土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (21)附件2:编制土地一级开发实施方案 (22)附件3:用地预审 (24)附件4:给区发改委提交的申请 (25)附件5:给市发改委提交的申请 (26)附件6:征求规划意见书(选址) (26)附件7:市交通委交通评价意见 (26)附件8:市文物局文物保护意见 (26)附件9:市环保局环境评价意见 (27)附件10:市政专业部门市政接用意见 (33)附件11:用地批准 (40)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (41)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (42)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (42)附件15:办理征地结案表 (42)附件16:环境影响的批复 (43)附件17:区发改委项目核准 (48)附件18:区发改委招标方案核准 (48)附件19:市发改委项目核准 (49)附件20:市、区建委项目核准 (49)附件21:人民防空工程建设标准审查 (49)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (50)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (51)附件24:商品房计划 (52)附件25:施工图纸及消防审核 (52)附件26:区建委办理招投标备案 (54)附件27:办理安全监督备案 (56)附件28:施工许可受理、审批 (56)附件29:办理预售许可 (57)附件30:建设工程规划验收 (57)附件31:消防验收 (58)附件32:建设项目环保设施验收 (59)附件33:组织综合验收 (60)附件34:办理房屋所有权证 (61)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发流程
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
(二)重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
2008年下半年以来,除特殊项目外,北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心,但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
(一)基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理:征地、拆迁、市政基础设施建设
经营性用地完成入市交易 以一级开发为跳板,以取得国有土地使用权为最终目标
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作, 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
(一)寻找合适的宗地。 (二)与土地原所有权人(或使用权人)达成合作意向。 (三)为土地一级开发进行经济、技术准备。
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
建筑工程施工许可证 返回
商品房预售许可证 返回
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
国有土地使用证
返回
建设用地规划许可证 返回
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (21)附件2:编制土地一级开发实施方案 (22)附件3:用地预审 (24)附件4:给区发改委提交的申请 (25)附件5:给市发改委提交的申请 (26)附件6:征求规划意见书(选址) (26)附件7:市交通委交通评价意见 (26)附件8:市文物局文物保护意见 (26)附件9:市环保局环境评价意见 (27)附件10:市政专业部门市政接用意见 (33)附件11:用地批准 (40)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (41)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (42)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (42)附件15:办理征地结案表 (42)附件16:环境影响的批复 (43)附件17:区发改委项目核准 (48)附件18:区发改委招标方案核准 (48)附件19:市发改委项目核准 (48)附件20:市、区建委项目核准 (49)附件21:人民防空工程建设标准审查 (49)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (50)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (51)附件24:商品房计划 (52)附件25:施工图纸及消防审核 (52)附件26:区建委办理招投标备案 (54)附件27:办理安全监督备案 (56)附件28:施工许可受理、审批 (56)附件29:办理预售许可 (56)附件30:建设工程规划验收 (57)附件31:消防验收 (58)附件32:建设项目环保设施验收 (59)附件33:组织综合验收 (60)附件34:办理房屋所有权证 (61)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项.国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请;二、主管部门批件。
1、土地一级开发流程及所需材料
