房地产估价方法成本法.pptx
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【成本管理】房地产评估的成本法(ppt 95页)
－14－
第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓支付给政府的土地使用权出让金。
－15－
第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费
－16－
第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
－9－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
－10－
第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
－6－
第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格 • 估算建筑物的折旧 • 求取积算价格
第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
－9－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
－10－
第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
－6－
第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格 • 估算建筑物的折旧 • 求取积算价格
房地产评估的成本法PPT课件( 95页)
－11－Βιβλιοθήκη 第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
－12－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
支付给政府的土地使用权出让金。
－3－
第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
－4－
第五章 房地产评估的成本法
特点
• 以成本累加为途径 • 估价时点现实价格 • 选用社会必要成本 • 一般低于市场价值
等)。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构
成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例
支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
－1－
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
－2－
第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
－12－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
支付给政府的土地使用权出让金。
－3－
第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
－4－
第五章 房地产评估的成本法
特点
• 以成本累加为途径 • 估价时点现实价格 • 选用社会必要成本 • 一般低于市场价值
等)。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构
成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例
支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
－2－
第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
第07章-成本法及其应用PPT课件
28
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4.指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将 估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。//
29
29
四、房地的重新购建价格 房地的重新购建价格为土地的重新购建价格与建筑 物的重新购建价格之和，即： 房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格＋建筑 物的重新购建价格 ///
1.通过征收农地取得开发用地
土地补偿费
征地费用
安置补偿费
地上附着物和青苗补偿费
土
地
被征地农民的社会保障费
取
征地管理费
得
耕地占用税
成 本
相关的税费
耕地开垦费
新菜地开发基金
政府规定的其他税费
土地使用权出让金
8
8
2.通过城市房屋拆迁取得开发用地
被拆迁房屋的市场价格
被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金
房屋拆迁安置补偿费 搬迁补助费
3.计息方式：复利计算方式。 //
13
13
六、销售税费 销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方)缴纳 的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加 (简称两税一费)以及印花税、交易手续费等其他销售 税费等，通常不含企业所得税、土地增值税。 销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。//
14
14
七、开发利润
6
6
第二节 房地产价格的构成
对于“取得开发用地进行房屋建设然后销售所建 商品房”这一典型的房地产开发类型而言，房地产价 格通常由下列费用所构成：
一、土地取得成本 二、开发成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息
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4.指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将 估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。//
29
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四、房地的重新购建价格 房地的重新购建价格为土地的重新购建价格与建筑 物的重新购建价格之和，即： 房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格＋建筑 物的重新购建价格 ///
1.通过征收农地取得开发用地
土地补偿费
征地费用
安置补偿费
地上附着物和青苗补偿费
土
地
被征地农民的社会保障费
取
征地管理费
得
耕地占用税
成 本
相关的税费
耕地开垦费
新菜地开发基金
政府规定的其他税费
土地使用权出让金
8
8
2.通过城市房屋拆迁取得开发用地
被拆迁房屋的市场价格
被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金
房屋拆迁安置补偿费 搬迁补助费
3.计息方式：复利计算方式。 //
13
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六、销售税费 销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方)缴纳 的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加 (简称两税一费)以及印花税、交易手续费等其他销售 税费等，通常不含企业所得税、土地增值税。 销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。//
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七、开发利润
6
6
第二节 房地产价格的构成
对于“取得开发用地进行房屋建设然后销售所建 商品房”这一典型的房地产开发类型而言，房地产价 格通常由下列费用所构成：
一、土地取得成本 二、开发成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息
房地产估价第3章 成本法PPT
❖ 标准建筑本钱单价
❖ 标准建筑本钱单价是本钱法的评估起点，是本钱 法的根底。
❖ 标准建筑本钱单价一般应该由专业的本钱测算机 构进展详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑 构造和地区的标准建筑物本钱单价索引表，并配 备相应的换算参数。
标准重建单价
❖
标准重置单价
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
的本钱形成的价值。
直接成本：开发建设建筑物的直接投入，包括建筑物 建设、安装和装修所发生的成本
❖
间接成本：建筑物建设直接成本外的其他一切必要支 出成本，包括工程建造期间接费用、其他费用和税金、 投资利息和开发利润
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
3.2 根本原那么
❖ 3.2.3 建筑物本钱价值
收益性房地产，人们同样采用本钱法进展评估。
因为通过收益法评估这样的房地产，高昂的维修
费用会抵消土地价值局部，因而应采用本钱法辅
助收益法评估该房地产的市场价值。
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
3.2 根本原那么
❖ 3.2.1 ❖图
概述
房地产估价 （第二版）
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3.2 根本原那么
3.1 本钱法概述
❖本钱法的作用
❖本钱法可以作为收益法的补充手段，对于新建的 收益性房地产而言，更是具有辅助作用。如果采 用本钱法评估收益性房地产得到的正常本钱超过 了它的收益价值，投资者就很难会对这样的房地 产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这样 的房地产的本钱价值都会仔细研究和控制。
❖对于存在重大维修、现代化或者构造调整需要的
❖地价通常由六大项本钱构成：
❖ (1)土地取得本钱； ❖ (2)开发本钱； ❖ (3)管理费用；
