海口市房地产市场调查报告

海口市房地产市场调查报告

一调查的目的、原则和基本方法

二调查对象基本状况

三调查资料分析

1、关于楼盘地域分布

2、关于楼盘类型

3、关于停缓建复工工程

4、关于楼盘的品质

5、关于商品房户型

6、关于销售价格

7、关于楼盘销售状况

8、关于楼盘的建设规划状况

9、关于购房消费群体

一调查的目的、原则和基本方法

1 调查目的和调查范围

为进一步了解和掌握海口市商品房市场状况，我公司估价部组织有关人员对海口市市区范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段的商品房市场状况进行

了调查。

2 调查时间

本次调查时间跨度为2004年12月15日至2005年1月5日。包括调查信息资料的采撷、信息资料的整理归纳以及成文阶段。

3 调查分析的基本原则

（1）样点原则

受时间、人力、物力等条件所限，调查人员不能对海口市全部的商品房进行盘查，因此，有意识地选取了一些对总体状况有说明意义、具有代表性的样点进行调查分析。

（2）对资料甄别使用的原则

在调查过程中，有部分信息资料由商品房销售人员提供，其中部分内容有从促销角度出发产生的隐瞒甚至误导成份。因此，调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别，尽量少使用或不使用该类伪信息。

（3）分析、归讷原则

对信息资料进行客观分析。首先对其中一些有普遍性、代表性的现象进行合理归纳，在此基础上寻找原因，建立相互间的因果关系，得出相关结论。

4 调查样点的选择

首先在报纸、电视等媒体上选择有代表性的36幢楼盘确定为重点调查对象，与此同时在调查过程中，根据实际情况随机增加了相应的楼盘个案。本次调查选点涉及海口市五大区域，包括国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其他区域。具体分布见下表：

5 调查方法

采取现场走访、电话咨询、与购买客户沟通等方法获取各种资讯。

二调查对象基本状况

本次调查在事先确定的36个重点调查对象基础上，根据实际情况随机增加了6个个案，调查对象共计42个。根据楼盘的密集程度，调查人员将之分为5个区域，各区域的调查数量与该区域的新楼盘数量有较大的联系，基本呈正相关关系。楼盘的基本状况见下表：

楼盘基本状况表

注：表中名称前带*号的为停缓建复工工程

三调查资料分析

在掌握第一手调查资料的基础上，调查人员经过分类归纳，并列出下列问题进行了重点分析：

1、关于楼盘地域分布问题

通过对调查对象的地点分布排列，调查对象楼盘分布基本情况如下：

楼盘分布简明表

新楼盘分布状况图

以上表、图显示，楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少。5个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量的79%。在上述三个区域中，楼盘分布的特点又不尽相同：海甸岛楼盘较为分散，各路段基本都有分布；滨海一线主要集中于万绿园至秀英港之间；国贸80%分布在区域西部即金贸西路周边一带。

从本次调查整体来看，楼盘分布不均，集中于少数区域。

分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几点：1）海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。2）随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。收入水平相对较高的阶层开始有意识地选择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项规划指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。因此，滨海一线正成为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。3）上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下的半拉子工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然

会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。在以上两方面因素的作用下，国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。4）相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。

2、关于楼盘类型问题

在调查对象中，居住、商住物业占总数的93%，写字楼、办公楼仅占7%，且均位于国贸区域，其他区域无新建写字楼。居住、商住物业中，大部分为带电梯的高层建筑，占到97%左右（其中高档公寓约占27%）。别墅等其他房屋虽未列入本次调查范围，但其所占比例也较为有限。从样点显示现象基本可见，当前海口市的新楼盘开发以居住、商住占主导地位，同时，由以往的经济适用房、多层住宅占主要地位向高层住宅、高档公寓占主要地位转变的趋势逐渐凸现。

从样点商品房的类型分布来看，以住宅为主流产品基本可反映出海口市房地产产品类型的整体格局。即使是在房地产泡沫中所遗留的大量未竣工的写字楼，在近几年处置积压房地产的过程中，也有相当部分改建成了住宅公寓，开发商对投资写字楼普遍存在犹豫心理，缺乏足够的信心，因此新建的写字楼项目数量较为有限。国贸作为原规划的CBD，虽然未能如愿，但这里交通方便，办公产业相关配套较为齐全，同时分布有数量众多的中小企业，最具有海口市相对成熟的办公商贸氛围，因此仍是开发商开发建设写字楼的首选区域。