杭州祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告104p
浙江耀翔杭州房地产项目可行性研究报告
杭州耀翔·阳光水岸项目可行性研究报告浙江耀翔房地产开发有限公司一、总论 (1)1项目概况 (1)2项目建设规模与目标 (1)3可行性研究报告的编制依据 (2)二、杭州市宏观环境及杭州市房地产市场发展状况研究 (3)1杭州市宏观市场环境分析 (3)2杭州市房地产环境研究 (7)3近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析 (9)4市场结论 (11)三、本项目潜在周边竞争板块分析 (13)1三墩板块 (13)2闲林板块 (13)3良渚板块 (14)四、区域市场调研分析 (15)1拱墅区祥符板块整体市场分析 (15)2拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析 (16)五、本项目选址及项目建设条件概况 (19)1基本情况 (19)2建设条件分析 (20)六、本项目开发的优势、劣势和风险分析 (21)1项目SWOT分析 (21)2项目开发风险分析 (23)七、本项目的开发方案 (29)1项目的目标市场定位及竞争分析 (29)2本项目的设计开发情况 (30)2.1建设规划设计依据 (30)2.2总体规划设计 (30)2.3结构部分 (31)2.4消防设计 (32)2.5电气部分 (32)2.6给排水部分 (36)2.7空调、通风部分 (37)3项目初步营销策略 (38)八、项目投资及资金筹措 (42)1土地成本计算 (42)2功能面积分配 (42)3销售价格拟定 (42)4本项目投资状况 (43)5本项目资金平衡情况 (45)九、财务评价 (46)1本项目的主要经济技术指标 (46)2本项目成本费用状况 (46)3本项目销售收入分析 (47)4本项目现金流估算 (48)5财务效益评价 (49)6敏感性分析 (50)十、研究结论与建议 (51)一、总论1项目概况1.1 项目名称：“耀翔·阳光水岸”居住小区1.2项目地址：“耀翔·阳光水岸”地块位于拱墅区祥符镇，整个地块呈三角型用地，总占地面积约11971平方米，西北靠十字港河、东靠总管路、南靠祥运路。
商场调研报告
商场调研报告商场>调研报告（一）一、前言本组以调查杭州市大商场经营特色为主，小组共有5名成员，在与指导老师首次交流后，定出了调查对象，主要有杭州大厦、银泰百货、利星购物广场、解百新世纪、杭州百货大楼、国大、景福、苏宁和永乐家电连锁商场等这几家大型商场。
调查内容分别从商场的几个方面进行了解，通过我们自身的观察为主，并且以采访式向顾客了解这些商场在消费者心目中的形象等。
每次分别给予每个人一定量的工作任务，在规定期限内完成，每次外出收集资料，大家都能不怕炎热和辛苦，认真地对待工作，并在每次收集资料后进行相互之间的交流，为下次外出做出相应的要求，使资料更加详细完整。
通过一周的调查访问，获得不少资料。
同时，我们通过此次调查，了解到杭州市大商场的经营特色，从而我们也可以看到未来中国市场上大商场的发展趋势，让我们清楚地看到中国的零售业要走向世界，就要有创新、有改变，不断探索新思路，才可以在竞争中取得优势。
二、调查的基本情况我们主要调查的经营特色有以下几方面内容：（一）目标顾客就杭州市各大商场的目标顾客来说，他们也是各自针对一个消费群体，经我们调查发现，杭州大厦以高收入者为主，如金领、高薪阶层；百大以中档收入的消费群为主，如白领；银泰则是以青年消费者为主；解百以工薪阶层为主；景福以附近居民为主；而苏宁和永乐是大型家电商场，则以整个市场的消费群为目标顾客。
从中，我们会发现每家大商场其目标顾客也是各有差异，相对来说，现在的商场正在形成各自的消费群，并为之服务。
（二）商品特色各家商场根据自己所要服务的消费群体，商品的品种等也有差别。
例如，杭州大厦的商品以名牌为主，主要销售高档、名牌商品；银泰的对象是年轻人，所以商品的要求要符合这一群体的需要，则是销售时尚流行的商品，分别有淑女馆、绅士馆、运动馆等；百大有向高层次发展的趋势，以品牌化和大众化相结合为主；解百新世纪则以名牌、高档商品为主；解百商厦以大众化商品为主；苏宁和永乐则是专门经营家电类商品，并且在价格上略低于其他商场或市场。
杭州商业调研报告
杭州商业调研报告
《杭州商业调研报告》
随着中国经济的不断发展，杭州作为浙江省的经济中心城市，商业发展势头迅猛。
为了更深入了解杭州商业的现状和发展趋势，我们进行了一次全面的商业调研。
一、杭州商圈概况
在杭州市内，分布着众多商业圈，其中武林商圈、西湖商圈、钱江新城商圈等最具代表性。
这些商圈汇聚了大量的商业企业和消费者，涵盖了各种不同类型的商业业态。
二、杭州商业品牌调查
杭州商业市场上的品牌竞争激烈。
我们调研了当地最具影响力的商业品牌，发现大部分品牌都是国内外知名企业。
同时，本土品牌也在逐渐崛起，受到了消费者的认可和青睐。
三、消费者行为分析
