“以房养老”的双向风险与我国的制度设计

“以房养老”的双向风险与我国的制度设计

作者：郝前进、周伟林

来源：《上海城市管理》 2012年第6期

文 \ 郝前进 \ Hao Qianjin \ 复旦大学环境科学与工程系、复旦大学国土资源经济研究中心讲师,博士周伟林 \ Zhou Weilin \ 复旦大学城市经济研究所所长、中国城市科学研究会常务理事、上海市规划委员会专家委员，博士，副教授

导读：随着我国老龄化问题的日益突出，传统的家庭养老模式已经不能满足老年人养老的需要，而在住房资产不断升级的情况下，“以房养老”（或反向抵押贷款）制度成为当前社会讨论的焦点。反向抵押贷款制度的理念从2003年引入我国，但迄今鲜有成功的案例，其主要原因是将住房反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款，认为依靠市场机制和市场主体的自发参与就可以成功运行该制度。而在国外，住房反向抵押贷款被各国政府界定为高风险行为，这种制度的推行高度依赖于政府提供的两种制度保障，并需要两个市场条件的配合。从住房反向抵押贷款制度本身出发，探讨了“以房养老”制度在我国实施的可行性及可能的发展路径，颇有制度设计层面上的重要意义。

关键词：以房养老；住房反向抵押贷款；老龄化

DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.06.010

前言

我国自1999年步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%。截止2011年年底，全国60岁以上老人有1.85亿，占总人口的13.7%。退休之后如何养老，如何提高老年人的生活质量和生活水平，成为世人越来越关注的话题。目前，养老金制度是我国老年人应对养老问题的重要形式。但是伴随着老龄化程度的加剧，退休人口与劳动适龄人口的比例迅速提高，1990年领取养老金的退休人员数量与在职职工数量的比例为18.6%，到2010年此比例则提高至32.5%，这种趋势会对养老金的循环带来很大的压力（封进、何立新，2012）。根据《中国养老金发展报告2011》，从1997年起，我国各级财政对养老金的补贴就迅速增加，截止2011年，财政累积补贴金额达到1.2526万亿元，这意味着现在近三分之二的养老保险结余（1.9万亿）来自于财政转移支付。另外，相比于人们退休前的收入，养老金显得微薄了许多。近些年来伴随住房价格的不断上涨和住房资产的不断升值，如今住房已成为城市居民家庭最重要的固定资产。在此情况下，民政部鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式，北京、上海、南京、辽宁等地都在老龄事业发展“十二五”规划中提出了“以房养老”试点工作。对于这些“住房富有、现金贫穷”（House Rich and Cash Poor）的老人，能否真的依靠房产帮助安度晚年，就成了摆在大家面前急需回答的问题。

一、“以房养老”的制度背景及内涵

（一）“以房养老”制度提出的背景

“ 以房养老” 制度，其专业名称为“住房反向抵押贷款”（Ho u s i n g R e v e r s eM o r t g a g e），俗称“倒按揭”。所谓住房反向抵押贷款，是指已经拥有房屋所有权的

老人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构则依据借款人的年龄、预计寿命、房

屋的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值加上预期房价未来的增值，减去预期折旧，并

按借款人的平均寿命计算，将其房屋的价值以一定比例分摊到预期寿命年限中，按月份、年度

或者一次性给付的方式支付现金给借款人。借款人在领取现金的同时，仍可以继续居住在自己

的房屋（房屋已抵押，但所有权依然属于借款人），且负责正常的房屋修缮，当借款人住房出售、房主永久搬离或借款人死亡等上述三个条件之一成立时，贷款人即可行使抵押权，将抵押

的房屋拍卖以换取现金，偿还其债权。借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。住房

反向抵押产品的推出，主要是因为大多数老年人退休之后储蓄不足，退休收入较低，随着年龄

增加医疗支出则不断增加，而针对老年人的医疗保险费用则相对较高。或者因为人口结构改变，一些老人没有子女或子女没有能力赡养。在这种情况下，对于那些“房屋富有、现金短缺”的

老年人，如果可以通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，在不必搬离现有住房的同时，又

可以增加退休收入，用以购买长期照护保险或其他保障，就可以解决退休生活资金短缺的问题

从而改善老年生活质量。对老年人而言，住房资产通常占到其财富的60%以上，增加住房资产

的流动性，对于提高老年人的生活水平具有重要的价值。Mayer和Simons（1994）研究发现，

美国的退休老人通过参与住房反向抵押贷款，至少可以提高现有生活水平的20%。K u t t y （1998）也指出，住房反向抵押贷款在美国可以帮助29%的人脱离贫困线。

（二）住房反向抵押贷款的高风险性

住房反向抵押贷款的“ 反向” ，意即住房资产转换的“反向”，经过反向抵押贷款，最终住房资产的权益由借款人转移到放贷人，所以住房反向抵押贷款也可以称作“住房权益转换

抵押贷款”（H o m e E q u i t yConversion Mortgage, HECM）。尽管都是抵押贷款，但住

房反向抵押贷款和一般房屋抵押贷款有本质的区别，这些区别也决定了两者的风险程度具有显

著差异。一般房屋抵押贷款是以房屋为抵押物，以贷款购买房屋，是用流动性货币资产来取得

非流动性资产（房屋所有权），贷款金额上是“一次给付、分期偿还”；而反向住房抵押贷款

则是以已经居住多年的旧房屋的所有权作为抵押物，是用非流动性资产（房屋所有权）来取得

可供老年人退休日常生活所需要的流动性货币资产，贷款金额上是“分期给付、一次偿还”。

另外，一般房屋贷款的借款人，必须按照契约在贷款期间按时偿还贷款，所以贷款金额会随着

时间逐步减少；而住房反向抵押贷款，尽管贷款金额随着时间的增加逐步上升，但借款人对于

该房屋拥有全部所有权，只有借款人死亡、永久搬离或者出售抵押的房屋时才丧失所有权，并

通过出售住房来偿还贷款。

正是由于反向抵押贷款是“分期给付、一次偿还”，贷款协议抵押品的价值依赖于20年或更长时间后住房的价值，借款时间越长，借款人和放贷人面临的不确定性就越高，所以美国、

英国、新加坡等国家都明确将反向抵押贷款明确界定为“高风险”行为。

1.借贷人的风险

一方面，对于住房反向抵押贷款的借款人来说，在贷款期间不用定期偿还贷款，且仍可以

保有房屋所有权，继续居住于抵押房屋内；在贷款结束时，即使房屋出售所得之金额不足以偿

还贷款，放贷机构也没有追索权，这些特点对于退休之后没有足够储蓄或者子女赡养的老人而言，似乎是一种优点大于缺点的理财产品。然而，借款人在实际申请住房反向抵押贷款时，可

能发现该产品并不如意：首先，住房反向抵押贷款需要高额的咨询成本和手续费用，交易成本

很高。由于住房反向抵押贷款往往持续20年甚至更长的时间，对于贷款期间可能发生的各种情况，包括借款人的信用程度、宏观经济背景、住房质量、贷款期间住房市场的发展情况等，贷

款机构都需要向专业咨询公司进行咨询，或需要借助其他金融产品来对冲住房反向抵押贷款产

品的高风险，基于上述开支，住房反向抵押贷款产品的手续费往往很高，可以达到住房价值的1%-2%。以美国市场为例，由于风险较高，手续费较贵，美国住房反向抵押贷款中最成功的住房权益转换抵押贷款，其手续费就占到房屋价值的2%。加拿大政府也将住房反向抵押贷款界定为