2015年商业项目开发运营全流程55页
购物中心策划、建设、招商、营运全流程图
购物中心策划、建设、招商、营运全流程图
购物中心包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。
购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体，这就需要专业管理公司统一经营管理。
以下四图介绍了购物中心营运流程，仅供参考！
策划阶段
建设阶段
招商阶段
营运阶段
为实施统一招商管理、统一行政管理、统一业务管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理既统一运营的经营管理模式，实现专业化、统一化、规范化、标准化的项目管理。
商业地产项目开发规范流程
商业地产项目开发规范流程商业地产项目开发是一项复杂的、规范的、综合性的工程，需要按照一定的规范流程进行，以确保项目的实施质量，以及项目的可持续发展。
以下是商业地产项目开发的规范流程：一、立项商业地产项目开发需要经过立项程序，在此程序中，项目投资方需要把握好项目的目标和投资规模，做好项目的投资决策，并确定建设项目的基本情况，比如项目的投资规模、建设地点、建设时间等。
二、勘察设计在立项后，需要进行勘察设计，勘察设计是商业地产项目开发的基础工作，它是项目建设前景规划、技术论证以及确定工程投资规模等工作的基础。
勘察设计程序中，需要做好地质勘测、水文地质勘测、环境监测等工作，要求设计团队按照客户的要求，按照行业规范，制定出合理的方案。
三、施工准备项目施工准备阶段是商业地产项目开发的重要环节，需要经过现场勘测及调查、建设用地拆迁、资金筹措、施工组织等程序。
在施工准备阶段，项目投资方需要确保施工工程的质量，并对施工工程进行现场管理，落实施工安全管理制度，以确保工程的安全和质量。
四、施工施行施工施行阶段是商业地产项目开发的关键阶段，在施工施行阶段，项目投资方需要认真落实施工管理制度，制定实施方案，加强现场管理，确保工程施工质量。
同时，项目投资方还要做好环境保护措施，确保施工过程中环境不受污染。
五、验收评价验收评价是商业地产项目开发的最后环节，在这一环节，项目投资方需要对工程质量进行全面检查，确保工程质量达到规定的标准，并对施工单位提出改进建议，提高商业地产项目开发的质量，保证项目的长期可持续发展。
以上就是商业地产项目开发的规范流程，它是一个系统的流程，需要按照相关规范进行，以确保项目的实施质量，并保证项目的长期可持续发展。
商业地产运作基本流程
商业地产运作基本流程
1.市场调研：在进行商业地产项目之前，需要进行市场调研，了解市
场需求和竞争情况。
包括对目标人群、购物需求、消费习惯等方面的调查
和分析。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、项目规划、管委会设立、运营模式制定等。
确保项目能够满足
市场需求，并具备可行性。
3.土地交易：进行土地收购或租赁，商业地产项目需要确定土地使用权，并与相关部门签订土地交易合同。
4.项目开发：进行商业地产项目的规划、设计和施工等工作。
包括项
目设计、施工图纸编制、工程合同签订、施工监理等环节。
确保项目按照
规划和设计要求进行开发。
5.项目销售：完成商业地产项目建设后，进行项目销售工作。
包括市
场推广、销售活动组织、客户接待、签约销售等环节。
确保项目能够快速
销售并达到预期销售目标。
6.运营管理：商业地产项目交付使用后，需要进行运营管理。
包括租
赁管理、维修保养、安全监控、市场推广、客户关系维护等方面的工作。
确保商业地产项目能够持续稳定运营。
以上是商业地产运作基本流程的主要环节。
在实际操作中，每个环节
都需要细致的规划和管理。
同时，商业地产项目的运作流程也会因项目类
型和地域特点而有所不同。
了解商业地产项目运作的基本流程，可以帮助
企业更好地进行商业地产项目的策划和管理。
商业房地产项目开发流程
商业房地产项目开发流程概述商业房地产项目开发是一个复杂、多层次的过程，需要经过前期准备、选址、规划设计、融资、建设与销售等多个环节。
本文将对商业房地产项目开发的流程进行具体说明，以便项目开发者和投资者了解其中的步骤和注意事项。
前期准备商业房地产项目开发前期准备包括市场调研、项目可行性研究、企业资质审批、土地取得等多个环节。
市场调研市场调研是项目开发的必要工作，这一阶段需要进行市场需求调研、市场价格分析、市场竞争状况分析等。
通过市场调研，可以明确目标客户、市场规模和市场价格敏感度等，进而确定项目规模和产品定位等。
项目可行性研究项目可行性研究是商业房地产项目开发的关键环节，该研究涵盖了经济、金融、技术、法律等多个方面，它可以全面评估项目是否符合市场需求，是否具有商业价值，并对项目的盈利能力进行预测。
企业资质审批为了规范开发流程，这一阶段需要考虑企业资质条件，如开发经营资质、土地使用证等，确保企业在法律上符合要求。
土地取得在确定项目可行性并具备相应资质后，需要通过多种途径取得土地，如拍卖、竞价、招拍挂等。
选址选址是项目经理和投资者需要考虑的下一个重要阶段。
仔细选择正确的位置是开发成功的关键，这一阶段需要考虑城市规划、交通、基础设施等因素，以及项目的市场定位和投资回报率等。
规划设计规划设计是商业房地产项目开发的必要工作，它涉及到建筑外观、功能布局、环境美化、供水供电等多个方面。
建筑外观建筑外观是项目未来对公众留下的第一印象，这一环节需要商业房地产设计团队考虑以吸引人的方式呈现出项目独特的风格和特色。
功能布局功能布局是确保项目顺利运营的重要环节，考虑能从客户、商家和维护管理等不同角度制定完善的功能布局计划。
环境美化环境美化是项目吸引客户和提高收益的重要环节，这需要设计团队考虑细节，如植树、花坛、公园、广场等。
供水供电项目的供水供电配置是决定项目运营的关键因素，需要确定用水、用电、空调、通风、排气等不同需求，以及对应的机房和维护人员等。
商业运作全流程
2010年好邻居公司内部各项管理方案学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务.早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。
2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案，为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。
1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙；核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。
商业项目开发运营全流程
