房地产长租公寓服务案例及服务思路策划
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中低端：3500元/月以下 服务式公寓：20000元/月；
白领：4000元/月； 蓝领：700 - 1500元/床/月
2000 - 4500元/月
邦舍白领公寓产品
对标企业白领公寓产品
某公寓
某公寓
对比邦舍和对标白领公寓产品的定位： 1、邦舍白领公寓定位于白领公寓中的中高端 – 目标客群、产品都是中高端
即将毕业和刚毕业的高校生 性价比为首选，满足基本需
求
高校毕业生
白领
Biblioteka Baidu
工作几年买不起房 但对生活品质有一定追求
图：租赁住宅市场与品牌长租公寓关系
租赁住宅市场
散户、机构、公租房、 人才公寓等
品牌长租公寓
2017年约占租赁住宅行业
规模的 2%
市场分析 – 政策端扶持
政策定调：租购并举是我国房地产市场建立长效机制的基调，整体提升了租赁行业的战略高度；扶持租赁：调控交易市场与 扶持租赁住宅市场两大措施双管齐下，形成了巨大的政策红利
图：2017年我国租赁房屋供给来源（单位：%） 50%
40%
30%
20%
10%
0% 商品房 老式公寓 农民自建房 回迁房 小产权房
其他
分散式长租公寓房源主要来源于二手商品房和老式公寓 集中式长租公寓房源主要来源于其他（商改、工改等）
对居住和服务有更高品质 要求的高管和商务金领
金领
蓝领
劳动密集型产业从业人员 满足基本需求
金融端 – 公募REITs法规制定
证监会要求加紧研究面向人格投资者的公募REITS产品制定相关政策法规 租赁运营类、公寓类、以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向
图：2016年各国购房首付比例（单位：%）
35 30
30 25 20 15 10
5 0
中国
20
20
澳大利亚
加拿大
11 美国
供给端 – 商改租、工改租、集体建设用地等
鼓励利用集体租赁用地建设租赁住房试点方案，试点城市包括北京、上海、沈阳、 广州等13个重点城市 北京市鼓励产业园区建立职工集体宿舍
需求端 – 《加快发展住房租赁市场的工作方案》
2017年8月17日，北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见 稿）》中指出，京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育 2018年3月，发改委进一步发出声明要求落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改 革落地步伐
国际租赁市场现状（美国、日本）
国际对标企业
远
宏观经济环境背景
雅诗阁
洋
房地产与租赁行业关系
麦当劳
长 租 公 寓
租赁行业市场容量、行业集中度及行业估值 国内租赁市场现状
经济环境背景
EQR 大东建托 国内对标企业
住
房地产与租赁行业关系
万科
宅
租赁行业市场概述
租
赁
PART 03 商业模式研究
这部分人群人口基数大
在具体的细分市场中，年轻化的特征更为
明显，30岁以上的租房客户在整体抽 样中占比仅为20%
从另一个角度看租户的收入结构，中高收
入者占比较低，39%的北京租客月收 入1万以上
产品定位
对标国内企业公寓产品定位，远洋邦舍针对目标客群，产品定位于有品质的白领公寓
表：国内对标企业公寓产品定位
2.5 日本
2017年是我国房地产交易市场调控大年 大多数热点城市直接或间接的提高了购房门槛
降低了租赁人群向购房人群转化的速度 侧面影响着租赁市场的整体规模
客群画像
85后在我国的租客人群中占比超8成，是目前租赁市场的绝对客群主体。年轻是这个群体的主要特征，中高收入者在这个群体 中占比约为39%
% 8后
V领地 YOU+ 魔方
中介系
链家自如 我爱我家相寓
国企系
上海地产城方
……
PART 1 同策实操长租公寓项目案例 – 远洋邦舍
服务内容
客户诉求：远洋本已有长租公寓业务，但是业务发展缓慢，发展方向和模式不清晰。想更清楚的认识长租公寓市场，寻求自 身品牌的发展路径
PART 01 长租公寓行业市场研究
PART 02 长租公寓国内外典型企业对标
深厚的长租公寓研究及服务经验
部
部
分
分
服
研
务
究
对
对
象
象
同策研究院部分长租公寓研究与咨询服务项目
报告类型 咨询服务项目
品牌长租公寓 研究系列
项目名称 远洋长租公寓住宅租赁商业模式研究
