长租公寓REITs案例分析及长租公寓运营方的路径分化

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租售并举背景下中国长租公寓REITs设计研究

租售并举背景下中国长租公寓REITs设计研究一、本文概述随着城市化进程的加快和房地产市场的日益成熟，长租公寓作为一种新兴的租赁住房形态，正逐渐成为我国住房租赁市场的重要组成部分。

租售并举政策的提出与实施，也为长租公寓市场的发展提供了政策支持。

然而，长租公寓市场仍面临着资金压力大、融资渠道有限等问题。

因此，本文旨在探讨在租售并举背景下，如何设计适合中国市场的长租公寓房地产投资信托基金（REITs），以推动长租公寓市场的健康发展。

本文将首先分析租售并举政策对长租公寓市场的影响，以及长租公寓市场的发展现状和融资需求。

接着，将介绍REITs的基本原理及其在国际市场上的发展经验，探讨REITs在中国市场的适用性。

在此基础上，本文将重点研究如何设计适合中国市场的长租公寓REITs，包括REITs的架构设计、资产池的选择与构建、风险评估与管理、投资者利益保护等方面。

本文还将分析长租公寓REITs的市场前景及潜在风险，并提出相应的政策建议。

通过本文的研究，旨在为长租公寓市场提供一种新的融资渠道，降低企业的资金成本，提高投资者的收益水平，促进长租公寓市场的可持续发展。

也为政府部门制定相关政策提供参考依据，推动租售并举政策的深入实施和房地产市场的健康发展。

二、长租公寓REITs的理论基础REITs，即房地产投资信托基金，是一种将投资者的资金集合起来，由专业投资机构进行房地产投资运营，并通过证券化的方式将投资收益分配给投资者的金融工具。

其核心在于通过资产证券化的方式，将流动性较低的房地产资产转化为可在资本市场交易的证券化产品，从而提高资产的流动性，并为投资者提供多样化的投资渠道。

在长租公寓领域引入REITs，具有显著的理论优势和实践价值。

REITs能够为长租公寓项目提供稳定的资金来源，缓解项目开发阶段的资金压力。

REITs的运营模式有助于实现长租公寓的专业化、规模化运营，提升项目的整体运营效率和盈利能力。

REITs的证券化特性使得投资者能够间接参与到长租公寓的投资中，分享房地产市场的增长红利。

我国长租公寓主要运营模式及长租公寓REITs案例分析

我国长租公寓主要运营模式及长租公寓REITs案例分析
目录
1. REITS 基本概念和主要特点 ...................................................................................... 5 2. 近年来我国 REITs 发展的政策背景 ........................................................................... 5 3. REITs 将推动我国房地产行业发展 ............................................................................ 6
图目录
图 1 REITs 的类型、特点和主要作用 .........................................................................5 图 2 全国房地产开发资金来源增速下滑明显 ..............................................................6 图 3 2019 年 1-2 月全国房地产开发资金累计构成情况 ..............................................6 图 4 REITs 促使房企由重资产向轻资产模式转变 .......................................................7 图 5 长租公寓运营模式的两维度和四象限..................................................................8 图 6 中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划运作模式 .....................9

探索REITs在我国长租公寓的应用——基于“新派公寓REITs“案例研究

探索REITs在我国长租公寓的应用——基于"新派公寓REITs"案例研究发布时间：2021-11-25T08:03:28.412Z 来源：《中国经济评论》2021年第10期作者：赵茜[导读] 随着我国科学技术水平的进一步提升，以及社会经济的飞速发展。

我国的房地产行业在新的时代背景之下迎来了历史的转折点。

随着国家提出“房子是用来住的不是用来炒的”这一执政理念，越来越多的房地产商将其目光逐步地投向长租公寓领域行业中。

赵茜中交雄安投资有限公司河北省保定市 071700摘要：随着我国科学技术水平的进一步提升，以及社会经济的飞速发展。

我国的房地产行业在新的时代背景之下迎来了历史的转折点。

随着国家提出“房子是用来住的不是用来炒的”这一执政理念，越来越多的房地产商将其目光逐步地投向长租公寓领域行业中。

长租公寓也受到了市场的广泛关注。

本文深入分析了我国目前房地产行业中的新环境以及应用REITs的必要性，指出了在长租公寓发展过程当中REITs的作用。

并且根据相关案例进行了深入的分析，希望能够为同行业工作者提供有效的参考。

关键词：长租公寓；房地产；投资信托；REITs；引言：在新的历史时代背景之下，随着我国房地产行业的飞速发展以及人们认知的转变，在房地产行业中正面临着住房租赁业务的新机遇。