商业项目开发运营全流程一、项目立项阶段1、市场调研与分析：了解市场需求、竞争情况、目标客户群等信息，为项目定位提供依据。
在商业项目开发运营的全流程中，市场调研与分析是至关重要的一步。
这一环节的目标是深入了解市场需求、竞争情况以及目标客户群等信息，从而为项目的定位提供重要的依据。
首先，市场需求分析是市场调研的重要部分。
了解市场需求有助于我们确定项目的定位和开发方向。
例如，通过分析目标市场的消费习惯、需求和趋势，我们可以了解到他们的购买意愿和期望，这将有助于我们制定更符合市场需求的商业策略。
其次，对竞争情况进行研究也是市场调研的重要环节。
了解竞争对手的产品、价格、营销策略等，可以帮助我们找出市场的空缺，确定项目在市场中的竞争优势，从而制定出更具竞争力的商业计划。
此外，对目标客户群的信息进行收集和分析也是市场调研的关键步骤。
了解目标客户群的需求、购买意愿、满意度等因素，有助于我们更好地理解他们的需求，从而提供更符合他们需求的产品或服务。
总的来说，市场调研与分析是商业项目开发运营全流程中的重要环节。
通过深入了解市场需求、竞争情况以及目标客户群等信息，我们可以为项目的定位提供更有力的依据，进而制定出更符合市场需求的商业策略。
2、项目策划与评估：基于市场调研结果，制定项目开发计划，评估项目的可行性、收益预期及风险因素。
商业项目开发运营全流程是一个复杂而严谨的过程，涵盖了从项目策划到项目评估，再到项目落地实施和运营管理的各个环节。
以下是商业项目开发运营全流程的详细介绍：2、项目策划与评估基于市场调研结果，制定项目开发计划，评估项目的可行性、收益预期及风险因素。
市场调研是项目开发的前提，通过对市场进行深入了解和分析，包括消费者需求、竞争对手状况等，可以为项目开发提供有力的数据支持和参考。
在市场调研的基础上，制定项目开发计划，明确项目目标、开发周期和预算等方面。
在项目策划与评估阶段，还需要对项目的可行性进行评估，包括技术可行性、经济可行性和社会可行性等方面。
商业地产开发环节标准流程
政规划及计划完成时间
5.项目开发统筹计划
配合 部门
设计部 业务部 商业筹备部门
设计部 商业综合体筹备中心
1.概规设计图纸 2.概规设计说明
设计部 商业综合体筹备中心
1.方案设计节点 2.项目开发统筹计划 3.项目开发计划书 4.修详规设计图纸 5.设计任务书
1.相关方案设计图纸 2.方案设计任务书
1.扩初设计节点 2.相关扩初设计图纸
报
报
批
批
报批过程中
提供、报批
商业规划调整建议书
商业租售分判建议书 主力商户建筑要求标准
商业租赁铺位细化方案 商业经济测算方案
提批过程中
招商推广总体方案
报 批
商业交楼标准建议书
商业装饰建议书
提供、报批
招商推广执行细案 提 交 后
运营管理方案
提供、报批
开业推广执行案
提 交 后
提供、报批 运营推广总体方案
1-3个月 3个月
3个月
1-3个月
6-12个月 3个月
3个月
主力商户超市、电影院对商 业建筑的标准要求
1.根据业态规划完成铺位数量 细分
1.商业建筑交楼标准建议
2.商业收益经济测算
2.商业总体装饰建议
1.定位阐述、推广策略、计划 、节点、受众群体、媒体、总 预算、效果跟踪
1.定位深化、推广策略、分 计划、节点、媒体、受众群 体、分预算、效果跟踪及调 整
果跟踪
及调整
3.运营管理服务的模式、流 程方案和作业指引
3.运营管理服务的实施及跟 踪反馈
3-12个月
1-3个月
2年 3个月
3个月
3个月
3个月
2个月
(完整版)商业运营标准化的流程
商业运营标准化的流程运营策划第一阶段：项目市场调研1、项目背景包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2、宏观环境调研⑴城市经济发展环境①城市的经济发展水平②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。
⑵城市人口环境包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
⑶人文环境包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
⑷商业环境包括城市零售商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
⑸其他宏观环境包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3、项目地段环境调研⑴周边居民环境。
包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。
①地段交通环境；②地段交通道路的性质；③地段交通辐射的区域；④地段交通车流状况；⑤项目地块交通条件状况；⑥其他对外交通设施。
⑵地段商业环境。
①地段环境中商业区的类型；②地段环境中商业区的经营规模、销售规模；③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况；④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
⑶地段区位特征。
包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。
⑷地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。
⑸项目地块开发条件。
通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4、项目商圈调研分析⑴项目商圈范围的确定。
①预测分析项目的商圈范围；②商圈调查；③描绘项目的商圈范围。
⑵商圈分析。
①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等；②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等；③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
商业开发建设流程
商业开发建设流程一、前期规划。
1. 想法的诞生。
咱得先有个想法呀，就像突然想吃冰淇淋，得先有这个念头。
比如说，有人觉得这个地方缺个大商场，或者缺个超酷的写字楼啥的。
这时候呢，就有了商业开发的初步想法。
这个想法可能来自很多地方，也许是看到周围人总是抱怨没地方逛街，也许是自己就想搞个超有特色的商业项目。
2. 市场调研。
有了想法就得看看这个想法靠不靠谱啦。
这就像你要去参加一场比赛，得先看看对手都啥样。
市场调研就是这个过程。
咱得看看这块地周围的人流量大不大呀，大家的消费能力咋样，是喜欢高端品牌呢，还是更倾向于性价比高的东西。
还有就是竞争对手多不多，如果周围已经有好多商场了，那咱就得想办法做出特色来。
比如说，如果周围都是传统商场，咱可以搞个主打科技体验的商业中心。
