2011年主要房地产政策盘点

2011年主要房地产政策盘点2011年是我国房地产市场调控最为严厉的一年，中央政府多次重申要“坚持调控决心不动摇、政策方向不改变、调控力度不放松”。

自年初开始，“新国八条”、房产税、限购令等调控政策接踵而来，保障房建设规模空前，货币政策逐步收紧，对房地产市场产生了巨大冲击，投资和投机性需求得到有效抑制，房价快速上涨的趋势得到扭转，年末楼市预期开始明朗，部分城市房价出现明显的回调趋势，调控效果得到进一步巩固。

本文拟从以下八个方面对2011年的主要政策进行分类盘点：制定房价控制目标2011年1月26日，国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“国八条”），要求地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，将房价控制在合理水平。

通知明确要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

截至3月31日，全国657个城市中有608个按要求公布了2011年新建住房价格控制目标，占比达九成以上。

其中，北京市公布的2011年度新建住房价格控制目标为：新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。

根据国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，2011年北京市新建商品住宅价格增速逐月回落，进入下半年后房价开始走稳，四季度以来则出现环比下降态势；同比增速也由1月份的9.1%降至12月份的1.3%，下调幅度达7.8个百分点，离房价“稳中有降”的目标逐步接近。

住房限购限购相关政策一览表1月26日出台的国八条要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施，合理引导住房需求。

响应这一政策号召，北京市于2月中旬颁布了住房限购实施细则，提高了住宅市场的购房门槛，要求非本市户籍居民家庭提供连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，被称为最严的楼市“限购令”。

“限购令”从购房资格着手进行直接的需求控制，起到了立竿见影的效果，不仅有效抑制了投资、投机性需求，也在一定程度上减少了超前需求。

而且，由于北京商品住宅购买群体中有三分之一是外省人士，这使得符合购房条件且有购房能力的外省人士大幅减少，短期内住宅市场有效需求迅速减少，市场交易量迅速下滑，房价上涨势头得到控制。

商品房销售明码标价商品房销售明码标价相关政策一览表为解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，国家发改委制定并颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起在商品房销售中实行明码标价，即一套一标价。

北京市发改委随后公布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》，对商品房销售明码标价的内容、方式作出了具体规定和相应补充。

该规定的出台标志着商品房销售制度的进一步完善，通过明码标价，可以有效增强商品房售价的透明度，初步实现价格信息对称，有助于稳定市场预期，还可借助公众的监督力量进行房地产市场价格监管，最终形成公开、公正、透明的市场价格秩序。

此外，由于增强了商品房明码标价的行政及法律效力，限制了商品房销售价格变动的随意性，挤压了开发商的价格操纵空间，对开发商的定价能力提出了更高的要求，将促使开发商提高对市场变动情况判断的准确度，更为科学、合理、谨慎地制定价格策略。

规范房地产经纪行为房地产经纪相关政策一览表为规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，住房和城乡建设部、国家发展改革委和人力资源社会保障部于年初联合出台了我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章——《房地产经纪管理办法》。

北京市也陆续发布多项通知，加强对房地产经纪行业的管理和监督，明确经纪服务项目及内容，统一收费标准，对经纪机构收费行为进行了规范，并于11月份集中力量开展了一次房地产经纪行业专项整治。

经纪管理新规下，对房地产经纪机构和从业人员管理并重，通过明确收费项目和标准、列明各项禁止行为、建立信用档案、加大违法违规行为的处罚力度等措施，增强了对房地产经纪行业的监控和管理，对吃差价、签订“阴阳合同”等行为起到了一定的遏制作用，也有利于全面提升房地产经纪行业从业人员的素质，规范房地产经纪活动，建立良好的经纪市场秩序。

房地产经纪管理办法的出台，以及此番经纪行业监管、整治力度的加强，表明政府对房地产经纪行业管理的日益重视，我国房产中介行业管理体制建设逐渐起步。

保障房建设与管理保障房建设与管理相关政策一览表为完成1000万套保障房建设任务，2011年，我国保障房建设政策支持力度空前加大，管理制度也开始逐步完善。

主要体现在以下几个方面：第一，保障性住房用地供应力度加大，供地方式逐步明确。

在2011年全国住房用地供应计划中，对保障性住房用地实行了计划单列，计划供应量达7.74万公顷，比2010年实际供地（3.24万公顷）增加138.9%。

北京市2011年保障性住房用地计划供应量则达到1330公顷，占住宅用地52%。

在供地方式上，保障性住房用地可以划拨方式供应；以出让方式供地建公租房的，实行“定套型面积、竞租金标准、竞地价”的供地政策，土地供应环节的操作方式进一步明确，为后续的开工建设提供了保障。

第二，多方动员扩大融资渠道、落实保障房建设任务。

发改委、财政、住建等部门连续发布通知，要求各地加大对保障房建设的预算投入，加快预算执行进度，将地方政府投融资平台公司发行的企业债券优先用于保障房建设，从各级补助资金、政府公共预算、土地出让收益、住房公积金增值收益以及地方政府债券等多个渠道筹措公租房项目资本金，使得保障房建设面临的资金压力有所缓解。

第三，保障房质量控制加强，住建部要求把质量管理摆在实施保障性安居工程的首位，将保障房质量相关责任落实到勘察、设计、施工、监理和竣工验收等各参建主体及相关监管部门，有效提高了各方对保障房质量的重视度。