自2015年起政府就出台了诸多的相关政策支持房地产行业的住房租赁业务。

房地产行业是实体经济的代表，实体经济的发展离不开金融工具的支持。

REITs的应用可以进一步的促进房地产行业的可持续发展。

下文将主要针对新派公寓REITs案例进行简单地分析。

1、研究背景及研究意义房地产行业是我国社会经济增长中的一个关键组成部分。

在过去的几十年中，房地产行业经历了多次的改革。

在该行业中也随着时代的发展逐步地暴露出了许多的不足之处。

单方面的从供需角度上而言，房地产行业出现了严重的失衡现象。

其主要表现为一二线城市由于城市流动性人口增加，进一步地增加了房地产调控的难度。

长租公寓行业接连“暴雷”,轻资产运用及REITs模式成为盈利研究方向

长租公寓行业接连“暴雷”，轻资产运用及REITs模式成为盈利研究方向（1）政策为住房租赁市场带来巨大空间近年来，国家先后出台多项政策鼓励住房租赁市场发展，积极构建购租并举的住房体系，满足多层次的住房需求。

各地政府积极响应中央号召，租赁政策先后落地。

这些政策都直指未来租赁市场的发展，特别是新增租赁住房。

随着城市化加速，大量人口流入一、二线城市，房价攀升、限购限贷，部分购房需求从购房市场外溢到租赁市场。

房价在一线城市和部分热点二线城市高居不下，租房已成为必然。

特别是2016年“9•30”楼市新政之后，北京在拍卖土地时开始试行“限房价、限地价、竞自持”。

此后，广州、杭州、天津、上海和佛山等城市也随后推出了部分或整体持有住宅地块。

开发商自持地块如何消化，是摆在各大房企面前的一个难题。

从自持地块分布来看，多在交通便利、区位较好的地区，较好的位置一方面有利于租赁产品的外租，另一方面也对企业产品的设计、租金的设定提出了更高的要求。

商业化的“长租公寓”成为未来房地产企业转型的方向之一。

（2）长租公寓成为“蓝海”，一二线城市竞争激烈相关鼓励政策的出台冲击着过去“重售轻租”的思想，“租售并举”成为房地产市场新的发展趋势。

长租公寓这片被资本和市场看好的“蓝海”，吸引着新入者的加入。

据不完全统计，截至2018年底，中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓（约240,052套公寓）和135,200套分散式公寓。

但由于我国市场发展不平衡，长租公寓的布局也主要集中在一线和部分二线城市。

按照房源来源，长租公寓可以分为集中式（B2C）和分散式(C2C)两种。

对于集中式公寓来说，热点城市之间的公寓规模和套均面积差异均不大，每座集中式公寓的规模在200套左右，套均30.2平方米的开间户型成为主流产品；对于分散式公寓，虽然热点城市在房源户型方面有所差异（如北京以二居室、三居室的户型为主，而南京多以三居室、四居室的户型为主），但是分散出租的单间面积却相差不大，平均在18.1平方米左右。

长租公寓REITs模式全解析

图表目录
图表 1：国家层面的租房支持政策................................................................................................................ 4 图表 2：地方层面的租房支持政策................................................................................................................ 4 图表 3：租房市场的痛点.............................................................................................................................. 5 图表 4：租房市场平均换房周期 ................................................................................................................... 6 图表 5：北京市期望周期与实际换房周期 ..................................................................................................... 6 图表 6：长租公寓的盈利空间就是稳定价值占总房价的比重，最高可达房价的三分之一 ............................... 7 图表 7：增量房时期开发商的现金流 ............................................................................................................ 8 图表 8：存量房时期开发商的现金流 ............................................................................................................ 8 图表 9：长租公寓三种证券化融资渠道......................................................................................................... 9 图表 10：某权益型房托资产支持专项计划发行规模 2.7 亿，其中优先级 1.3 亿，权益级 1.4 亿.................. 10 图表 11：某权益型房托资产支持专项计划的基本参与方............................................................................. 10 图表 12：某公寓现金流预测，总共预计有 0.53 亿 ......................................................................................11 图表 13：某专项计划通过契约型私募基金和 SPV 实现对项目公司的控制.................................................. 12 图表 14：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划主要参与方.................................................................. 13 图表 15：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划私募基金结构 .............................................................. 13 图表 16：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划资金进入流程 .............................................................. 14 图表 17：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划物业 ............................................................................ 14 图表 18：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划现金流预测.................................................................. 15 图表 19：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划结构设计 ..................................................................... 15 图表 20：某信托受益权资产支持专项计划优先级 3.5 亿，次级 0.35 亿...................................................... 17 图表 21：某信托受益权资产支持专项计划基本参与方................................................................................ 17 图表 22：某信托受益权资产支持专项计划结构设计 ................................................................................... 18 图表 23：某房租分期信托受益权资产支持专项计划基本参与方.................................................................. 19