这调研可不能马虎，得像侦探一样，把各种信息都挖出来。
3. 找合作伙伴。
这事儿一个人可搞不定，得找些靠谱的小伙伴。
就像组队打游戏，得找厉害的队友。
这里的合作伙伴包括很多方面呢，比如找设计师，要找那种能把咱想法变成超酷建筑的设计师；找建筑公司，得找那种盖房子又快又好的；还有找一些商业运营的专家，他们能知道怎么把这个商业项目运营起来，让它赚钱。
二、土地获取。
1. 寻找合适的土地。
这就像是找房子一样，得找到一块合适的地。
这块地的位置很重要，交通方不方便呀，周围配套设施好不好。
要是在一个很偏僻的地方，那即使项目再好，也可能没人来。
而且土地的性质也得搞清楚，能不能用来做商业开发，可不能稀里糊涂就开始。
2. 购买或者租赁土地。
找到了合适的地，就得想办法拿下它。
如果是购买呢，那就得和土地所有者谈价格，就像在菜市场买菜一样，得砍砍价。
要是租赁呢，就得把租赁的条件谈好，租多久呀，租金怎么算呀。
这过程可复杂了，得小心谨慎，不然可能就吃大亏了。
三、设计阶段。
1. 整体规划设计。
设计师开始大展身手啦。
他们要根据市场调研的结果和项目的定位，设计出整个商业项目的样子。
是要盖成高楼大厦呢，还是那种低密度的商业街区。
商业地产项目的开发流程
商业地产项目的开发流程近几年来,行业发展迅速,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产如雨后春笋般涌现在国内各个城市,规模有小到大,从单栋建筑形态发展到群楼.虽然开发形势越来越热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生.商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发,商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业特点,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节.大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、规划及策略设计.一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景.本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标.市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标.本阶段主要设计内容如下：立地选项在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位.可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度.大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析.定位是项目入市的第一步,是商业地产项目设计的第二个环节.项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题.要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的SWOT分析.在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位：1、项目业态定位――明确项目的业态,回答项目是什么的问题.2、项目功能定位――明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题.3、项目主题定位――明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题.4、项目形象定位――明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题.5、项目目标客户定位――明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题.6、项目目标消费群体定位――明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题.7、项目战略定位――确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题.在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,是很难把握的.要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成.商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定是失败的.明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合.商业规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划,大型商业项目由于体量大,其功能不仅仅只是满足购物,同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能和业态复合性强,每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求,这就需要专业人士进行科学设计,不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分.在这个设计环节中,功能组合及分区设计是最重要的设计内容.首先,从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性,确定经营模式、服务对象,再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计,否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加.在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性,避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次,结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况,把握差异化竞争策略,合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例.商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划.