上海地产租赁住宅咨询服务报告 毅达资本天马路一号项目定位报告
毅达资本铁北路项目定位报告 魔方公寓布局方式及商业模式研究 龙湖冠寓布局方式及商业模式研究 城方公寓布局方式及商业模式研究 城家公寓布局方式及商业模式研究
2、开发商背景优势，产品装修精致、配套设施齐全 3、超大公区共享、附加功能植入
中高端产品的必要性：
商业模式 – 管理输出、包租、自持自营
目前市场上对于租赁公寓商业模式的分类概念杂乱且互有交叉。我们从成本费用的角度来将商业模式分类会比较清晰，具体由 轻到重可分为管理输出、包租和自持自营。在实际操作中，大多数企业目前采取各种模式混营的方式发展
……
深厚的长租公寓理论研究功底
01
国企系
02
开发商 系
06
国外
背景
研究涉及长
03
酒店系
租公寓背景
05
创业系
04
中介系
商业 拿房 融资 盈利 运营 模式 模式 模式 模式 模式
同策深入研究部分长租公寓项目
公寓
EQR
国外
大东建托
雅诗阁
旭辉领寓
开发商系
龙湖冠寓
万科泊寓
华住城家
酒店系
如家雅住
铂涛窝趣
创业系
商
重资产模式研究
龙湖地产 自如 魔方公寓
业 模
增量开发
PART 04 远洋长租公寓发展中心发展规划
式
存量改造
公寓品牌定位
研
房产收购
究
轻资产模式研究
商业模式分析
包租模式 托管品牌输出
业务运营模式探讨
市场分析 – 我国租赁住宅市场细分
我国租赁住宅市场的主要参与方为散户，主要以白领、高校毕业生、金领、蓝领为客源；近年来品牌长租公寓的兴起使我国 租赁住宅市场的参与者更加多元化
85后人群为主体
图：2017年中国租客年龄结构（单位：%）
16% 30 – 39岁
50岁以上
40-49岁
20岁以下
年轻化
77%
20-29岁
图：2017年北京租客月收入结构（单位：%）
2万以上，9% 1万以上,
30%
3千以下, 8%
3千-5千, 25%
5千-1万, 37%
中高收入者占比低
2017年我国租客人群中85后占8成
公寓企业 公寓背景 主要产品定位
平均租金水平
远洋邦舍 某公寓
开发商 开发商
某公寓
开发商
某公寓
创业
某公寓
中介代理
白领公寓
白领公寓
白领公寓 服务式公寓
白领公寓 蓝领公寓 白领公寓
5000 - 6000元/月
高端（占比2%）：8000元/月以上 中低端（98%）：3000元/月
高端：8000元/月以上； 中端：4500元/月；
白领：4000元/月； 蓝领：700 - 1500元/床/月
2000 - 4500元/月
邦舍白领公寓产品
对标企业白领公寓产品
某公寓
某公寓
对比邦舍和对标白领公寓产品的定位： 1、邦舍白领公寓定位于白领公寓中的中高端 – 目标客群、产品都是中高端
即将毕业和刚毕业的高校生 性价比为首选，满足基本需
求
高校毕业生
白领
Biblioteka Baidu
工作几年买不起房 但对生活品质有一定追求
图：租赁住宅市场与品牌长租公寓关系
租赁住宅市场
散户、机构、公租房、 人才公寓等
品牌长租公寓
2017年约占租赁住宅行业
规模的 2%
市场分析 – 政策端扶持
政策定调：租购并举是我国房地产市场建立长效机制的基调，整体提升了租赁行业的战略高度；扶持租赁：调控交易市场与 扶持租赁住宅市场两大措施双管齐下，形成了巨大的政策红利
图：2017年我国租赁房屋供给来源（单位：%） 50%
40%
30%
20%
10%
0% 商品房 老式公寓 农民自建房 回迁房 小产权房
其他
分散式长租公寓房源主要来源于二手商品房和老式公寓 集中式长租公寓房源主要来源于其他（商改、工改等）
对居住和服务有更高品质 要求的高管和商务金领
金领
蓝领
劳动密集型产业从业人员 满足基本需求
金融端 – 公募REITs法规制定
证监会要求加紧研究面向人格投资者的公募REITS产品制定相关政策法规 租赁运营类、公寓类、以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向
图：2016年各国购房首付比例（单位：%）
35 30
30 25 20 15 10
5 0
中国
20
20
澳大利亚
加拿大
11 美国
供给端 – 商改租、工改租、集体建设用地等
鼓励利用集体租赁用地建设租赁住房试点方案，试点城市包括北京、上海、沈阳、 广州等13个重点城市 北京市鼓励产业园区建立职工集体宿舍
需求端 – 《加快发展住房租赁市场的工作方案》
