2012年黄山区太平湖板块房地产发展现状分析

2012黄山区太平湖板块房地产发展现状分析一、项目状况✓区域环境；✓区域交通现状；✓太平湖现状；二、区域投资环境分析✓黄山区域战略地位；✓经济和社会指标情况；✓太平湖基本情况；三、黄山区域发展规划✓两山一湖总体规划；✓太平湖国家旅游度假区；四、黄山房地产市场✓市场基本分析；✓黄山市近年房地产投资；✓太平湖土地市场；✓政策影响；五、房地产分类市场✓住宅市场；✓酒店市场；✓商业市场；✓项目区域市场；六、SWOT 分析✓优势分析；✓劣势分析；✓机会分析；✓威胁分析；✓重组分析模式；七、产品定位及开发模式✓项目整体定位；✓项目开发建议；✓项目开发理念；✓基本规划；八、基本结论附图具体内容：一、项目状况1.1、区域环境黄山市位于安徽省南部，辖3个市辖区、4个县，总面积9807平方千米，总人口156万人。

旅游资源丰富，是著名的风景旅游胜地。

不仅有大自然造就的天下无双的山水风光，而且有大量展现中国古老文化的人文景观。

黄山区为黄山市3区之一，地处南方诸省入皖的要冲位置，是华东“四名”（上海名城、杭州名湖、苏州名园、黄山名山）国际旅游线的重要一极，是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）黄金旅游区的集散地和休闲度假中心，距离屯溪、芜湖、安庆等空港，京九、皖赣、沪铜等交通动脉，均不到150公里。

全区总面积1775平方公里，总人口16.3万，辖8镇6乡和1个街道办事处。

黄山区山脉纵横连绵，水系发达。

素有“八山一水半分田，半分道路和庄园”之称，是典型的山区、库区。

尤其是1970年陈村水库（即太平湖）建成后，库区面积和移民占到全区总量的一半以上。

太平湖目前是全省最大的人工湖，也是全省唯一的部属水库。

1.2、区域交通现状[太平湖对外交通示意图][太平湖周边景点交通距离]目的地所至地距离太平湖黄山太平索道站30KM 黄山云谷索道站69KM 黄山玉屏索道站69KM 黄山市（屯溪）120KM 九华山北大门72KM 九华山南门索道30KM[太平湖至周边城市距离及时间]途经距离及时间所用总时间1小时30分2小时50分钟上海————杭州————黄山————太平湖150KM 200KM 80KM4小时20分2小时40分钟南京————铜陵————太平湖200KM 70KM2小时40分2小时40分40分钟武汉————铜陵————太平湖270KM 70KM3小时20分1小时20分40分钟合肥————铜陵————太平湖130KM 70KM2小时2小时1小时1小时芜湖————泾县————桃花潭————太平湖103KM 45KM 45KM 4小时1.2.1、公路[高速公路]①合陵黄高速公路与合肥——铜陵——黄山相连，且南进于浙江省衢州市相连的高速公路预计2011年年底开通，本高速公路几乎与S103线平行建设，太平湖B区处设有高速公路出入口，极大的提高了太平湖度假区可进入的方便性。

②杭州——黄山——景德镇高速公路杭州——黄山——景德镇高速公路，与S324线、S326线几乎平行建设。

黄山、景德镇是世界著名旅游地，除了乘飞机的游客外，其他国内外游客都主要利用该路线。

杭州至黄山段杭徽高速已通车，黄山至景德镇段目前还没有开通，08年底已开工建设中。

[国道]太平湖度假区目前没有直接连接的公路，但是有从黄山经由谭家桥、蔡家桥至南陵县连接南北的G205线，以及来自南陵连接池州、安庆市东西的G318号县，可以通过这2条公路前来太平湖。

