综述房屋建筑面积计算中几个具体问题

综述房屋建筑面积计算中几个具体问题摘要：在城镇居民居住需求的多样化以及商品房价格持续上涨的背景下，商品房的设计出现了综合化的趋势，新的样式层出不穷，给房产测绘带来了很多基础性认定的问题。笔者主要结合实际工作中遇到的房屋层高、特殊形式的复式楼梯、有柱走廊的认定等几个细节问题进行探讨，并提出了实际工作中的解决方法及一些建议。

关键词：房屋建筑面积；净高；复式楼梯；太阳能板；有柱走廊

0引言

近几年，随着我国经济的蓬勃发展，城镇居民居住需求的多样化以及商品房成本价的上涨，城镇房屋尤其是商品房的设计出现了综合化的趋势，新的样式层出不穷，给房产测绘带来了很多基础性认定的问题，当然，也给行业发展带来了契机。下面结合近几年来在工作中遇到的实际情况谈谈具体认识。

1关于房屋层高的问题

根据相关资料在编制国家标准《房产测量规范》（以下简称《规范》）前期，在《规范》的“征求意见稿”中，对房屋空间的最低标准是要求房屋内的净高不低于2.05 m但经过调研和讨论，最后统一采用层高不低于2.20 m的标准。即：

层高=净高+楼板厚度（在此楼板厚度取0.15 m）

=2.05+0.15=2.20 m

净高=层高-楼板厚度

=2.20-0.15=2.05 m

这样的规定在实际作业中存在以下操作问题。

1）在房屋现状测绘时遇到类似净高在2.05 m左右的楼层，现场无法测量其楼板厚度且申请单位又无法提供相关建筑施工图时，如何确定其层高是否满足2.20 m也就成了难点。笔者认为：当房屋层高无法获取时，可以房屋净高替代，房屋净高的规定应与房屋层高规定相对应，房屋净高的标准取2.05 m较为适宜。

2）在《规范》中只对计算建筑面积空间层高的下限做了规定而未制定上限标准，特别是未对标准层的层高上限作出规定。实际工作中时常遇到一些超高楼层的设计，有些建筑单层层高甚至高达6～7 m。笔者认为：遇到这种情况如果还按一层计算建筑面积显然不太合适。有些地区也出台了相应规定对超高楼层加倍计算建筑面积，希望《规范》对这个问题也加以研究与规定。

2关于复式楼梯建筑面积计算问题

标准复式楼梯建筑面积计算一般按自然层计，楼梯不存在权属界线不清晰问题。但遇到如图1所示的楼梯如何确定二层两户的分户界线却存在不同的理解。图1所示的住宅是三层两户的设计形式，其中二层是两户共用楼层。从实地情况来看，两户的产权界线十分清晰明确，但在测绘计算时如何确定二层两户楼梯处的界线却成了难点问题，在实际作业时至少存在以下两种操作方案。方案一：首先，图示的建筑为三层，楼梯应计三次建筑面积。其次，考虑到二层上三层楼梯的上方空间为b户使用而下方空间为a户使用（如图

2所示），但a户楼梯的上、下方空间都为a户使用。a户楼梯和“标准的复式楼梯”没有本质区别，而b户楼梯非“标准的复式楼梯”。因此，在测绘计算时a户室内楼梯计算二次建筑面积，b户楼梯只计算一次建筑面积。

方案二：同样认为楼梯应计算三次建筑面积，但结合一层、二层、三层平面图，一层、三层楼梯应各计算一次建筑面积并相应归入各自套内，二层楼梯位置从平面图上应理解为a，b两户共同使用的建筑空间，借鉴公用面积共同使用共同分摊的原则，在测绘计算时将二层楼梯按长度从中间切断每户一半。

上述两种方案也各有各的道理，在实际作业中如何操作才能更好地实现公平、合理，大家可以提出不同方案共同探讨。

3太阳能板下方空间建筑面积计算问题

随着国家对建筑节能要求的日益提高，在新建建筑屋顶设置太阳能板的项目日渐增多，太阳能板安装设置的形式也多种多样，最常见的就是直接安装设置在屋面层，此种情况自然不存在计算建筑面积的问题，但有些项目设计形式确是值得探讨的。图3是笔者在工作中遇到的实际情况：项目一、二层为复式结构，一层a户套内入口处图纸标识为“屋面”的部位实际为四周封闭类似天井的建筑空间，但此建筑空间在屋面层设置了用于安放太阳能板的结构楼板。此种设计一层“屋面”部位的有盖空间是否计算建筑面积，如果计算建筑面积该部位如何定性等都是值得探讨的问题。

4有柱走廊与无柱走廊的区分认定问题

《规范》规定与房屋相连的有柱走廊计算全部建筑面积，无柱走廊计算一半建筑面积。但在实际操作中却存在走廊到底有柱无柱认定上的困难。如图4所示建筑在二层以上设置走廊，走廊外侧围护部分为栏杆，部分为墙体，该走廊是无柱还是有柱存在不同理解。考虑到作为走廊围护的墙体并未落地，并且从该栋建筑立面图（如图5所示）得知设置的墙体更多的应该是建筑立面造型的需要，因此，笔者倾向于按无柱走廊处理。从此案例推广开来，如果该走廊的围护墙体从一层开始设置，但在建筑平面图上注明墙体为造型构件，此时如何定性该走廊可能会有更大的意见分歧，究其原因就是大家对有柱走廊理解的标准不一，希望《规范》对走廊的围护结构形式加以细化研究与规定。

5结束语

房屋建筑面积的测绘计算是一项精细而烦琐的工作，政策性强，精度要求高，涉及千家万户的切身利益，笔者根据多年来的工作实践，从技术层面探讨和总结了房产测绘中面积计算的疑难问题，希望通过与同行的探讨与交流，找到一种更为合理的测绘计算方法。

参考文献：

[1]陈亮.关于房产面积测算问题的几点探讨[j].科技经济市场；2008（7）：26-27.

[2]张宏艳.浅议房屋面积的测量方法[j].黑龙江科技信息，2009（16）：42-43.

[3]曹政智.房产测绘中的典型问题与对策[j].建设科技，2008

（11）：107-108.