二、建设方案规划设计建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节,是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行.这个环节要求在设计建设配套方案时,必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能,不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑.在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面：1、城市基础设施发展状况.2、城市未来规划发展趋势.3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等.4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计.项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计.相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成,在项目建设和招商、营销的过程中,方案需要局部调整和完善,需要专业的设计机构配合以提供保障.三、商业空间装饰方案设计在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后,项目的商业规划设计进入第二个设计阶段,第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计.在第二个阶段的整个设计规划中,以上三个环节可同步进行.商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求,结合物业的建筑艺术,对物业空间环境进行艺术处理,营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境.主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等.四、商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分,具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面位设计.外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计.五、二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计.主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计.每个方面主要的设计内容如下：服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计.导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计.店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计.六、商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作,并不能代表商业规划设计工作的结束,这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作,项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计.商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的,是项目运营的根本保障.商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计.每个体系设计的具体内容如下：组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范.制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系.流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程.七、品牌规划及招商策略设计品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节,是在项目定位的要求下进行的,解决项目提供什么服务的问题,是很重要的一个环节,但往往被忽视或不被重视,这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力,影响项目的持续发展.品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略,尊重品牌市场定位,盲目求高是不现实的,应该客观规划出切实可行的目标品牌计划,此计划包括三个方面：其一,理想的目标品牌计划；其二,目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划.制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系,合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比.同时在规划品牌落位时,科学利用房屋不同区域的商业价值,把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度.招商策略是进行招商的基本原则,必须达到可行、操作性强的要求,更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求,实现合作多赢的局面.商业地产的商业属性不同于百货超市的使用特点,需要地产策划的专业人士来把握其建筑的商业设策划,并进行科学的规划设计,这样才能保证项目顺利进行并获利丰厚.商管公司在商业地产开发过程中的应有作用商业地产项目从开始选地立项、市场调研、项目定位、规划布局、扩初设计、建筑设计、市场包装、销售推广、商铺销售到招商、开业再到后期运营管理,都离不开环环紧扣的全方位、全过程的商业策划及运营规划.随着商业地产市场竞争日趋激烈,项目开发难度的逐步加大,以及空置房和运营失败案例的频繁出现,开发公司开始注重商业策划、运营规划在项目开发中的主导地位了.一、早期开发模型弊端商业地产开发是一个系统的复杂的工程,每一个环节之间都有着紧密的联系.一般有以下几个阶段：在我国商业地产开发初期,开发公司往往对建筑设计、销售和招商三个环节最为重视.