柳州项目(项目总汇报)

双拼小计
五房
YJ260
240-271
货量区小计
小高层洋房小计
大三房
Y233B、Y233C
111-115
四房
Y233A、YJ140、 YJ160
136-166
货量区小计
洋房小计
总计
豪装板房 毛坯
1412版装修
1412版装修
2 46 48 48 16 16
673 551 1224 1240 1288
2 46 48 48 -
7
三、开盘销售情况——销售额
截止当前已签约5.13亿（双拼2.31亿，洋房2.82亿）（按金额）; 项目双拼、洋房派卡20三27、张开，三盘收、筹开销盘4售销1售3情情张况况，———卡销转—售筹额销率售20额%；签到296台，签到 率72 % ；开盘一周认购194台（双拼21台，洋房173台），签到认购率66%
14,936 7,063
668
4,738 3,381
636 359 294
68 102 489 238
90 1,548 2,877
714 2,163 16.05% 12.04%
14,916 7,063
668
4,738 3,381
636 359 294
68 102 485 236
90 1,534 2,716
6,614 1,490
280
3,636 2,869
134 285 294
54 81 229 112 90 696 1,730 432 1,298 20.73% 15.55%
小高层洋房（单方指标）
投资定案 阶段
成本策划 方案版
开盘后评 估阶段
/
2,286
2,286
/
4,189
4,189
/
4,189
4,189
65% 65% 65% 65% 66%
130 138 268 268 278
四、经营性净现金流
截止到2016年4月10日（目前时点）
经营性流入
4.68(含贷款2.38)
经营性流出
5.48
其中：地款
4.51
经营性净现金流入 （含地款）
-0.8
单位：亿元
经营性净现金流入 （不含地款）
3.71
截止到2016年5月20日（回正时点）
密度产品，兼顾不同的需求，增加产品溢价。
5.地块整体容积率较低，能够充分发挥我司打造低密度居住社
区的优势，是当前唯一的市区别墅。
6.地块出让底价对应楼面地价基本与周边已出让地块持平，价
三、开盘销售情况——销售明细
产品
双拼
小高层洋房 （8F） 高层洋房
（16-32F）
分区
户型
单户面积㎡
整体 货量 装修 （已摘牌）
开盘. 推货
认筹情况
标准
套数
套数
总筹量
签到 筹量
示范单位
B108、B109
334-347
货量 货量 货量
B108、B108-1、B109、B109-1
334-380
货量区小计
（按面积）
双拼开盘一周认购2.16亿；推货去化率达70.13%（按金额）、72.27%
（按面积）
双拼截止当前认购2.64亿；推货去化率达85.71%（按金额）、87.29%
（按面积）
6
三、开盘销售情况——销售额（2016/3/26洋房开盘） 项目总货值共20.22亿，2015/3/26洋房（2#、4#、6#、7#楼）开盘推货2.91亿， 推货率14.39%，净利润率15.15%
20,526
20,526
19,040
16,106
16,106
/
16,225
16,225
28,560
28,658
28,398
15,000
17,793
17,632
13,535 7,766
475
3,241 2,470
463 202
17 89 90 625 162 125 1,051 1,465 366 1,099 9.76% 7.32%
7,350
8,200
8,344
5,919 1,552
234
3,031 2,613
117 244
17 40 90 250 90 118 554 1,431 358 1,073 19.47% 14.60%
6,562 1,490
280
3,639 2,871
134 285 295
54 81 226 110 90 646 1,638 410 1,228 19.98% 14.99%
第二部分 项目经营情况分析
一、投资决策
为什么买这块地？
定案阶段的决策考虑
开盘后评估阶段的实际结果
1.柳州是广西第二大城市也是广西最大工业城市，经济基础好， 1.城中区住宅成交均价位列柳州市各区首位，区位受到市民认
