杭州祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告104p
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2007年受牛市及地铁开工等因素影响，成 交量达到58013套，成交均价达到9540元/平 方米(含余杭区)创历史之最。从季度看起伏 较大，但价格持续上扬，体现了市场投资 和投机成份比较多的特点。2008年第二季 度(至6月10日)，已成交套9481套(主要是小 户型的增加)，成交均价为9812元/平方米。 2008年投资性比例明显降低，刚性自住性 需求是市场主要支撑基础。
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宏观市场研究
市场需求--需求规模
3.36 3.34 3.32
3.3 3.28 3.26 3.24
3.28 2001
杭州市区历年户均人口（人／户）
3.33
3.3
3.3
3.3
2002
2003
2004
2005
3.35 2006
至2006年底，杭州市区人口达到414.18万，家庭户数达到123.31万户，城镇人口256.42万，家庭规模为3.36 人/户，而据我司对多个相对封闭市场(如慈溪、天台等)的分析发现家庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪2005 年的户均规模为2.29人/户。我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而 上升表现的主要原因。以相对保守的户均人口规模3人/户计算，杭州集体户口人数约有44万人，以保守估计 14万户计算，同时户均面积为60平方米，则住宅需要为840万平方米，以毕业6年后买房计算，每年市场刚 性需求量将有140万平方米。
•潜在客户购房区域调查 •潜在客户购买力调查 •客户房型需求调查 •客户背景调查 •社区配套调查 •宏观政策相关调查
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宏观市场研究
区域位置百度文库人群
余杭区 西湖区
拱墅区
项目位于拱墅区祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技 经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新 时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产 品物流中心。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。
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宏观市场研究
市场需求--购买欲望与规模
2006年杭州市区共有44465对新人登记结婚，以平均35000对计，平均60平方米/户计算，理论婚房 需求量为210万平方米。
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宏观市场研究
市场需求--成交均价与套数
2006年杭州（主城区和余杭区）成交均 价为9417元/平方米，共成交28464套，2006 年8月份由于余杭区统计数据的加入，拉 低了全年成交价格，但市场总体表现为整 体稳定。
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宏观市场研究
市场需求--供应均价
2008年6月9—15日杭州主城区一手住宅商品房成交价
2008年6月9—15日杭州主城区二手住宅商品房成交价
总价承受还是较为因难 9
宏观市场研究
市场需求--供应均价与结构
亲亲家园幸福里7号楼销售信息（2007年8月开盘）
目前二手房亲亲家园小户型80平方米，销售均价为10000元/平方米。 虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解 决首付的首次置业者，望房兴叹。
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宏观市场研究
市场需求--购买能力
在杭州，大学本科毕业，3--5年工龄的年收入约在50000元左右。据我司调查约70%的初次购房者会在 毕业后5—6年购房置业，假设购置一套总价在80平方米，单价在10000元/平方米的住宅，首付三成，按 揭七成，按揭30年，则每月还款3597元，如夫妻俩收入相当，则占家庭总收入43%，超过了公认的30% 的安全线。
10
宏观市场研究
还有相当多的刚性需求没有得到满足
出路
再过几年? 凑钱付首付＋吃力供按揭? 接受没有产权? 忍受局促的房型和不太完整的功能空间?
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宏观市场研究
区域规划
城北大型居住区 世纪联华购物中心
欧尚超市
银泰购物中心 沃尔玛
众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。
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宏观市场研究
区域规划
项目周边交通方便，往西往北可至绕城高速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘 快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。
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宏观市场研究
区域规划
项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公 区（EOD）。EOD可分为浙大校区、省政府厅局机 关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教 服务、政府型商务、公共服务和休闲度假 。
祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告
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目录
positioning
宏观市场调研
宗地调研
供应市场调研 需求市场调研
•区域位置概述 •区域内买家状况概述 •区域内购买力规模 •区域市场成交概况回顾 •区域规划 •宏观政策相关
•区块分析 •宗地现状 •区域内商业配套 •区域内教育配套 •区域内其他配套
•区域内可比案例调研 •杭州市小户型案例调研 •同类案例买家分析
重点满足中低收入家庭住房需要 规划期内，总出让商品住宅用地约1000—1350万平方米，总建筑面积 2000—2700万平方米，约19.84—26.79万套。其中，610—855万平方米， 用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于 90平方米的住房约15.55—21万套 。
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宏观市场研究
市场需求--购买能力
而同时，民营企业职工工资水平一直低 于其他从业人员工资，规模庞大的民营企 业从业人员的工资水平又在不断的影响着 外来企业的定薪标准。
浙江历来民营企业、个私经济发达，杭州也不 例外。2005年底，杭州市规模以上民营企业销 售产值达2775亿元，同比增长24.5%，占规模以 上工业的 52%，同比上升1%；民营企业社会商 品销售总额占 66.1%；民营企业固定资产投资占 全社会固定资产投资比重为 55.5%。
《杭州市住房建设规划(2008—2012)》
保障性住房增加10.79万套 廉租住房建筑面积约90万平方米，约1.4万套；经济适用房建筑面积 约200万平方米，约4.17万套；限价商品房建筑面积200万平方米，约 2.22万套；危旧房改善建筑面积104万平方米，约1.8万套；经济租赁 房60万平方米，约1.2万套。
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宏观市场研究
区域规划
项目位于都市水乡中心位置，都 市水乡为目前杭城最大规模的经济 适用房居住区域，占地137公顷， 规划总户数14600户。交付后居住 氛围浓厚。同时也决定了本项目较 难做到高档次。规划地铁二号线规 划一站于古墩路与三墩路口。
