房地产估价15.ppt
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《房地产评估》PPT课件
勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
2021/3/8
15
建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
2021/3/8
16
例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
2021/3/8
1
土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值
别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
要求:1)估算该建筑物的重置成本;
2)采用年限法和打分法估算成新率,权重 分别为50%和50%
3)估算该建筑物2006年底的价格
2021/3/8
15
建筑物的评估方法—残余估价法
a-L r1 B= r2+d =
容积 率
1.7
区域 因素
0
个别 因素
0
剩余年限 45
A
2150
2003.1 -1% 1.6 0
-1% 40
B
2400
2003.1 0
1.8 +2% 0
45
C
2100
2002.1 -2% 1.6 0
-1% 40
表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为
基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率
a2 r2+d
a---建筑物及其基地所产生纯收益 L---- 土地价格 r1 -- 土地的还原利率 B--- 建筑物的收益价格 d--- 建筑物的折旧率 r2----建筑物的还原利率 a2----建筑物的纯收益
2021/3/8
16
例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积 500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
房地产评估
总复习
2021/3/8
1
土地使用权用权评估的方法
一、市场法
剔除特殊因 素：P125
待估土地 评估值
＝
比较案例 土地价格
正常交易情况 ×
比较案例交易情况
×
待估土地区域因素值 比较案例区域因素值
房地产评估(ppt 80页)
房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
《房地产估价》PPT课件
本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的
实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开
发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实
际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；
类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于
供时，应上调评估价值。
7
第2节 成本法的操作步骤
➢成本法的操作步骤
重点掌握内容
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格 的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的 概念、原因和求取方法。
3
第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购 建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估 价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。
13
第3节 房地产价格构成
投资利息
即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。
（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等 资料 ；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
8
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚 房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时 ，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键 的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑 物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程 中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时 间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在 此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价 对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
房地产估价PPT课件
素
社
人
心
国
会
口
理
际
因
因
因
因
素
素
素
素
4.5.2 区域因素
区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产 价格水平的影响因素。
区域因素
商
交
基
区
服
域
繁
通
本
环
华
条
设
境
程
条
度
件
施
件
4.5.3 微观因素
微观因素(个别因素),是指具体影响某宗房地产价格的 影响因素。
微观因素
物
微
观
理
环
因
境
条
素
件
4.5.4 对影响因素的认识
所有权价格 使用权价格 他项权价格
4.4.3 价格管理
• 基准地价 • 标定地价 • 建筑物重置价格
4.4.4 政府行为
出让价格 征用价格 征收价格 课税价格 拆迁价格
基准地价
商业用地公告基准地价图
建筑物重置价格
拆迁价格
4.4.5 出让方式
• 协议价格 • 招标价格 • 拍卖价格 • 挂牌价格
(1)绝对地租是土地价格存在的根源
城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的
(2)级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素
级差地租Ⅰ:不同区位 级差地租Ⅱ:不同投入
(3)竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式
4.2 价格学说
4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论
4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
《房地产估价》完整版课件全套ppt教程最新最全
产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
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多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？
§5-1 成本法的概述
四、注意事项 1、要注意区分实际成本和客观成本
房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高
2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整
以正常成本评估的价格往往偏高 市场供小于求 ——价格应向上调整
基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息
基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
1
0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F
A 100000 150.0 666.67
B 250000000 250 1000000
C A 1 3%4 1 B 30% 1 3%3 1 B 70%1 3%1 31.0
D A B10% 40 E V 6.5% 0.065V F A B C D10% 47.1
新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E
A=1.2亿元
B=2.5亿元
C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元
D= V总×5.5%=0.055 V总 E=（A+B）×15%=0.56亿
元 V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价
新开发区土地总价 可转让土地面积
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后的可转让土
地面积的比率
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
开发完成后的可转让土 地面积 开发区用地总面积
（六）开发利润
1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
第五章
成本法
§5-1 成本法的概述
一、成本法的概念
积算价格=重新购建成本—折旧
房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润
二、理论依据
生产费用价值论
§5-1 成本法的概述
三、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
以正常成本评估的价格往往偏低
§5-1 成本法的概述
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格
§5-2 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
二、新开发土地价格的构成
50% 30% 20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
（五）销售税费
1、销售费用
广告宣传、销售代理费
2、销售税金及附加
营业税、城市维护建设税和教育附加
3、其他销售税费
应由卖方负担的交易手续费等
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息
100 %
新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
例5-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发 成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年 利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积 的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
V总= 4.99亿元
V单
V总 可转让土地面积
499000000 415.8元 / 平方米 2000000 60%
§5-3 新建房地产的成本法估 价
一、计算公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
+销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率
（七）土地增值收益
土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率
例5-4
某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土 地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地 征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年 均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按 半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开 发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值 收益为10%。试评估该土地的单价。
§5-1 成本法的概述
四、注意事项 1、要注意区分实际成本和客观成本
房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高
2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整
以正常成本评估的价格往往偏高 市场供小于求 ——价格应向上调整
基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息
基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
例5-1
总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。
0
1
0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
例5-2
总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F
A 100000 150.0 666.67
B 250000000 250 1000000
C A 1 3%4 1 B 30% 1 3%3 1 B 70%1 3%1 31.0
D A B10% 40 E V 6.5% 0.065V F A B C D10% 47.1
新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E
A=1.2亿元
B=2.5亿元
C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元
D= V总×5.5%=0.055 V总 E=（A+B）×15%=0.56亿
元 V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价
新开发区土地总价 可转让土地面积
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后的可转让土
地面积的比率
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
开发完成后的可转让土 地面积 开发区用地总面积
（六）开发利润
1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
第五章
成本法
§5-1 成本法的概述
一、成本法的概念
积算价格=重新购建成本—折旧
房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润
二、理论依据
生产费用价值论
§5-1 成本法的概述
三、成本法的适用范围
1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
以正常成本评估的价格往往偏低
§5-1 成本法的概述
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格
§5-2 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
二、新开发土地价格的构成
50% 30% 20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
（五）销售税费
1、销售费用
广告宣传、销售代理费
2、销售税金及附加
营业税、城市维护建设税和教育附加
3、其他销售税费
应由卖方负担的交易手续费等
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束
（四）投资利息
1、土地取得费用的利息计息
100 %
新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
例5-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发 成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年 利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积 的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
例5-3
总投资为600万元，开发期3年，在第 一年年初投入总投资的50%，第二年年初投 入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
V总= 4.99亿元
V单
V总 可转让土地面积
499000000 415.8元 / 平方米 2000000 60%
§5-3 新建房地产的成本法估 价
一、计算公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
+销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率
（七）土地增值收益
土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率
例5-4
某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土 地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地 征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年 均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按 半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开 发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值 收益为10%。试评估该土地的单价。