通过对消费者行为的调查，我们发现杭州市民更加注重生活品质和个性化消费，他们更愿意选择原创设计的产品、新型的服务体验，而非传统的大众消费模式。
同时，线上消费逐渐增加，电子商务在杭州市场的占比也在不断扩大。
四、未来发展趋势展望
基于以上调研结果，我们认为杭州商业市场将呈现出以下几个发展趋势：1. 以品牌塑造和服务体验为核心的商业模式将成为主流。
2. 人工智能、大数据等新技术将更多地应用于商业运营和管理。
3. 传统行业与互联网结合趋势将进一步深化。
总的来说，《杭州商业调研报告》显示了杭州商业市场充满活力，吸引了众多企业和消费者，同时也呈现出了新的发展机遇和挑战。
我们相信，在政府的政策支持下，杭州商业市场将迎来更加繁荣的未来。
杭州商圈调研报告
杭州商圈调研报告《杭州商圈调研报告》一、调研目的本次调研旨在探索杭州商圈的发展状况，分析商圈内的商业形态和市场需求，为商圈的未来发展提供参考和建议。
二、调研地点本次调研覆盖了杭州市内多个商圈，包括西湖商圈、武林商圈等。
三、调研内容1. 商业形态：调研团队对商圈内的商业形态进行了详细的观察和分析，包括商场、餐饮、娱乐等不同类型的商业设施。
2. 消费者需求：通过问卷调查和访谈，调研团队了解了消费者在商圈消费时的偏好和需求，以及他们对商圈发展的期待。
3. 商圈发展现状：调研团队搜集了商圈的发展数据以及相关政策法规，分析了商圈目前的发展状况和存在的问题。
四、调研结果1. 商圈内商业形态多样，但亟需升级和优化。
目前大部分商圈内的商业形态较为单一，需要引入更多的创新商业模式，以满足消费者多样化的需求。
2. 消费者对于商圈的期待主要集中在购物环境、餐饮品质和娱乐设施上。
商圈需要加大对于这些方面的投入，提升整体消费体验。
3. 目前商圈发展存在着招商难、人流量不足等问题。
需要商圈管理者和政府部门共同努力，解决这些问题，以促进商圈的健康发展。
五、建议1. 推动多元化商业模式的发展，引入更多具有创新性质的商业品牌，打造独特的商业体验。
2. 完善商圈内的公共设施，提升整体的商圈品质。
建议商圈管理者和政府部门加大对商圈的基础设施建设和维护。
3. 加大对于商圈的宣传推广力度，吸引更多的消费者到商圈内消费，提高商圈的知名度和人气。
综上所述，杭州商圈有着较好的发展潜力，但也面临着一些挑战和问题。
通过本次调研，我们为商圈未来的发展提供了一定的建议和方向，希望能够为商圈的发展贡献自己的力量。
宁波杭州项目市场考察汇报
嘉里华庭二期
华山夏都苑
【长风借鉴】 通过大堂外挑门厅，以建筑立面的或古典、或挺拔的形象，提升楼栋入口的档次
杭州·绿城翡翠城
建筑风格
2
2.1 入口（车库）
杭州·绿城新绿园为地下二层车库。 上图为车库地下大堂单元的进入口，立面全石材，由密码门禁控制；右图为车库至单城
建筑风格
2
2.2 立面风格
如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服……
杭州·公元沐桥
2.2 立面风格
建筑风格
2
【长风借鉴】 鉴于其与绿城·新绿园立面相近，可取其立面挺拔、俊朗等优势，注重线脚、窗棂等细节设计
2.3 社区围墙
建筑风格
1.3 活色生香
园林景观
1
【长风借鉴】 园林绿化从社区氛围开始，高品质小区不仅注重内部，同时也将大力改造外围道路及绿化档次
考察心得
园林景观
1
建筑风格
精装研究
营销细节
2
3
4
建筑风格
2
2.1 入口（社区）
绿城翡翠城、丽江公寓及中海篁外都采用了开敞式的绿化园林入口，区别于传统的门廊式入口，各项目均通过集中的圆形绿化布置形成中轴轴心，在入口处营造视觉亮点。
【长风借鉴】 与考察楼盘接近的是，长风同样运用了轴对称社区入口，但其左右两侧结合地库入口的装饰石材墙面，使入口更为大气恢弘。
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
二层挑高的入口门廊，元素符号的运用，精致的灯饰，使得绿城新绿园的楼栋入口豪宅气派立现
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
长风项目入口大堂仅一层，建议做外挑廊处理，增加气派感
3.2 适度讨巧
【精编完整版】水乡之城房地产项目可研报告
(此文档为 word 格式，下载后您可任意编辑修改！)凯林房地产项目投资可行性研究报告翰逸投资咨询事务所研究所主任：罗丹 成员：刘林 周凯平 2009 胡小娟 年 9 月 何雨倩 21研究所副主任：许婷 白肖 赵刚日目录第一部分 项目基本情况1.1 项目名称…………………………………………………………………………4 1.2 项目建设单位……………………………………………………………………4 1.3 项目位置…………………………………………………………………………4 1.4 项目周边目前现状………………………………………………………………4 1.5 项目性质及主要特点……………………………………………………………4 1.6 研究工作概况……………………………………………………………………4 1.7 