房地产成本测算指引

成本测算指引

1、目的：指导成本测算及CS02表的编制，合理确定项目总成本。

2、范围：本细则适用于沿海地产投资（中国）有限公司各所属及合作管

理下的房地产开发公司与管理机构。

3、科目定义及要求：

项目成本分为开发成本、期间成本和成本机动数及企业风险基金合计三大项目。

3.1开发成本项目

3.1.1开发成本项目内容

开发成本项目指项目开发过程中发生的各项费用，一般包括下列七项：

3.1.1.1土地获得价款

3.1.1.2前期准备费

3.1.1.3主体建筑安装工程费

3.1.1.4社区管网工程费

3.1.1.5园林景观工程费

3.1.1.6公共配套设施费

3.1.1.7开发间接费

3.1.2各成本项目的核算内容

3.1.2.1土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

A.政府地价:支付的土地出让金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、

耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

（1）土地出让费/转让费/征用费

（2）土地勘界费

（3）土地评估费

（4）土地契

（5）土地使用费

（6）耕地占用税

（7）土地变更用途和超面积补交的地价

B.合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等、为获得土地的收购费用。

（1）为获土地收购公司费用(合作开发的形式包括利润分成、物业分成) （2）为获土地的利息

C.红线外大市政配套费:向政府部门交纳的大市政配套费或红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、接口补偿费，根据土地合同的签订确定是建造还是向政府交纳费用。

（1）市政配套费（交政府）

（2）红线外道路、水、电、气、通讯等建造费

（3）接口补偿费

D.拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及

动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

（1）有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出

（2）安置及动迁支出

（3）农作物补偿费

（4）危房补偿费

E.土地评估调整（内部考核）:集团认定的该项目土地增值金额

3.1.2.2前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

A.勘察费:包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘

察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定

线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

B.跨期设计费:包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审

费、效果图设计费、总体规划设计费。

（1）方案招标费

（2）规划设计模型制作费

（3）方案评审费

（4）效果图设计费

（5）总体规划设计费

（6）其他用于设计方面的费用

C.本期设计费:包括施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

（1）施工图设计费

（2）修改设计费

（3）环境景观设计费

（4）其他专项设计费

（5）其他用于设计方面的费用（包括可行性研究费、制图、晒图、赶图费和样品制作费等）

D.报批报建费:包括交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施

费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量

费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、

教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管

理费等。

（1）报建费

（2）证照费

（3）人防异地建设费

（4）规划管理费

（5）审图费

（6）消防审核费

（7）抗震审核费

（8）环境评估费

（9）红线复核费

（10）法律顾问费

（11）墙改基金

（12）散装水泥基金

E．增容费:包括水、电、煤气、教育增容费

（1）教育增容费

（2）水、电、煤气增容费

F.三通一平费:包括临时道路、临时用电、临时用水及场地平整费。

（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电的设计、建造费用。

（3）临时用水：接通红线外施工用临时用水的设计、建造费用。

（4）场地平整费：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

G.临时设施费:包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用及临时围

板等费用。（甲方用）

(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

3.1.2.3主体建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。安装工程包括（室内给排水系统费、室内采暖系统费、室内电气工程费、通风空调系统费、电梯及其安装费（不含此项集中采购项中）、发电机及其安装费（如此项在集中采购中就不包括）

A.地基及基础工程:指项目开发过程中发生的列入主体土建预算内的

各项费用，主要包括土石方、桩基、基坑支护工程、地基处理工

程、桩基咨询及检测费、降水等费用。

(1)桩基、桩基检测：单独施工的地基或基础工程

(2)地基处理工程费

(3)基坑开挖及边坡支护、降水费用

B.人防工程费:

C.主体建筑安装工程:指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算

内的各项费用，主要包括结构及粗装修工程主体内列入安装预算

内的各项费用，主要包括室内给排水系统、室内采暖系统、室内

电气工程、室内通风空调工程。

(1)地下室工程费：包括地下室的土建工程费、安装工程费