美国长租公寓运营模式分析报告

美国长租公寓运营模式分析报告目录索引前言 (5)EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS (6)EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 (9)EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资 (11)EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资 (16)EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 (27)图表索引图1：自持型重资产公寓企业的运营模式 (6)图2：EQR的运营及盈利模式 (7)图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7)图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7)图5：EQR收入结构（以租金收入为主） (7)图6：EQR营业利润（百万美元）及同比 (7)图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8)图8：EQR股价及标普500走势图 (8)图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (8)图10：EQR股利分红及股息率 (8)图11：EQR2016年股权结构 (9)图12：EQR三阶段发展战略概览 (9)图13：EQR三阶段物业分布图 (10)图14：EQR物业分布（1993年和2000年） (11)图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13)图16：EQR负债率和NYSE平均负债率 (13)图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13)图18：税收豁免债务规模及成本一览 (14)图19：EQR发债成本较低 (14)图20：EQR融资高效且呈现多元化 (15)图21：EQR融资规模与运营房间数量 (15)图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (15)图23：美国房屋自有率（%） (16)图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (16)图25：全美租金中位数及增长率 (17)图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (17)图27：EQR在第一阶段投资策略 (17)图28：EQR第一阶段运营房间数及增速 (18)图29：EQR在第一阶段以收购物业为主 (18)图30：EQR在第一阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）维持高位18图31：EQR在第二阶段投资策略 (19)图32：美国出租房入住率（%）在21世纪初持续下行 (19)图33：美国房屋租售比在21世纪初快速上涨 (19)图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定 (20)图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 (20)图36：EQR在第二阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）持续下行20图37：美国公寓成交量（万间） (21)图38：美国公寓交易单价（万美元/间） (21)图39：EQR在第三阶段投资策略 (21)图40：EQR战略核心市场失业率 (21)图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率 (22)图42：EQR战略核心市场平均租金水平 (22)图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降，逐步聚焦核心市场 (22)图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业23图45：EQR在第三阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）波动上行23图46：EQR出售公寓均价（万美元/间） (24)图47：EQR售出项目平均IRR (24)图48：EQR现有物业分布图（截至2016年） (25)图49：EQR营业利润结构变化（按地区） (25)图50：EQR各类型物业数量和占比变化 (26)图51：EQR各类型房间数量（间）和占比变化 (26)图52：各类型物业月租金水平 (26)图53：美国各类型租房人数（万人） (27)图54：EQR官方网站（城市选择） (28)图55：EQR官方网站（区域选择） (28)图56：EQR某项目的Walk Score评分 (28)图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息） (28)图58：EQR的单位公寓平均费用支出（美元） (29)图59：EQR与Zipcar合作搬家服务 (29)图60：EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠 (30)图61：EQR的居住配套与服务 (31)图62：EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 (31)图63：EQR全流程服务 (32)图64：EQR的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比 (32)图65：EQR纽约市场租金溢价（美元） (33)图66：EQR西雅图市场租金溢价（美元） (33)图67：EQR的同店每月租金（美元/套）总体保持平稳增长 (33)图68：EQR的单位公寓平均费用支出（万美元） (34)图69：EQR的同店每套工资支出（美元） (34)图70：EQR的同店每单元运营费用 (35)图71：EQR的CE值（营业费用/营业净利润）情况 (35)图72：2016年公寓型REITs的CE值比较 (35)图73：EQR的营业净利润NOI情况（百万美元） (35)图74：EQR运营资金FFO情况（百万美元） (35)图75：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (36)图76：EQR股利分红及股息率 (36)表1：美国REITs推行相关政策与事件 (11)表2：EQR股票发行列表（1993-2000年） (12)表3：EQR债务发行列表（1993-2000年） (14)表4：美国在持有环节对于REITS税收优惠政策 (18)表5：美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策 (18)表6：2014年以来EQR物业剥离情况一览 (24)表7：2016年EQR各区域物业经营数据 (25)表8：EQR典型项目人员配置情况 (34)前言2015年以来，我国关于租赁市场的支持政策处于加速推进的弥补阶段，尤其是进入2017年，政策呈现加速深化推进，租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，受到越来越多的关注。

