商业公司运营模式解析

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商业公司运营模式报告

目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。

2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地

产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。

在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。

在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析：

一、运营的本质：

1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部分，只对住宅底商、写字楼进行销售，购物中心部分自己持有。这能使我公司不动产运营商的角色越来越明晰。只有我们这个“大房东”做得优秀，投资“**中心”的业主受益才会多，业主除了享受到我公司所创造的丰盛生活圈，居住物业也会加速升值。

2、可获得长期稳定的现金流回报：住宅地产所产生的现金流多为一次性。但商业地产则不同，其现金流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会有现金回报，也许刚开始现金回报率低，但现金流会逐年增加。运营好的情况下租金每年会增加2%—5%，基数会越滚越大。

3、享受资产升值的双重利益：除了长期稳定、逐年增长的现金流外，商业地产还能享受资产持续升值。经营良好的商业地产会拉动消费、做热区域板块，使区域的土地价值升值。商业地产的产品升值比起住宅更为快，做得越久，商业地产的产品价值就越大。

4、不受经济周期影响：商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期，住宅产业会受到很大影响，但商业地产不同，无论什么时候，人不能不吃饭、不能不买生活用品，以商业地产为载体的餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。比如1997年亚洲金融风暴期间，房地产等诸多行业遭受重创，但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。

5、为业主创造最大最稳定的创富空间：****涵盖了住宅、写字楼、影院、购物中心等业态，属于城市综合体项目。对于购房者来说，对商业物业的持有经营部分，恰恰成为整个项目中居住物业的配套。而里面的客户就是一个个的“小股东”，整个**中心经营的越好可以带动区域的升值。住宅、写字楼的升值空间也就越来越大，业主将和**中心一起分享物业升值的“红利”。

二、运营模式

1、商业运营

商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有拿地和建设，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。地产开发是阶段性行为，而商业地产运营则是长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。后期商业地产的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。

商业物业的“自持”是商业运营的基础，商业物业的“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有利于整个商业部分的科学规划与业态配

比。****商业管理公司的统一招商，统一经营，统一管理，而不是分散出售再返租经营或放任中小业主“自由经营”，从而避免了国内许多购物广场的败局——小而散，散而乱，乱而无序、业态低端、同质化竞争严重等一系列问题。同时为后续的运营管理打下了良好的基础，从而为中小型商户业主提供了一个长期的创富平台，也为“**中心”的业主提供一个更好保障，沃尔玛、麦当劳等店磁聚大量人流，确保开业即旺场。

商业运营的本质就是金融，没有金融，商业运营将无法持续的实现开发和经营，而资本运作恰恰就是通向金融的最佳途径。在持有商业物业的回报率上来看，行业标准为8%。通过商业的运营之后，投资回报率会得到提升。通过商业公司的良性运营将为公司的持续发展提供如下优势：a、从专业角度来看，专业的运营有助于物业价值的提升。购物中心的培育期一般为3年，成长期为3-年，然后才进入成熟期。通过商业公司前期专业的定位、规划和统一招商，加上后期对商家经营的管理、调整、再招商和宣传有助于提升物业的价值。b、从公司发展角度来看，良好的商业运营有利于商业项目的复制。通过与商家的合作，与商家之间形成良好的互动，加上**建设自己就是开发商，商业公司就成为了商家与**建设长久合作的纽带。这就为集团商业项目的再开发奠定了坚实的成功基础。

c、从财务角度来看，商业公司的运营能够提供源源不断的经营性现金流。经营性现金流是评价企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力的重要财务指标。持续的经营性现金流为公司的资金周转提