土地一级开发手续办理过程及所需材料一、土地联席会阶段1、控规或规划部门出具的规划意见函2、普通测量成果或拨地定桩3、勘测定界成果4、镇政府确认的征地补偿标准5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示6、土地利用总体规划图(权属登记中心)7、实施方案审批表、上会PPT8、通过土地联席会审议通过后,由区政府确定,区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目,报市政府批准。
二、土地储备前期整理规划条件(原称规划意见书)1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、规划申报表(分中心盖章)3、用地申请情况说明4、联席会会议纪要5、钉桩通知单及拨地定桩成果6、1:2000现状地形图(蓝图)三、授权批复1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告3、联席会会议纪要4、土地储备前期整理规划条件5、土地一级开发授权申请6、实施方案审批表7、土地一级开发实施方案四、确定开发实施主体及实施单位市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体,经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体,由镇政府委托具体实施单位。
四、土地预审(该工作与发改委立项同步进行)1、项目建议书(可研报告)2、土地预审申请函及建设项目预审申请表3、发改委预审告知单4、土地利用总体规划图5、土地储备前期整理规划条件6、1:2000现状地形图7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书五、发改委立项1、联席会会议纪要2、土地储备前期整理规划条件3、授权批复4、向区发改委申报项目核准的请示5、向市发改申报招标方案核准的请示6、土地预审意见7、土地一级开发实施方案8、项目建议书(可研报告)9、资金证明(分中心资金)10、节能登记表11、分中心法人证书12、项目汇报PPT六、交评需另行委托专业交通评价咨询公司办理交通影响评价(市交通委审批)。
七、环保意见建议另行委托专业环境评价咨询公司办理(市环保局审批)。
地产土地一级开发工作流程
地产土地一级开发工作流程地产土地一级开发是指对土地进行开发和利用,包括规划、设计、施工和销售等环节。
下面将详细介绍地产土地一级开发的工作流程。
一、选址分析选址是地产开发的第一步,通过对市场的调研和对土地的勘测,选定一块合适的土地进行开发。
选址分析主要包括以下五个方面的内容:1. 地理位置:选址要考虑交通条件、商业区域、人口密度、教育机构、医院等因素。
特别是要考虑开发区域的人口基数和目标购房人群的需求。
2. 土地状况:选址时需要对土地的用途、地貌、地质、地下设施、绿化等多方面进行评估。
特别要考虑开发是否会对周围环境造成破坏和影响。
3. 投资成本:选址时必须考虑到投资成本,将所有费用清晰列出来,包括土地的购买、规划审批、建设费用、贷款利息等,以及销售后所需的税费和物业管理费用等。
4. 开发策略:选址需要考虑到开发策略,比如选择盈利模式、区域面貌、建筑设计等。
最重要的是要把开发策略与土地状况和市场需求相结合。
5. 市场需求:选址还必须考虑到市场需求,包括目标消费群体的人口构成、购房需求、支付能力、社会信用等因素。
最终找到符合市场需求的土地。
二、土地规划第二步是对土地进行规划。
规划应包括整个项目的主题、开发方案、用地面积、设计标准、建筑布局、景观布置等。
主要包括:1. 定位主题:对整个项目定位主题,确定产品定位、品牌定位、营销定位及其它多个定位。
这些定位可参考市场调研数据和综合分析而得。
2. 制定用地方案:依据选定的土地状况,制订合理、经济、安全、环保的用地方案。
可参考城市总体规划、地区规划等,合理编制用地。
3. 制定建筑布局方案:依据用地规划方案,制定项目的建筑布局。
主要建筑物和功能区域的布置,建筑总高度、总建筑面积、厂房等建筑物的布局位置等。
4. 制定景观布置方案:依据城市设计、规划和环境保护法规,制定项目的景观布置方案。
设计好景观建筑、庭院、绿化带等。
5. 制定设计标准:依据相关国家、省、市、县的规划要求,制定土地开发的设计标准,确定高度、体积、幅度、色彩等相关要求。
土地一级开发工作流程(超详细)080414
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (34)附件2:编制土地一级开发实施方案 (36)附件3:用地预审 (40)附件4:给区发改委提交的申请 (42)附件5:给市发改委提交的申请 (42)附件6:征求规划意见书(选址) (43)附件7:市交通委交通评价意见 (43)附件8:市文物局文物保护意见 (44)附件9:市环保局环境评价意见 (46)附件10:市政专业部门市政接用意见 (59)附件11:用地批准 (72)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (74)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (75)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (76)附件15:办理征地结案表 (76)附件16:环境影响的批复 (77)附件17:区发改委项目核准 (88)附件18:区发改委招标方案核准 (88)附件19:市发改委项目核准 (89)附件20:市、区建委项目核准 (90)附件21:人民防空工程建设标准审查 (90)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (91)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (94)附件24:商品房计划 (95)附件25:施工图纸及消防审核 (95)附件26:区建委办理招投标备案 (99)附件27:办理安全监督备案 (102)附件28:施工许可受理、审批 (102)附件29:办理预售许可 (103)附件30:建设工程规划验收 (104)附件31:消防验收 (105)附件32:建设项目环保设施验收 (108)附件33:组织综合验收 (110)附件34:办理房屋所有权证 (111)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究:全面评估土地开发项目的可行性,包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。