主要技术经济指标表……………………………………………………………5第二部分项目环境研讨2.1 宏观经济环境……………………………………………………………………6 2.2 项目所在区域经济环境…………………………………………………………6 2.3 地块区位环境经济环境…………………………………………………………9 2.4 分析结论………………………………………………………………………11第三部分市场研究3.1 市场供给………………………………………………………………………12 3.2 市场需求………………………………………………………………………12 3.3 市场价格………………………………………………………………………13 3.4 市场预测………………………………………………………………………14 3.5.市场推广………………………………………………………………………15第四部分项目研究4.1 地块特征分析…………………………………………………………………15 4.2 项目 SWOT 分析………………………………………………………………18 4.3 项目规划建议…………………………………………………………………19第五部分投资估算5.1 土地费用………………………………………………………………………22 5.2 前期工程费用…………………………………………………………………22 5.3 建筑安装工程费用……………………………………………………………22 5.4 基础设施设计费用……………………………………………………………22 5.5 基础设施建设费用……………………………………………………………235.6 公建设施费用…………………………………………………………………23 5.7 管理费用………………………………………………………………………23 5.8 财务费用………………………………………………………………………23 5.9 销售费用………………………………………………………………………24 5.10 各种税金支出………………………………………………………………24 5.11 不可见费用…………………………………………………………………24 5.12 投资、成本、利润汇总表…………………………………………………24第六部分获利性评价6.1 成本利润率……………………………………………………………………25 6.2 销售利润率……………………………………………………………………25 6.3 自有资金投资利润率…………………………………………………………25第七部分风险评价7.1 项目环境风险…………………………………………………………………25 7.2 时机风险………………………………………………………………………25 7.3 项目规划风险…………………………………………………………………26 7.4 项目市场风险…………………………………………………………………26 7.5 项目财务风险…………………………………………………………………27 7.6 项目自然风险………………………………………………………………27 7.7 项目安全生产风险………………………………………………………… 27 7.8 项目质量风险…………………………………………………………………28 7.9 进度控制风险…………………………………………………………………28 7.10 项目竞争对手…………………………………………………………………29第八部分综合评价8.1 项目投资方案可行性研究结论………………………………………………29 8.2 项目投资方案的建议…………………………………………………………30第一部分1.1 项目名称：项目基本情况水乡之城1.2 项目建设单位 成都金泓建筑有限公司 1.3 项目位置 1.1.1 位置 该地块位于成都新津县花源镇，北邻花源镇，南邻成都职业技术学院北门， 西靠大件路，东邻花源大道；该地块距新津,双流县均为十公里左右；距成都市 区为 19 公里。
杭州商业调研报告
杭州商业调研报告
杭州是中国浙江省的省会，也是中国重要的商业和经济中心之一。
本报告将进行杭州商业调研，重点分析杭州的商业环境、商业机会和发展趋势。
首先，杭州具有优越的商业环境。
杭州地处长三角地区，经济发展迅速，基础设施完善，交通便捷，为商业发展提供了良好的条件。
杭州还拥有丰富的人力资源和高素质的人才，对商业活动和创新起到了重要的推动作用。
其次，杭州的商业机会广阔。
作为中国重要的电子商务中心，杭州吸引了众多电商企业的入驻。
此外，杭州还拥有丰富的旅游资源和优质的农产品，为旅游业和农产品加工业提供了良好的发展机会。
杭州还积极推动服务业发展，特别是金融、文化创意和科技服务领域，为各种商业活动提供了丰富的机遇。
最后，杭州的商业发展呈现出一些明显的趋势。
首先，杭州的商业结构正向多元化方向发展，特别是在创新和高科技领域。
杭州正逐渐发展成为一个以互联网、电子商务、大数据等为核心的创新创业中心。
其次，杭州加大了对中小微企业的扶持力度，为这些企业提供了更多的创业机会和发展空间。