2017年长租公寓REITs模式分析报告

2017年长租公寓REITs模式分析报告2017年12月目录一、租房市场前景分析 (4)（一）主要租赁模式 (5)1、散户自租 (5)2、中介代租 (6)3、长租公寓 (6)（二）长租公寓的市场空间 (8)（三）经营长租公寓的成本 (11)二、长租公寓资产证券化 (13)（一）重资产类REITs模式 (14)1、案例一：某权益型房托资产支持专项计划 (14)2、案例二：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划 (18)（二）轻资产租金收益权ABS模式 (25)1、案例一：某信托受益权资产支持专项计划 (25)2、案例二：某房租分期信托受益权资产支持专项计划 (28)三、长租公寓REITs模式对比分析 (31)2017，被称为中国租赁住房元年。

在这一年，习总书记说“房子是用来住的，不是用来炒的”；“第三波婴儿潮”出生人数最多的1988 年们，三十（虚岁）而立，要成家立业了；限购限贷收紧后，住房抵押贷款门槛进一步提高，居民买房更难了。

所有这些信号都显示出一个问题，中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，租房市场风口将至。

2017，中国租赁住房元年。

长租公寓东风将起，然而企业纷纷表示“不亏就是赚”，长租公寓不赚钱的原因有两点，一是市场定位错误，二是经营成本高，主要指融资成本。

市场定位方面，真正有消费能力的人群应该是工作5 年以上稍有经济能力的，尙不够置办婚房，但是有稳定关系并且有成家打算的金领、中层白领。

融资方面，开拓更多的融资方式盘活资产就非常重要，REITs 将会成为企业致胜的关键。

我国的类REITs 项目目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权模式，重资产的CMBS 模式和重资产的类REITs 模式。

他们的基本结构都可以分为三个部分：第一，原始权益人和基金/信托管理人成立基金/信托，出资认购全部份额。

管理人成立专项计划。

第二，原始权益人将基金/信托的份额转让给专项计划。

浅谈长租公寓REITs

浅谈长租公寓REITs随着城市化的不断加速，人口流动性的增强，居住需求也在不断增加。

对于许多人来说，租房已成为一种常态，而长租公寓REITs（Real Estate Investment Trusts）正是针对长租公寓房产的一种投资方式。

本文将从长租公寓REITs的基本概念、投资优势以及市场前景等方面展开探讨，帮助读者更好地了解这一领域。

一、长租公寓REITs的基本概念长租公寓REITs是指以长租公寓为基础资产的房地产投资信托。

REITs即房地产投资信托，是指由投资者共同出资形成的信托基金，通过收购或直接投资于不动产而取得收益，并将收益分配给投资者的一种投资基金。

而长租公寓REITs的特点在于其基础资产是长租公寓，这种租赁方式的特点是租期较长，通常为一年或以上，是一种相对稳定的租赁形式。

长租公寓REITs通常由资产管理公司管理，投资者可以通过购买长租公寓REITs的股票来间接持有长租公寓。

在实际操作中，长租公寓REITs将长期稳定的租金收入与资产增值收益通过分配利润的方式回报给投资者，成为一种较为稳健的投资方式。

1. 稳定的现金流：长租公寓REITs以长期稳定的租金收入为主要收益来源，可以为投资者提供持续稳定的现金流。

相比于其他类别的房地产投资信托，长租公寓REITs的现金流更加可预测和稳定。

3. 分散化投资：长租公寓REITs通常会拥有多个物业，地理位置分散，可以帮助投资者分散投资风险。

而且由于长租公寓REITs的规模较大，其资产负债表相对较为健康，也会进一步提高投资的安全性。

4. 通胀对冲：长租公寓REITs通常会与通胀挂钩，租金随着通胀水平做出相应调整，可以对冲通货膨胀带来的影响。

5. 高流动性：由于长租公寓REITs可以在证券市场上进行买卖，投资者可以随时买卖其股票，实现资金的流动性。

以上优势使得长租公寓REITs成为了许多投资者的首选之一，尤其是对于那些追求稳健收益且不愿承担过高风险的投资者来说，长租公寓REITs具有独特的魅力。

浅谈长租公寓REITs

浅谈长租公寓REITs作者：陈宇奇来源：《理财·经论版》 2019年第4期REITs起源于美国,长租公寓REITs则常常借鉴美国第一家上市公寓REITs——EQR的运营经验。