❖ 标准建筑本钱单价是本钱法的评估起点，是本钱 法的根底。
❖ 标准建筑本钱单价一般应该由专业的本钱测算机 构进展详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑 构造和地区的标准建筑物本钱单价索引表，并配 备相应的换算参数。
标准重建单价
❖
标准重置单价
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的本钱形成的价值。
直接成本：开发建设建筑物的直接投入，包括建筑物 建设、安装和装修所发生的成本
❖
间接成本：建筑物建设直接成本外的其他一切必要支 出成本，包括工程建造期间接费用、其他费用和税金、 投资利息和开发利润
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3.2 根本原那么
❖ 3.2.3 建筑物本钱价值
收益性房地产，人们同样采用本钱法进展评估。
因为通过收益法评估这样的房地产，高昂的维修
费用会抵消土地价值局部，因而应采用本钱法辅
助收益法评估该房地产的市场价值。
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❖ 3.2.1 ❖图
概述
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3.1 本钱法概述
❖本钱法的作用
❖本钱法可以作为收益法的补充手段，对于新建的 收益性房地产而言，更是具有辅助作用。如果采 用本钱法评估收益性房地产得到的正常本钱超过 了它的收益价值，投资者就很难会对这样的房地 产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这样 的房地产的本钱价值都会仔细研究和控制。
❖对于存在重大维修、现代化或者构造调整需要的
❖地价通常由六大项本钱构成：
❖ (1)土地取得本钱； ❖ (2)开发本钱； ❖ (3)管理费用；
房地产估价理论与方法成本法应用PPT课件
具体概念：是测算估价对象在估价时点的重置成本 或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折 旧得到估价对象价值或价格的方法。
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
精品课件
2
定义中涉及的概念
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取 得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开 发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利 润。
例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政 办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、 码头、机场之类有独特设计的房地产。
精品课件
6
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比 较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价 值。
为什么 ？
精品课件
7
四、成本法估价需要具备的条件（熟悉）
包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公 费、差旅费等，
可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比 例，例如5%估算。
精品课件
23
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完 成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料 制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销 售人员费用或者销售代理费等。
精品课件
13
取得房地产开发用地的途径可归纳 为以下3类情况：
①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、
征收） ③通过合作、合资取得
精品课件
14
土地费用
土地取得费 土地开发费
精品课件
15
开发配套城市基础设施
按
照
土 地
进行拆迁安置补偿
开
发
程
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
精品课件
2
定义中涉及的概念
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取 得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开 发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利 润。
例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政 办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、 码头、机场之类有独特设计的房地产。
精品课件
6
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比 较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价 值。
为什么 ？
精品课件
7
四、成本法估价需要具备的条件（熟悉）
包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公 费、差旅费等，
可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比 例，例如5%估算。
精品课件
23
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完 成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料 制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销 售人员费用或者销售代理费等。
精品课件
13
取得房地产开发用地的途径可归纳 为以下3类情况：
①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、
征收） ③通过合作、合资取得
精品课件
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土地费用
土地取得费 土地开发费
精品课件
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开发配套城市基础设施
按
照
土 地
进行拆迁安置补偿
开
发
程
房地产价格评估(ppt 7页)
三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一） 贬值原因 （二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理 二、市场比较法估价步骤
1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正
7. 进行个别因素修正 8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法 五、比较法应用举例
第四节 收益法
一、收益法的基本理论 二、净收益估算
1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算
三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法
四、残余法
A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb
房地产价格评估(ppt 7页)
第二节 房地产价格的成本法评估 一、成本法理论
MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算 （一）重置成本的构成 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法 2、分部分项法 3、单位比较法 4、指数调整法 （三）土地（重置）价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
二、应用举例
第六 在建工程评估
一、在建工程的特点 二、在建工程评估方法
五、收益法应用举例
第五节 房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论 （一）假设开发法原理及适用范围
（二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、 开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算
房地产估价成本法概述(共 82张PPT)
（二）适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括吹沙造地、填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中 拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的 基本公式为： 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开 发利润 上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。 如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总 成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投 资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面 积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位 等因素修正系数