此外，杭州还加强了与国际合作的交流，积极吸引外资和跨国公司的投资。
总结起来，杭州的商业环境优越，商业机会广阔，并且呈现出多元化和创新发展的趋势。
这些特点使得杭州成为一个具有巨大商业潜力的城市，吸引了众多企业和创业者的眼球。
随着杭
州继续推动商业发展，相信它将在未来继续发挥着重要的经济和商业作用。
2024年杭州市写字楼市场调查报告
2024年杭州市写字楼市场调查报告一、市场概况杭州市作为中国东南沿海经济发达的城市之一，在写字楼市场上一直保持着较高的活跃度。
根据我们的市场调查，杭州市的写字楼市场发展前景广阔，吸引了大量企业的关注和投资。
二、市场需求分析1. 行业需求杭州市的写字楼市场主要受到各行业的需求推动。
近年来，互联网行业在杭州蓬勃发展，引领了写字楼市场的需求。
此外，金融、科技、教育等领域也成为写字楼市场的主要需求方。
随着城市经济的不断发展，各行业对写字楼的需求仍将不断增加。
2. 办公环境需求杭州市的企业对办公环境的要求越来越高。
除了传统的基础设施要求外，企业对卫生、安全、交通便利等方面也有更高的期望。
一流的写字楼不仅要提供舒适的办公环境，还需要配备先进的通讯设备和高速网络。
三、市场竞争分析杭州市的写字楼市场竞争激烈。
目前市场上存在多个知名写字楼开发商和运营商，例如杭州国际金融中心、华东师范大学创新创业学院等。
这些写字楼项目以其独特的地理位置、优质的服务和全面的设施吸引了众多租户。
此外，近年来随着写字楼市场的繁荣，许多中小型写字楼也涌现出来。
虽然这些写字楼在面积和设施上可能逊于知名写字楼，但其价格相对低廉，吸引了一些初创企业和创业者前来租赁。
四、市场前景预测根据我们对杭州市写字楼市场的研究和分析，预计未来几年，杭州市的写字楼市场将继续保持较快的增长势头。
主要原因包括：1.杭州市持续稳定的经济发展，吸引了更多企业前来设立办事机构；2.互联网行业和其他新兴行业的快速发展，将进一步推动写字楼市场的需求；3.政府对创业和企业发展的支持政策，将促进写字楼市场的繁荣。
在未来，我们预计杭州市的写字楼市场将呈现更加多元化的发展趋势。
租户对写字楼的需求将更加个性化，对办公环境和服务的要求将更加高端化。
同时，随着新技术的应用和不断的市场创新，写字楼市场将进一步提升竞争力和吸引力。
综上所述，我们认为杭州市的写字楼市场具有良好的发展前景，值得投资者的关注和参与。
杭州祥符板块房地产市场分析课件
德信北海公园
方正荷塘月色 2010.12.26 浙江志城（商业）
2011.3.29 温州龙林（商业）
杭
通
运
行
益
河
2011.8.31 城建
路
路
PPT学习交流
10
板块公寓供应成交分析
祥符板块目前在售项目仅 有4个，均集中于8-9月份开盘， 最早开盘为丽晶湾8月6日；
截止12月21日，板块总计 供应119897方，总计成交 31924方，累计成交均价约为 17187元/平米。
PK
2.5
商业
2.14
11651 浙江
2.8
住宅
10.9
10047
德
2010年13号 祥符单元
10.3.11
27213
2.5
住宅 5.9888
8803
建
2010年9号
祥符单元
10.3.11 101146
2.6
住宅 26.85 10210
建 浙
2009年95号
祥符东单元
09.12.8
PPT学习交流
40693 13505
其中，莫干山路将祥符板块分为东西两块，即 祥符单元和祥符东单元
通运路
祥符单元
祥符东单元
石祥路
PPT学习交流
3
石 祥 路
祥 园 路
通 运 路
2010.3.11 建投/浙铁
2009.6.23 舟山远邦
2009.6.18 浙江天鸿
2010.10.21 德信
2009.6.23 方正置业
2010.3.11 建工集团
从规划上看它包括六个单元，分别是祥符
单元、祥符东单元、桥西单元、申花单元、庆
杭州商圈调研报告
杭州商圈调研报告杭州作为中国的经济发展重要城市之一，商圈的发展也十分迅猛。
本次调研报告旨在研究杭州的商圈现状、发展趋势以及对当地经济的影响。
杭州拥有众多繁华商业街区，其中最知名的是西湖文化商圈。
西湖文化商圈以其独特的历史文化氛围和美丽的自然风光吸引着大量游客和消费者。
这里聚集了大量的购物中心、百货商店、高档酒店和特色小吃店。
在这个商圈内，游客可以在购物之余，欣赏到杭州的传统文化和自然美景。
另一个重要的商圈是武林商圈。
武林商圈位于城市中心，是杭州的商业中心之一。
这里拥有大型的综合购物中心、超市、百货商店和银行。
由于交通便利和商业氛围浓厚，武林商圈成为了当地百姓购物和休闲的首选之地。
除了这些已经形成的商圈，杭州还有许多新兴商圈在崛起。
例如余杭商圈，由于地理位置优越和政策扶持，吸引了大量的企业和投资者。
这里聚集了许多科技公司、创业孵化器和高端酒店，在短时间内迅速发展成为一个具有活力和创新性的商业区域。
杭州商圈的发展对当地经济产生了积极影响。
商圈的繁荣吸引了大量的消费者和游客，促进了消费和旅游业的发展。
商圈的发展也带动了就业增长和经济活力的提升。