规划地铁站
规划世纪联华购物中心
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宏观市场研究
相关政策--住房建设规划
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宏观市场研究
市场需求--需求规模
3.36 3.34 3.32
3.3 3.28 3.26 3.24
3.28 2001
杭州市区历年户均人口（人／户）
3.33
3.3
3.3
3.3
2002
2003
2004
2005
3.35 2006
至2006年底，杭州市区人口达到414.18万，家庭户数达到123.31万户，城镇人口256.42万，家庭规模为3.36 人/户，而据我司对多个相对封闭市场(如慈溪、天台等)的分析发现家庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪2005 年的户均规模为2.29人/户。我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而 上升表现的主要原因。以相对保守的户均人口规模3人/户计算，杭州集体户口人数约有44万人，以保守估计 14万户计算，同时户均面积为60平方米，则住宅需要为840万平方米，以毕业6年后买房计算，每年市场刚 性需求量将有140万平方米。
•潜在客户购房区域调查 •潜在客户购买力调查 •客户房型需求调查 •客户背景调查 •社区配套调查 •宏观政策相关调查
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宏观市场研究
区域位置百度文库人群
余杭区 西湖区
拱墅区
项目位于拱墅区祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技 经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新 时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产 品物流中心。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。
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宏观市场研究
市场需求--购买欲望与规模
2006年杭州市区共有44465对新人登记结婚，以平均35000对计，平均60平方米/户计算，理论婚房 需求量为210万平方米。
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宏观市场研究
市场需求--成交均价与套数
2006年杭州（主城区和余杭区）成交均 价为9417元/平方米，共成交28464套，2006 年8月份由于余杭区统计数据的加入，拉 低了全年成交价格，但市场总体表现为整 体稳定。
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宏观市场研究
市场需求--供应均价
2008年6月9—15日杭州主城区一手住宅商品房成交价
2008年6月9—15日杭州主城区二手住宅商品房成交价
总价承受还是较为因难 9
宏观市场研究
市场需求--供应均价与结构
亲亲家园幸福里7号楼销售信息（2007年8月开盘）
目前二手房亲亲家园小户型80平方米，销售均价为10000元/平方米。 虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解 决首付的首次置业者，望房兴叹。
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宏观市场研究
市场需求--购买能力
在杭州，大学本科毕业，3--5年工龄的年收入约在50000元左右。据我司调查约70%的初次购房者会在 毕业后5—6年购房置业，假设购置一套总价在80平方米，单价在10000元/平方米的住宅，首付三成，按 揭七成，按揭30年，则每月还款3597元，如夫妻俩收入相当，则占家庭总收入43%，超过了公认的30% 的安全线。
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宏观市场研究
还有相当多的刚性需求没有得到满足
出路
再过几年? 凑钱付首付＋吃力供按揭? 接受没有产权? 忍受局促的房型和不太完整的功能空间?
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宏观市场研究
区域规划
城北大型居住区 世纪联华购物中心
欧尚超市
银泰购物中心 沃尔玛
众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。
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宏观市场研究
区域规划
项目周边交通方便，往西往北可至绕城高速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘 快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。
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宏观市场研究
区域规划
项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公 区（EOD）。EOD可分为浙大校区、省政府厅局机 关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教 服务、政府型商务、公共服务和休闲度假 。
祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告
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目录
positioning
宏观市场调研
宗地调研
供应市场调研 需求市场调研
•区域位置概述 •区域内买家状况概述 •区域内购买力规模 •区域市场成交概况回顾 •区域规划 •宏观政策相关
•区块分析 •宗地现状 •区域内商业配套 •区域内教育配套 •区域内其他配套
•区域内可比案例调研 •杭州市小户型案例调研 •同类案例买家分析
重点满足中低收入家庭住房需要 规划期内，总出让商品住宅用地约1000—1350万平方米，总建筑面积 2000—2700万平方米，约19.84—26.79万套。其中，610—855万平方米， 用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于 90平方米的住房约15.55—21万套 。
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宏观市场研究
市场需求--购买能力
而同时，民营企业职工工资水平一直低 于其他从业人员工资，规模庞大的民营企 业从业人员的工资水平又在不断的影响着 外来企业的定薪标准。
浙江历来民营企业、个私经济发达，杭州也不 例外。2005年底，杭州市规模以上民营企业销 售产值达2775亿元，同比增长24.5%，占规模以 上工业的 52%，同比上升1%；民营企业社会商 品销售总额占 66.1%；民营企业固定资产投资占 全社会固定资产投资比重为 55.5%。
《杭州市住房建设规划(2008—2012)》
保障性住房增加10.79万套 廉租住房建筑面积约90万平方米，约1.4万套；经济适用房建筑面积 约200万平方米，约4.17万套；限价商品房建筑面积200万平方米，约 2.22万套；危旧房改善建筑面积104万平方米，约1.8万套；经济租赁 房60万平方米，约1.2万套。
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宏观市场研究
区域规划
项目位于都市水乡中心位置，都 市水乡为目前杭城最大规模的经济 适用房居住区域，占地137公顷， 规划总户数14600户。交付后居住 氛围浓厚。同时也决定了本项目较 难做到高档次。规划地铁二号线规 划一站于古墩路与三墩路口。
规划地铁站
规划世纪联华购物中心
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宏观市场研究
相关政策--住房建设规划