因为建筑设计是产品化的过程,商铺销售可以为其直接带来收益,招商是项目退出的开始动作.特别是项目的外立面设计和建筑风格体现能给项目带来更好的视觉效果,俗话说“货卖一张皮”；其次是项目策划,更大程度为了项目推广,为商铺销售制造一个好的“梦想”,往往不过多考虑项目的可操作性；开发商对项目市调和运营这两个环节的意识不强,项目策划和定位直接凭借主观；对于运营只是简单的把物业租给主力店,或者寻求物管公司,期望能尽早退出项目另谋发展.开发商对开发过程中部分环节的不重视,直接导致了项目操作难度加大,开发风险增加,甚至出现了大量的烂尾楼、空置房和死盘.二、商业地产开发模型比较从2003年始商业地产开发至今,大致有三种开发模型：商铺去化模型、近商业化模型和商业主导模型.1、商铺去化模型商铺去化模型是建立在早期粗放型房地产开发思想基础之上,开发公司整个开发过程就是：拿到土地后直接交由建筑设计单位开始建筑设计,交由代理公司根据物业形态进行所谓定位、项目包装、市场推广、制造概念、销售去化,再根据销售现实状况选择后期运营的方式.这种模型主要集中在2004年以前,是最为原始的一种开发模型.2、近商业化模型2004年后,随着项目操作难度的加大,为了更好的迎合销售,代理公司或广告公司开始在建筑设计之前介入项目.代理公司为了能参与项目开发,在开发商并没有支付费用的情况下,只有通过简单市场调查进行所谓项目可行性研究.至此项目开发过程中的调研和定位工作逐步被开发商重视,从而促进了近似商业运营的模型产生.3、商业主导模型2005年下半年开始,特别是2006年被业界称为“商业地产运营年”.在商铺去化模型连连失利,近商业化模型招商不果情况下,商铺空置率不断飙升,有些项目根本无法开业从而深度套牢了开发企业,开发公司越来越感觉到商业专业运营的重要性,商管公司才开始登堂入室,进入了项目开发全过程之中.商管公司从开始的项目招商、运营管理渐渐发展到进入项目开发全过程,形成了一切以商业成功运营为宗旨的商业主导模型.三、商管公司在项目开发过程中的作用一个好的商管公司必须是一家有责任感的公司,他们除了具有全面的商业经营管理专业知识外,还必须懂得房地产开发、房地产销售、物业管理以及金融等相关知识,并具有丰富的法律法规知识（能提交出有关产权式商铺销售、业主管理以及商场后期经营管理的一系列法律文件）.同时,商管公司还必须具备全案运作经验,对商业地产项目进行全案控制的能力,以保证商业地产项目规划、实施的完整性和统一性.有一个好的商管公司全程参与项目,是商业地产项目获得成功的必备条件.当前较好的运营模式是：由开发公司和商管公司成立项目控制中心,对开发过程进行调控.（如图）作为专业的商管公司在商业地产开发中主要有以下一些职能.1、市场调研市场调研是项目成功的基础.商管公司通过对项目所属区域的市场环境（如城市经济与发展、各商业业态、零售业历史及现状、房地产市场状况、商铺市场现状、经营商能力、消费市场等）进行深入研究、分析,为项目后期的定位、设计、销售、招商、运营管理等提供依据.但我们看到不少策划案例中,项目市场调研和市场定位两者根本不相关.所以项目研究中市场调研和市场定位互为依据是衡量商管公司策划能力的最好的方法.有不少所谓“大腕”级的专业公司只作前期,后期连其自身也无法执行,这样的公司目前还在大行其道.2、项目定位项目定位体系主要包含市场定位、主题定位、功能定位、业态定位、规模定位、运营管理定位等.定位是通过为自己的产品创立鲜明的特色和个性,从而在顾客心中形成独特的市场形象来实现预期的营销目的.如何能让商业项目脱颖而出,迎合目标顾客的需求,关键是要给项目准确的定位,通过有效的营销推广手段,给项目投资者、经营者、消费者市场强大的震撼力.制定准确的定位体系是项目成功的关键.项目定位的专属性、唯一性是项目运营成功的起码条件.试想一个“放之四海而皆准”定位策划能是好策划吗3、建筑设计项目的建筑设计最大功能是满足特定商家的专业需求,其次是给消费者带来良好的视觉和感官效果.盲目的规划设计,最终将导致招商及运营上的巨大困难.不同的商家对商铺都会有其自身的特殊要求,而商铺间的各种交通组织是形成“同业互补、异业竞争”的必要条件.能够指导建筑规划设计的,也只有那些具有丰富经验的商管公司.由商管公司根据项目需求,出具项目建筑设计任务书,是项目达到专业商家使用要求的保障.4、商铺销售商铺的销售去化是以商业成功运营为最大目标.房地产营销的实质是以目标顾客对产品的需求为起点和核心、终止房地产产品售后服务的全程营销,如何满足顾客需求,如何占领市场,如何实现房地产开发利润最大化,这些都要有全新概念的产品以及良好的专业水平.专业的商管公司可以协助开发（代理）公司做好销售（商铺铺位划分、商铺价格制定、市场营销策略选择、销售卖点的推广、销售现场解答等）.5、项目招商招商是商业地产项目成功运营的重要工作过程,其运作情况的好坏直接关系项目运营的成败.招商人员必须有长时间的零售服务业操作经验,还必须掌握商业物业管理、市场营销、房产开发等诸多方面的知识.现在都说“招商难”,其实招商是为商业经营单位预先制定好的商业经营赢利模式,招商一定在项目规划前就安排好,招商只是水到渠成的工作.与此同时商管公司还需组织招商人员培训、实施招商动作、安排商家进场装修等.6、后期运营商业项目正式开业后,就进入了运营管理阶段,其目标是塑造商业企业的全新形象,保持较高的出租率,以期获取长线的理想的物业收益.商业物业的运营管理不单单指物业管理,而还要采用各种营销手段,不断增加首先作为商业企业的吸引力,使其充分适应商圈消费者的购物消费需求.良好的运营管理可以使商业物业不断地适应外界环境的变化,不断的增强自身竞争力.只有选择专业的商管公司才能保证项目的永续经营.概括起来：商业管理公司是商业物业价值的创造者、发掘者.其自身的利益应该来自市场的“创收”,而不是与开发方分利.作为商管公司必须具备企业战略规划、企业组织设计、人力资源管理、品牌管理、市场营销等基本商业企业经营管理理论水平.掌握好商业企业战略要素中的两个层面：定位层面、执行层面.作为商管公司应本着所谓“予人以鱼不如予人以渔”的精神,以缔造项目商业管理团队为己任.双方的合作不仅仅是一件商业交易,更重要的是要把它当成一个自我永续发展的过程.。
项目运营的运营流程
项目运营的运营流程项目运营是指对项目进行全面管理和协调，以实现项目目标的过程。
一个成功的项目运营流程可以帮助项目团队更好地规划、执行和监控项目，从而提高项目的效率和成果。
本文将详细介绍项目运营的运营流程，包括项目规划、执行、监控和收尾等环节，帮助读者全面了解项目运营的流程及其重要性。
项目规划阶段是项目运营的第一步，也是最为关键的一步。
在这个阶段，项目团队需要明确项目的目标和范围，制定项目计划和时间表，确定项目所需资源和预算，以及建立沟通和风险管理机制。
项目规划的关键是要确保所有相关方对项目的目标和范围有清晰的认识，并且明确各自的责任和角色。
只有在项目规划阶段做足功课，才能为后续的执行和监控奠定良好的基础。