2.土地调查与取证:对待开发的土地进行调查,了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况,并取得相关的法律证明文件。
二、规划设计1.基础设施规划:确定土地开发项目的基础设施建设方案,包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。
2.总体规划设计:编制土地开发的总体规划设计方案,包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。
3.细部规划设计:按照总体规划设计方案,对土地的各个细部进行规划,包括建筑物的设计、景观设计等。
三、工程施工1.土地平整与开挖:对土地进行平整、开挖等工程,以便于后续的建设工作。
2.基础设施建设:按照规划设计方案,对道路、排水系统、供电网络等进行建设。
3.建筑物建设:按照设计方案,对各个建筑物进行施工,包括主体结构、装修、景观建设等。
4.绿化工程:对土地进行绿化,包括种植树木、花草、铺设草坪等。
四、验收与移交1.工程验收:对土地开发工程进行验收,包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。
2.功能齐全:确保土地开发项目的各项功能正常运行,包括供水、供电、道路交通等。
3.移交使用:将土地开发项目移交给使用单位或个人,并办理相关的土地使用证书等手续。
五、后期管理1.管理与维护:对土地开发项目进行后期管理与维护,确保各项设施和功能正常运行。
2.安全与环保:落实土地开发项目的安全生产责任,并加强环境保护工作,确保项目的可持续发展。
3.配套设施建设:根据实际需要,对土地开发项目进行配套设施的建设,如商业中心、公园等。
通过上述流程,土地一级开发可以将原本荒芜的土地,转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。
每个阶段的工作都需要专业的人员和资金,同时也需要注重环境保护和社会效益。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (25)附件2:编制土地一级开发实施方案 (26)附件3:用地预审 (30)附件4:给区发改委提交的申请 (31)附件5:给市发改委提交的申请 (31)附件6:征求规划意见书(选址) (31)附件7:市交通委交通评价意见 (32)附件8:市文物局文物保护意见 (32)附件9:市环保局环境评价意见 (33)附件10:市政专业部门市政接用意见 (42)附件11:用地批准 (50)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (52)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (53)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (54)附件15:办理征地结案表 (54)附件16:环境影响的批复 (54)附件17:区发改委项目核准 (61)附件18:区发改委招标方案核准 (61)附件19:市发改委项目核准 (62)附件20:市、区建委项目核准 (62)附件21:人民防空工程建设标准审查 (62)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (63)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (65)附件24:商品房计划 (66)附件25:施工图纸及消防审核 (66)附件26:区建委办理招投标备案 (69)附件27:办理安全监督备案 (71)附件28:施工许可受理、审批 (72)附件29:办理预售许可 (72)附件30:建设工程规划验收 (73)附件31:消防验收 (74)附件32:建设项目环保设施验收 (76)附件33:组织综合验收 (77)附件34:办理房屋所有权证 (78)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微,但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发,而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前,需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模,确定市政基础设施的布局及其空间范围,以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用,并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规,并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理,以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序,使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时,还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设,保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行,包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程,需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作,使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估,确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