中国的长租公寓在近几年发展迅猛,并且随着REITs的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。

但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然需要克服诸多问题。

一、美国的长租公寓REITs(一)美国长租公寓市场概述在美国,大部分可租用的公寓房源属于高端房产,内部设施齐全,而且集中在昂贵的都市区,目标客户是高学历的年轻人。

公寓房租金最高的是科技产业发达的城市,比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。

还有一些城市的房屋租金也高出平均值,比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特,以及佛罗里达州的某些城市。

调查显示,美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素,租房市场升温,公寓和独立屋的房租均随之上涨。

在美国,年轻人的租房需求较大。

年轻人在生活和经济上还不太稳定,所以买房的意愿不大,一般选择租房。

此外,流动性强的年轻人以及年轻家庭租房需求较高,也同时带动了整个长租公寓市场的增长。

(二)美国长租公寓REITs成功的原因收益率比较稳定。

数据显示,除个别极端情况,美国长租公寓的年租金每年都维持在3%的上升态势,空置率控制在5%左右,这使得美国长租公寓REITs蓬勃生长。

租赁需求稳步增长。

从主观角度而言,与老一代人置业观念不同,新一代年轻人对租房居住充满兴趣。

从客观角度而言,美国核心城市的房价也是一直居高不下,收入和房价之间的差距拉大、人才的跨区流动,也导致了租房需求的增加。

(三)美国长租公寓REITs对中国的启示与美国长租公司火爆不同,中国长租公寓在过去一直不温不火,主要原因就是它的融资成本高、净租金回报率低。

在这种情况下,开发商也好,投资商也好,建房盖楼大部分都是选择出售为上。

个别有做出租公寓生意的,除了城中村那种低成本的房子之外,生意都不是很好。

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。

在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014 年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件；第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。

一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。

而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。

在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。

目前国内城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。

各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。

二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。

国内长租公寓发行reits的案例

国内长租公寓发行reits的案例
国内长租公寓发行REITs的案例有中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持
专项计划。

该项目的发行规模为亿元，期限为18年，设置了每三年开放退出行权安排。

物业资产建筑物为出租型公寓，推广名为馨乐庭服务式公寓，复式别墅共地上四层，公寓部分共地上八层，其中一层为店铺。

物业估值为亿元，采用了比较法和收益法两种评估方法，权重各占50%。

此外，该项目还进行了现金流覆盖分析，包括物业净收入对优先A档当期应付本息的覆盖情况、当期物业净收入对A档当期应付本息和B档当期应付
利息的覆盖情况、当期剩余物业净收入和福建阳光支付的权利维持费对A档当期应付本息和B档当期应付利息的覆盖情况等。

以上信息仅供参考，如需更多信息，建议查阅相关资料或咨询专业人士。

浅谈长租公寓REITs

浅谈长租公寓REITs随着人口增长和城市化进程的加快，长租公寓的需求越来越大。

同时，作为房地产行业的一种新兴资产类别，长租公寓REITs也逐渐受到了市场的关注。

那么，长租公寓REITs究竟是什么，它有哪些优点和风险，近年来的发展和未来前景又是如何的呢？本文将对这些问题进行初步的探讨。

长租公寓REITs，即基于长租公寓资产打造的房地产投资信托基金。

长租公寓REITs以长租公寓资产为标的，通过集合投资人的资金，购买和持有长租公寓资产，实现长租公寓租金的收益分配，把资产转化为可流动的证券，以便交易。

长租公寓REITs是以租赁物业作为资产基础的REITs，长租公寓租金收益是其最主要的收入来源。

1. 稳定收益：长租公寓REITs以租金收益为主要收益来源，租金稳定性高，保证了长期稳定的收益回报。

2. 长期投资价值：作为REITs的一种，长租公寓REITs投资周期长，具有较强的长期投资价值。

同时，随着城市化进程的加快和人口的增长，长租公寓市场的前景也非常广阔。

3. 流动性强：投资者可以通过证券交易所进行买卖，从而实现投资资产的流通性。

4. 风险低：长租公寓REITs具有多元化的投资组合和长期稳定的租金收益，可以有效降低风险。

5. 透明度高：由于长租公寓REITs的财报公开透明，投资者可以随时了解资产和收益情况。

1. 租赁风险：业主租户个人或企业破产，造成租金无法及时获得。

2. 资产价格波动：由于市场供需关系、宏观经济影响等因素会影响长租公寓市场价格的波动，投资者需要注意市场风险。

3. 利率风险：利率变动会影响投资收益，所以要注意监控利率的变化。

四、长租公寓REITs的发展现状和未来前景随着长租公寓市场的逐渐成熟和REITs市场的快速发展，长租公寓REITs也开始崭露头角。

2019年，万达商管宣布与泰山集团合作，发起了中国首支长租公寓REITs，两家公司共同出资10亿元人民币，计划组建20个物业SPV，并先期向长租公寓物业SPV注入三个物业。