居民购买实力较强。
可。
2.城中区是柳州当前热门商住板块，规划合理，配套完善，受 2.桂中大道延长线的全线打通以及东环大道的升级改造增强地
造成)
六、价值双享-状况分析
资金方面：
销售方面：
截止2016年4月10日，累计经
2015-12-30开盘
营投入5.48亿，融资回笼2.38
累计已推货值8.4亿
亿，楼款回笼2.3亿
目前累计签约5.13亿
至今实现成就共享的资金缺口
去化率61%
0.8亿，预计在5月中旬能达成
成就共享
1
2
利润方面：
开盘后别墅（毛坯）、高层洋房售价
洋房开盘当天认购0.45亿；推货去化率达15.46%（按金额）、15.32%
（按面积）
洋房开盘一周认购1.90亿；推货去化率达65.29%（按金额）、65.04%
（按面积）
洋房截止当前推货5.31亿（后续加推货量1#、3#、5#楼货值2.4亿），认购4.00 亿；推货去化率达75.33%（按金额）、75.49%（按面积）
经营性流入
6.0(含贷款2.38)
经营性流出
5.7
其中：地款
4.51
经营性净现金流入 （含地款）
0.3
单位：亿元
经营性净现金流入 （不含地款）
4.81
截止到2016年8月16日（成就共享一年期时点）
经营性流入
7.88(含贷款2.38)
经营性流出
6.76
其中：地款
4.51
经营性净现金流入 （含地款）
1.12
二、项目信息
示范区 首期货量 二期货量
南地块占地：63亩 建面： 15.49万㎡ 货值：10.76亿
技术经济指标
总占地面积（亩）
143
土地单价（万/亩） 315
容积率
2.0
楼面价（元/平米） 2365
总建筑面积（万平米） 26.26
可售建筑面积（万平米） 25.45
总货值（含可售配套及 车位，亿）
/
4,189
4,189
/
3,477
4399
/
8,300
10,500
/
/
7,590
8,115
/
2,676
2,676
/
351
351
/
3,495
3,495
/
2,627
2,625
/
241
241
/
282
282
/
295
294
/
53
53
/
80
80
/
228
289
/
111
141
/
90
90
/
556
995
/
710
2,385
/
177
596
/
533
1,789
/
8.55%
22.71%
/
6.41%
17.04%
六、价值双享-成就共享
净利润及奖金计提情况：
单位：亿元
起算时点
终止时点
年化自有资金 签约净利润
投入①
额②
签约净利润 率③
超额净利润计提 股权金额
④=（②-①*30%） *20%
周期 累计
2015-8-17 2016-8-16
/
191,811
183,621 201,089
7,135
7,918
开盘后评 估阶段
95,335 262,568 254,542 191,811
204,036
8,015
157,726 48,699
6,102
75,687 64,997
3,294 6,047
320 1,029 1,710 5,518 2,689 2,316 15,005 25,895 6,474 19,421 14.10% 10.58% 0.4
4,212 5,556 1,134 1,401 2,100 5,611 2,734 2,291 17,680 34,263 8,559 25,667 16.78% 12.58% 0.55
双拼毛坯（单方指标）
投资定案 阶段
29,000
成本策划 方案版
23,200
开盘后评 估阶段
23,200
19,040
到当地富裕人群的认可。
块通达性。
3.地块位于城中区北部，处于东环大道以及桂中大道延长线之 3.我司别墅产品受到当地热烈追捧，市场反应热烈。
间，交通便利，可快速到达区内其他商圈。
4.我司精工户型在当地独树一帜，广受购房者喜爱。
4.项目分为南北地块，可通过容积率综合平衡来分别打造不同 5.北地块整体容积率较低，居住氛围良好，产品持续热销。
679 2,037 15.40% 11.55%
高层洋房（单方指标）
投资定案 阶段
48,417
成本策划 方案版
48,217
开盘后评 估阶段
48,217
159,018
160,516
160,516
159,018
158,663
158,663
/
158,663
158,663
