等相关法律法规为依据。
2. 公平原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循公平原则，确保各方当事人合法权益得到充分保障。
3. 诚实信用原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循诚实信用原则，引导当事人诚信交易，维护市场秩序。
4. 程序公正原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循程序公正原则，确保案件审理过程公开、透明、公正。
四、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的具体问题1. 合同效力问题（1）合同成立要件：商品房买卖合同成立要件包括：主体适格、意思表示真实、合同内容合法。
（2）合同生效要件：商品房买卖合同生效要件包括：主体适格、意思表示真实、合同内容合法、形式要件完备。
2. 合同解除问题（1）法定解除：合同当事人一方或双方出现法定解除事由，如欺诈、胁迫、重大误解等。
（2）约定解除：合同当事人协商一致，解除合同。
3. 违约责任问题（1）违约行为：合同当事人一方或双方未履行合同约定的义务。
（2）违约责任承担：违约责任承担方式包括：继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定商品房买卖合同作为房地产市场中最常见的法律文书之一，其涉及的纠纷类型多样，处理方式复杂。
本文旨在对商品房买卖合同纠纷中的若干问题进行规定性说明，以期为相关当事人提供参考和指导。
一、合同效力确认在商品房买卖合同纠纷中，首先需要确认的是合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同双方应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定。
若合同存在欺诈、胁迫等情形，可请求法院或仲裁机构确认合同无效或撤销。
二、违约责任认定商品房买卖合同纠纷常因一方未履行合同义务而产生。
违约方需承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
违约责任的大小应根据实际损失、合同条款及双方过错程度等因素综合判断。
三、房屋质量争议购房者对商品房的质量有异议时，可要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换。
如开发商拒绝履行或无法履行，购房者可依法要求减少价款、解除合同并索赔损失。
在此过程中，专业机构的房屋质量鉴定报告是重要证据之一。
四、交房时间延迟对于开发商未按合同约定时间交房的情况，购房者有权要求开发商按日支付违约金，并可在一定条件下解除合同。
违约金的计算应基于合同中的约定，如无明确约定，则参照当地相关规定执行。
五、预售许可与规划变更开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，或者房屋交付后与原规划设计存在重大差异，均构成违约。
购房者可要求解除合同并索赔，或要求开发商按照原规划设计重新建设。
六、产权登记问题商品房交付使用后，开发商应在法定期限内协助购房者办理房屋产权登记。
如因开发商原因导致产权登记延迟，购房者可要求赔偿因此造成的损失。
七、解决途径商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
建议双方首选协商和调解解决争议，如协商不成，可依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。
总之，商品房买卖合同纠纷的处理需遵循法律法规，结合合同具体条款，公平合理地确定各方权利义务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释（２００３年３⽉２４⽇最⾼⼈民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释[２００３]７号中华⼈民共和国最⾼⼈民法院公告《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》已于２００３年３⽉２４⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第１２６７次会议通过。
现予公布，⾃２００３年６⽉１⽇起施⾏。
⼆○○三年四⽉⼆⼗⼋⽇为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖⼈）将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。
第⼆条出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理；因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引(试行)及典型案例
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。
一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。
2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。
3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。
二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。
商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。
然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。
这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。
认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的适用法律的指导意见
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发[2010]458号）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
房屋买卖纠纷的典型案例共10则
房屋买卖纠纷的典型案例共10则2014-11-14胡光明律师民事审判参考本文主要从《最高人民法院公报》（2006—2014年）及《民事审判指导与参考》（2014年第1辑）中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案例一则。
须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。
1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（（2012）民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期）【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。
当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期）【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。
浅议审判商品房买卖合同纠纷的司法对策
现的商品房包销 、商品房担保贷款 （ 按揭）等新 问题也亟待解 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 决。而现行的法律 、法规的不够完善 ，使人 民法院在审理商品房 （ 以下科称 “《 解释》” ）规定，因房屋主体结构质量不合格不 纠纷案件 中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买 能交付使用，或者房屋交付使用后 ，房屋主体结构质量经核验确 卖合 同纠纷案件呈 “ 两高一低”的特点 ，即判决率高 、上诉率 属不合格 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的 ，法院应予支持。
物权法》 ，也没有对商品房买卖作出全面细致的规范，而现今购 我院及全国受理房产 纠纷案件情况 。贵州省天柱县人 房者赖以援用的法律规定都是以事后处理 为主 ，事前预 防的极 民法院２０ 年至２０ 年９ ０７ ０９ 月受理商品房买卖合 同纠纷案件的基本 少 。那么 ，法院在商品房纠纷案处理的具体实践 中，该采取怎样
与同行共 勉 。
一
．
