地产项目开盘前营销推广方案

执行支撑策略
策略引导执行
客群策略
绝不放过任何一个客户
政企 买房
品质生活 理想选择
年轻 买房
环境优美 幸福时光
商人 买房
层峰汇聚、不一样的 圈层
老人 买房
空气优、环境好，健 康养老
乡镇 买房
新城中心 宜居生活 有教育 有面子
推广策略
四种渠道方式，相互配合进行立体式轰炸 宣传推广，全程造势，全面占领市场焦点。
4.1-4.30联合媒体举行微电 影评比活动。
2.9开始启动返乡置业基金 活动。
爆发期
4.15输出 开盘信息 及开盘倒 计时 4.30跑车 +外模全 城巡展造 势 5.1盛大 开盘活动
节点
按照项目的关键节点：认筹、开盘，将营 销推广分为两大阶段、三个时期进行。
1.1—1.31 认筹前营销推广阶段 2.1—5.1 开盘前营销推广阶段
爆发期 活动
此阶段活动除整个4月份现场举行“蓝精灵主题展” 外，每个周末现场进行暖场活动+抽奖；同时为拓 展客户，联合行政企事业单位举行篮球赛、自行车 赛、暴走、摄影大赛、讲座等丰富多样的活动类型， 宣传项目并获得资源；为拓展乡镇客户，开展每个 周末乡镇巡演活动，覆盖全县重点乡镇。本阶段要 用密集丰富的活动抢占市场，抢夺客户。
兰考县高端楼盘代表： 凤凰城—产品110-130平米三房为主，价格3100元/平左右， 售楼部装修较好，置业顾问接待尚可，交房小区环境中上。 值得关注楼盘： 兰湾国际-有部分90平两房，120多三房为主，均价2700元/ 平左右，优惠1万3千元，置业顾问较职业，售楼部环境良好。 碧水蓝城-目前主推100-120平三房，均价2700元/平，优惠 比市场多一个点，售楼部正规规范，置业顾问职业化程度高。 西班牙小镇-目前剩余一期部分房源，110-120平三房为主， 二期待售，均价3000左右。该项目户外推广较大。 波士顿公馆-目前在售有120-135平三房及140以上四房，四 房销售尚可，均价2600左右。该项目户外广告推广力度很大。
强攻期 活动
此阶段节日较多，因此活动具有较强的针 对性，除整个3月份现场举行“小黄人主 题展”、春节前联合公园首府举行客户答 谢会外，在诸如情人节、春节、妇女节、 植树节等节日结合销售专项优惠举行针对 性专场活动。同时从3月1日起联合媒体启 动“微电影”大赛。
第二阶段
爆发期-开盘前营销推广（3.16-4.30）
政策 优势
兰考规划中心城区空间结构概括为：
“一环、两带、三轴、三区、多中心”
两带中的沿兰商干渠建设的绿化休闲景观带、三轴 中的南北向沿黄河路发展次轴、三区中的城北城市 组团、多中心中的北部行政中心和北部体育文化中 心等，我项目皆位于这些政策发展区域之中。 其中的城北组团位于兰商干渠以北，由城市行政新 区和中原油田生活基地融合拓展形成，总面积8平方 公里，规划人口11.5万人，是兰考县主要的生活区， 规划安排居住、行政办公、文化、体育、旅游服务 等城市功能。
启动期 线下拓客
线下拓客撒开巨型网络，置业顾问、 拓客团队互相补充配合，通过外展点、 单位拓客、派单拉客、社区楼层贴、 赠送抽纸盒摆放展架、加油站发单、 超市发购物袋、乡镇派单等多种形式 和渠道，快速出击，迅速渗透，覆盖 全县。
启动期 活动
1月30日，组织至少15人在全城进行举牌走动，释放信息。 1月31日，营销中心开放暨认筹活动正式举行，采用外场和内场相结合的方式，外场举行变形金刚 +恐龙展览，内场于11点举行0元竞拍IPHONE6活动以吸引到场客户充分逗留。开放暨认筹启动仪 式在外场进行，宣布售楼部正式开放前，内场关闭。当天除邀请客户之外，拟邀请政府官员、媒体 代表等。 2月1日，认筹优惠进行延续，现场举行暖场小活动吸引到场客户。
兰考房地产市场简析
兰考市场项目较多，目前有在售和已亮相待售项目三十个左右，市场竞争激烈。 价格方面，兰考市场均价2800元/㎡左右，价格较高项目售价达3100元/㎡左右。 产品方面，多层与小高层产品基本各占一半；市场产品多缺乏核心竞争力，同质 化比较严重。 市场上三房占供应量的85%左右，其中100-120㎡三房占60%左右，两房极少 属滞销户型、四房投放量略高于两房，销售情况尚可。 市场购房客户主要以自住和改善性需求为主。 客户来源组成为县城、乡镇来县城置业的客户两大部分，客户的关注点多为地段、 环境、配套、教育、建筑品质等。 购房者中乡镇购房群体以周边个体经营户和在外务工人员为主，占60%左右。县 城购房群体 以各行政企事业单位人员和个体经营户为主，占40%左右。