[省道]来自合肥、南进至谭家桥的S103号线是主要干线。

其它来自宣城前往甘棠的S322线，（S322线桃花潭至甘棠段改建工程正在进行，接G205、S103、黄山北大门旅游公路和铜汤高速公路），来自甘棠前往黟县的S218县，来自沙济前往横船渡的S325号线等皆为周边的省级道路。

[县、乡道]太平湖度假区的主要干线是新建的高速公路和完全贯穿太平湖南岸开发地区S103号线。

南岸有前往高速公路的桃源、太平湖公路。

1.2.2、铁路京福高铁安徽段2009年三季度开工，时速350公里，建设工期4年（京福高速铁路从京沪高速铁路的蚌埠站引出，经合肥、黄山、江西上饶，至福建武夷山、南平、福州。

）；皖赣铁路二线2009年四季度开工，时速300公里，建设工期3年，皖赣铁路线电气化改造同步进行；黄山至杭州铁路客运专用线，2009下半年开工，按双线、时速２００公里以上的标准建设。

黄山周边多条高速公路及其它道路的相继通车，使得黄山迅速融入以其为中心的大华东旅游区域，3-4年后高速铁路将把黄山和华东、华北（北京）、福建和安徽（合肥）等重要客源地紧密的联系起来，从而大大增强景区的通达性，景区的区位优势将被充分发挥，从而带来游客人次的持续快速上升，形成长期重大利好。

介时黄山将成为安徽省内除合肥的第2大交通枢纽。

1.3、太平湖现状太平湖以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。

近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。

素有“黄山情侣”、“东方日内瓦湖”之美称。

二、区域投资环境分析2.1、黄山区域战略地位“名山秀水，休闲太平”。

黄山区独特的区位优势、悠久的历史文化、绝佳的生态环境，丰富的旅游资源、富饶的物产资源，是华东“名城、名湖、名园、名山”国际旅游线的重要节点，是安徽省“两山一湖”旅游区的重要旅游中心地，是嵌在黄山市版图上的一颗璀璨明珠，全区总面积1775平方公里，总人口16.3万，辖8镇6乡和1个街道办事处。

在黄山市具有及其重要的地位。

[太平湖的战略性位置]2.2、经济和社会指标情况[黄山市近五年生产总值及增长（亿元、%）]2008年，全市实现地区生产总值(GDP)249.9亿元，同比增长12.0%，其中：第一产业实现增加值34.25亿元，增长6.2%；第二产业实现增加值98.60亿元，增长17.5%；第三产业实现增加值117.06亿元，增长9.4%。

三次产业比重为13.7:39.5:46.8。

第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.9、6.6、4.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为7.3%、49.2%、44.6%。

2003—2008年全市生产总值年均保持12.0%发展速度。

按户籍人口计算，人均GDP 达16867元（按年末汇率折合2468美元）。

目前，黄山的支柱产业为三产，旅游业已发展成为黄山市国民经济的主导产业。

[黄山市近五年城镇、农村居民可支配收入（元、%）][黄山市近五年居民消费价格指数（%）]有上表看出，2008年黄山市城镇居民人均可支配收入略有下降，总体水平低于全国城镇居民人均可支配收入。

全市农村居民人均纯收入增幅超过20%，超过全国农村人均居民纯收入4761元的水平。

自2006年起，黄山市近两年居民消费价格指数增长较快。

自2008年3月份，居民消费价格涨幅连续10个月回落，由2月份的9.2%回落到12月份的1.5%；全年居民消费价格总水平累计上涨5.9%。

其中居住类上涨6.1%。

[黄山市近五年社会固定资产投资情况（亿元%）]黄山市近年投资规模不断扩大且速度惊人，2003年至2005年连续3年增长超过40%。

2008年，全市固定资产投资266.67亿元，同比增长25.1%，增幅比上年回落5.7个百分点。

近年来投资速度增幅下降较大，2008年投资总量居安徽省第8位。

2.3、太平湖基本情况[规划分区图]太平湖位于黄山和九华山之间，湖水由黄山和九华山的天然山泉汇聚而成，湖水终年清澈碧透，湖畔青山连绵，森林覆盖面积达95％，湖中岛屿散落如珠，素有“黄山情侣”、“东方日内瓦湖”之美称。