项目执行阶段是项目运营的核心阶段，也是最为繁忙的阶段。
在这个阶段，项目团队需要按照项目计划和时间表，分配任务和资源，组织团队成员进行工作，确保项目按时、按质完成。
项目执行阶段需要高效的沟通和协调，以及灵活的问题解决能力。
同时，项目团队还需要及时记录和跟踪项目进展，确保各项工作都在预期范围内进行。
项目监控阶段是项目运营的持续阶段，也是最为关键的阶段。
在这个阶段，项目团队需要不断地监测和评估项目的进展和成果，及时发现和解决问题，确保项目能够按照计划达成目标。
项目监控需要依靠有效的指标和工具，以及高效的沟通和协调机制。
只有在项目监控阶段做好工作，才能及时调整和优化项目的执行，确保项目的成功。
项目收尾阶段是项目运营的最后一步，也是最为重要的一步。
在这个阶段，项目团队需要对项目的成果进行总结和评估，记录项目的经验和教训，交接项目的相关资料和知识，以及向相关方进行汇报和反馈。
项目收尾需要确保项目的成果能够得到有效的利用，并且为未来的项目提供宝贵的经验和教训。
在整个项目运营的流程中，沟通和协调是至关重要的。
只有通过高效的沟通和协调，项目团队才能更好地规划、执行、监控和收尾项目，确保项目的成功。
同时，项目团队还需要不断地学习和改进，以适应不断变化的环境和需求，提高项目的效率和成果。
商业地产开发流程(绝对详细)
市场研究中心
设计方案（含总平面方案）申 报表
土地出让合同
规划方案及市政方案送 审
开发部 开发部
研发 发展中心
第 3 页，共 14 页
节点
主要阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
规划方案及市政方案送 修建性详细规划2份，电子文
审
件1份（注：规划方案审定前
，提交10本规划设计方案，电
子文件1份）
土地信息收集
建设工程规划许可 证
申报单位（人）委托代理的， 需提交授权委托书 建筑设计方案申报表
1/500现势地形图1份
土地出让合同
建筑方案送审
投资计划 建筑设计方案2份（含建筑效 果、总平面、各层平面、立面 、剖面图等）、重要项目需提 申报单位（人）委托代理的， 需提交授权委托书
投资计划
大配套
取得许可证
小配套 消防证明
研发部
运营部 财务部
市场：根据现金流要求和业态规划，制 定合理的开发顺序和开发节奏，保障项 目操作
市场研究中 心
销售
工程
商业
销管
运营
资金流
财务
工程、开发
设计前期
明确产品设计思路
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订
市场：结合项目定位和周边项目状况， 对动线、主力面积划分等建筑设计提出 建设性意见
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书
开发部 开发部
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明
商业地产开发流程
商业地产开发流程商业地产开发流程是指在商业地产项目的开发过程中，按照一定的顺序和步骤进行的各项工作的总和。
下面将从规划、土地购置、设计、建设、运营等方面，简要介绍商业地产开发的大致流程。
首先是规划阶段。
此阶段主要包括市场调研、竞争分析和项目定位等工作。
开发商需要通过市场调研了解目标地区商业发展的潜力和市场空间，同时还需对竞争对手进行分析，以制定合理的项目策略。
项目定位是根据市场调研结果和竞争对手分析，确定商业地产项目的类型、规模、定位和定位细分市场等。
第二是土地购置阶段。
在规划阶段确定项目定位后，开发商需要通过土地市场搜寻和接洽符合项目需求的土地。
地产开发商需要与土地拥有者协商并签订土地租赁或出售协议，完成土地的购置手续。
第三是设计阶段。
设计阶段包括总体设计和详细设计两个阶段。
总体设计是根据项目定位和规划要求，确定项目的总体布局、建筑形态和功能分配等。
详细设计是在总体设计的基础上，进一步对建筑物的具体细节进行设计，包括建筑结构、设备设施、室内装修等方面。
第四是建设阶段。
建设阶段主要包括前期准备、土建施工和装修阶段。
前期准备包括项目管理机构的组建、施工队伍的组织和施工材料的采购等。
土建施工是根据设计方案进行建筑工程的施工和监理。
装修阶段是对商业地产项目进行室内装修和美化，使其符合项目定位和市场需求。
第五是验收阶段。
验收阶段是对商业地产项目的质量、功能和安全进行检验和审查。
开发商需要邀请相关部门对建筑物进行验收，确保其符合相关标准和规定。
最后是运营阶段。
运营阶段是商业地产项目正式投入使用后的经营和管理阶段。
在此阶段，开发商需要制定合理的运营计划，包括商家招商、租客管理和市场营销等。
同时，开发商也需要持续进行项目的维护和改进工作，以保持项目的竞争力和市场价值。
综上所述，商业地产开发流程包括规划、土地购置、设计、建设、验收和运营等多个阶段。
在每个阶段，都需要有相关部门和专业人员参与和协作，以确保项目的顺利推进和成功运营。
商业运营管理流程(含流程图)
商业运营管理操作流程指引编制日期修订记录提出退场审批退场申请单退租验房申请退还租赁保证金退还租赁保证金区域财务部：退还租赁保证金结清水电费用不退还租赁保证金货品、设施撤场退租验房、填写《退租验房单》签订《商铺租赁合同》结束运营全作业流程，最大程度保证项目商业期望价值和经济收益的实现。
2.适用范围适用于集团所开发商业项目的运营及实施工作管理。
3.术语和定义无。
4.职责4.1商管公司4.1.1根据公司自持型商业，确定租赁商户并签订《商铺租赁合同》。
4.1.2负责招商前期和中期与合作商户进行房产技术条件对接和协调，及时向设计管理中心、项目部反馈，使之满足重点商户的物业需求。
4.1.3负责招商后期商铺交付阶段合作商户提出的合理二次工程变更对接和协调。
4.1.4负责发送进场通知及准备相关资料，通知商户收铺。
4.1.5移交商户资料与信息，参与商户装修审核。
4.1.6负责协调商户装修，配合商户开业前取得相关经营证照。
4.1.7负责商户集中开业。
4.1.8负责商户退场，组织协调相关收铺工作。
4.2设计管理中心4.2.1根据重点商户的物业需求，对所租赁商业的房产技术条件，进行新的设计。
4.2.2参与并配合商管公司审核商户装修图纸。
4.3成本管理中心4.3.1根据设计管理中心新的设计，进行成本核算。
4.4采购管理中心4.4.1根据新的设计房产技术条件和成本核算明细，进行招标采购。
4.5项目部4.5.1参与主力店、次主力店商户招商谈判，负责房产技术条件谈判与对接。
4.5.2根据重点商户的物业需求，结合设计管理中心新的设计变更，进行工程施工，以便物业条件满足商户进场装修及后期经营。
4.6物业公司4.6.1负责工程竣工验收的对接和资料接收。
4.6.2负责商户进场的各项手续办理，以及各项物业相关费用的收缴。
4.6.2负责监督管理商户的商铺装修。
4.6.3负责商户退租的水电等费用的结算。