情况是 ：２０ 年１ ０ ７ 月至２０ 年９ ，共受理商品房买卖合同纠纷案 的司法对策呢？通过近年来的审判经验和积极探索 ，笔者认为： ０９ 月 件４ 件，２ ７ ５ ０ 年受理６ ，２ ８ 件 ０ 年受理１件 ，２０ 年１ ９ ４ ０９ － 月受理２ （ ６ 一）对于以上因不能如期交房、未按期办理产权过户手续、房 件。在这４起案件中，房地产开发商作为被告的３起 ，占８％ ， ５ ６ ０ 屋质量不合格 、设备和装修不符合合同约定、房屋面积出现误差 买受人作为被告的仅９ ，占２ ％。受理的４起案件 ，已审结４ 等现象引发的纠纷 ，可采用买房时订立的合同条款来进行处理 。 起 ０ ５ ４ 件 ，其中撤诉ａ 、调解３ Ｎ 件，调解和经调解撤诉率为１ ．％；判 即 ：不能 如期 交房 或未 按 期办 理产 权过 户手 续 ，如果 不是 合 同约 ５９ 决 ３件 ，判 决率 为 ８ ％ ，判决 后 上诉 的 ｌ件 ，上 诉 率 ３ ．％。全 定的可以免责的是 由，法院就应该按照合同约定判决房开商承担 ７ ４ ２ ２４ 国法院２０ 年受理的８ ０２ 万多件房地产案件中 ，商品房买卖合同纠 违约责任 ，并要求其赔偿对买受人进行相应赔偿。此外 ，在此类 纷 占２％，而在２ ９ ５ ０ 年第一季度受理的６９ 件房地产案件 中，商 案件审判 中，还可以根据双方之间订立的合同上约定的违约金数 ８８ 品房买卖合同纠纷就占近５￣。同时，现实社会和审判实践 中出 额 ，判决房开商赔偿买受人相应的违约金 。根据最高院出台的 ０ｏ ／
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释
法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院2003年4月28日合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《商品房买卖合同司法解释》全文解读
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任.【释义】建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定.”《合同法》恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。
对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人.【释义】合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用一、概述买卖合同作为市场经济中最基本、最普遍的交易形式，其健康运行对于维护市场秩序、促进经济发展具有举足轻重的作用。
随着交易活动的日益复杂和多样化，买卖合同纠纷也日益增多，给司法实践带来了诸多挑战。
为了统一裁判尺度，明确法律适用，最高人民法院于年月日颁布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对买卖合同纠纷案件中的法律适用问题进行了全面、系统的规定。
《解释》的出台，不仅为各级人民法院审理买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，也为当事人进行合法交易、维护自身权益提供了有力保障。
本文将从概述、重点条款解读、司法实践应用等方面，对《解释》进行深入剖析，以期对读者理解和适用该解释提供有益的参考。
在概述部分，我们将简要介绍《解释》的立法背景、目的和意义，以及其在整个买卖合同法律体系中的地位和作用。
同时，还将对《解释》的主要内容进行概括性介绍，帮助读者快速把握其核心要义。
我们将通过重点条款解读的方式，逐一分析《解释》中的关键条款，探讨其背后的法理基础和司法实践中的应用场景。
这部分内容将重点关注买卖合同的成立、履行、变更、解除等方面的问题，以及买卖合同纠纷中的举证责任、违约责任等法律适用问题。
在司法实践应用部分，我们将结合具体案例，分析《解释》在司法实践中的具体应用情况，探讨如何正确理解和适用该解释以解决实际问题。
同时，还将对《解释》实施过程中可能遇到的问题和挑战进行分析和探讨，以期为未来司法实践提供参考和借鉴。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用买卖合同作为市场经济中最基础、最常见的交易方式，其法律适用问题一直是司法实践中的热点和难点。
为了统一法律适用标准，提高审判效率，我国最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。
《解释》的出台，不仅为各级人民法院在审理买卖合同纠纷案件时提供了明确的法律依据，也为市场主体在交易中提供了行为准则和预期。
房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答复摘要
一、案例1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案——46辑《人民法院案例选》，第106页本案涉及以下几个问题：（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案——46辑《人民法院案例选》，第115页本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备（1）转让协议是否有效（2）赡养人是否可以约定转让赡养义务3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案——《人民法院案例选》（总第45辑），第106页本案的争议焦点是：（1）关于《认购书》的性质及法律效力（2）如何认定陈勇敏预交房款的行为（3）正达公司的行为已构成缔约过失行为（4）本案不能以违约责任处理4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案——《民事审判指导与参考》（第17集），第276页（1）本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉（2）无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围（3）关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题（4）关于适用《合同法》第4条问题5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案——《公报》2004年第8期，第30页【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质——《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人——《民事审判指导与参考》（第15集），第237页8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷——《民事审判指导与参考》（第15集），第265页（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额——《民事审判指导与参考》（第15集），第367页（1）关于违约金条款的效力（2）关于原告损失赔偿额的确定（3）合同应否继续履行10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案——《公报》2004年第10期，第30页【裁判摘要】：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知-津高法[2016]158号
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天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知（津高法[2016]158号）今年以来，房屋买卖合同纠纷案件数量大幅增长，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了界定继续履行条件、确定违约损失赔偿幅度等新问题。
为了依法妥善审理好此类案件，统一裁判标准和执法尺度，高院民一庭组织一、二中院及部分基层法院召开了专题座谈会，就该类案件审理中的热点难点问题进行了深入研讨，并就一些具体问题形成了共识。
现就审判实践中应当注意的相关问题通知如下：一、处理原则审理上述案件时，要严格依照法律、行政法规和司法解释的规定。
既要遵循诚实信用原则，依法保护守约方的合法权益，又要兼顾合同的客观履行情况和条件，买卖双方的合同目的和居住条件，秉承“调解优先，调判结合”的理念，依法合理平衡各方当事人的合法权益。
二、《通知》的适用范围本《通知》中的“房屋买卖”，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖，不包括公产房、企业产房屋买卖。
商品房买卖合同纠纷可以参照本《通知》处理。
法律、行政法规和司法解释另有规定的，适用其规定。
三、关于合同效力的认定问题当事人尚未签订房地产行政主管部门要求的《天津市房产买卖协议》，但自行签订或者通过房产中介机构签订的协议书具备了房屋买卖合同主要内容的，应认定房屋买卖合同成立。
经审查不存在法定无效情形的，应当认定合同有效。
当事人明确约定以签订《天津市房产买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。
审理民商事案件若干问题的解答之五
审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