2017年8月17日，北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见 稿）》中指出，京籍与非京籍的符合条件的承租人子女将享所在区义务教育 2018年3月，发改委进一步发出声明要求落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改 革落地步伐
国际租赁市场现状（美国、日本）
国际对标企业
远
宏观经济环境背景
雅诗阁
洋
房地产与租赁行业关系
麦当劳
长 租 公 寓
租赁行业市场容量、行业集中度及行业估值 国内租赁市场现状
经济环境背景
EQR 大东建托 国内对标企业
住
房地产与租赁行业关系
万科
宅
租赁行业市场概述
租
赁
PART 03 商业模式研究
这部分人群人口基数大
在具体的细分市场中，年轻化的特征更为
明显，30岁以上的租房客户在整体抽 样中占比仅为20%
从另一个角度看租户的收入结构，中高收
入者占比较低，39%的北京租客月收 入1万以上
产品定位
对标国内企业公寓产品定位，远洋邦舍针对目标客群，产品定位于有品质的白领公寓
表：国内对标企业公寓产品定位
2.5 日本
2017年是我国房地产交易市场调控大年 大多数热点城市直接或间接的提高了购房门槛
降低了租赁人群向购房人群转化的速度 侧面影响着租赁市场的整体规模
客群画像
85后在我国的租客人群中占比超8成，是目前租赁市场的绝对客群主体。年轻是这个群体的主要特征，中高收入者在这个群体 中占比约为39%
% 8后
V领地 YOU+ 魔方
中介系
链家自如 我爱我家相寓
国企系
上海地产城方
……
PART 1 同策实操长租公寓项目案例 – 远洋邦舍
服务内容
客户诉求：远洋本已有长租公寓业务，但是业务发展缓慢，发展方向和模式不清晰。想更清楚的认识长租公寓市场，寻求自 身品牌的发展路径
PART 01 长租公寓行业市场研究
PART 02 长租公寓国内外典型企业对标
深厚的长租公寓研究及服务经验
部
部
分
分
服
研
务
究
对
对
象
象
同策研究院部分长租公寓研究与咨询服务项目
报告类型 咨询服务项目
品牌长租公寓 研究系列
项目名称 远洋长租公寓住宅租赁商业模式研究
上海地产租赁住宅咨询服务报告 毅达资本天马路一号项目定位报告
毅达资本铁北路项目定位报告 魔方公寓布局方式及商业模式研究 龙湖冠寓布局方式及商业模式研究 城方公寓布局方式及商业模式研究 城家公寓布局方式及商业模式研究
2、开发商背景优势，产品装修精致、配套设施齐全 3、超大公区共享、附加功能植入
中高端产品的必要性：
商业模式 – 管理输出、包租、自持自营
目前市场上对于租赁公寓商业模式的分类概念杂乱且互有交叉。我们从成本费用的角度来将商业模式分类会比较清晰，具体由 轻到重可分为管理输出、包租和自持自营。在实际操作中，大多数企业目前采取各种模式混营的方式发展
……
深厚的长租公寓理论研究功底
01
国企系
02
开发商 系
06
国外
背景
研究涉及长
03
酒店系
租公寓背景
05
创业系
04
中介系
商业 拿房 融资 盈利 运营 模式 模式 模式 模式 模式
同策深入研究部分长租公寓项目
公寓
EQR
国外
大东建托
雅诗阁
旭辉领寓
开发商系
龙湖冠寓
万科泊寓
华住城家
酒店系
如家雅住
铂涛窝趣
创业系
商
重资产模式研究
龙湖地产 自如 魔方公寓
业 模
增量开发
PART 04 远洋长租公寓发展中心发展规划
式
存量改造
公寓品牌定位
研
房产收购
究
轻资产模式研究
商业模式分析
包租模式 托管品牌输出
业务运营模式探讨
市场分析 – 我国租赁住宅市场细分
我国租赁住宅市场的主要参与方为散户，主要以白领、高校毕业生、金领、蓝领为客源；近年来品牌长租公寓的兴起使我国 租赁住宅市场的参与者更加多元化
85后人群为主体
图：2017年中国租客年龄结构（单位：%）
16% 30 – 39岁
50岁以上
40-49岁
20岁以下
年轻化
77%
20-29岁
图：2017年北京租客月收入结构（单位：%）
2万以上，9% 1万以上,
30%
3千以下, 8%
3千-5千, 25%
5千-1万, 37%
中高收入者占比低
2017年我国租客人群中85后占8成
公寓企业 公寓背景 主要产品定位
平均租金水平
远洋邦舍 某公寓
开发商 开发商
某公寓
开发商
某公寓
创业
某公寓
中介代理
白领公寓
白领公寓
白领公寓 服务式公寓
白领公寓 蓝领公寓 白领公寓
5000 - 6000元/月
高端（占比2%）：8000元/月以上 中低端（98%）：3000元/月
高端：8000元/月以上； 中端：4500元/月；