4.6.4负责商户退租后的商铺验收，并出具《商户退租验房单》。
商业地产项目开发管理的流程
商业地产项目开发管理的流程商业地产项目开发管理是指对商业地产项目从规划到设计、建设、运营的整个过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价的管理活动。
商业地产项目的成功开发建设需要经过一系列严密的流程，本文将对商业地产项目开发管理的流程进行系统的介绍。
一、前期准备1.1、市场分析首先，需要对市场进行深入分析，了解项目所处地区的经济发展情况、人口、消费习惯、交通、基础设施等情况，确定项目可行性，了解项目的定位和发展方向。
市场分析是商业地产项目成功的首要条件。
1.2、项目定位根据市场分析的结果，确定项目定位。
项目定位是如何满足市场需求、打造独特品牌的关键。
1.3、项目策划根据市场分析和项目定位，制定项目的总体策划，包括建筑面积、业态分布、租户结构、产权形式等。
1.4、项目预算和融资对项目进行投资估算，制定项目预算，确定融资计划，包括资金来源、融资方案等。
二、设计阶段2.1、规划设计在项目策划阶段完成后，进行项目的规划，制定项目的总体布局、建筑、附属工程等。
2.2、细化设计完成总体规划后，进行各个细节的设计，包括建筑内部设计、外部景观设计等。
细化设计阶段的任务在于将总体规划转化成具体可建设的项目图纸。
三、施工阶段3.1、开发前期准备确定整个施工的时间计划和阶段目标，确定施工周期、分工、建设内容等。
3.2、项目建设按照设计图纸开始施工，包括土建施工，安装施工等。
3.3、监测和控制在建设过程中，对项目进行监测和控制，确保施工进度和质量。
同时及时发现问题和风险，并提供相应解决方案。
3.4、竣工验收当项目进行至设计图纸要求的施工完成时，要进行相关部门的竣工验收并取得相应的证书、批文等。
四、运营阶段4.1、运营策略制定商业地产项目的运营是做项目的关键。
针对市场情况，确定商场的运营模式、业态布局、物业管理等。
4.2、开业推广商业地产项目开业是一个非常重要的节点，需要通过广告宣传和各种方式引导消费者进入商场。
4.3、物业管理商业地产项目的物业管理是一个长期持续的过程。
2015年商业项目开发运营全流程55页
酒店＋住宅三期＋零售 企业天地二期＋住宅＋国际学校
住宅＋办公楼＋零售
6
3 5
1
2
4
6
5
商业项目的开发节奏
目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为 主，分批开发、 逐层开发、创立品牌、持续开发”
步骤三
步骤二
招商执行
招商调整
市场推广调研/推广定位
市场体系建设/租赁推广支持
项目推广
开业方案
开业执行
市场营销
运营调研 运营成本/开办费测算 运营设计介入/运营体系建设 运营方案拟定/设备安装介入
项目介绍
租户施工管理 运营管理
商业项目总体进度计划
商业公司82项工作节点
商业公司收费标准（市场标准）
• 1、项目市调及定位报告 • 费用标准：80--100万（10万+30万） • 付费方式：4：3：3
• 购物中心的功能 • 购物 休闲 娱乐 交际
• 商业体新趋势：4S • Seeing（观赏）; service（服务）; • Social（社交）; shopping（购物）
商业项目开发运营全流程
01 拿地
02 定位
06 开业运营
招租业品 商金态牌 进测组落 度算合位
商业项目规划与设计：功能空间；盈利空间；体验空间
1、购物中心的设计不仅仅是设计，是用设计的语言来表达和反映人的习惯； 2、可达性、可视性、功能性、趣味性、设计感是对购物中心设计的最基本要求； 3、最大限度的通过设计来提升空间的体验感是购物中心设计的最明显趋势； 4、购物中心设计与住宅设计的最大区别在于：动线设计、专项设计
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招商执行
招商调整
市场推广调研/推广定位
市场体系建设/租赁推广支持
项目推广
开业方案
开业执行
市场营销
运营调研 运营成本/开办费测算 运营设计介入/运营体系建设 运营方案拟定/设备安装介入
项目介绍
租户施工管理 运营管理
商业项目总体进度计划
商业公司82项工作节点
商业公司收费标准（市场标准）
• 1、项目市调及定位报告 • 费用标准：80--100万（10万+30万） • 付费方式：4：3：3
商业项目规划与设计：功能空间；盈利空间；体验空间
1、购物中心的设计不仅仅是设计，是用设计的语言来表达和反映人的习惯； 2、可达性、可视性、功能性、趣味性、设计感是对购物中心设计的最基本要求； 3、最大限度的通过设计来提升空间的体验感是购物中心设计的最明显趋势； 4、购物中心设计与住宅设计的最大区别在于：动线设计、专项设计
招商计划内
不多于3年 不低于预算租金标准 不低于预算租金标准 无续约条件 无增幅限制 无特殊条款 1-2个月 无装修补贴 2个月 符合商场制定标准
招商计划外及特别租户 必须提交审批 必须提交审批
多余3年 低于预算租金标准 低于预算租金标准 有附加续约条件 有条件限制 有特殊退租条款 大于2个月 要求装修补贴 少于2个月 不符合商场制定标准
工程技术对接
租户协调 建筑设计
招商管理 市场推广 运营管理
开发前期
开发中期
开业筹备
开业运营
项目选址
投资 审核
调研定 位
收益分析 （IRR）
指标量化/ 运营计划书
招投标 审核
工程指标监控 （PCG报告）
顾问体系 （质量）
开发 协调
招商监 控
资产规划（净现金 流/估值折算率）
年度预算（计 月度资产报告
划）审核
3. 租户装修管理
商铺接收与移交 租户装修管理（进场、监管、验收) 租户行政许可手续协助办理（如消防、卫生、环保等）
4. 开业筹备
开业活动方案制定与执行 员工培训 保洁开荒等外包服务启动与管理 开业政府手续办理 编制项目开业后营运预算
购物中心商业运营的三大目标和三个阶段
人气
• 知名度 • 客流/车流
国内某项目外立面
功能完善 注重形象：泛光
泛光的重要性
购物中心客流和消费30%-40%在晚上6点之后产生 泛光是购物中心的第二张脸
功能完善 注重形象：泛光 新加坡ION，LED建筑表皮
万象城 大悦城
功能完善 注重形象：泛光
国 内 某 商 业 项 目
功能完善 注重形象：景观
绿植需少，体现功能性（与广场休息区结合），在外广场增设顾客休息及市民、儿童娱乐场所，休息区 可下沉处理，不遮挡视线；一般不做堆坡，不做组团式、高灌木绿植。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率100％ 2003年 住宅一期完工交付 2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90％以上 2005年 2006年 住宅二期完工，销售率８０％
……….