8.运营管理阶段。
土地一级开发详细详细流程
前期工作确定生级土地开发分宗、分期上报次序1、确定大范围用地红线(与规划、相关权属单位,确定权属边界)2、购买1:500地形图,向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积3、确定所分宗地,每个片区的准确红线范围。
4、确定所分宗地的开发顺序5、统计、估算安置房建筑面积初步测算拆迁面积土地一级开发实施方案1、进行地上物调查统计2、进行征地前摸底调查3、进行现场拍照4、收集项目适用的特殊政策5、委托编制土地一级开发实施方案6、准备编写征地工作方案所需资料提供各地块规划详细指标1、准备编写投资方案所需材料2、一级开发的成本估算及预决算(拆迁、市政、零星工程等)协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制完毕,上市联席会并取得市联席会会议纪要签订土地一级开发合同,取得土地一级开发授权文件并办理相关手续控规调整1、委托编制控规调整可行性论证报告2、进行控规调整报批公开招标并进行修建性详细规划编制北京房地产产品调研委托进行修建性详规的编制,并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项1、委托编制可行性研究报告2、确定编制环评、交评等相关报告单位3、编制环评、交评等相关报告4、进行征地前土地评估,并初步谈判,草签协议(1)办理用地预审(2)办理环境影响评价报告审批(3)办理交通影响评价报告审批(4)办理文物保护意见(根据联席会要去办理)(5)办理古树处理意见(根据联席会要求办理)(6)办理建设意见(根据联席会要求办理)办理银行资金信用证明(要求总投资额的35%以上,且为当月的资金证明)办理立项报批,并取得立项批复规划意见书1、办理拨地订桩2、办理并取得规划意见书3、办理市政专业部门市政接用意见4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装6、办理市政工程规划意见书国有土地收购1、对国有土地及其地上物进行评估2、编制土地收购方案3、协商并签订土地收购合同征地1、办理勘测定界成果报告2、办理地质灾害评估报告批复3、办理征地村(居)民代表会会议纪要4、签署征地补偿安置协议5、建设拟征(古)地土地权属情况汇总表(盖章)6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费7、办理征地手续1、制定征地补偿方案2、制定拆迁补偿方案1、办理评估公司、拆迁公司招投标2、确定拆迁、评估单位取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位进行施工图设计,并出具预算3、办理市政招投标,确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证(市政)实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购,支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行,实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续审核土地一级开发成本确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位,进行施工图设计,并出具预算3、办理市政招投标,确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证(市政)实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购,支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行,实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位,进行施工图设计,并出具预算3、办理市政招投标,确定施工单位、监理单位4、办理规划工程许可证(市政)实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购,支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行,实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束。
土地一级开发流程
土地一级开发流程土地一级开发是指对农村和城市郊区的未利用土地进行整理、开发和利用的过程。
土地资源是国家财富的重要组成部分,对于促进经济发展、解决人民群众居住和生活需求具有重要意义。
土地一级开发是保证资源的合理利用和环境保护的重要手段之一。
下面是土地一级开发的一般流程。
一、规划阶段土地一级开发的第一步是进行规划,明确开发目标和任务。
规划阶段主要包括确定开发范围、地质条件、环境影响评价、投资估算等工作。
然后通过组织座谈会、听取专家意见等途径,形成初步建设方案和规划方案,最后报批确定。
二、前期准备阶段在规划阶段确定后,就要进行前期准备工作。
这些工作主要包括土地征地补偿、征地拆迁、土地清理等。
其中,土地征地补偿是保护农民合法权益的重要措施,要合理评估土地价格,保障农民的利益。
三、用地审批阶段土地一级开发的用地审批阶段是整个开发过程中的重要环节。
用地审批需要向相关部门申报项目,提供项目规划、环境影响评价等相关材料,并按照法定程序进行审批。
审批通过后,便可获得土地使用权。
在此阶段,必须遵守土地开发的相关法律法规,确保土地资源的合理利用和环境保护。
四、建设阶段建设阶段是土地一级开发的核心阶段。
在此阶段,需根据规划方案进行土地的整理和利用。