长租公寓的运营模式分析三篇.doc

长租公寓的运营模式分析三篇第1条长期公寓运营模式分析；长期公寓运营模式分析公寓是近年来出现的一种新的备受关注的空间形式，代表了这种新的租赁生活方式的兴起。

在长期租赁公寓的发展过程中，有三个标志性事件首先显示了长期租赁公寓的兴起。

资本干预将长期租赁公寓行业推到了前沿。

第二，国家政策的出台将为长期租赁公寓的发展奠定良好的政策环境，如商业领域的优惠政策改为住宅、增值税等。

第三，作为一个新的群体，开发商正逐步涉足长期租赁公寓行业。

越来越多的开发商开始独立进入公寓市场或开始与品牌公寓运营商深入合作。

这意味着行业竞争格局的重大变化也将推动行业发展进入一个新阶段。

I 、长期租赁公寓背景概述——中国长期租赁公寓市场概述随着房地产行业进入下半年，该行业不可避免地从“增量发展”转向“存量管理”。

股票管理的一个重要方式是长期出租公寓。

在当前政策的支持下，长期租赁公寓迎来了发展的黄金时期。

根据中国互联网+长期租赁公寓行业商业模式创新的统计和机会研究报告，XXXX在中国租赁住房的总营业额已达到约8000亿元。

目前，我国城市人口约为7 .7亿。

按照30的出租率，人口需求约为2 .3亿。

租赁市场未来的租赁规模将达到数万亿英镑。

因此，长期租赁公寓的前景是广泛预期的。

表2中国出租人口(亿元)2出租业务分析与研究方向在去库存化和新型城镇化建设的背景下，住房租赁市场得到了更多的政策支持。

各省市相继出台的实施意见，不仅鼓励房地产开发企业改造利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，也鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。

在各种政策的鼓励和支持下，长期公寓租赁基金风起云涌。

此外，房地产投资基金中的机会投资基金数量正在减少，市场发展趋势更倾向于稳定增值型。

2 、长期租赁公寓市场分析——长期租赁公寓市场总体分析在未来的十几二十年里，中国仍处于快速城市化阶段。

根据国家新型城镇化规划的进程，XXXX全国仍将有2亿多流动人口。

庞大的流动人口促进了房屋租赁市场的繁荣。

长租公寓分析报告之美国长租公寓(EQR 公司)运营模式

长租公寓分析报告之美国长租公寓（EQR 公司）运营模式目录第一节美国市场领先的公寓型 REITs--EQR (5)一、EQR (Equity Residential)发展历程 (5)二、EQR盈利模式分析 (5)第二节 EQR 发展战略 (9)一、业务战略变化 (9)二、领先市场因素 (11)第三节 EQR 融资优势 (11)第四节 EQR 投资优势 (17)一、第一阶段发展分析 (17)二、第二阶段分析 (21)三、第三阶段分析 (24)第五节 EQR 运营优势 (33)一、客群的差异化 (34)二、营销渠道的不同 (34)三、全面的服务体系 (38)四、较高的运营能力 (44)五、对我们的借鉴 (50)图表 1 自持型重资产公寓企业的运营模式。