此外，商圈提供了一个平台，使得不同类型的企业和商家能够相互合作，促进了经济的多元化和专业化。
然而，商圈的发展也面临一些挑战。
首先是人流和交通问题。
由于商圈吸引了大量的人流，交通拥堵和停车难成为了一个普遍的问题。
此外，商业竞争也越来越激烈，商家需要不断提升服务和产品的竞争力才能在这个激烈的市场中脱颖而出。
综上所述，杭州商圈的发展对当地经济有着积极影响。
各个商圈的特色和独特之处不仅可以满足不同人群的需求，还可以为杭州的经济注入新的活力。
然而，商圈的发展也需要面对一些挑战，需要政府和商家共同努力来解决。
希望通过本次调研报告能够更好地了解杭州商圈的发展现状和未来趋势，为当地的经济发展提供参考和借鉴。
2024年杭州房地产市场分析报告
2024年杭州房地产市场分析报告1. 引言本报告旨在对杭州房地产市场进行全面的分析，包括市场规模、价格趋势、供需状况、政策影响等方面的内容。
通过对市场的深入研究和数据分析，旨在为投资者和相关行业提供决策参考。
2. 市场规模与发展趋势2.1 市场规模杭州房地产市场作为中国经济发展最快且最具活力的地区之一，市场规模日益扩大。
根据统计数据显示，截至2021年底，杭州市房地产市场总体规模达到XXX亿元，同比增长XX%。
2.2 发展趋势随着城市化进程的不断推进和经济的快速发展，杭州房地产市场呈现以下发展趋势：•住宅需求持续增长：城市人口的持续增加以及社会经济的发展，使得住房需求量大幅上升。
•商业地产快速发展：随着商业活动的增加，商业地产需求逐渐增强，各类商业综合体蓬勃兴起。
•创新科技产业拉动：杭州作为中国互联网产业的重要发展基地，吸引了众多创新科技企业入驻，推动了房地产市场的快速发展。
3. 价格趋势与投资机会3.1 价格趋势杭州房地产市场的价格呈现出以下趋势：•高端住房价格稳中有升：受投资需求和限购政策的影响，高端住房价格一直保持稳定上涨的趋势。
•二手房价格上涨：随着供需关系的变化，二手房价格持续上涨，投资回报率较高。
•创新科技园区房价上升：创新科技产业的聚集，推动了园区内房价的上升。
3.2 投资机会在当前杭州房地产市场中，存在以下投资机会：•低价二手房投资：由于杭州城市化进程的推进，一些二手房存在潜在增值空间，具备较高的投资回报潜力。
•商业地产投资：随着杭州商业活动的增加，商业地产的投资前景较为乐观。
•创新科技产业园区投资：创新科技产业园区内的房地产投资有望实现快速增值。
4. 供需状况与政策影响4.1 供需状况杭州房地产市场的供需状况如下：•市场供应相对稳定：在政府的调控下，房地产市场供应相对稳定，但仍存在一些局部区域供应紧张的情况。
•住房需求持续增加：由于杭州经济的快速发展，居民对住房的需求量逐年增加。
杭州祥符板块房地产市场分析 共24页PPT资料26页PPT
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
杭州祥符板块房地产市场分析 共24页 PPT资料
6
、
露
凝
无
游
氛
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天
高
风
景
澈
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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若
浮
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9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
1
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、
倚
南
窗
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傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
浙江省杭州市商业分析
浙江省杭州市商业市场分析报告2008年12月5日提交目录前言壹、2008年杭州市商业地产的现状及未来贰、2008年1～9月杭州市房地产市场分析叁、2008年1～9月杭州写字楼市场分析肆、2008年1～9月杭州商业市场分析伍、杭州市西湖区及周边竞争区域商业市场分析结语前言全球经济危机对浙江的影响2007年8月自美国的次贷危机爆发以来，随美国五大投资银行破产倒闭后相继导致冰岛、阿根廷等国国家财务破产，进而导致如今的亚洲各国政府愈加关注维持本国经济增长，当他们认识到美国金融危机的危害性后，纷纷迅速转变为“从防通胀到保增长”的经济策略。
亚洲各国央行普遍采取了“降低利率、扩大内需、贴补关税、划拨亿元资金、货币贬值”等应对策略。
与此同时，亚洲各国房地产市场价格则持续走低，亦使消费者信心受到打击。
过去几年中，印度房价一直以30%至50%的高速度攀升，现在则显现出弱势。
新德里SRM地产咨询公司首席投资顾问Raj Inamdar表示：“持续的高利率以及资本市场的熊市，对各种类型房地产的定价都造成向下压力。
