房地产评估作业答案

1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息：第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元）第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为（注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。

第二年同理。

）（3）计算利润： 270X 10%= 27（元）（ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米）（ 5）计算待估土地公平市场价值：320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：（1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1年，投资在 1 年内均匀投入 ;（2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ;（3） 专业费用为建筑费用的 10%;（4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%;（5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ;23.29 元。

352 元。

(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;(7)房地产综合资本化率为8%;(8)每年按365天计算：(9)本项目不考虑所得税因素。

解：(1)1—2楼面积：3 000X 2=6 000=0.6万平方米)(2)3—5层面积：1 900X 3=5 700(平方米)=0.57(万平方米)(3)6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(4)年总收入(万元)=0.6X2 000+0.57X2X365X0.9+1.33X2.5X365X0.9=2 666.75（万元）(5)年总费用=2 666.75X（5%+17.5%）+2.5X3 000X1.1X0.1%+2.5X3 000X1%=683.27（万元）（6）年利润=2666.75-683.27=1983.48（万元）（7）大厦价值=1983.48/%X【1-1心+8%）37】=23355.83（元）（8）建筑费用=3 000X 2.5=7 500（万元）（9）专业费用=7 500X 10%=750（万元）（10）开发商利润=（7 500+750+500+地价）X 25%=2 187.5+0.25X 地价(11)利息=0.1576X 地价+64.86+375.85+81.49=0.1576X 地价+522.20(12)地价=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25 X地价-0.1576 X地价-522.2=11 896.13-O.4076X 地价地价= =8451.36（万元） 3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年15万元固定不变。

假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10 年租期内的收益现值是多少？、解：（2）计算过程:前五年的租金收益分别为： R1=8 （万元）R2=8< (1+2%)=8.16 (万元)后五年的租金收益均为： R=15 （万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得 P=66.75 （万元）参考答案：1)、公式：P=R ^ {1 -[ (1+s ) / (1+t) ]t}/ (r-s ) +A2X {1 -1/[(1+r )n-t]} X [1/ (1+r)t]/r 2)、收益现值=8X {1 -[ (1+2%/ (1+10% ]5}/ (10%-2% +15X {1 -1/[ (1+10% 10-5]} X [1/ ( 1+10% 5t]/10% =66.76 (万元)项目 A B C打古对象 坐落 略 略 略 略所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区用地性质 商业 商业 商业 商业土地类型 空地 空地 空地 空地价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元单价 1500 元/m 2 1400 元/m 3 1450 元/m 4交易日期 2010.10 2010.12 2011.1 2011.5面积168m 2 350m 2 300m 2 600m 2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 R3=8< (1+2%)2=8.32 （万元）0R4=8X (1+2%)3=8.49 （万元）R5=8X (1+2%)4=8.66 （万元）4、待估地块为一商业用途的空地，面积为 600平方米，要求评估其2011年5月 的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料 为比较参照物， （过程略） ,选出 3个交易实例作交易实例有关情况见下表:解：(1)进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有 什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

(2)进行交易时间修正。

(注： 由于地价每月上涨1%,故从交易实例A 成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 7%;交易实例B 从成交期1996年12月 至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C 从成交期1997年1 月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 4%。

)(3) 进行区域因素修正。

交易实例A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

地势 平坦 平坦平坦 平坦 地质 普通 普通普通 普通 基础设施 完备 较好较好 较好 交通通讯状况 很好 很好很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 3 0C 的区域因素修正系数情况可 项目 B 分值 C分值 自然条件 相同 10 相同 10社会环境 相同 10 相同 10街道条件 稍差 8 相同 10繁华程度 稍差 7 稍差7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8规划限制 相同 10 相同 10交通管制 相同 10 相同10 离公交车站 稍远 7 相同 10交通流量 稍少 8 稍少 8周围环境 较差 8 相同 10交易实例A 交易时间修正系数=107/100= 1.07 交易实例B 交易时间修正系数=105/100= 1.05 交易实例C 交易时间修正系数=104/100= 1.04 (1)交易情况正常;已知以下条件： (2) 2010年以来，土地价格每月上涨1%。

(3) 交易实例A 与待估对象处于同一地区,参照下表进行判断： B 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准， (4) 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 (5) 折现率为8%。

即待估地块的区域因素分值为100。

3%。

交易实例B区域因素修正系数=100/86= 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

）（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外, 交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）:交易实例A及C使用年限修正系数=[1 —1/（1+8%）30]十[1 —1/（1+8%）35] = 0.9659交易实例A的个别修正系数= 1.03 X 0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数= 1.03交易实例C的个别修正系数= 1.03 X 0.9659 = 0.995（5）计算待估土地初步价格。

A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597 （元/平方米）B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761 （元/平方米）C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613 （元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613 /3= 1657（元/平方米）待估地块总价评估值=1657X 600= 994200 （元）因此，这一地块的评估值为994200元。

5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。