(5)图表 2 EQR的运营及盈利模式 (6)图表 3 15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (6)图表 4 16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (6)图表 5 EQR收入结构（以租金收入为主） (7)图表 6 EQR营业利润（百万美元）及同比 (7)图表 7 美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8)图表 8 EQR2016年股权结构 (9)图表 9 EQR三阶段物业分布图 (10)图表 10 EQR第一阶段物业和数量变化 (12)图表 11 美国REITs推行相关政策与事件 (12)图表 12 EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13)图表 13 EQR负债率和NYSE平均负债率 (13)图表 14 EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13)图表 15 税收豁免债务规模及成本一览 (14)图表 16 EQR发债成本较低 (14)图表 17 EQR融资高效且呈现多元化 (15)图表 18 EQR融资规模与运营房间数量 (16)图表 19 EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (16)图表 20 美国房屋自有率（%） (17)图表 21 90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (18)图表 22 全美租金中位数及增长率 (19)图表 23 90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (19)图表 24 EQR在第一阶段投资策略 (19)图表 25 美国在持有环节对于 REITS 税收优惠政策 (20)图表 26 美国在交易环节对于 REITS 的税收优惠政策 (20)图表 27 EQR第一阶段运营房间数及增速 (20)图表 28 EQR在第一阶段以收购物业为主 (20)图表 29 EQR在第一阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）维持高位 (21)图表 30 EQR在第二阶段投资策略 (21)图表 31 美国出租房入住率（%）在21世纪初持续下行 (22)图表 32 美国房屋租售比在21世纪初快速上涨 (22)图表 33 EQR第二阶段运营房间维持高位稳定 (23)图表 34 EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 (23)图表 35 EQR在第二阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）持续下行 (24)图表 36 美国公寓成交量（万间） (25)图表 37 美国公寓交易单价（万美元/间） (25)图表 38 EQR在第三阶段投资策略 (25)图表 39 EQR战略核心市场失业率 (26)图表 40 EQR战略核心市场租赁住宅入住率 (26)图表 41 EQR战略核心市场平均租金水平 (27)图表 42 EQR第三阶段运营房间逐年下降，逐步聚焦核心市场 (27)图表 43 EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业 (28)图表 44 2014年以来EQR物业剥离情况一览 (29)图表 45 EQR出售公寓均价（万美元/间） (29)图表 46 EQR售出项目平均IRR (29)图表 47 EQR现有物业分布图（截至2016年） (30)图表 48 EQR营业利润结构变化（按地区） (31)图表 49 2016年EQR各区域物业经营数据 (31)图表 50 EQR各类型物业数量和占比变化 (32)图表 51 EQR各类型房间数量（间）和占比变化 (32)图表 52 各类型物业月租金水平 (33)图表 53 美国各类型租房人数（万人） (34)图表 54 EQR官方网站（城市选择） (35)图表 55 EQR官方网站（区域选择） (35)图表 56 EQR某项目的Walk Score评分 (36)图表 57 EQR官方网站（户型选择及租金信息） (37)图表 58 EQR的单位公寓平均费用支出（美元） (38)图表 59 EQR与Zipcar合作搬家服务 (38)图表 60 EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠 (39)图表 61 EQR的居住配套与服务 (40)图表 62 EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 (41)图表 63 EQR全流程服 (42)图表 64 EQR的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比 (42)图表 65 EQR纽约市场租金溢价（美元） (42)图表 66 EQR西雅图市场租金溢价（美元） (43)图表 67 EQR的同店每月租金（美元/套）总体保持平稳增长 (43)图表 68 EQR 典型项目人员配置情况 (44)图表 69 EQR的单位公寓平均费用支出（万美元） (45)图表 70 EQR的同店每套工资支出（美元） (45)图表 71 EQR的同店每单元运营费用 (46)图表 72 EQR的CE值（营业费用/营业净利润）情况 (47)图表 73 2016年公寓型REITs的CE值比较 (47)图表 74 EQR的营业净利润NOI情况（百万美元） (48)图表 75 EQR运营资金FFO情况（百万美元） (48)图表 76 EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (49)图表 77 EQR股利分红及股息率 (49)第一节美国市场领先的公寓型 REITs--EQR一、EQR (Equity Residential)发展历程EQR (Equity Residential)成立于1969年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。