”而在此全球金融风暴持续肆虐的背景下，我国温家宝总理宣布国家将拨款4万亿资金促动内需，其中浙江省将拨款2000亿元投资市政建设，故浙江经济和企业发展趋势将何去何从？浙江领导层和企业家们将选择何种风险应对策略来度过危机？浙江经济发展能否助力全球经济走出低谷？这一系列的问题都成为社会关注的焦点。
而据美林证券在2008年9月份的一份报告中警告：中国浙江在建的商业和住宅项目数量过于泛滥，房地产泡沫有可能会迅速破裂。
而据央行的一份调查显示：全国仅有13%的家庭有购房意愿，而浙江有14.6%家庭有购房意愿，其略高于全国平均值，但两者均为自1999年开展此项调查以来的最低值。
故可以预计至少在未来一两年内，浙江地区外资投资、中小企业将会出现萎缩，随之而来的将是地区新建企业的减少，并将进一步影响到GDP和财政收入，并进而将反映出“地区经济增长的回落、房地产企业的萎缩”等状况。
杭州祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告104p
户型 一室户 两房一厅一卫 顶楼合户
面积段 43~47 53~101 145~210
套数 73 339 4 416
总面积 3149.57 22986.85 676.28 26812.7
已售套数 18 148 0 166
套数比 17.55% 81.49% 0.96% 100.00%
威胁
国家宏观调控，收紧银根，房市观望气息浓厚， 一些同样有地铁概念的优质房源销售状况缓慢， 预计楼市重拾信心需要相当长的一段时间。
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供应市场研究
板块周边可比案例分布图
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供应市场研究
易构街区
商
物业位置： 拱墅区花园岗街168号
物业类型： 产权式酒店、SOHO、商住、裙房商铺
项目规模：
占地面积13153平方米，总建筑面积48322.5平 方米，A幢1-4层为配套设施，5-10层为产权式 酒店，11-16层为精装修的SOHO，顶楼有少量 的LOFT，B楼为商住楼，层高3.2米，部分层 高4.78米LOFT户型 ，另包括两个围合式的裙 楼和少量的商铺。
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宏观市场研究
市场需求--供应均价
2008年6月9—15日杭州主城区一手住宅商品房成交价
2008年6月9—15日杭州主城区二手住宅商品房成交价
总价承受还是较为因难 9
宏观市场研究
市场需求--供应均价与结构
亲亲家园幸福里7号楼销售信息（2007年8月开盘）
目前二手房亲亲家园小户型80平方米，销售均价为10000元/平方米。 虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解 决首付的首次置业者，望房兴叹。
7
宏观市场研究
市场需求--购买能力
在杭州，大学本科毕业，3--5年工龄的年收入约在50000元左右。据我司调查约70%的初次购房者会在 毕业后5—6年购房置业，假设购置一套总价在80平方米，单价在10000元/平方米的住宅，首付三成，按 揭七成，按揭30年，则每月还款3597元，如夫妻俩收入相当，则占家庭总收入43%，超过了公认的30% 的安全线。
杭州市发展和改革委员会关于祥符单元都市水乡B―R22―03地块30班中学可行性研究报告的复函
杭州市发展和改革委员会关于祥符单元都市水乡B―R22―03地块30班中学可行性研究报告的复函文章属性•【制定机关】杭州市发展和改革委员会•【公布日期】2011.06.20•【字号】杭发改社会[2011]361号•【施行日期】2011.06.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文杭州市发展和改革委员会关于祥符单元都市水乡B－R22－03地块30班中学可行性研究报告的复函（杭发改社会〔2011〕361号）杭州市教育局：你局杭教计[2011]34号（中心项目编码：B-C66201039021）文悉。
经研究，原则同意该项目的可行性研究报告，现将主要内容函复如下：一、项目名称：祥符单元都市水乡B-R22-03地块30班中学。
二、建设单位：杭州市拱墅区教育局。
三、建设的必要性：项目的实施有助于推进我市教育强市建设；有助于完善该地区中小学校的合理布局，满足群众公共服务的需要；有助于推进该地区建设步伐，改善周边居民配套教育条件，加快城市化进程。
因此，该项目的建设是必要的。
四、项目选址及用地：项目位于杭州市西湖区，具体范围：东临镇东河、南邻三墩路、西邻长阳路、北临规划道路，总用地面积约21495平方米（以实测为准）。
五、建设内容及规模：建设30班中学，主要内容包括教学楼、实验楼、行政办公楼及图书馆、食堂及风雨操场和地下停车库等。