上海新天地：改造历程
结合市场合理安排开发时序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅）
/通用格式
80%
65%
/通用格式
60%
/通用格式
40%
40%
/通用格式
/通用格式
28% /通用格式
/通用格2式2%
16%
30%
21%
19%
20% 20%
0%
0%
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租金
年增率
正大广场 动线之变
水平动线
动线简单 空间丰富：入口组织
新加坡ION
国内某商业项目
动线简单 空间丰富：室外空间
屋顶：成都来福士屋顶花园
动线简单 空间丰富：软装
缤纷、个性的商铺设计
商户门头设计质量把控：成立自己的商铺设计审核团队，请 专业设计顾问公司审核；
动线简单 空间丰富：软装
商场内设施
动线简单 空间丰富：设施
（ACG报告）
商户工程技术对接
商户工程技术条件与设计变更
方案审核、质量巡检、装修验收
模拟租户提资
主力店提资
租户工程条件谈判
租户设计管理/租户开业协调 租户调整
规划设计 概念方案 方案设计 扩初设计 施工图设计
施工配合
拿地
定位
设计 招商
工程建设/销售
开业运营
租赁市场调研/租金估算 租金测算/招商策略
主力店招商
理想标准
销售部分利润 =持有物业成本
底线标准
单个项目实现 现金流平衡
综合体项目投资评价体系
万象城收入 万象城成本 万象城EBITDA
72,985
60,186
20,828 7,73103,098
29,418 20,025
9,292
37,333 28,785
8,548
42,092 30,688
11,404
主入口
交通优先 突出商业
优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系
杭州万象城： ✓ 商业位于两条主要道路交汇处； ✓ 购物中心的主入口位于主干道交汇处；
办公及 酒店
住
住
宅
宅
商业
主入口
动线简单 空间丰富：动线
水平动线
成都万象城： ✓ 哑铃型结构 ✓ 主力店位于两端，带动中
间小商铺人流
主力店
主力店
动线简单 空间丰富：动线
培育期
商气
• 销售 • 平效
成长期
财气
• 租金 • 营收 • 品牌
成熟期
港汇广场经营情况
/通用格式 /通用格式
港汇收入分析（百万港元)
171%
/通用格式
180% 160%
/通用格式
/通用格式
140%
/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式
/通用格式
120%
/通用格式
100%
城市经济研究 项目区域研究
竞争市场研究
消费需求研究
项目地块研究
01 拿地
商业项目开发运营全流程
平面及动线
02 定位
专项设计
03 设计 04 招商
05 工程建设/销售
06 开业运营
商业项目的规划设计
平面及动线
① 总图 ② 内部动线（平面
/垂直） ③ 外部交通
专项设计
① 外立面 ② 景观 ③ 灯光 ④ 公共空间 ⑤ 机电 ⑥ 导视 ⑦ 智能化 ⑧ 艺术
企业天地（办公楼） 翠湖天地御苑（住宅二期）
酒店＋住宅三期＋零售 企业天地二期＋住宅＋国际学校
住宅＋办公楼＋零售
6
3 5
1
2
4
6
5
商业项目的开发节奏
目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为 主，分批开发、 逐层开发、创立品牌、持续开发”
步骤三
步骤二
购物中心设计的商业原则
交通优先 突出商业 动线简单 空间丰富 功能完善 注重形象
交通优先 突出商业
优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系
上海中山公园龙之梦： ✓ 主入口位于两条主干道交叉口 ✓ B2与地铁二号线相连 ✓ 2F与轻轨三四号线相连 ✓ 公交站点设置在次干道上
公交总站
龙之梦
2F与轻轨三四号线通过连廊相连
步骤一
通常先开发可以拉动项目价值及可以 收回资金部分，再通过品牌提升及资 金滚动开发其余部分
利用商业部分提升配套和品质，增加 写字楼和公寓等其他部分的销售
利用写字楼、公寓等其他部分的销售， 沉淀并满足商业项目资本需求，实现 商业项目的持有，并获得长期稳定的 回报。
销售方式
三种可能的销售方式，各有利弊，销售策略规避一些问题
• 2、（方案）设计优化 • 费用：45万 • 15万x3个月
• 3、招商代理+租户协调
• 费用：20万\月（自招商启动开始至招商完成）
•
招商佣金：1.5--2个月租金 （2个月租金）
•
• 4、开业筹备+运营管理
• 费用：30万\月（结构封顶至开业）+20万\月+资产升值提成
• 注：项目商业团队运营成本由甲方承担
商业项目关键运营指标
• 培育期
• 开业率；客流/车流；租售比
• 成长期
• 客流/车流；销售平效；辐射范围
• 成熟期
• 租金平效；EBITDA；品牌影响力（美誉度）
1. 经营管理
新租户开发与品牌调整 租户经营状况监控和管理 租金以及其他收入收缴 年度市场推广计划制定与执行 年度经营预算制定 经营预算执行与成本控制 媒体与消费者关系管理 政府与公共关系维护 日常行政管理
46,193 34,944
11,239
46,204 13,982
55,367 17,618
05年
06年
07年
08年
09年
10年
11年
开发层面： 1、销售物业部分的IRR达到16%，净利润率达到12%； 2、项目的商业部分整体开发周期不超过三年。
经营层面： 可主要利用EBITDA（息税折旧前收益）来对持有型物业的经营情况进行测算 1、开业后第三年投资回报率达到5.5%-6% ； 2、投资回收期在12年；
运营
退场
租约 审批
租约审 批流程
设计 方案 审批
装修审 批流程