国内长租公寓案例及开发模式

国内长租公寓案例及开发模式近年来，随着城市化进程的加快，人们对居住环境的要求也越来越高。

在这一大背景下，长租公寓行业应运而生。

长租公寓是指房屋租赁公司将房屋按照一定的标准进行装修、管理和租赁，然后分别以单间或整套方式租给租客。

下面我将介绍两个国内长租公寓的案例以及它们的开发模式。

案例一：链家公寓链家公寓是链家地产旗下的一家长租公寓品牌。

它提供的房源种类丰富，包括单间、一居、两居和三居等不同户型的房屋。

链家公寓的特点是房源分布广泛，租期灵活，租金合理。

开发模式上，链家公寓通常通过长期签约的方式来获取不动产资源，然后进行统一的装修和管理，最后以单间或整套方式租给租客。

此外，链家公寓还提供了一定的增值服务，比如定期清洁、维修服务等。

案例二：青客公寓青客公寓是国内知名的年轻人长租公寓品牌。

其特点是公寓位置集中在城市的中心区域，设计风格时尚、年轻化，并提供共享空间，如休闲娱乐区、健身房等。

青客公寓的开发模式是以合作的方式获取房源，通过与房东签订长期合约，统一进行装修和管理，然后以单间或整套方式租给租客。

与此同时，青客公寓还提供了多种增值服务，如定期打扫、维修、租金贷款等。

总结起来，国内长租公寓的开发模式一般包括获取房源、统一装修和管理，最后将房源以单间或整套的方式租给租客。

在这个过程中，长租公寓企业通常会与房东或房产开发商合作，签订长期合约来确保房源稳定。

此外，长租公寓还会提供一些增值服务，如定期打扫、维修等，以提升租客的居住体验。

目前，长租公寓行业在国内市场发展迅速，得到了越来越多年轻人的青睐。

REITs融资模式在长租公寓中的应用研究

REITs融资模式在长租公寓中的应用研究作者：张升来源：《财讯》2018年第25期借鉴美国REITs运营经验，结合我国经济现状及长租公寓的特殊性，分析长租公寓REITs 在法律政策、运营等方面的风险，提出风险管理和控制的意见，以完善REITs融资模式在长租公寓建设中的应用。

REITs的简介REITs是指，信托公司通过发行受益凭证的方式，募集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益在除一般房地产管理费用和买卖佣金后，按比例分配给投资者的一种信托基金。

美国REITs的运营经验美国是房地产信托投资基金的发源地，是世界上REITs发展最成熟的国家。

美国REITs的成功主要得益于其完善的市场经济体系、健全的房地产信托基金市场、完善的法律制度和严格的管理规定。

美国REITs的优势主要是：一是，具有较高的流动性。

房地产属于不动产，流动性差。

REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用受益凭证的形式，使房地产具有了流动性。

二是，股本面值较低，持股灵活。

美国REITs每股只需要10-25美元，且对持股数量没有限制，使中小投资者可以通过投资REITs，获得理想的房地产投资收益。

三是，多元化的组合投资，投资回报率高。

REITs可将资金投资于不同类别的资产，将资金进行分散化投资，增加收入来源，且有效地降低投资风险。

四是，税收优惠、股东收益高。

在美国，REITs满足一定要求便可享受税收优惠。

五是，实行专业化团队管理，有效降低风险。

集中式长租公寓REITs的运营模式选择借鉴美国REITs的运营经验，结合我国发展现状以及集中式长租公寓的特殊性，集中式长租公寓REITs的运营模式选择如下：一是，信托类型：根据集中式长租公寓“只租不售”并以租金为主要回款方式的特点，选择运用权益型REITs。

二是，组织形式：根据我国目前的市场环境和法律环境，集中式长租公寓REITs宜采用契约型的组织形式。

三是，运营方式：集中式长租公寓的建设期长，资金需求量大，且需要稳定持续的资金投入，宜采用封闭式REITs。

从EQR看长租公寓（含养老公寓）的运营模式

从EQR看长租公寓（含养老公寓）的运营模式2015年以来，我国关于租赁市场的支持政策处于加速推进的弥补阶段，尤其是进入2017年，政策呈现加速深化推进，租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，受到越来越多的关注。

这种背景下，我们对长租公寓进行系统研究，前篇侧重梳理及探讨了租赁市场政策、行业发展趋势以及长租公寓特征等多方面内容，并由此指出：未来，长租公寓将充分享受政策以及行业红利，迎来快速发展阶段。

在从宏观层面分析了长租公寓崛起的必要性及必然性之后，我们将从微观层面探讨长租公寓企业的运营模式，分析具备何种基因的运营企业能够在行业高速发展时期脱颖而出。

由于，海外发达国家长租公寓市场已经发展成熟，我们将从海外市场长租公寓企业的运营模式入手，以期得出一些值得借鉴的结论。

本篇作为系列深度的第二篇，将主要研究美国长租公寓企业的运营模式，其中以EQR (EquityResidential)作为研究的案例，通过深度研究，我们发现EQR之所以能够始终保持领先位置，主要是由于其在融资-投资-运营等三个方面具备一定的优势：融资端，美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。

除股权融资外，EQR还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR 的债务资金成本处于低位。

投资端，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。

EQR总共经历了3阶段发展，第一阶段，1993年至2000年，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张，为规模化经营奠定了基础；第二阶段，2001年至2005年，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段放慢了扩张节奏，出售资产与新增资产处于相对平衡状态；第三阶段，2006年至今，美国公寓市场呈现分化的背景下，EQR采用聚焦核心市场的投资战略，在加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场的公寓物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。