第四，保障房管理制度开始完善，保障范围进一步扩大。

国务院要求合理确定住房保障范围、方式和标准，重点发展公共租赁住房，建立健全分配和运营监管机制，将保障房运营和管理机制建设提上日程。

在此推动下，北京市出台了公租房建设和管理相关规定，确立了公租房申请、审核及配租中的操作方式和相关标准，将房源筹集渠道拓宽至新建、收购、长期租赁等多种方式，降低准入标准，将保障范围扩大到外来人员，并对配置规则进行细化，提升了公租房在北京市住房保障体系中的地位，预计未来公租房建设规模将逐步扩大，成为北京住房保障市场最重要的组成部分。

在供地、融资等多项政策支持及社会各界的参与下，今年保障房建设任务已按期完成，1000万套保障房全面开工，将促使未来住宅供应量大幅增加，解决大部分低收入家庭的住房困难，也有助于稳定房地产市场价格和预期。

土地供应与市场监管土地市场相关政策一览表2011年，我国保障性住房用地供应量大幅增加，占到住房用地计划供应总量的35.5%，保障性住房用地和中小套型商品房用地计划供应占比达到78.6%，土地供应进一步向中低收入居民的住房需求倾斜。

土地出让政策和措施进一步完善，供地方式有所创新（如“限房价竞地价”），保障性住房用地的供应得到落实，在“商品住房用地中配建保障性安居住房”的运用更加普遍。

土地出让方式的灵活调整也使得出现高地价的概率大为减少，初步实现“控价格、防‘地王’”的土地调控目标，土地市场价格开始趋于稳定，给房地产市场传达了稳定的价格预期，有助于未来房价的合理回调。

同期，开发商拿地的积极性明显降低，土地流拍现象大幅增多，也影响到全年土地供应计划的按期完成。

土地市场监管和治理力度逐步加强，土地用途管制进一步落实，对利用集体土地进行违法违规建设的查处力度加大。

通过严禁企业租赁农地后擅自改变用途进行非农业建设、严查利用集体土地违法建设销售住宅等措施，减少了经济粗放式发展过程中对农村集体土地的违规占用、侵蚀。

而新的闲置土地处置办法的出台也进入倒计时，《闲置土地处置办法（修订草案）》开始征求意见，处置流程、标准更加明确，处理手段和保障措施也趋于严格，有望有效改善当前的土地闲置状况。

房产税改革1月28日，上海、重庆作为全国首批城市启动了针对个人住房征收房产税改革的试点。

上海市主要针对居民新购住房征收，以人均住房面积60平方米为起征点，按市场交易价格的70%计算征收，税率根据房价高低分为0.4%、0.6%两档；重庆市主要针对独栋商品住宅、高档住房征收，免税面积以家庭为单位扣除，按房产交易价计算征收，税率根据房价高低分为0.5%、1%和1.2%三档。

此次房产税改革的主要作用在于：一是调节居民收入分配，有效配置住房资源；二是完善我国税制体系，填补个人财产税收领域的空白，为地方增加稳定的税收来源；三是调节住房需求，合理引导居民住房消费，平抑房价，促进房地产市场健康发展。

在限购、限贷等房地产调控政策的影响下，2011年我国楼市普遍低迷，试点城市的房产税并没有取得即刻效果。

不过，从长远意义上来说，房产税改革势在必行。

中央经济工作会议上提出，2012年要继续推进房产税改革试点。

预计将有更多的一二线城市要开始征收房产税，未来房产税有望成为地方的主要税种之一，并逐步取代限购等行政手段成为房地产市场调控的主要工具。

货币政策年内央行多次上调存款准备金率和基准利率，货币政策呈收紧态势。

从1月20日到6月20日，五个月间中国人民银行共上调存款类金融机构人民币存款准备金率六次，每次上调0.5个百分点，自2010年以来总计上调了十二次，将大型金融机构存款准备金率提高至21.5%的历史高位。

同期，利率水平也稳步提高，2月、4月和7月金融机构人民币存贷款基准利率连续三次上调，一年期存贷款基准利率分别上调至3.5%、6.56%，货币政策快速趋紧。

北京市还将二套房贷首付上调至6成，贷款利率定为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

货币政策的收紧使得市场流动性大幅减少，资金使用成本逐步增加，这一方面收窄了贷款购房资金来源渠道，提高了贷款购房成本，增加了炒房者资金成本，抑制了部分超前需求和投资投机购房需求；另一方面，加大了房企资金链的紧张度，促使其开始降价促销以回笼资金。

货币政策收紧也对市场预期产生了深刻影响，房价回落预期逐步明朗，购房需求进一步减少，促使房价趋稳并开始回调。

展望20122011年12月中旬，2011年中央经济工作会议在京召开，会议确定了2012年中国宏观调控的总基调，即“稳中求进”。

在房地产领域，2012年将继续推进保障房建设和房产税改革试点，同时坚持严格的房地产调控政策。

未来一年，保障房依然是住房市场发展的重点，但新开工量将低于2011年的1000万套，其重心将由前期的开工量逐步向投融资、建设和后期运营管理转移；房产税改革也提上日程，进一步扩大试点范围已成定局，但是，由于目前我国全面实施房产税的障碍尚未扫除，房地产领域的税费改革还不到位。