这里包括拓宽道路、建设基础设施、规划建设住宅和商业用地等工作。
在建设过程中,应注重环境保护和资源节约,采取科学的施工工艺和建设模式,确保土地开发达到预期目标。
五、验收阶段土地一级开发完成后,需要进行验收。
这里需要组织相关部门和专家对土地开发的成果进行检查和评估。
主要包括土地整理的质量、环境影响是否得到控制、基础设施是否完善等方面。
只有经过验收合格后,才能上报并公示。
土地一级开发不仅仅是土地资源的开发利用过程,还是一项涉及到环境保护、资源管理和社会公平的复杂工程。
在土地一级开发过程中,需要注重法律法规的遵守,加强规划和监管措施,保护农民利益,保护环境。
只有合理利用土地资源,才能实现可持续发展,促进经济社会的繁荣和稳定。
地产土地一级开发工作流程
地产土地一级开发工作流程一、项目策划与市场调研1.审查土地供应计划及政策,了解土地市场情况,包括发展规划、土地供需状况、政府规划、土地出让政策等。
2.进行市场调研,了解项目所在区域的经济、人口、教育、交通、商业等情况,并进行竞争对手分析。
二、土地选址与考察1.结合市场调研结果,确定项目所需土地的规模和位置。
2.与当地政府协商,寻找合适的土地供应,包括收购、拍卖、招标等方式。
3.在选定的土地上进行详细土地调查,包括地形、地貌、地质、水源、交通等情况。
4.考察土地的开发潜力与限制,包括土地用途、容积率、建筑限高、建筑密度等。
三、项目立项与可行性研究1.提出项目建设方案,确定开发目标、规模、功能、造价、投资回报预测等。
2.进行项目可行性研究,分析项目的技术、经济、市场、环境等方面的可行性,评估项目风险和市场前景,制定开发策略。
四、融资与合作伙伴选择1.确定项目所需的融资方式,包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。
2.寻找合适的合作伙伴,包括房地产开发商、金融机构、建筑设计院等,申请合作意向。
五、土地获取与土地开发许可1.提交土地出让申请,并与土地出让方进行谈判、签订土地出让协议,支付土地出让金等费用。
2.申请土地规划许可证,确保项目符合当地规划与建设用地要求。
3.申请土地开发许可证,确保项目符合相关建设标准和技术要求。
六、土地平整与基础设施建设1.进行土地平整工程,包括填方、挖方、夯实、平整、排水等。
2.进行基础设施建设,包括道路、供水、供电、排污、通讯等。
七、土地清洁与环境整治1.进行土地清洁工程,包括清除现有的建筑、设施、土地垃圾等。
2.进行环境整治工程,包括土壤治理、废水处理、废物处理等,确保项目符合环境要求。
八、建筑设计与施工1.进行项目的建筑设计,包括建筑规划、设计方案、施工图等。
2.进行项目的施工工作,包括施工组织、施工过程控制、质量检验等。
九、验收与销售1.完成项目的竣工验收,包括土地规划验收、建筑工程验收等。
最全土地一级开发流程(超详细)
最全⼟地⼀级开发流程(超详细)1.1⼟地⼀级开发的概念⼟地⼀级开发指由政府或其授权委托的企业,对⼀定区域范围内的城市国有⼟地、乡村集体⼟地进⾏统⼀的征地、拆迁、安置、补偿,并进⾏适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的⼟地达到⼀定的建设条件(“三通⼀平”、“五通⼀平”或“七通⼀平”)使之成为“熟地”,再对熟地进⾏有偿出让或转让的过程。
1.2⼀级开发⼯作流程三阶段⼟地⼀级阶段包括“前期⼿续阶段”、“组织实施阶段”和“⼟地⼊市阶段”。
⼀般⽽⾔,规范的⼀级开发主要⼦⼯作阶段包括取得授权、完成⽴项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政⼯程施⼯许可证获取、市政⼯程移交、供地验收、成本与地价审核、⼟地⼊市交易和⼀级市场投⼊回收。
在实际操作中,这些节点在时间上存在交叉性。
02⼀级开发项⽬模式2.1⼀级开发项⽬模式⼀级开发项⽬模式具体可细分为⼋⼤类:旧城改造项⽬、城中村改造项⽬、旧⼚房改造项⽬国有⼟地收购储备项⽬、⼟地⼀级开发项⽬、中⼼城区棚改项⽬、⼀次性招标棚改项⽬、⼟地开发棚改项⽬。
虽然项⽬模式名称存在差异,但实际中有些模式只是由于历史原因导致项⽬模式发⽣变化,项⽬性质并未改变。
2.2各模式对⽐模式组织实施单位⽤地性质旧城改造由市相关部门统筹,实施国有⼟地城中村改造由市相关部门统筹,下设单位或市更新部门实施集体⽤地旧⼚房改造⼟地储备机构或国有企业国有⼟地国有⼟地收储⼟地储备机构国有⼟地⼟地⼀级开发项⽬⼟地储备机构或企业集体⼟地或国有⼟地中⼼城区棚户区改造国有企业为主多数为国有⼟地⼀次性招标棚户改造国有企业为主国有⼟地⼟地开发棚户区改造企业集体⼟地03⼀级开发实务分析3.1前期⼿续阶段关键事项(⼀)授权批复(⼆)规划条件(三)⽤地预审(四)⽴项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三⼤委办单位:发改委——⽴项审核;规划局——规划条件的审核确定;国⼟局——⼟地规划的核验。
b.⼀般拿到国⼟授权很早期,此时⼟地核验、规划等条件都还未确定,很多项⽬都卡在规划条件的确定上。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (24)附件2:编制土地一级开发实施方案 (25)附件3:用地预审 (28)附件4:给区发改委提交的申请 (29)附件5:给市发改委提交的申请 (29)附件6:征求规划意见书(选址) (29)附件7:市交通委交通评价意见 (30)附件8:市文物局文物保护意见 (30)附件9:市环保局环境评价意见 (31)附件10:市政专业部门市政接用意见 (38)附件11:用地批准 (45)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (47)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (47)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (48)附件15:办理征地结案表 (48)附件16:环境影响的批复 (48)附件17:区发改委项目核准 (54)附件18:区发改委招标方案核准 (54)附件19:市发改委项目核准 (55)附件20:市、区建委项目核准 (55)附件21:人民防空工程建设标准审查 (56)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (56)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (58)附件24:商品房计划 (58)附件25:施工图纸及消防审核 (59)附件26:区建委办理招投标备案 (61)附件27:办理安全监督备案 (63)附件28:施工许可受理、审批 (63)附件29:办理预售许可 (64)附件30:建设工程规划验收 (65)附件31:消防验收 (65)附件32:建设项目环保设施验收 (67)附件33:组织综合验收 (68)附件34:办理房屋所有权证 (69)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (25)附件2:编制土地一级开发实施方案 (26)附件3:用地预审 (30)附件4:给区发改委提交的申请 (31)附件5:给市发改委提交的申请 (31)附件6:征求规划意见书(选址) (31)附件7:市交通委交通评价意见 (32)附件8:市文物局文物保护意见 (32)附件9:市环保局环境评价意见 (33)附件10:市政专业部门市政接用意见 (42)附件11:用地批准 (50)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (52)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (53)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (54)附件15:办理征地结案表 (54)附件16:环境影响的批复 (54)附件17:区发改委项目核准 (61)附件18:区发改委招标方案核准 (61)附件19:市发改委项目核准 (62)附件20:市、区建委项目核准 (62)附件21:人民防空工程建设标准审查 (62)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (63)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (65)附件24:商品房计划 (66)附件25:施工图纸及消防审核 (66)附件26:区建委办理招投标备案 (69)附件27:办理安全监督备案 (71)附件28:施工许可受理、审批 (72)附件29:办理预售许可 (72)附件30:建设工程规划验收 (73)附件31:消防验收 (74)附件32:建设项目环保设施验收 (76)附件33:组织综合验收 (77)附件34:办理房屋所有权证 (78)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表ﻬ二级开发具体实施流程表ﻬ附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请ﻩ错误!未指定书签。
附件2:编制土地一级开发实施方案ﻩ错误!未定义书签。
附件3:用地预审ﻩ错误!未指定书签。
附件4:给区发改委提交的申请ﻩ错误!未定义书签。
附件5:给市发改委提交的申请ﻩ错误!未定义书签。
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附件7:市交通委交通评价意见......................... 错误!未指定书签。
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附件18:区发改委招标方案核准........................ 错误!未指定书签。
附件19:市发改委项目核准ﻩ错误!未指定书签。
附件20:市、区建委项目核准.......................... 错误!未定义书签。
附件21:人民防空工程建设标准审查.................... 错误!未指定书签。
附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可ﻩ错误!未指定书签。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程土地一级开发是指对未经开发的土地进行规划、设计和基础设施建设等工作,以便后续的建设和利用。
这一过程涉及多个环节和专业领域,需要严谨的计划和执行。
下面将详细介绍土地一级开发的工作流程。
第一步,项目立项。
土地一级开发的第一步是项目立项。
在这一阶段,需要对土地进行初步的调查和评估,确定土地的可行性和开发潜力。
同时,需要制定项目的基本要求和目标,确定项目的规划范围和规划目标,明确项目的投资规模和资金来源等。
项目立项阶段的关键工作包括土地资源调查、土地可行性研究、项目前期工作方案编制等。
第二步,土地规划。
在项目立项后,需要进行土地规划工作。
土地规划是土地开发的基础,它包括土地利用总体规划、详细规划和专项规划等。
土地规划需要根据项目的要求和目标,结合土地资源的实际情况,确定土地利用的布局、结构和功能,并制定相应的规划方案。
土地规划的关键工作包括土地资源调查、土地利用总体规划编制、土地利用详细规划编制等。
第三步,工程设计。
土地规划确定了土地利用的布局和功能,接下来需要进行工程设计工作。
工程设计是土地一级开发的重要环节,它包括道路设计、排水设计、供水设计、供电设计、绿化设计等。
工程设计需要根据土地规划的要求,结合土地资源的实际情况,确定工程设计的方案和参数,并编制相应的设计图纸和技术文件。
工程设计的关键工作包括勘测设计、工程测量、工程勘察、工程设计计算等。
第四步,基础设施建设。
在工程设计完成后,需要进行基础设施建设工作。
基础设施建设是土地一级开发的核心环节,它包括道路建设、排水建设、供水建设、供电建设、绿化建设等。
基础设施建设需要根据工程设计的要求,结合土地资源的实际情况,确定建设方案和施工参数,并组织施工单位进行施工。