总建筑面积22339平方米，其中地上建筑面积19039平方米，地下建筑面积3300平方米（含人防面积1498平方米）。
六、市政公用及配套：给排水、用电就近接入市政管网，其他环保、消防、安全等严格按照国家有关标准执行。
七、节能：本项目所用能源主要为电能和天然气，年用电量约为6.2万千瓦时（合标准煤量约为7.62吨），年耗气量3.03万立方米（合标准煤量约为36.8吨），年耗能总量约为44.42吨。
在初步设计中进一步落实节能措施。
八、总投资及资金来源：估算总投资5473万元，所需资金由市教育费附加安排1830万元，不足部分由拱墅区自筹解决。
杭州祥符板块房地产市场分析共26页文档
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
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1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
杭州祥符板块房地产场分析
地块名称
祥符GS10-R21-02 地块
可出让面积 （平方米）
29603
规划性质
住宅
祥符东单元R21-11 地块
45311
住宅
祥符东单元C6/C2-01 地块
5997
教育科研设计兼容商业金融业用地
祥符东单元C6/C2-02 地块
9082
教育科研设计兼容商业金融业用地
祥符东单元C6/C2-09 地块
Part2 板块市场表现
? 板块占位 ? 板块楼盘图 ? 板块供求分析 ? 未来供应
板块占位
新兴板块 供应成交少 价格中等偏下 尚无市场影响力！
板块楼盘图
耀翔·祥水湾
天鸿香榭里鸿
建投阳光郡
方正荷塘月色
建工丽晶湾
2009.12.8 华盛达
德信北海公园
2010.12.26 浙江志城（商业）
2011.3.29 温州龙林（商业）
10445
教育科研设计兼容商业金融业用地
祥符GS10-C2-02 地块
12684
商业金融业用地
祥符东单元R21-06 地块
35061
住宅
祥符东单元R21-08 地块
32635
住宅
祥符东单元C6/C2-07 地块
11026
教育科研设计兼容商业金融业用地
祥符东单元C6/C1/C2-01 地块
14516
商业金融业用地
2010 年41 号 祥符东单元 10.10.21
2010 年13 号
同区域 PK
2010 年9号
祥符单元 祥符单元
10.3.11 10.3.11
2009 年95 号 祥符东单元 09.12.8
2009 年11 号 祥符东单元 09.6.23
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项目周边交通方便，往西往北可至绕城高速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘 快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。
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宏观市场研究
区域规划
项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公 区（EOD）。EOD可分为浙大校区、省政府厅局机 关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教 服务、政府型商务、公共服务和休闲度假 。
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宏观市场研究
市场需求--供应均价
2008年6月9—15日杭州主城区一手住宅商品房成交价
2008年6月9—15日杭州主城区二手住宅商品房成交价
总价承受还是较为因难 9
宏观市场研究
市场需求--供应均价与结构
亲亲家园幸福里7号楼销售信息（2007年8月开盘）
目前二手房亲亲家园小户型80平方米，销售均价为10000元/平方米。 虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解 决首付的首次置业者，望房兴叹。
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宏观市场研究
市场需求--购买能力
在杭州，大学本科毕业，3--5年工龄的年收入约在50000元左右。据我司调查约70%的初次购房者会在 毕业后5—6年购房置业，假设购置一套总价在80平方米，单价在10000元/平方米的住宅，首付三成，按 揭七成，按揭30年，则每月还款3597元，如夫妻俩收入相当，则占家庭总收入43%，超过了公认的30% 的安全线。
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宏观市场研究
还有相当多的刚性需求没有得到满足
出路
再过几年? 凑钱付首付＋吃力供按揭? 接受没有产权? 忍受局促的房型和不太完整的功能空间?
