房地产估价大作业

大作业

课程名称：房地产估价

班级： _________________ 任课教师：

学生姓名：

学号：

所属学期： 2014－ 2015学年第 2 学期

报告目录

一、估价对象名称-------------------------------------------2

二、致委托方函----------------------------------------------3

三、项目基本概况-------------------------------------------4

四、估价测算过程-------------------------------------------5

（1）方法

1市场比较法

2收益法

(2)计算--------------------------------------------7

五、估价结果确定-------------------------------------------13

六、附件-------------------------------------------------------14

房地产估价测算报告

估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函

济南海尔绿城喜来登酒店：

受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015年6月27日

日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000元，大写金额：贰万伍仟元整。

山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）：

法定代表人签字（盖章）：

2015年6月27日

一基本概况：

济南喜来登酒店位于历城区北路，邻近全新建成的奥体中心，西邻龙奥大厦。四周美丽壮观的山景一览眼下，地理位置优越，环境优雅。酒店周边环境优美，安静怡人，交通方便。酒店拥有410间奢华舒适的客房及套房，均配有喜来登独有的“甜梦之床”，宽敞的行政工作空间及高速因特网接入让您享受到“家外之家”的住宿感受。,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:根据《国有土地使用证》，东至奥龙官邸和万达，南至济南奥运村; 西至龙奥大厦和银丰财富广场，北至济南奥体中心和浪潮软件园。

土地面积及使用年限:该地块总面积为3500平方米,土地用途为商业用地,总容积率小于等于2.5。出让年限自2010年1月1日至2060年1月1日，截止2015年6月27日，尚余45年；

建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500平方米。

产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。

会议：1.Ballroom：1222平米使用面积，宴会形式容纳1000人； 2.燕韩厅：240平米，宴会形式容纳200人； 3.楚厅：180平米，宴会形式容纳150人；4.鲁厅：210平米，宴会形式容纳170人。

二估价测算过程：

1、方法

（1）、市场比较法

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。

具体实例如下：

实例A：济南索菲特酒店

济南索菲特银座大饭店由著名法国雅高酒店集团管理，位于济南市中心之核心商业区所在地，距会展中心、大明湖、趵突泉、千佛山和黄河等名胜古迹咫尺之遥。饭店楼高185米，共49层，拥有客房326间，所有房间都位于20层和以上，每个房间都具有大型玻璃窗，房间均配有免费宽带上网。设有无烟楼层、女宾楼层及日本楼层。饭店餐饮丰富，设有中式、法式、日式餐厅，位于49层设有旋转餐厅，提供正宗的西式自助餐。饭店1173平方米的大型舞厅可容纳720名宾客参加宴会，还可分隔成小一些的独立房间用于举办小型活动，配有最新的音频/视频设备，此外饭店拥有15间容纳5-80人的多功能室，可用于举办研讨会、演示会和董事会。饭店康乐中心集健身、保健、娱乐于一体。1999年开业。2000年装修。

酒店星级：5酒店地址：济南历下区泺源大街66号所属商圈：泉城广场商业区周围景观：泉城广场趵突泉银座商城千佛山大明湖

实例B：济南皇冠假日酒店

济南贵和皇冠假日酒店地处济南天地坛街，酒店毗邻著名的泉城广场和济南商务、购物中心区。趵突泉、大明湖、千佛山等著名旅游景点信步可达，交通便利。酒店拥有各式空调客房300间套，其中套房74间，设有非吸烟楼层。酒店第6层餐饮专区提供国际自助餐、意大利比萨、巴西烧烤、亚洲美食、风味面点以及中式佳肴。酒店拥有设备齐全的商务中心、以及10个能容纳10-380人不等的配备最新设施（如视频会议）的现代宴会厅和会议厅。此外，酒店设有健身中心、室内游泳池、特色酒吧、夜总会等休闲娱乐场所。2001年开业。2004年装修。

酒店星级：5酒店地址：济南历下区天地坛街3号所属商圈：泉城广场商业区周围景观：趵突泉大明湖泉城广场五龙潭千佛山

实例C：山东大厦

山东大厦为山东大厦坐落于济南市区南部，位于1300多亩的南郊园林和700多亩的泉城公园之中，东邻千佛山，环境优雅、宁静，素有“皇家园林”之称。大厦主体由世界著名的美国波特曼设计事务所设计，内部装修由南澳洲“五合国际”设计完成。大厦占地150亩，建筑面积13万平方米，由客房楼、会展中心和山东会堂三部分构成，是一座集会议、展览、商务、住宿、休闲、娱乐、宴会于一体的综合性多功能建筑群体。

山东大厦餐饮拥有大宴会厅、小宴会厅、中心宴会厅、多功能厅、江园风味厅、泉之韵咖啡厅、锦屏春晓、巴西烤肉及西餐厅等各式中西餐厅11处。不同风格的单间包房35个，营业面积5000平方米能够容纳1300余人同时就餐。提供各种形式、不同规格的就餐方式及服务内容。有正宗西餐，大型冷餐酒会，千余人的自助餐，高规格档次的大型宴会及各式零点。同时拥有像茶室、酒吧这样有着显著风格特点的休闲式酒吧。

大宴会厅在一楼南侧，面积800多平米，容纳400多人同时就餐，可举办大型宴会、自助餐、鸡尾酒会及高档婚宴，该厅宽敝高大、古朴典雅、装饰豪华，地面为高级纯毛地毯，灯光为光芒四射的水晶灯。配有最为先进专业的镭射音响系统。大堂东部步梯拾级而上向右一转便到了具有典型南美风格的巴西烤肉餐厅。此餐厅面积200平方米，餐位80余个，有单间3个该餐厅装修高雅，结构紧凑实用，异国情调浓厚。凉菜、热菜、色拉、水果中西面点采用自助形式，