基础设施建设的关键工作包括施工组织设计、施工方案编制、施工现场管理等。
第五步,环境保护。
在基础设施建设完成后,需要进行环境保护工作。
环境保护是土地一级开发的重要内容,它包括土地复垦、植被恢复、水土保持、污染治理等。
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土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (22)附件2:编制土地一级开发实施方案 (23)附件3:用地预审 (25)附件4:给区发改委提交的申请 (26)附件5:给市发改委提交的申请 (27)附件6:征求规划意见书(选址) (27)附件7:市交通委交通评价意见 (27)附件8:市文物局文物保护意见 (27)附件9:市环保局环境评价意见 (28)附件10:市政专业部门市政接用意见 (34)附件11:用地批准 (41)附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (42)附件13:核发城市房屋拆迁许可证 (43)附件14:市政基础设施建设(同附件10) (43)附件15:办理征地结案表 (43)附件16:环境影响的批复 (44)附件17:区发改委项目核准 (49)附件18:区发改委招标方案核准 (49)附件19:市发改委项目核准 (50)附件20:市、区建委项目核准 (50)附件21:人民防空工程建设标准审查 (50)附件22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (51)附件23:出让国有土地使用权设定登记 (52)附件24:商品房计划 (53)附件25:施工图纸及消防审核 (53)附件26:区建委办理招投标备案 (55)附件27:办理安全监督备案 (57)附件28:施工许可受理、审批 (57)附件29:办理预售许可 (58)附件30:建设工程规划验收 (58)附件31:消防验收 (59)附件32:建设项目环保设施验收 (60)附件33:组织综合验收 (61)附件34:办理房屋所有权证 (62)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请;二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验;四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议;五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估;七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核;八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件;九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批;十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议;十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易;十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书;十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请;二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门(或其权益关系人)对土地入市交易的批准文件(或同意交易证明),其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件,军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件;三、权属证明。
国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件;四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明;五、营业执照复印件;六、法人证明:原土地使用权人的法人证明及其复印件;七、授权委托书及被授权人的复印件;八、申报规划意见书所需资料;(一)该宗地的情况说明(包括:宗地位置四至围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干);(二)1:500或1:2000地形图(蓝图2份,用铅笔勾画宗地围)九、钉桩结果通知单;十、评估报告;十一、其它需要提供的相关材料。
附件2:编制土地一级开发实施方案编制要点一、(容)土地一级开发实施方案的编制,主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等容。
二、(基本情况)项目基本情况的编制主要包括以下容(一)项目区域位置描述和附图,自然环境描述和分析;(二)土地利用现状情况分析:集体土地、国有土地、农用地(含耕地)、建设用地(宅基地)、未利用土地的数量和分布图,并提交土地勘测成果报告;(国有地除外)(三)地上物现状调查分析:结合实际情况,分别在1:500地形图上进行房屋现状调查统计;基础设施调查统计(含地下管线);树木、古树、文物调查统计;(四)主要规划指标说明并附控制性详细规划成果;(五)人文环境和特殊适用政策说明;(六)开发的进度分区和供地数量、时间预测。
三、(工作方案)土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。