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实践的合同篇一甲方：________________单位地址：________________联系电话：________________乙方：________________同学姓名：________________班级：________________同学移动电话：________________家长姓名：________________家长移动电话：________________家庭固定电话：________________家庭住址：________________依据学校教学计划的要求，为今后同学实践就业做好准备，现经学校推举和用人单位选拔，该同学被（填公司名称）面试合格，即将开始顶岗实践，实践期限为20_年 ____________________________ 月____ 日一一20_年6月30日。
为确保学校与用人单位的协作和同学的实践质量，并加强对同学在实践期间的管理，现拟定本协议。
实在内容如下：一、甲方的责任与义务1、依据用人单位需要，搭配用人单位做好实践前期选拔工作，布置同学实践前准备工作。
2、就同学有关实践待遇与用人单位商谈，并在实践前通报乙方。
3、依据用人单位要求做好同学实践期间思想工作和定期对同学的实践考核工作。
4、负责实践期间同学与用人单位间的协调工作。
二、乙方的责任与义务1、同学的实践选拔工作本着本人本身乐意、学校推举、用人单位选拔的原则，实在实践岗位由用人单位统一布置、统一管理，乙方在实践期间享受实践生待遇。
2、同学在实践期间必需遵守各项纪律，严格按要求完成实践任务。
服从学校对实践单位的'布置，服从实践班主任和实践引导老师的管理与调度；对布置有不同看法的，可以向实践班主任反映，不得自行向实践单位提出，违者视情节予以纪律处分。
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审判实践中的商品房买卖合同的效力及应
用参考
一、商品房买卖合同的效力问题
ﻪ对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。
但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。
实践中对此有不同认识。
若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。
但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。
ﻪ若不作上述理解,则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。
笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。
笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与
《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。
如此补充现有法律的漏洞。
ﻪ二、商品房买卖合同的分类
ﻪ这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。
这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。
鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为；商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
ﻪﻭ对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我
国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。
上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。
基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。
这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
ﻪ三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
ﻪ房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。
但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四）项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程
度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。
有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。
笔者同意第二种观点。
ﻪﻭ四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。
上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。
实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。
笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。
根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。
在上述两
种欺诈行为中，虚假陈述是作为,客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。
对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。
根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。
笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。
但王教授未对如何认定“故意”发表意见。
笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。
应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。
这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。
欺诈行为一般较难认定,但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可，但不能推定。
ﻭ
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。
如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。
在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、
面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔
2、在不偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
ﻪﻭ
能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。
在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。
这种纠纷的形成原因是多方面的。
有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。
对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。
在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同）并承担违约责任。
当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。
对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。
一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。
否则,如果判定解除合同，退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。
如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。
在这种情况下,应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
ﻭ３、.抓争议的主要焦点。
商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。
在调解时,抓住主要矛盾，有的放矢地做工作,才有调解成功的可能。
如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案,原告提起的诉讼请求有十一项,但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。
抓住这个主要争议焦点,法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。
ﻪﻭ。