突围 亮剑
—项目开盘营销推广方案—
兰考县
兰考县：河南省直管县 位置：地处豫东平原，东连商丘，西通开封、郑州。 面积：1116平方公里。 行政区划：辖16个乡镇、1个产业集聚区、1个商务 中心区，451个行政村。 人口：全县人口87万，城区人口34万。 经济全县生产总值完成193亿元，新入驻企业23家 总数达130家，建成精品住宅小区26个，建成面积 90万方。 交通：郑徐高速铁路半小时可到开封，1小时达郑州。
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九润泓郡项目
基本情况
项目： 面积：120亩 建筑体量：约22万方 建筑风格：简约主义现代风格 位置：黄河路与兴兰大道交会处西北角 其他：项目周边有国税局、民政局、司法局等行政单 位，及三馆两场等体育文化场所，距离兰考县中心大 道-裕禄大道仅900米，距离通往开封市的汴兰大道 2000米，距县商业中心1200米，周边交通非常便利。
竞品楼盘简析
仟禧庄园 碧水蓝城
本案
兰湾国际 西班牙小镇
凤凰城
兰庭公馆 公园首府
波士顿公馆
兰庭公馆-处于认筹排号阶段，产品为110-140三房，认筹优 惠5千抵1万，凭慈善晚会入场券再优惠5千，排号情况不理想。 仟禧庄园-新亮相楼盘，产品为8层洋房和小高层，其他信息尚 无。该项目在市中心有咨询处，项目周边广告已出，楼盘个性 特色鲜明。
此阶段认筹优惠建议为5千抵1万，但启动筹带筹活动， 即认筹客户带新客户认筹双方都升级为5千抵1万5千，
同时若开盘时双方成功认购再各奖励5千优惠。
爆发期 线上线下
本阶段线上线下渠道推广，加强执行，进入攻坚战阶段，同时在县城中心增 加免费看房班车，方便拉客及增加现场客户到访。同时现场进行到访送礼活 动，吸引客户来访增加现场人气。 4月份开始通过线下渠道释放低首付信息。
营销执行
第一阶段
启动期-认筹前营销推广（1.1-1.31）
此阶段认筹优惠建议为5千抵2万
Leabharlann Baidu
启动期 媒体推广
1月1日起进行全面的线上媒体宣传推广，启动公司形象和项目品牌的亮相，此阶段进行户外、灯箱、电视、电台、 网络、墙体、公交车体等多渠道集中爆发，全城造势，每个渠道具有不同的功能和效用，力争在最短时间内覆盖 至兰考县城及周边乡镇的每个角落，让大多数兰考人关注并期待九润泓郡项目。
项目定位：高端精致楼盘
目标客群：50%县城客户，群体组成为政府公务员、企事业上班人员、 企业主、个体商户 50%乡镇客户，群体组成企业主、个体商户、外出务工人员
企业定位语： 中原品质地产的践行者 黄河路 项目定位语： 行政区 河畔生态城
项目价值体系：
区位价值 ——兰考县“一环、两带、三轴、三区、多中心”发展规划核心地带； 生态环境 ——坐拥万米生态绿水，静享万平景观公园； 项目规模 ——24万方大型宜居生态城； 园林景观 ——环形氧吧，户户绿化，超长景观轴，三大主题超前现代园林； 生活配套 ——项目自身规划1万方风情商业街，周边行政文化中心“三馆两场”； 建筑特色 ——现代主义简约建筑风格； 产品特色 ——坐拥兰商干渠生态景观，一线滨河高层，户户见景，水景环绕； 交通便利 ——兴兰大道、黄河路、裕禄大道，直通市中心、畅达开封市； 教育配套 ——社区内规划品牌幼儿园一座，周边小学林立； 润泓品牌 ——源于中建，精诚为源，品质为本；
1.意向客户登记
2.启动置业顾问全 城拓客
3.邀约外展点所积 累客户到访
1.31认筹启动
1.认筹启动 2.对所积累客户进行邀约认 筹 3.启动筹带筹活动 4核心卖点重复渗透，提高 心理价位
5.1
预售许可 证获取
5.1盛大 开盘
1.认筹客户梳理 2.邀约认筹客户价格试算 3.推货数量确定 4，开盘前准备工作完成
启动期（1.1-1,31）、强攻期（2.1-3.15）、 爆发期（3.16-4.30）
