2011年主要房地产政策盘点

2011年主要房地产政策盘点

2011年是我国房地产市场调控最为严厉的一年，中央政府多次重申要“坚持调控决心不动摇、政策方向不改变、调控力度不放松”。自年初开始，“新国八条”、房产税、限购令等调控政策接踵而来，保障房建设规模空前，货币政策逐步收紧，对房地产市场产生了巨大冲击，投资和投机性需求得到有效抑制，房价快速上涨的趋势得到扭转，年末楼市预期开始明朗，部分城市房价出现明显的回调趋势，调控效果得到进一步巩固。本文拟从以下八个方面对2011年的主要政策进行分类盘点：

制定房价控制目标

2011年1月26日，国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“国八条”），要求地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，将房价控制在合理水平。通知明确要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

截至3月31日，全国657个城市中有608个按要求公布了2011年新建住房价格控制目标，占比达九成以上。其中，北京市公布的2011年度新建住房价格控制目标为：新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。根据国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，2011年北京市新建商品住宅价格增速逐月回落，进入下半年后房价开始走稳，四季度以来则出现环比下降态势；同比增速也由1月份的9.1%降至12月份的1.3%，下调幅度达7.8个百分点，离房价“稳中有降”的目标逐步接近。

住房限购

限购相关政策一览表

1月26日出台的国八条要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施，合理引导住房需求。响应这一政策号召，北京市于2月中旬颁布了住房限购实施细则，提高了住宅市场的购房门槛，要求非本市户籍居民家庭提供连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，被称为最严的楼市“限购令”。

“限购令”从购房资格着手进行直接的需求控制，起到了立竿见影的效果，不仅有效抑制了投资、投机性需求，也在一定程度上减少了超前需求。而且，由于北京商品住宅购买群体中有三分之一是外省人士，这使得符合购房条件且有购房能力的外省人士大幅减少，短期内住宅市场有效需求迅速减少，市场交易量迅速下滑，房价上涨势头得到控制。

商品房销售明码标价

商品房销售明码标价相关政策一览表

为解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，国家发改委制定并颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起在商品房销售中实行明码标价，即一套一标价。北京市发改委随后公布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》，对商品房销售明码标价的内容、方式作出了具体规定和相应补充。

该规定的出台标志着商品房销售制度的进一步完善，通过明码标价，可以有效增强商品房售价的透明度，初步实现价格信息对称，有助于稳定市场预期，还可借助公众的监督力量进行房地产市场价格监管，最终形成公开、公正、透明的市场价格秩序。此外，由于增强了商品房明码标价的行政及法律效力，限制了商品房销售价格变动的随意性，挤压了开发商的价格操纵空间，对开发商的定价能力提出了更高的要求，将促使开发商提高对市场变动情况判断的准确度，更为科学、合理、谨慎地制定价格策略。

规范房地产经纪行为

房地产经纪相关政策一览表

为规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，住房和城乡建设部、国家发展改革委和人力资源社会保障部于年初联合出台了我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章——《房地产经纪管理办法》。北京市也陆续发布多项通知，加强对房地产经纪行业的管理和监督，明确经纪服务项目及内容，统一收费标准，对经纪机构收费行为进行了规范，并于11月份集中力量开展了一次房地产经纪行业专项整治。

经纪管理新规下，对房地产经纪机构和从业人员管理并重，通过明确收费项目和标准、列明各项禁止行为、建立信用档案、加大违法违规行为的处罚力度等措施，增强了对房地产经纪行业的监控和管理，对吃差价、签订“阴阳合同”等行为起到了一定的遏制作用，也有利于全面提升房地产经纪行业从业人员的素质，规范房地产经纪活动，建立良好的经纪市场秩序。房地产经纪管理办法的出台，以及此番经纪行业监管、整治力度的加强，表明政府对房地产经纪行业管理的日

益重视，我国房产中介行业管理体制建设逐渐起步。

保障房建设与管理

保障房建设与管理相关政策一览表

为完成1000万套保障房建设任务，2011年，我国保障房建设政策支持力度空前加大，管理制度也开始逐步完善。主要体现在以下几个方面：第一，保障性住房用地供应力度加大，供地方式逐步明确。在2011年全国住房用地供应计划中，对保障性住房用地实行了计划单列，计划供应量达7.74万公顷，比2010年实际供地（3.24万公顷）增加138.9%。北京市2011年保障性住房用地计划供应量则达到1330公顷，占住宅用地52%。在供地方式上，保障性住房用地可以划拨方式供应；以出让方式供地建公租房的，实行“定套型面积、竞租金标准、竞地价”的供地政策，土地供应环节的操作方式进一步明确，为后续的开工建设提供了保障。

第二，多方动员扩大融资渠道、落实保障房建设任务。发改委、财政、住建等部门连续发布通知，要求各地加大对保障房建设的预算投入，加快预算执行进度，将地方政府投融资平台公司发行的企业债券优先用于保障房建设，从各级补助资金、政府公共预算、土地出让收益、住房公积金增值收益以及地方政府债券等多个渠道筹措公租房项目资本金，使得保障房建设面临的资金压力有所缓解。

第三，保障房质量控制加强，住建部要求把质量管理摆在实施保障性安居工程的首位，将保障房质量相关责任落实到勘察、设计、施工、监理和竣工验收等各参建主体及相关监管部门，有效提高了各方对保障房质量的重视度。

第四，保障房管理制度开始完善，保障范围进一步扩大。国务院要求合理确定住房保障范围、方式和标准，重点发展公共租赁住房，建立健全分配和运营监管机制，将保障房运营和管理机制建设提上日程。在此推动下，北京市出台了公租房建设和管理相关规定，确立了公租房申请、审核及配租中的操作方式和相关标准，将房源筹集渠道拓宽至新建、收购、长期租赁等多种方式，降低准入标准，将保障范围扩大到外来人员，并对配置规则进行细化，提升了公租房在北京市住房保障体系中的地位，预计未来公租房建设规模将逐步扩大，成为北京住房保障市场最重要的组成部分。

在供地、融资等多项政策支持及社会各界的参与下，今年保障房建设任务已按期完成，1000万套保障房全面开工，将促使未来住宅供应量大幅增加，解决