116,879
130,104
132,389
工程建设其他费用 开发间接费用 营销费用 财务费用 管理费用 税金 三、销售部分利润总额 四、销售部分所得税 五、销售部分净利润 六、销售毛利率 七、销售净利润率 八、土地获利倍数
项目整体(万元)
投资定案 阶段
成本策划方案 版目标成本
95,517
95,335
257,335 262,568
257,335 253,952
首推货值（亿）
地上车位（个）
地下车位（个）
20.40
3.08 253 1856
北地块占地：80亩 建面： 10.21万㎡ 货值：9.46亿
三、开盘销售情况——销售额（2015/12/30双拼开盘）
项目总货值共20.22亿，2015/12/30双拼开盘推货3.08亿，推货率15.23%， 净利润率12.04% 双拼开盘当天认购1.27亿；推货去化率达41.23%（按金额）、43.29%
1.98 1.75
2.57 0.77
12.58% 12.07%
0.4
现金流未回正， 未达成
六、价值双享-同心共享
投资定案与开盘后评估动态收益对比：
项目 周期净利润额
项目净利 润
1.94
投资定案
碧桂园方
碧桂园 集团
集团投 区域投资
资公司
公司
1.82
0.1
0.02
合计 1.94
年化自有资金
年化自有资金 率(动态)
柳州项目开盘后评估汇报
汇报人：张博 2016年4月13日
汇报时间：20分钟
目录
一、项目整体概况简介 二、项目经营情况分析 三、项目经验教训总结 四、项目后续开发及经营思路
第一部分 项目整体概况简介
一、项目区位
注:一级市场：（城中区、河东区）、二级市场:柳北、柳南、鱼峰 三级市场：柳江、柳城、融安、融水、鹿寨
项目
碧桂园集团
投入本金（累计投入）
5.52亿
初次投入时间
2015年8月17日
(预计)收回本金时间
2016年5月20日
预计静态收益率
2.42/5.52=44%
集团投资公司 0.12亿
2015年11月13日 2016年5月20日
0.12/0.12=100%
区域投资公司 0.02亿
2015年9月14日
2016年5月20日 0.03/0.02=150%(小数点原因
168,742 467,460
7,644
84,993 72,689
4,212 5,556 1,134 1,401 2,100 5,530 2,694 2,290 16,742 32,347 8,087 24260 16.09% 12.06% 0.519
169,800 467,460
7,644
84,993 72,689
较定案版均有或将有较大幅度提升，
总收入预计提升约1.86亿，净利提升
0.5亿
预估项目全周期净利润2.57亿，成就
共享奖金0.40亿；
3
1、加快收款及按揭放款流程进展，实现快速放款，通过转正后的反计息增加成就共享奖金。 2、根据客户需求提升部份装标加强品质，并严控成本增加，通过溢价以提高利润率。 3、尽快完成南地块供货，确保去化高速度，实现资金高周转。 4、严格执行集团“三收三支”政策。
-
0.83
0.04
0.01
0.88
-
220% 220% 220% 220%
项目净利 润
2.57 -
-
单位：亿元
开盘后评估
碧桂园方
碧桂园集 集团投资 区域投
团
公司
资公司
合计
2.42
0.12
0.03
2.57
1.86
0.1
0.02
1.98
130%
120%
150% 130%
开盘后评估预计投资公司静态收益率：
94 173 267 267 315
1 54 55 55 -
184 174 358 358 413
1 25 26 26 -
137 134 271 271 297
开盘一周成交 （认购）
套数
按套 消化率
现存 意向 客户 数量
1
50%
0
34
74%
10
35
73%
10
35
73%
10
-
-
wk.baidu.com
-
-
-
-
61 112 173 173 208
单位：亿元
经营性净现金流入 （不含地款）
5.63
五、盈利分析
科目/版本 （可售单方）
占地面积 建筑面积 可售面积 计容面积
一、项目总收入(万元) 1 销售收入（元/m2） 2 税收返还
二、各项支出总额 土地成本 行政事业性收费与前期工程费 用 建造成本
主体建筑安装工程费 景观环境工程 社区管网工程 公共配套设施