太平湖旅游度假区总体规划范围50平方公里，太平湖总体规划范围内的地形等分析范围335平方公里（含湖面面积88平方公里），太平湖总体规划范围内的各规划区如以下所示：A区：包括黄荆岛、黄金岛的黄荆景区约570公顷（除湖面面积）的区域。

B区：沿S103号线北侧临湖的124.2公顷，南侧102.3公顷。

距离B区东侧4.5公里处的码头区域面积为6.4公顷。

B区将是太平湖的中心。

C区：包括平龙山村、朱家涝村等平龙山景区，面积约480公顷（除湖面面积）。

其中叶家村有水上餐厅。

八卦岛：八卦岛和猴岛等约140公顷（除湖面面积）。

其中有开发荒废的设施。

D区：以高山村为中心，沿S103号线的地区约16.8公顷。

与B区同期开发。

E区：以塔岭半岛为中心阳光普照的约400公顷（除湖面面积）的地区是开发佳地，但交通不便。

F区：约700公顷（除湖面面积）。

具有潜在开发力，在以上区域开发后进行开发。

三、黄山区域发展规划[黄山市城市总体规划-区域旅游格局分析]3.1、“两山一湖”总体规划[两山一湖规划区功能]“两山一湖”旅游发展总体规划已于2007年5月出台通过评审。

“两山一湖”指以黄山、九华山、太平湖为重点的，包括黄山市、池州市及宣城市部分区的旅游经济区。

“两山一湖”旅游经济在安徽省旅游经济中占有重要地位，1999年旅游总收入就已经占安徽全省旅游收入的1／3以上，黄山、九华山、太平湖这条黄金旅游带被列为安徽旅游的龙头。

统筹规划、大力发展“两山一湖”旅游经济，对促进全省旅游经济的快速健康发展具有十分重要的意义。

3.2、太平湖国家旅游度假区“两山一湖”总体规划将太平湖风景区定位为休闲度假型旅游区，度假用地50平方公里，以休闲度假、特色观光、文体娱乐、会议展示等多功能综合旅游区规划目标，并划分了ABCDE五个功能各异的度假村。

规划认为，太平湖四周群山环抱，秀美而静谧，位于项目区中心位置，是建立国家旅游度假区的理想地点，提出了建设5个开发节点的模式。

这一设想既考虑到太平湖的容量和特定的乡村环境，又考虑到分阶段投资的可能性，其结果既能满足市场的需求，又满足规划期分阶段投资的需求。

度假区建筑为乡村民居式的风格，但住宿及其它旅游相关设施将十分完备。

5个开发节点散布在太平湖东南岸的黄荆和太平湖西端的高山、塔岭之间，节点间通过湖面游船联系。

初期可利用现有的村庄农舍作为接待设施，随着旅游业的发展建设标准可逐步升级。

在开发节点黄荆村内建一个独具特色的、高品质的高尔夫球场，设计时将湖面和球场有机地结合起来。

旅游度假区不仅适用于度假旅游，而且适用于会议旅游。

如果项目区的交通能得到很大改进的话，项目区与中国和海外中心城市的交通连接将会越来越方便。

坐落在城市的大型国内或跨国商贸公司就可以在新建的、富有吸引力的旅游度假宾馆召开会议。

四、黄山房地产市场4.1、市场基本分析随着国家对传统住宅地产宏观调控力度的加大，中国房地产市场开始向理性回归。

第一居所土地资源吃紧，且利润空间透明，地产界大量资本寻找新的投资切入点。

而随着人们收入水平提高与对生活品质的追求，第二居所的需求已成规模，资本的回报已有所保障。

旅游需求结构的升级，尤其是度假需求的日益旺盛，以及老龄化社会的形成等因素，旅游地产成为旅游消费与旅游投资的新热点。