营销策略
价格策略 表价高一些，加大优惠力度，增加灵活操作空间，以吸引客户。
认筹优惠 为增加客户紧迫感，以三个时期为节点实行优惠递减政策。
首付方式 教育合作
考虑市场容量，为扩大客群范围，冲刺开盘目标，建议开盘 推出“低首付政策”，冲击区域市场。
独有的核心优势：
项目紧邻的兰商干渠和沿河近 三万平米的绿色景观带
此优势是我项目独一无二的，能够同时享有 这两项优势的唯有我项目，因此在宣传和传 递中应加以重点体现和放大。
排期计划
工 程 线
销 售 线
1.主力团队组建
2.销售百问及必读培 训完毕
3、启动置业顾问外 展点咨询
1.31
售楼部及广场景 达到开放条件
建议项目引进知名幼儿园机构，以增加项目卖点。
营销策略—全民购房，掀起兰考购房风暴
A：全民购房
B：区域吸引
C：空间压缩
全方位立体推广
增强产品吸引力
降低门槛
全方位的立体推广及活动宣传，配合线下拓客执行，吸纳所有客群前来咨询
立足兰考市场增强产品竞争力，最大化、全方位满足客群需求 灵活的付款方式，降低首付门槛，扩大购买人群，从空间上挤压未来客户群
节 点
推 广 线
1.1
1.15 1.31 售楼部开放
暨认筹启动
1.1品牌亮相 ，所有线 上媒体进行集中宣传造 势；
1.1-30市区设置外展点 进行展示和咨询。
1.15线下拓客全面 启动；
1.15线下媒体开始 进行轰炸宣传，项目 具体信息和优惠进行 释放。
1.31 举行盛大开放暨认筹 仪式；
1.31-3.1 营销中心举行变 形金刚+恐龙展活动；
城市规划用地布局结构
规划兰考中心城区空间结构概括为：“一环、两带、三轴、三区、多中心”。 一环：是指由公路组成的城市外围环路。 两带：是指沿兰商干渠建设的绿化休闲景观带和从城市中部穿过的陇海铁路线。 三轴：是指南北向沿裕禄大道、迎宾大道发展主轴、东西向沿开兰大道发展主轴、南北向沿黄河路发展次轴。 三区：是指被兰商干渠和陇海铁路线分割而形成的北、中、南三个城市组团。 多中心：是指老城区综合中心、北部行政中心、北部体育文化中心、集聚区综合服务中心、高铁综合中心、商务区中心、西部新城 区综合中心。 中心组团位于陇海铁路和兰商干渠之间，总面积30平方公里，规划人口39.7万人，是兰考县主要的生活区，规划安排居住、商业、 教育、卫生、市场物流等城市功能。中心组团由老城片区、城西新区和城东片区组成。 城北组团位于兰商干渠以北，由城市行政新区和中原油田生活基地融合拓展形成，总面积8平方公里，规划人口11.5万人，是兰考 县主要的生活区，规划安排居住、行政办公、文化、体育、旅游服务等城市功能。 城南组团位于陇海铁路以南，依托产业集聚区和高铁站拓展形成，总面积28平方公里，规划人口9.8万人，是兰考县主要的工业区， 规划安排工业生产、现代物流、配套生活服务设施及高铁客运服务设施等城市功能。
第二阶段
强攻期-开盘前营销推广（2.1-3.15）
此阶段认筹优惠建议为5千抵1万5千，但启动 返乡置业基金计划，认筹奖励返乡置业基金5千。
强攻期 线上线下
本阶段线上线下渠道推广，在前期被证明为有效效果的继续深入下去，同时销售现场增加电话CALL 客渠道。利用各种资源，收集电话号码，增加有效拓客。
2.1认筹优惠延续，现场举 行暖场小活动。
启动期
强攻期
2.14
3.8
盛大开盘 5.1
2.7-2.28 每个周末现场进 行暖场小活动+抽奖；
2.14启动全城送玫瑰花活 动；
2.19-24现场举行春节主 题包装及年俗活动；
3.2-5.3营销中心分别举行 小黄人和蓝精灵展览活动；
3.8举行妇女节主题活动， 以及联合行政事业机构举行 植树节活动；
线上 线下 现场 活动
塑造品牌形象和知名度—多渠道集中爆发，引发市场关注，扩大影响力。
拓展客户来源—组织强大的拓客团队，迅速渗透到全县的每个角落，做 到人人皆知。
吸引来客、留住客户—精美的现场布置+精心服务+舒适体验，震撼性 、轰动性的展览活动，温馨的暖场和抽奖，让客户来，让客户驻足。
软营销、隐性营销—灵活多变、丰富多样的内场、外场活动，持续性、 拓客性、公益性、影响性等不同组合，相互配合，支持销售。