四、(征地)征地工作方案的编制包括以下容(一)经集体土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额,包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费(房屋除外)、青苗补偿费;也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额;(二)土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁,分别计算土地征用补偿费,并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额;(三)乡、镇政府出具的意见,包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明;(四)说明支付土地补偿费用的方式,与土地供应的关系。
五、(拆迁)拆迁工作方案包括以下容(一)拆迁工作适用政策的说明,是否回迁,区位补偿价格的确定及其依据,奖励政策;(二)需要进行回迁的,应当编制回迁房建设方案:包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等;(三)拆迁工作分区情况和启动顺序;(四)1:500地形图上测量的拆迁房屋总面积,区分住宅和其他房屋;(五)乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的,说明拆迁政策实施细则,以利于拆迁工作的连续性;(六)开发区域主要的用地单位已经达成补偿协议的,可以附协议,以利于拆迁成本的准确测算;(七)市政基础设施的补偿(含地下管线),应当在1:500地形图上标注各类基础设施,结合规划的市政方案,区分拆、改、移的不同情况,可以在市政实施方案中明确;(八)其它地上附着物,如树木、园林花卉、坟墓等,应当在1:500地形图上标注,可以在土地征用补偿的包干费用中包含,也可以按拆迁对待,但是不能重复补偿;(九)结合拆迁政策和被拆迁房屋面积,测算拆迁成本,加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿,可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本;(十)对于需要回迁的,回迁房销售的收益或者亏损,与拆迁成本合并计算。
六、(市政建设)市政建设工作方案的编制包括如下基本容(一)市政咨询的成果:包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案;(二)市规划委员会审定的项目综合设计成果,包括按此计算的市政总投资;(三)已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的,可以附投资的方案;(四)规划市政基础设施在开发围,同时为本区域与区域外服务的,可以附集资费收取方案;(五)规划市政基础设施在本开发区域外,本区域开发需要使用的,应当专题说明建设方案,包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况;(六)无法一次实施规划的,结合供地方案,编制市政临时过渡方案,并说明费用;(七)市政实施方案应当结合现状与规划情况制定,存在多方案的,应进行选优,确实需要对规划进行调整的,提出调整意见,供规划主管部门参考;(八)重大基础设施与开发区相邻或者穿越开发区域的,应当说明相互间的关系,已经发现问题的,应当与相关建设单位进行协调,说明协调的情况;(九)按照市政先行的原则,计算与市政建设实施有关的拆迁费用(按1:500道路条图计算),征地费用和对土地征用工作的配合要求;(十)综合上述,测算市政建设费用和市政建设相关的费用。
(分摊、集资、拆迁、征地补偿)。
七、(供地)供地方案的编制包括以下容(一)结合土地开发的进度分区,开发周期,预测供应土地的数量和时间;(二)结合房屋开发的进度,明确房屋建设需要接用市政的时间和需求;(三)预测土地销售收入,周边已实施项目的房地产销售价格;(四)预测供地时点开发状态,预测该时点的开发成本支付情况。
八、(开发进度)开发进度的编制包括以下容(一)合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。
预测每项工作的起始时间和结束时间,充分考虑各项工作在的顺序、制约关系,编排顺序;(二)开发进度要客观反映不同时点的开发状态,尤其是关键时点的开发状态;(三)凡需要行政许可的事项,均需要编入开发计划;(四)拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作,市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序;(五)进度计划成果以横道图或者网络图表达;(六)进度计划编排的起始时间为0,以月为单位编制,一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点;九、(投资方案)投资方案的编制包括以下容(一)项目的静态总投资测算;(二)结合土地市场,供地方案预测土地销售收入;(三)结合开发进度,供地时间和收益,预测现金流量,得出最大现金流量的数额和出现的时间,投资回收期、部收益率等财务数值。
附件3:用地预审一、申请人需要提交如下材料:(一)建设项目用地审批申请表(一式两份)(二)建设项目用地预审申请报告(一式两份)(三)按照固定资产投资项目类型1、属于审批类的建设项目,项目建议书和可行性研究报告分开审批的,提供项目建议书批复和可行性研究报告;项目建议书和可行性研究报告合并审批的,提供发展和改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书(代可行性研究报告);2、属于核准类的建设项目,提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单(已取得有效的规划意见书的,以规划意见书代替);3、属于备案类的建设项目,提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
二、预审申请报告要求:(一)行文要求1、采用红头文件的格式;2、申请报告规名称为《关于XXXX建设项目用地预审申请报告》;3、加盖申请单位公章;4、申请报告分报告正文和附件两部分。