运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估 价对象所在地的房地产价格构成。 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行 商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房 地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各 个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为 以下7大项：
（一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）销售费用 （五）投资利息 （六）销售税费 （七）开发利润
2、通过征收集体土地取得
(3)相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场 地平整费 a 新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地） b耕地开垦费（占有耕地的） c耕地占用税（占用耕地的） d征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比 例计算）
3、通过征收国有土地上房屋取得
（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费 （2）房屋拆迁补偿安置费 a房地产补偿费 b搬迁补助费 c过渡补助费 d停产停业补偿费 e安置补助费 （3）相关费用及地上物拆除费、渣土清运费和场 地平整费 a房屋拆迁估价费 b房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一 定比例计算） c政府规定的其他有关费用
房地产估价理论与方法成本法应用PPT课件
开发成本是指在取得的土地上进行基础设施 建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发期间税费
精品课件
22
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地 产开发经营活动所必要的费用
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
精品课件
8
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
精品课件
44
二、重新购建价格的求取思路（熟悉）
(一)房地重新购建价格的求取思路 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立
的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格， 再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
精品课件
45
(二)土地重新购建价格的求取思路
所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价 值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值 与在估价时点的重新购建价格之差。
精品课件
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二、成本法的理论依据（熟悉）
从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替代原 理。
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二、重新购建价格的求取思路
1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的 重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 物的重新购建价格，然后相加。
2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地 上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 价修正法等估价方法求取其重新取得价格； 也可采用成本法求取其重新开发成本。
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建 筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块 空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维 持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑 物完全相同或具有同等效用的全新状态的建 筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和 正常利润，即为建筑物的重新购建价格；
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购
2、重建价格
重建价格又称重建成本，是采用估价对象 房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备 和建筑技术等，按照估价时点的价格水平， 重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的 建筑物的正常价格。
四、建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、 成本密切有关的单位为比较基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。
七、开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土
地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润
例5-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒 地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平” 熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发 期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和 开 发 利 润 分 别 为 可 转 让 熟 地 价 格 的 5.5% 和 9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的 平均单价。
三、管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅 费等。
四、投资利息
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管 理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还
是自有资金都应计算利息。
五、销售费用
销售费用是销售开发完成后的房地产所需的 费用。
六、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产应由开 发商缴纳的税费。
特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房 地产或指针对个别用户的特殊需要而开发建 造的房地产；
也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比 较法进行估价的房地产；
还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。
2、成本法适用的条件 （1） 自由竞争； （2） 该种商品本身可以大量重复生产； （3） 区分实际成本和客观成本； （4） 结合市场供求分析来确定价格。
注意:
根据适用于新开发土地的基本公式分析
将公式做必要的转换
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价
=（取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋ 总管理费用＋总投资利息）÷【1－（销售 税费率＋销售利润率）】÷（该荒地总面 积×可转让土地面积的比率）
=【120000000×（1+10%）3+250000000× （1+10%）1.5】
÷【1－（5.5%+9.5%）】
÷（2000000×60%）
=439.4（元/㎡）
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本＋土地开发成本
＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋ 销售税费＋开发利润
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发
成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折 旧
建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 2、成本法的理论依据 （1）从卖方的角度看是生产费用价值论； （2）从买方的角度看是替代原理。
二、成本法适用的对象和条件
1、成本法适用的对象
只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以 假设开发建造的房地产，都可以采用成本法 估价；
（1） 单位面积法 （2） 单位体积法
例5-2：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类 建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造 价为1200元/㎡，则该建筑物的重新购建价 格可估计为:
300×1200=36（万元）。
例5-3：某建筑物的体积为500m3，该类建筑 结构和用途的建筑物的单位体积造价为600 元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计 为:
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得 或重新开发、重新建造全新状态的估价对象 所需的一切合理、必需的费用、税金和应得 的利润之和。具体理解: 1、重新购建价格是估价时点的价格； 2、重新购建价格是客观的价格； 3、建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格。
第四节 重新购建价格
500×600=30（万元）。
2、分部分项法
分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位 价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的 方法。
3、工料测量法
4.或是设想将建建筑物交给发 包人，在这种情况下，发包人应支付给建筑 承包商的费用，再加上发包人应负担的正常 费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建 价格。
三、建筑物重新购建价格的求取方式
1、重置价格
重置价格又称重置成本，是采用估价时点 的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点的价格水平，重新建造与 原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物 的正常价格。
三、成本法的操作步骤
1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 的资料；
2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本
土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金 等。
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房 屋建设所需的直接费用、税金等。
1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的 重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 物的重新购建价格，然后相加。
2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地 上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 价修正法等估价方法求取其重新取得价格； 也可采用成本法求取其重新开发成本。
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建 筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块 空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维 持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑 物完全相同或具有同等效用的全新状态的建 筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和 正常利润，即为建筑物的重新购建价格；
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购
2、重建价格
重建价格又称重建成本，是采用估价对象 房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备 和建筑技术等，按照估价时点的价格水平， 重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的 建筑物的正常价格。
四、建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、 成本密切有关的单位为比较基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。
七、开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土
地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润
例5-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒 地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平” 熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发 期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和 开 发 利 润 分 别 为 可 转 让 熟 地 价 格 的 5.5% 和 9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的 平均单价。
三、管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅 费等。
四、投资利息
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管 理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还
是自有资金都应计算利息。
五、销售费用
销售费用是销售开发完成后的房地产所需的 费用。
六、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产应由开 发商缴纳的税费。
特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房 地产或指针对个别用户的特殊需要而开发建 造的房地产；
也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比 较法进行估价的房地产；
还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。
2、成本法适用的条件 （1） 自由竞争； （2） 该种商品本身可以大量重复生产； （3） 区分实际成本和客观成本； （4） 结合市场供求分析来确定价格。
注意:
根据适用于新开发土地的基本公式分析
将公式做必要的转换
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价
=（取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋ 总管理费用＋总投资利息）÷【1－（销售 税费率＋销售利润率）】÷（该荒地总面 积×可转让土地面积的比率）
=【120000000×（1+10%）3+250000000× （1+10%）1.5】
÷【1－（5.5%+9.5%）】
÷（2000000×60%）
=439.4（元/㎡）
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本＋土地开发成本
＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋ 销售税费＋开发利润
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发
成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折 旧
建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 2、成本法的理论依据 （1）从卖方的角度看是生产费用价值论； （2）从买方的角度看是替代原理。
二、成本法适用的对象和条件
1、成本法适用的对象
只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以 假设开发建造的房地产，都可以采用成本法 估价；
（1） 单位面积法 （2） 单位体积法
例5-2：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类 建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造 价为1200元/㎡，则该建筑物的重新购建价 格可估计为:
300×1200=36（万元）。
例5-3：某建筑物的体积为500m3，该类建筑 结构和用途的建筑物的单位体积造价为600 元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计 为:
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得 或重新开发、重新建造全新状态的估价对象 所需的一切合理、必需的费用、税金和应得 的利润之和。具体理解: 1、重新购建价格是估价时点的价格； 2、重新购建价格是客观的价格； 3、建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格。
第四节 重新购建价格
500×600=30（万元）。
2、分部分项法
分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位 价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的 方法。
3、工料测量法
4.或是设想将建建筑物交给发 包人，在这种情况下，发包人应支付给建筑 承包商的费用，再加上发包人应负担的正常 费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建 价格。
三、建筑物重新购建价格的求取方式
1、重置价格
重置价格又称重置成本，是采用估价时点 的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点的价格水平，重新建造与 原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物 的正常价格。
三、成本法的操作步骤
1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 的资料；
2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本
土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金 等。
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房 屋建设所需的直接费用、税金等。