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宏观市场研究
区域规划
城北大型居住区 世纪联华购物中心
欧尚超市
银泰购物中心 沃尔玛
众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。
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宏观市场研究
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宏观市场研究
市场需求--购买能力
而同时，民营企业职工工资水平一直低 于其他从业人员工资，规模庞大的民营企 业从业人员的工资水平又在不断的影响着 外来企业的定薪标准。
浙江历来民营企业、个私经济发达，杭州也不 例外。2005年底，杭州市规模以上民营企业销 售产值达2775亿元，同比增长24.5%，占规模以 上工业的 52%，同比上升1%；民营企业社会商 品销售总额占 66.1%；民营企业固定资产投资占 全社会固定资产投资比重为 55.5%。
•潜在客户购房区域调查 •潜在客户购买力调查 •客户房型需求调查 •客户背景调查 •社区配套调查 •宏观政策相关调查
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宏观市场研究
区域位置与人群
余杭区 西湖区
拱墅区
项目位于拱墅区祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技 经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新 时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产 品物流中心。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。
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宏观市场研究
市场需求--需求规模
3.36 3.34 3.32
3.3 3.28 3.26 3.24
3.28 2001
杭州市区历年户均人口（人／户）
3.33
3.3
3.3
3.3
2002
2003
2004
2005
3.35 2006
至2006年底，杭州市区人口达到414.18万，家庭户数达到123.31万户，城镇人口256.42万，家庭规模为3.36 人/户，而据我司对多个相对封闭市场(如慈溪、天台等)的分析发现家庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪2005 年的户均规模为2.29人/户。我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而 上升表现的主要原因。以相对保守的户均人口规模3人/户计算，杭州集体户口人数约有44万人，以保守估计 14万户计算，同时户均面积为60平方米，则住宅需要为840万平方米，以毕业6年后买房计算，每年市场刚 性需求量将有140万平方米。
重点满足中低收入家庭住房需要 规划期内，总出让商品住宅用地约1000—1350万平方米，总建筑面积 2000—2700万平方米，约19.84—26.79万套。其中，610—855万平方米， 用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于 90平方米的住房约15.55—21万套 。
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宏观市场研究
区域规划
项目位于都市水乡中心位置，都 市水乡为目前杭城最大规模的经济 适用房居住区域，占地137公顷， 规划总户数14600户。交付后居住 氛围浓厚。同时也决定了本项目较 难做到高档次。规划地铁二号线规 划一站于古墩路与三墩路口。
规划地铁站
规划世纪联华购物中心
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宏观市场研究
相关政策--住房建设规划
《杭州市住房建设规划(2008—2012)》
保障性住房增加10.79万套 廉租住房建筑面积约90万平方米，约1.4万套；经济适用房建筑面积 约200万平方米，约4.17万套；限价商品房建筑面积200万平方米，约 2.22万套；危旧房改善建筑面积104万平方米，约1.8万套；经济租赁 房60万平方米，约1.2万套。
2007年受牛市及地铁开工等因素影响，成 交量达到58013套，成交均价达到9540元/平 方米(含余杭区)创历史之最。从季度看起伏 较大，但价格持续上扬，体现了市场投资 和投机成份比较多的特点。2008年第二季 度(至6月10日)，已成交套9481套(主要是小 户型的增加)，成交均价为9812元/平方米。 2008年投资性比例明显降低，刚性自住性 需求是市场主要支撑基础。
祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告
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目录
positioning
宏观市场调研宗地调研ຫໍສະໝຸດ 供应市场调研 需求市场调研
•区域位置概述 •区域内买家状况概述 •区域内购买力规模 •区域市场成交概况回顾 •区域规划 •宏观政策相关
•区块分析 •宗地现状 •区域内商业配套 •区域内教育配套 •区域内其他配套
•区域内可比案例调研 •杭州市小户型案例调研 •同类案例买家分析
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宏观市场研究
市场需求--购买欲望与规模
2006年杭州市区共有44465对新人登记结婚，以平均35000对计，平均60平方米/户计算，理论婚房 需求量为210万平方米。
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宏观市场研究
市场需求--成交均价与套数
2006年杭州（主城区和余杭区）成交均 价为9417元/平方米，共成交28464套，2006 年8月份由于余杭区统计数据的加入，拉 低了全年成交价格，但市场总体表现为整 体稳定。